谢邀。&br&&br&&b&先说结论：别买！别买！别买！正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。&/b&&br&&br&&br&&img src=&/63fbeef91938_b.jpg& data-rawwidth=&295& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&295&&&br&&br&&br&&br&&b&================================================================&br&&/b&&br&&br&&b&1、办房产证的流程和合理期限&/b&&br&&br&按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工验收交付使用，2、开发商取得整个楼盘的产权，3、分割给业主办理小产权。没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商（就算房子盖好已经交房也一样）。&br&&br&商品房预售、竣工后，开发商要做初始登记，也就是行内人常说的大产权。&br&&br&开发商的大产权证包括两部分：会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证，招拍挂之后就可以办，在预售许可证之前，所以一般来说开发商都是办好土地证的，竣工之后才办房产证，法律上叫&b&初始登记&/b&。&br&&br&办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料：&br&&br&1、商品房五证&br&2、主体资格证明（开发商的法人营业执照等）&br&3、竣工验收备案表&br&4、面积实测报告&br&&br&我是开发商本人（2），我有合法手续（1），房子我盖好了（3），面积是这样这样（4），给我办证吧！基于此，法律上关于办房产证的期限规定，业主和开发商签的购房合同约定，都是以交房后多长时间来计算。&br&&br&法律规定，拿到了3和4才能交房，所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记，在北京30个工作日就能办出来，上海则是20日内完成审核。&br&&br&初始登记之后开发商有了大产权，就可以按照合同约定给业主分割成小产权，业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例，办业主房产证和二手房过户是一个单位，经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证，实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。&br&&br&前面说了，大证二三十天，小证二三十天。中间要是不耽误，一般从交房（竣工验收备案表和面积实测报告取得）开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短，这个时间往往是小于等于而不是大于等于。&br&&br&&br&&b&2、办不下房产证的法律规定&/b&&br&&br&基于上述背景，法律规定如下：&br&&br&&blockquote&第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：&br&&br&（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；&br&&br&（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，&b&自房屋交付使用之日起９０日&/b&；&br&&br&（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。&br&&br&合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。&/blockquote&&br&交房之后90日就是商品房默认的办证时间，开发商会签合同予以延长，6个月比较常见。&br&&br&&br&&b&3、办不下房产证的原因&/b&&br&&br&开发商给业主办房产证的手续不是很复杂，当然，由于我们国家房地产行政管理的复杂性，各地规定会有差别导致这个周期不是固定的，一般来说需要3个月到6个月的时间。&br&&br&超过这个时间办不下房产证，会有多种可能性：&br&&br&1、违规用地问题&br&2、变更规划问题&br&3、面积测绘问题&br&4、竣工验收问题&br&5、资金链条断裂&br&6、公共维修基金和契税挪用&br&7、开发商跑路&br&&br&其他各种原因，篇幅有限徐律师就不一一罗列了，我们的律师团队遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅，十年拿不到房产证的。我们遇到过规划面积很大，分割销售，结果无法进行测绘的（不成套）。我们遇到过送露台送地下室偷面积，结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。&b&总的来说大部分办不下房产证，十有八九都是因为开发商不正规操作，导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了，而且卡的很严重。&/b&政府不敢轻易给开发商审批。&br&&br&&br&&br&&b&4、办不下房产证的严重后果&/b&&br&&br&正常来说是交房之后的三个月到半年，开发商和你在合同里约定半年是最常见的，如果约定三年，这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子，因为交易存在风险又不能做贷款，市场价格只能达到正常房子的2/3，甚至更低。以北京某著名别墅为例，2009年的一平米价格是1.5万，同类型房源的价格早已突破5万，价格仅同类房屋1/3都鲜有人问津。&br&&br&除了房价低，由于没有房产证，通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款，所以业主就算强行降价销售，也只能得到降价之后的首付得不到尾款。&br&&br&价格贬损如果你一直不卖自住，也不会有太大问题，所以很多遇到类似问题的业主就开始&b&苦等&/b&。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来，下来就没有问题了，先住着吧。&br&&br&&img src=&/aebfe8d2ca9e58c0ed38090d_b.jpg& data-rawwidth=&368& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&368&&&br&&br&但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。徐律师在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商，所以一旦开发商有外债，债主会用房产来抵债，就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。&br&&br&开发商自己也会利用法律规定的漏洞，主动用楼盘来抵债，作为融资的工具。像北京有个著名的小区叫果岭假日十年了还没交房，开发商用楼盘融资了好几轮，购房人还在干等。&br&&br&违建也是这类项目的风险，有的小区业主不但没等到房产证，反而等来的是整个项目被夷为平地，不久前我在廊坊出差，市政府门口的业主们拉着横幅要求见市长，就是这种情况。&br&&br&&br&&br&&b&5、办不下房产证对开发商有什么好处？&/b&&br&&br&&br&民事上，办不下房产证对开发商来说可以自由的约定违约金，所以开发商通常会约定一个非常低的违约金，比如总房款的千分之一，一次性。一套100万的房子，千分之一就是1000。业主一看违约金这么低，就不会轻易起诉去要。但是业主的购房款早在房屋预售阶段基本就拿走了，贷款现在很多地方只要施工到正负零就可以放款，所以开发商根本就可以不在乎业主拿不拿得到房产证。&br&&br&业主拿不到房产证，开发商还可以用楼盘进行融资。法律上有诸多好处，成本又很低。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的：比如变更的规划、违建（也会卖给业主增加利润）、变更的立项（商改住），不办房产证只是前述收益的一个附加产物。&br&&br&&br&&br&&br&&br&&b&6、办不下房产证如果自救&/b&&br&&br&办不下房产证自救成功在法律上说是有可能的，要区分不同的阶段，难度会不同。&br&&br&如果小区已经具备了办理房产证的条件没有硬伤，业主可以起诉要求过户，难度很小；如果开发商存在比较严重的问题，政府不予审批，就通过行政诉讼迫使政府进行审批，难度中等；如果开发商存在非常严重的问题，办下房产证难度很大，就要考虑及时退房。&br&&br&因为能办的下来就是能办的下来，一个小区都能办，而反之办不下来就是办不下来，所以办房产证的维权最大难度不是来自法律而是来自组织：&br&&br&a、难以解决一个业主维权一群业主搭便车的心理&br&b、业主对办不下房产证没有法律风险意识，是所有维权中最不着急的（仅次于烂尾楼）&br&&br&&br&&br&&br&&br&&b&7、怎么避免买到办不下房产证的房子&/b&&br&&br&&br&买大品牌：珍惜自己名节的开发商不会做这种事，比如一些大品牌，所以很少被卡住，办不下房产证多见于小开发商。&br&&br&商改住不要买：因为规划是商业的规划，特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，像北京现在干脆就规定商改住就不给办房产证，但是北京照样有很多商改住楼盘在卖，徐律师明说了这些都是坑，千万别买。&br&&br&手续要齐全：手续不全不能买，房产证办不下来就是因为手续不全&br&&br&&b&（重要）没有竣工验收备案和面积实测报告，尽量别收房&/b&：因为办房产证前提就是要&b&竣工验收&/b&，如果开发商没有竣工验收就先交房，&b&你就要赶紧考虑是不是退房&/b&，不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权，这个时候万一房价大涨，你退房就不划算，导致自己进退两难。&br&&br&在收房阶段就开始维权，也有利于你提前解决房产证下不来的问题，可能借着这个时候业主们群情激昂，直接就把后面的问题一并都解决了。&br&&br&&br&&br&&br&&br&总而言之，&b&别买这个房子比较理性&/b&。
谢邀。 先说结论：别买！别买！别买！正好借着这个问题，说一说办不下房产证的问题。 ================================================================
1、办房产证的流程和合理期限 按照法律规定，盖好房子，取得房产证的先后顺序是三步：1、楼盘竣工…
过了一天，100赞了，这是本人第一个100赞！&br&今天一天我都捧着手机回复各种评论，晚上决定来更新下。当然是整理了一下的。。。&br&&img src=&/08e283c019e9fe1d6cddc315fe862b37_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/08e283c019e9fe1d6cddc315fe862b37_r.jpg&&客厅这样看起来就好了很多了吧？它正常时候就是这样的。。。只不过上周老婆大人没在家，所以。。。看电影的时候坐在蓝色的大垫子上，后面黄色的是专门的长靠垫，还有一堆抱枕，左右米色和粉色的是两个单独的懒人沙发（无印良品买不起，只能买某宝的简易版，也叫豆袋，一百多一个），可以坐也可以坐在地毯上靠着，这么点地方最大可以容纳6-7个人，再多就挤啦。&br&&img src=&/45c7efd03_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/45c7efd03_r.jpg&&投影这边基本就是这样，错综复杂的线需要你在装修的时候就做计划，否则就只能像我一样了。。。我之前在某宝上看过那种好看的线盒，可以尝试下。&br&&img src=&/9b1e2b19c9df42e2fa233_b.jpg& data-rawheight=&3264& data-rawwidth=&2448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&/9b1e2b19c9df42e2fa233_r.jpg&&评论区有小伙伴问投影线，图上是错误的演示方式，最粗的是那根最长的投影线，连接的是分线器，这个我在装修时候也没有考虑到，投影线不能折，结果就像现在这样放在外面，当然我后面一堆线，他一个也不显眼。。。&br&正确的打开方式是在装修走水电之前买好线和分线盒，告诉装修师傅你要把在柜子后面安装一个带至少3个3孔，5个2孔的配电箱， 就像一般的多媒体盒一样。然后把投影线和分线盒一起藏进去。&br&&img src=&/f7c1c2fb630b0d1c2ee2_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/f7c1c2fb630b0d1c2ee2_r.jpg&&强行安利一波我家的吧台和猫~~一般我和媳妇就在这上面吃饭~以后可能会买个高些的椅子，给来的长辈坐。&br&&img src=&/0c9e05d8c9f82c8ac6070b3fff306223_b.jpg& data-rawheight=&3264& data-rawwidth=&2448& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2448& data-original=&/0c9e05d8c9f82c8ac6070b3fff306223_r.jpg&&&img src=&/ccf3bf2f122f4890bcfab1a_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/ccf3bf2f122f4890bcfab1a_r.jpg&&&img src=&/35f989c40ae922c745f8_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/35f989c40ae922c745f8_r.jpg&&这是三组射灯，都可以单独开，投影两边的射灯和上面的灯带是一组，看投影吃饭或者有需要的时候，打开投影两边的一组，基本不影响投影。&br&&img src=&/de87c434ab68bfeec6b04d_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/de87c434ab68bfeec6b04d_r.jpg&&&br&你们要的效果图~最后让老婆大人也上个镜~&br&手机照效果不好，但是真的很清楚，高清/超清/片源感觉绝对不输给普通的LED电视，我们家20M宽带，看个高清没压力，超清有点卡。。。这个天猫盒子只有8G闪存，蓝光放不了，不知道效果如何。&br&&br&关于坐着会不会难受：在这样的客厅看一般是不会坐着的。。。起码没有坐姿。。。所以其实问题不大，但是对长辈是个大问题，说实话他们真的适应不了。其实主要原因是他们放不开，同理关系一般的朋友来也会难受，因为坐着难受，躺着难看。。。可我的小伙伴来我家看电影的时候，那叫一个横七竖八。。。某次来家里玩桌游的时候超HIGH！&br&&br&关于窗帘和灯：评论区有个小伙伴说不看电影就黑灯瞎火什么的上面图上说过了，而且我如果不看投影什么的是不会坐在客厅的，都回卧室玩电脑了。白天看投影是必须拉窗帘的，而且必须是遮光帘，否则投影效果不佳看着吃力，毕竟投影的亮度不比电视，这也是优点，尤其是对有小孩的家庭，可以减少对眼睛的伤害。&br&&br&关于音响：我买的不到200的漫步者，原谅我不懂欣赏，我就是听个响，低音和三声道真的是足够普通家庭了。如果你在装修时候就计划，可以买吸顶音响，超级便宜，而且可以在吊顶上放4-6个，真正环绕立体声，有投入的话，可以买个六声道转换器，听说很销魂。而且我记得下面有个答主说过HIFI~~哈哈&br&&br&下面是原答案^_^~&br&&br&&br&就说一样东西电视，电视墙！先看图~~~&br&&img src=&/4a383b320bf7cd5aec8f11be524c31e8_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/4a383b320bf7cd5aec8f11be524c31e8_r.jpg&&&img src=&/ab09aa5c7105_b.jpg& data-rawheight=&2448& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/ab09aa5c7105_r.jpg&&&br&家里很乱，请不要在意，客厅大小20平，我和媳妇两人住。&br&最初不买电视的主要原因是我和媳妇都玩电脑，偶尔会陪我玩LOL什么的，如下图。。。（人生赢家，对吧？）&br&&img src=&/65e93a7a80e82239bec23be6_b.jpg& data-rawheight=&1836& data-rawwidth=&3264& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&3264& data-original=&/65e93a7a80e82239bec23be6_r.jpg&&家里有IPAD，结婚前各自住的时候就都不怎么看电视，所以达成共识不买电视，为什么买投影呢？&br&只是因为我在高中时候玩WOW认识一个土豪，他告诉我他在家用投影玩WOW，游戏人物有170CM高！我当时的想法就是wtf差几公分就跟我一样高了！我也要！当年是被打了一顿。现在有能力了自然要实现儿时梦想。&br&现在想来这是我最整个家装中最划算的一笔投入。&br&&br&先说说配置：&br&松下投影，4700软妹币。（型号不记得了，找了找资料，自己在电脑城挑的，包含吊架）&br&投射距离：370cm。（镜头到墙面）&br&投射大小：155*220cm。（我也不知道算多少寸。。）&br&&br&一根10m的高清线：300。（因为要埋墙，所以选的质量非常好的）&br&高清线分线器一个：150。（买了质量好的依然怕墙里的那根线出问题，所以买了个分线器，保证墙里那根线每年插拔少于10次。。）&br&&br&投影下面的地毯，各种懒人沙发，各种垫子抱枕，总计大约1500，可以自己去淘宝找喜欢的，建议不要买长毛地毯，真的很难打理（我的整块地毯不到400，计划用一年就丢掉。。。因为实在不好清理）&br&&br&小白桌子：不到300。（自己淘宝的，可以折叠，虽然我从来没折过。。。）&br&&br&投影墙（框）：60。你没看错，因为就是普通的白墙+上一个画框而已，画框是我自己去家具城买的，2跟一共60元。&br&&br&XBOX是朋友丢在这的，因为来我家玩了一次之后觉得他家42寸的电视实在太过难受。。。所以果断留在了我家&br&&br&漫步者音响：不到200。&br&&br&天猫盒子：不到200。（这是必须品，因为你要看优酷爱奇艺bilibili，还有偶尔爸妈来了看电视，并且是必须天猫盒子，不是广告，而是我咨询了小米盒子，优酷盒子等几个电视盒，只有天猫盒子同时支持投影的高清线以及3.5mm耳机接口，非常重要！因为你不会愿意用投影仪自带的声音去看《死侍》什么的。。。并且支持播放U盘电影）&br&&br&遮光窗帘：1100元，90%+遮光，400cm*210cm。白天看投影必备。&br&&br&投影的部分不到5300块，加上必备的窗帘和盒子也不到6600块。我拥有了一个可以看网剧，电视，玩XBOX体感/手柄游戏，心情好了还可以接电脑玩LOL，OW什么的（相信我，爽到炸裂！）。&br&6600你能买到多大的电视？我去天猫看了下，最大65，老子的投影是多大的？原谅我真的不会换算，但是小于120寸了么？！（还有谁！！）电视柜？沙发？&br&&br&安利了这么多也有不好的部分，首先就是我爸妈很不同意，因为他们的思想里没有沙发的家是不完整的（！@##￥%！#！@￥）&br&然后是投影折旧，也就是灯泡，按照包装说明和销售说明，6小时/天的使用强度，我大约3年需要更换一次灯泡（并不是不能用，而是要保持最佳的观看情况，灯泡亮度会不足，如果将就，大约能用5年），灯泡价格大约1500左右。&br&然后就没有然后了，小伙伴们表示各种羡慕嫉妒恨。
过了一天，100赞了，这是本人第一个100赞！ 今天一天我都捧着手机回复各种评论，晚上决定来更新下。当然是整理了一下的。。。 客厅这样看起来就好了很多了吧？它正常时候就是这样的。。。只不过上周老婆大人没在家，所以。。。看电影的时候坐在蓝色的大垫子…
我的毒舌症又犯了，开个群嘲吧。&br&&br&首先，稍有经济常识的人都会知道，单纯从金钱上计算，贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算，而且贷款越多时间越长越划算。事实上，我的观点也一向是鼓励年轻人在条件适宜的情况下尽量选择贷款买房，不仅仅是从理财角度进行计算，而且适度的压力也可以催人奋进。&br&&br&然而我一定要突出“&b&条件适宜&/b&”这四个字。再多说一句的话，就是那些不分青红皂白张口就是“一定要贷款买房”“全款买房的都是傻子”的砖家们，全是xx。&br&&br&因为你们完全忽略了个体之间在理性和抗压能力方面的差异，把所有人默认为不存在任何心理波动的机器。你们也完全忽略了心理负担对现代都市人造成的重大影响，而以为每个人都有足够坚韧的神经去面对一切压力。&br&&br&我就认识一个活生生的例子。身边有一个同龄的朋友，买房首付是爹娘掏的，当时其实掏的出全款，但爹娘的想法是“要给年轻人多一些压力”，只是给了首付，然后让他自己去还贷。我这个朋友其实人品很不错，但在赚钱能力方面确实算不得高明，每个月还贷压力不小，不断地换薪水更高但是更劳累的工作，然后在去年，诊断出抑郁症的一种——似乎是双向情感障碍？——颈椎也有不小的毛病。&br&&br&而在当代都市，类似的抑郁症发作并不少，压力过大还会带来各种其他的疾病隐患。这就是不管你怎么计算贷款买房多么多么好、都抵不过全款买房的一点好处：无债一身轻，心理压力小。如前所述，人不是机器，总会有心理上的舒适区，“这套房子已经完全属于我了不欠银行一分钱”和“我还得慢慢还银行二十年的钱”，对很多人而言，心理感受是大不一样的。而心理舒适，很大程度上就决定了生活质量。&br&&br&更何况，投资理财是一定有风险的，区别无非是风险的大小，央视打过广告的理财机构都能成为大骗子，你真以为你上下嘴唇一翻“拿余钱去理财年化xx”那么容易？&br&&br&所以，贷款买房很好，我再次强调&b&我鼓励大多数人贷款买房&/b&，&b&也鼓励大多数年轻人努力奋斗给自己压力，&/b&但不是百分之百对每个人都适合。如果你一向是个在压力面前容易紧张容易焦虑的人，如果你的健康情况本身就一般容易诱发神经类疾病，那么有条件全款买房，就是用金钱换取更好的生活质量，真的很亏吗？未必啊。赚钱的目的是为了生活得更惬意，而不是为了一边看着银行卡上冰冷的数字一边往嘴里塞安定。&br&&br&&br&&br&&br&最后说句题外话啊。贵知一向是个神奇砖家神奇成功人士扎推的地方，资产连七位数都达不到的成天教人如何财务自由用钱生钱，月薪连五位数都没有的成天教人职场成功学迈向高管之路，靠软文补贴房租的成天教人如何成功创业成为马云第二。年轻人上贵知，一定要注意甄别，尤其看到那些“想要学习更多扫二维码”“想要懂更多加付费微信群”的，最好多留个心眼。&br&&br&而对于一切“教你赚钱”“教你创业”“教你理财”“教你成功”的鸡汤，即便你实在忍不住眼馋要去读一读，也首先需要理清你自身的条件，你适合什么不适合什么，你能承担什么不能承担什么。这个世界绝对不可能让每个人都升职加薪当上总经理出任CEO迎娶白富美走上人生巅峰，绝大部分的人都注定要归于平凡。坦然接受自己的平凡，坦然接受和自己的能力相匹配的欲望，一样有机会获得人生的幸福，总比眼红耳热以为自己是只鹰扑到悬崖边掉下去喂狼强吧？&br&&br&&img src=&/ba0e071634_b.jpg& data-rawwidth=&649& data-rawheight=&483& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&649& data-original=&/ba0e071634_r.jpg&&
我的毒舌症又犯了，开个群嘲吧。 首先，稍有经济常识的人都会知道，单纯从金钱上计算，贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算，而且贷款越多时间越长越划算。事实上，我的观点也一向是鼓励年轻人在条件适宜的情况下尽量选择贷款买房，不仅仅是从理财角度进…
看了大家的评论我再次补充答案，并且做一些解释：&br&&br&1. 我全篇都在回答PM2.5的问题不是灰尘，是否答非所问？&br&我的理解是楼主是在问图片中看到的东西是不是灰？而不是问灰能不能跑到9层11层那么高，，所以我是按照图片的现象做的解释，题主看到的不是灰，为什么不是灰，那是什么，是PM2.5（细颗粒物）组成的污染层，这个污染层有多高，受什么影响，，balabala后面由PM2.5展开的，，&br&2. 如果真的关心灰（粗粒子）能不能跑9层11层这么高？&br&各种粗粒子由于粒径较大受到重力大与PM2.5（细粒子）不同，在大气中停留的时间较短，很容易就沉降，，，所以影响灰尘扩散高度的因素较多，比如灰尘自身颗粒的大小，灰尘重力大小，风速的大小，距离排放源的远近等等，很难确定具体能飘到多高，得根据实际情况分析。不过如果为了防尘的话一定是住的越高也好，住的离马路工地等源区越远越好，这是就是常识啦，，&br&3.我想给大家科普一些基本知识，到底是PM2.5（细粒子）还是灰尘（粗粒子）对我们的生活影响更大？我们更应该关心？&br&先下结论，大家应该更加关系PM2.5污染而不是灰尘污染。&br&从人体健康的角度讲，PM2.5是可吸入颗粒物，能通过鼻腔进入呼吸道和肺泡等，而粗粒子是会被鼻腔阻挡在身体外。从组成来看PM2.5的组成是黑炭、各种有毒有机物、重金属等，会引起机体炎症引发呼吸道及心血管疾病，还具有致癌性；而粗粒子的组分是矿物颗粒，毒性与危害与之相比大大减小；从对感官（能见度）的影响角度看，PM2.5（细粒子）是引起大气是能见度降低的主要成分而不是粗粒子。在雾霾天气，生活在北京的人特别是冬天会感受很深刻，那种一眼望去天是灰蒙蒙的看不到太阳光，空气有点湿但是感受不到明显的灰尘，那时的空气中PM2.5浓度会非常高。我国在2012年新发布的环境空气质量标准中PM2.5的日均浓度二级（比较低的级别）为75ug/m3，但是在重污染天（我刚才描述的那个场景）PM2.5浓度会达到200~300ug/m3（在北京冬天是经常发生的浓度），超过500就叫爆表，最高甚至达800ug/m3。发生重污染时对人体健康的危害非常大，应该紧闭门窗就不要想着通风这件事了，外面的空气还不如屋子里面干净（我不止一次在雾霾天的公共场合一扇一扇的把窗户关上，比如我们的教室和图书馆），不要带小孩子或老人出门，成年人也尽量减少户外活动佩戴专业的口罩（KN95系列），建议大家手机下载一些app随时查看空气质量情况而不仅仅关心天气。灰尘污染可能会让大家产生晾衣服啊，打扫房间啊之类的困扰，但是与健康相比，想必大家应该知道孰轻孰重吧，，&br&&br&谢谢大家这么多的赞和讨论，我都尽可能回复，我最近也比较忙，但我会尽可能把我知道的东西分享给大家。因为环境保护不是我们科研工作者的事情，也不是国家的事情，是同呼吸共命运是与每一个普通人都息息相关的事情。环境问题不是一朝一夕产生的，更不是一朝一夕能解决的，我们每一个学环境的人都在为了早日能让大家生活在好的环境而努力学习工作，对环境问题的解决我们要有信心也要有耐心。所以，在这个空气还不能立刻变干净变美好的过程中，希望大家能更多的了解相关知识，至少要做到保护自己。&br&&br&以下是第二次修改的答案&br&&br&&br&看了大家的评论我才发现原来你们都看不懂我在说什么，好吧，，，让我想起来我导师在训练我们做报告的时候常说的话，上面的人作报告，下面的人如果听不懂，是不会怪自己没仔细听，也不会怪自己没有思考，，只会说是上面的人讲的不好。所以你们没看懂，是我的错，我尽我所能重新说一遍，让看不懂的人看懂。&br&&br&首先我的结论是，9~11层的扬灰层根本不存在。&br&在从地面到上空大概100层楼（300米）的范围内，PM2.5(雾霾)可以认为是均匀混合的，也就是说基本不存在污染较轻和污染最严重的楼层，你住在1楼和10楼和30，50楼是没有太大差别的。建筑扬尘另当别论，但是题主图中看到的不是扬尘是PM2.5。&br&&br&伸手党or没有耐心的朋友，看到这里就可以了，有兴趣想知道为什么的朋友请看原答案一步步的解释，相信应该可以看懂的（让我几个非本专业的朋友看了，他们表示看懂了）。&br&&br&以下是原答案。&br&&br&第一次被邀请，有点小激动，，简单回答一下我自己的看法吧，，&br&如题所述，你图片中看到一层比较浑浊的空气，就是你所问的扬灰层，其实并不是这样的。&br&通常在我们专业上表征近地面空气混合高度（污染物能扩散到的高度）的概念有两个，一个是近地面层和边界层，较常用的是边界层；气流流过粗糙的地球表面，形成充分发展的湍流边界层，把湍流输送其中重要作用，并导致气象要素日变化显著的低层大气定义为大气边界层。从污染气象的角度，简单的可以理解为，边界层就是地面排放污染物在垂直高度上混合的最大高度，边界层越高混合的空间越大地表空气质量越好；边界层高度是不断变化的，在对流比较强的条件下可达到1000m以上，静稳条件时只有300~500m，最差时可能只有50m左右。边界层也存在日变化规律，一天中午12点左右边界层最高，夜晚边界层最低。这也就是为什么北京每天向空气中排放的污染物总量差异没有非常大，但是重污染天污染物浓度会一下子升到很高，能见度迅速下降，和气象方面有很大的关系。也就是静稳条件下边界层高度较低，污染物难以扩散持续积累导致严重的空气污染。所以我们研究空气污染现象时需要同时考虑排放与气象因素，来分析判断是否污染是否来自于人为影响；目前，在我所了解的范围内，对低层大气的研究还限于铁塔所能观测的高度（约200~300m），但是研究风温等随高度变化规律，好像很少有看到污染物扩散随高度变化的研究，这个可以问问有没有做大气物理的人，目前认为边界层内不同高度污染物是均匀混合的。&br&同时，由于空气中细颗粒物就是PM2.5，对人体健康和能见度影响最为重要的部分，粒径较小很难通过沉降（重力作用），雨除（云凝结核）和冲刷（雨滴下落过程捕捉）等过程去除，一般通过扩散（大气湍流作用）与碰撞形成更大粒径的颗粒物再通过其他过程去除。也就是说PM2.5在空气中是可以相当稳定的存在很长时间，可以长距离传输，在边界层内是可以均匀混合的。基本不会受到重力的影响，不会存在向底层迁移的趋势的，只会在一定的区域（边界层）内混合扩散。至于您所说的什么建筑扬尘，组分都是粗粒子，粒径较大，受到重力作用排放出来会迅速沉降，大气中寿命很短，是基本上不会跑那么高的，而且那个粒径段对会阻挡在呼吸道以外，对人体也不会产生很大危害。&br&所以从边界层的角度分析，不存在所谓的扬灰层，9层~10层高度也就最多40m吧，始终在边界层均匀混合的高度内，污染物浓度和地表不会有很大差别，和20层也不会有很大差别。你看到的图片中的污染层厚度在9~10层左右的原因可能是你所处的位置能看到的大气厚度与污染物浓度叠加后的结果，看起来，10层以上是没有污染的，但事实上并不是这样的。&br&下面粘一张图，是我前几天画的边界层高度（boundary layer）与PM2.5浓度的图，时间是号~号，中间有一些数据缺失。数据来源:PM2..5浓度，来自北京市环境监测中心万柳站的数据，时间分辨率是一小时；边界层数据来自一个国外的气象数据网站（&a href=&///?target=http%3A//www.ready.noaa.gov/index.php& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&READY - Real-time Environmental Applications and Display sYstem&i class=&icon-external&&&/i&&/a&），时间分辨率是三小时；对比可以看出边界高度较高时（红色线），PM2.5浓度较低（蓝色线），边界层高度较高时可到1500米，较低会低于100米，在同一天内高度变化非常明显，中午最高，夜晚最低。当持续几天都比较低时，地面就会出现持续几天的污染。&br&&br&&img src=&/28b97e2f9be535935dee2_b.png& data-rawwidth=&801& data-rawheight=&369& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&801& data-original=&/28b97e2f9be535935dee2_r.png&&&br&本人只是环科的小硕一枚，目前对专业研究没有特别深入的工作，，此答案仅代表个人观点，欢迎讨论指正；
看了大家的评论我再次补充答案，并且做一些解释： 1. 我全篇都在回答PM2.5的问题不是灰尘，是否答非所问？ 我的理解是楼主是在问图片中看到的东西是不是灰？而不是问灰能不能跑到9层11层那么高，，所以我是按照图片的现象做的解释，题主看到的不是灰，为什…
想澄清几个问题：&br&&br&1.目前是不是泡沫？&br&&br&答：根据售租比=售价／年租金（类似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。&br&所以，泡沫是一定的。&br&（房价与收入比，房价与可支配收入比，这两个指标基本不用，因为这两个数据根本没法看了，而且中国很多是两代人供房，所以更看重售租比，也便与股市市盈率做横向对比）&br&&br&2.房价是泡沫，泡沫具体是什么？&br&&br&答:房价的泡沫组成来自于两个部分：土地价格以及P／E在30倍以后的击鼓传花的利润。日本泡沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。&br&近五年，开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右（2015年行业平均净利润率才10%，意味着3000楼面地价的房子卖价是1万，降到9000就无钱可赚了，开发商能力差的，还能赔钱）。房价构成中，30%-50%是土地成本交给政府，另外有12%以上的开发商交给政府的税费，开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。&br&银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款（一般是3年期），在销售过程中对购房者吃一次购房贷款。&br&（看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟）房价为什么高，泡沫在哪里，看房价组成应该会很清晰。&br&泡沫的另一组成部分，是击鼓传花的利润，这是由于房产具有投资属性，经历了10几年的货币超发与通胀，在供求关系的指引下，土地财政的刺激下，以及舆论的诱导下，房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。&br&&br&3.关于泡沫会不会破？何时破？&br&&br&有一个房地产18年经济周期的说法，7年缓慢上涨期，5年快速上涨期，2年极速上涨期，4年泡沫破灭调整期。&br&目前状态，各地分化，但总体看按18年周期已经是在极速上涨期，因为中国土地完全掌握在政府手中，经济半封闭，房地产经济的泡沫会不会破，何时破，绝大程度上看政府的调控手段。&br&&br&4.政府应对现状的手段？&br&&br&政府已经走不了土地财政的老路了，原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间，也透支了普通人的消费需求，另外，房地产市场的供求关系发生了倒转，导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。&br&但政府现在还是脱离不了卖地赚钱，因为大量的负债必须要还，新的收税对象还没有出现，所以房地产的泡沫还不能破。&br&&br&从对政府需求上说，就是土地价格不能降，房价不能降。因为一旦下降，政府的负债，银行的不良贷款，企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂，连锁反应将会导致经济至少停滞，最终接盘的不光是你我，最终是人民币，这些明显是政府无法接受的。&br&&br&所以，政府会做什么？&br&对政府最有利的行为就是稳定房价，造人为的慢牛。&br&通过增加土地入市、规划新城区和政策配合平抑一线城市房价，通过限制土地入市和政策配合促进存货过高的城市去化。&br&另外，通过宽松的货币政策，通过居民收入提高与货币逐渐贬值，慢慢降低房收比，让房价在5年后、10年后看起来比现在合理。&br&通过时间来换取房价泡沫缓慢缩小的空间，也就是避免经济硬着陆。&br&&br&但是，2015年的股市与当今房市何其相似，市场力量之强大，当今政府已难以完全操纵，加上地方诸侯与中央是否保持步调一致也很难讲，所以，政府的希望会不会落空，局势会不会一发不可收拾，我认为也是有一定概率。&br&&br&5.个人如何应对？&br&&br&现在已经是泡沫，你是刚需，必须买房，最好到你喜欢的城市，售租比在30以内的地方买房吧，中国很大，宜居的美丽城市真的不少，真的没必要为了一线城市的身份去当接盘侠。&br&要靠自己打拼的普通出身的大多数人，最好在一线好好赚钱、升级，如果发展很好就留在一线（选择规划的新城区购房比较不吃力），如果发展得一般般就在1.5线／2线找定居地。&br&个人配置投资的，选择金融资产跟不动产组合投资，不动产投资尽量选择售租比合适的新兴城区去买，长线持有。&br&目前阶段投资房产，一定要计算投资收益，如果不缺钱或者风险承受能力大的，可以参与一线炒作。&br&&br&6.关于基本面因素&br&&br&1）财政赤字加货币放水的双松格局本届政府任内看应该不会改变，这就意味着货币贬值的预期和事实仍在继续。双松格局对房价有支撑和拉升作用。反之，则会打击房价。&br&&br&2）土地供给&br&土地是房地产市场游戏的本质所在。政府垄断了国有建设用地，意味着可以操纵国有建设用地的供给量和价格，还可以直接垄断建设权（普通城市居民无权私建）。&br&任何拿土地稀缺说事的人都错了，实际上未用土地太多了，只不过供应量跟价格是垄断的。&br&你说主城区建设用地越来越少？城市发展有自身规律，到一定地步就会郊区化，城市集群化，从向心发展变成离心发展。&br&而且，政府已经瞄上了房地产的另一个市场，农村土地流转上市将要开启了，到时候农村的宅基地都可以上市交易了，耕地也可以承包了（已经可以）。只要基建配套到位，想必有很多人要去享受近郊的田园生活。&br&土地的属性以及供给模式，决定了政府对房地产市场的绝对控制力。&br&土地供给对房价的影响具体看政府操作，增加供给、开辟新城区可以平抑房价，收缩土地供给、维持低供给会维持房价或者推高房价。&br&&br&3）城市化进程&br&目前城市化率是55%，城市化结束是70%-75%，大陆每年平均新增城市化率为1%多一点，所以大陆完成城市化差不多还需15年。&br&万达王健林、万科毛大庆等大佬说房地产市场还能发展15年，也主要基于此。&br&城市化的计算是以新增城市人口计算的，也就是人员向城市流动，或者就地城镇化。&br&机会：城市化尚有发展空间，对房价也有支撑作用。&br&风险：如果农村土地可以流转上市了，那城市化进程会加速，也就没有15年了。&br&&br&4）人口老龄化及城市人口的积聚分散&br&一线城市（除了深圳）已经出现老年化趋势，很多开发商以及金融机构早就已经布局养老型地产。&br&关于人口老龄化万科毛大庆有个发言可以搜到，里面有数据，我就不复制了，就说结论：人口老龄化对购房需求及房价必然是转折点，会降低总需求，拉低房价。&br&这个因素是长线影响，到时候的售租比售收比肯定会更趋合理，但年轻人的问题是，你等不起，人民币贬值快，一般人也没能力和精力让手中的现金保值增值，所以，如果价格合理的话，还是要考虑置业。&br&有人讲北上等一线城市的积聚作用会让房价坚挺，但城市化理论有一个城市中心人口逆增长的过程，也就是郊区化和城市圈发展，会使得人口和新兴产业向城市周边拓展。&br&另外，将来大陆会有新兴多个超级中心，华中有武汉，西南有成渝，西北也会有，原先的一线也会扩展成大城市圈，比如北京也扩展成京津冀，这样会使得传统的一线中心的人口积聚压力大幅度分散，也意味着需求的降低和房价的平稳。&br&中国人对于人生成功和人生目标，对于理想与幸福的理解也会渐趋理性。&br&所以，人口老龄化和人口的积聚分散在一线城市长线来看是拉低需求和房价的。&br&普通人想要了解趋势，可以关注人口结构比例以及城市发展规划。&br&&br&7.数据来源以及个人如何查数据&br&&br&笔者因为是从业人员，投资决策使用数据来源于中指，克而瑞，明源等系统的数据、报告。同时也会请统计局的研究人员私下授课（其实政府对现下情况非常清楚，做研究的那些人实力很强，数据很全面，但做决策时因为利益权衡所限，就不会那么理性）。&br&普通人查经济基本面数据可以关注统计局网站；土地成交信息（位置及价格）可以上当地国土局网站看，每天都有更新（通过看土地价格就基本知道目前房价是否合理以及明年房价是否会涨）；住房成交信息可以上住建局网站看。&br&至于，网上的新闻，还是少信为好。&br&目前大部分新闻都是被操纵的，从业者看来，很多都是乱写一气。&br&其实新闻可靠很简单，就是讲道理摆数据。比如成交量，成交价，存货量，去化速度，去化周期等等供求基本数据，但新闻很少提及，很多时候就是在渲染气氛而已。&br&&br&8.总结：&br&&br&1线泡沫已经高企，要看风险承受能力小心参与。&br&1.5线中心城市，2线省会，以及1线新城区还有很多相对合理的机会，要买就早买（目前甚至有以租养供的机会）。&br&&br&跟房地产开发行业一样，房产投资的暴利机会其实已经过去了，还是回归理性的投资预期比较符合现实。&br&&br&其实，本人作为房地产开发投资从业者，真的不希望房价高企，希望房价能够回归理性，只想赚到合理利润即可，大家都有房住，有工开，有钱赚不好么？&br&有人手里有1、2套房，就一心想着房价暴涨，但房价涨了，生活成本跟着涨，房价是大周期，生活成本可是眼下的。你也不能保证在合适的时机出货套现，你也不能保证肯定能给你的后代准备好住所，以免他们为了不正常的房价牺牲了自由与理想。&br&可惜的是，房子应该是居住属性为主，现在却变成了投机品。&br&原先通过土地、税收、银行的吸血游戏支撑了基建建设、大型投资，也造就了相当一批体制相关人员的暴富，但房子终归是拿来住的，而不是拿来吸血的。&br&&br&高企的房价歪曲了社会价值体系，透支了年轻人的理想，摧毁了实业生存空间，待在这样的国度，说实话，真的艰难。&br&&br&～～～～～～～～～～～～～～&br&3-19更新：&br&很多人私信问对于某个城市房价走势的看法，集中回复如下：&br&&br&1）上文中已明确表达了，中国房市是政府主导的政策市，政府的货币政策，土地供给政策，房地产市场配合政策及立法，都能对市场供需及房价起到或正或反的作用，政策对市场需求的影响，以及对房价的影响，关键看中央及当地政府的政策具体走向。就是因为以上政策的不确定，谁都无法准确预测房地产走势。&br&目前政府各方面政策的大方向是想稳定地价、房价，也不允许房价过快上涨。&br&&br&2）开发商投资决策过程比较复杂，从城市可进入分析，到城市宏微观经济分析，再到城市整体供求分析，再到各分城区现状分析，再到目标地块的基本条件分析，会通过一系列的市场分析最终决定是否进行投资。&br&普通人不可能有这样的条件进行理性分析。所以答主已经在上面答复里给各位提供了2个最最简单办法：&br&（1）考虑到货币贬值，目前售租比在35年以内的房子是可以买来自住的，30年以内的房子目前都是可以投资的；&br&（2）关注下本地国土局网站土地成交价格，看土地价格有两个作用，一是看趋势，同等区位条件的土地价格如果在持续上涨，房价肯定也会上涨；二是看房价，看到楼面地价，你就可以结合开发商的正常成本，计算出合理房价，房价短暂可能会受到供求关系起伏，但不会偏离太远。&br&&br&新房房价基础公式：房价=土地成本+建设成本（含建安、管理销售财务费用）+税费+净利润&br&开发商的建设成本请咨询当地人士或网查，一般几年之内变动不会大，&br&税费= 12%＊房价 ，&br&利润=房价＊x%/0.75（x%是净利润率，除以0.75是因为要交25%的所得税）&br&&br&二手房价格参照同区位一手房价格，理论上应该是 重建价格减去折旧再加上交易成本，但大部分房子还比较新，所以价格只是略低于新房。&br&&br&3）很多人问我某个城市的房价看法，恕我无能，不能回答。现在一线，二线，三四线分化严重，而且单个城市中，合区分化也严重，所以我还是希望您按我说的售租比跟关注土地价格的方法去做判断。&br&&br&4）今年房价飙升，答主作为从业人员其实不是兴奋，而且恐惧。无论怎么算，部分城市现在的泡沫都已经到了恐怖的级别，参与风险极大。&br&答主非常看重售租比，是因为将来如果没有接盘侠，价格最终回归了，合理价格最可能靠近的就是售租比了。&br&&br&无论你是普通工薪阶层还是投资者，你现在参与P／E50倍以上买盘的动机无非是认定房价还会涨或者大涨，但目前基本面除了政府的政策因素引导以外，还有什么能支持房价大涨？经济增长放缓进入中低速，出口与实业萎靡，转型还在过程中失业率进入爬高阶段，收入增长缓慢，人口结构变化。。。所有经济基本面都不支持房价大涨。&br&再次警示各位风险，特别是普通打工者，不要参与50倍以上的买盘。大陆可没有个人破产的法律，你贷了款是无论如何都必须还贷的，除非你死了。&br&至于投资者，如果担心资产贬值，请选择金融资产和风险小的不动产投资，合理化自己的投资预期。&br&&br&5）答主希望普通家庭出身的工薪族，在收入条件没有达到之前，请不要轻易负债置业，按目前的房价收入比和售租比，在很多城市，工作10年之后再置业还是可以的，这也应该是常态，所以不要着急。&br&希望各位年轻人在年轻的时候，多花钱在自我提升上，多学点技能，多旅游增广见闻，做到健康、家庭、事业平衡发展。&br&城市里充斥了消费信息与价值观，可能会迷惑你的头脑，到处走走看看，也许会对生命有新的领悟。&br&答主以前的香港同事，30岁多一点白了一半头发的人多的是，他们很惨，3，4万的月薪，背着将近1000万的房贷，生活压力太大。&br&如果将来大陆的生存状态如当时的香港，&br&那些花上千万供房的人，请你想想何必去接盘，不如努努力攒点钱买个自由身了。&br&今年，香港地价跌了70%，房价也会随着下跌。&br&大陆还没有经历过一个完整的房地产周期，没人能真正体会到日本的那种沉痛。&br&大陆没有学真正搞国家社会主义的西欧，比如德国的房价控制得就很好，土地财政的动机以及被执行的过程并没有体现出社会主义的特性，其实城市化进程可以做得到效率与公平兼顾，但现实却没有。&br&&br&6）答主没放一堆图表直接摆明结论的原因是，答主获取的资料大多是咨询公司提供的，在统计学属于二手资料，而且大部分结论网上都可以搜到。如需深入了解如售租比，房价收入比，总房价与GDP比重，郊区化，老龄化等等内容，请直接百度关键词即可。
想澄清几个问题： 1.目前是不是泡沫？ 答：根据售租比=售价／年租金（类似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。 所以，泡沫是一定的。 （房价与收入比…
&p&过去的2015年里深圳楼市带头暴涨，刚来的2016年里上海楼市带头暴涨。一线城市的房价暴涨让炒房投机者盆满钵满，让持有房产者哈哈大笑，让刚需购房者欲哭无泪，让市场观望者大跌眼镜，也让中国的房地产走势扑朔迷离。&/p&&br&&p&房价暴涨到底是为什么？还能涨吗？现在能看到的解读大多来自于需求侧或者资本市场，我作为城市学者，在此从供给侧，特别是房地产供给的上游——土地供给说起，解读一线城市房价暴涨背后被忽略的另一个根本原因：收缩的土地供给。&/p&&br&这是一个很长的故事，环环相扣，甚至要从被长期误读的“人多地少”说起……&br&&br&&br&&p&&strong&1&br&中国真的“人多地少”吗？&/strong&&br&&/p&&br&“中国人多地少，土地资源紧缺”。这句话印在我们深深的脑海里，从小就知道，甚至被认为是基本国情之一。&br&&br&但是，近年来城市化快速发展的情况让我对这句话产生了深深的怀疑。&br&&br&&img src=&/992f7a39f7dcaff8c0fb20_b.jpg& data-rawheight=&530& data-rawwidth=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&800& data-original=&/992f7a39f7dcaff8c0fb20_r.jpg&&&br&大多数城市根本不缺土地，只是缺中央批给的城镇建设用地指标。&br&&br&A市，刚刚申请下占地几十平方公里的国家级新区；B市，开发商又圈下了几个数百公顷的大盘；C市，果断喊出了“再造一个X百万人口的新C市”的口号……&br&&br&在许多城市郊外，建成区连绵不绝而人烟稀少是常见的景象。仿佛对这个城市来说，往外扩展出去不过是分分钟的事情，荒山野地有的是地方。决定是否扩展的仅仅是那个写在土地规划上的指标，那条画在纸上的规划边界，以及地方政府执行指标与边界的决心。&br&&br&&p&通过宏观统计数字，也可以发现城镇建设用地只占全部国土的极小一部分。&/p&&br&&img src=&/e5f31be22a8da774bc07cb_b.jpg& data-rawheight=&309& data-rawwidth=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&/e5f31be22a8da774bc07cb_r.jpg&&&br&&br&中国城市建设用地占比图，根据2013年第二次全国土地调查和统计局数字绘制（数字中城市/城镇的统计口径尚不清晰）&br&&br&根据较近的权威土地数据：全国建设用地面积5.25亿亩，合35万平方公里，仅占国土面积的3.6%；其中&strong&城市建设用地面积约4.7万平方公里，仅占国土面积的0.49%&/strong&。&br&&br&&p&也就是说，我国大概每一百份土地，会有十四份耕地，仅有三份给了村庄、工矿、道路等的建设用地，而仅有半份土地给了城市产业、居住等各类功能使用。我们知道，随着城市化率超过50%，就在这半份土地上，居住着全国近一半的人口，提供了全国大部分的投资、消费、税收和产出！&/p&&br&&br&&br&来和其他国家比较一下，中国的建设用地占国土总面积的比例大概是美国的三分之二，是法德日的三分之一到五分之一。参见：基于Global Land 30的全球城乡建设用地空间分布与变化统计分析（陈军 等，2015）。&br&&br&&strong&有的人说，这是全部国土的比例，中国还有大片沙漠草原山地不能算，那么我们继续去研究，只算宜居又如何？&/strong&&br&&br&方案1，全部国土比较：中国平均的人口密度是132人/平方公里，其他国家平均人口密度为：日本336、韩国478、印度338、越南238、德国230、英国247、美国31人/平方公里（迟竹强. &a href=&///?target=http%3A//www.chinavalue.net/Finance/Blog//995313.aspx& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国真的是地少人多么？&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）。&br&&br&方案2，宜居国土比较：中国1类宜居面积只占国土面积的20%，宜居国土上的人口密度是660人/平方公里。日本不适合居住的山地和丘陵占去了75%，这样按适宜居住的面积25%计算，日本的人口密度超过了1300人/平方公里。&strong&宜居土地上中国居住密度仍是日本的一半&/strong&。&strong&不只中国有高原荒漠，基本上所有大国都有大量不宜居住的土地。&/strong&俄罗斯、加拿大的宜居国土也许只有10%，剩下是冰原森林；巴西大概20%，剩下的是热带雨林；美国最好，适宜利用的大概60%，仍然有大量荒地和阿拉斯加冰原。同理，各国家的宜居土地居住密度数据都要相应折算增大。&br&&br&折衷一下，假如不用人非要都住在最宜居土地上，按适一般宜居住地区计算，中国沿海的13省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里407人/平方公里。看起来确实跟美国没法比，比欧洲差一点，但是&strong&在东亚兄弟间是同一水平，没有明显差太远，至少没有我们心目中以为的那么远&/strong&。&br&&br&中国城市化发展已经相当节地了，可供下一步城镇扩展的空间，即使不去挤占那20亿亩的耕地，也还是果断可以有的。&br&&br&&br&&strong&回过头看“人多地少，土地资源紧缺”这句话，你明白其中的玄机了吗？&/strong&&br&&br&&strong&√ “人多地少，土地资源紧缺”用来形容耕地有限，是适用的。“&/strong&我国耕地面积排世界第4，但由于人口众多，人均耕地面积排在126位以后，人均耕地仅1.4亩，还不到世界人均耕地面积的一半……”这样的话语仿佛还在大喇叭里回放。我们在建国初期，其实是作为一个尚且吃不饱饭的新兴国家，用“人多地少”来向国民形象地描绘国情，说明农业发展和耕地保护的重要性。&br&&br&&strong&× “人多地少，土地资源紧缺”用来说明我国城市土地增长空间有限，是错误的。&/strong&现实告诉我们，中国城市发展真的只用了很少的土地，并且需要更多的土地。而更多的土地不是没有，而是被某种力量牢牢的约束着，只能缓缓释放甚至不让使用。&br&&br&&strong&将用于耕地保护的口号，借用成为了土地供给有限和房价高涨的借口，这是多种利益共同驱动下的结果。&/strong&将原本正确的话语，借用到了一个并不适用的领域，实际上是一个由国土部门、地方政府、开发商、其他房地产既得利益者和不明真相的群众，在有意无意间共同经营的假象：国土部门希望维护土地供给管制的合法性、地方政府希望维护自身土地信用、开发商和房产业主希望维护和提高房价。&br&&br&那么，这个假象是如何形成的？要从“土地资源”到底是什么开始说起。&br&&br&&br&&p&&strong&2&br&“土地资源”不等于“土地”&/strong&&/p&&br&区分“土地”和“土地资源”两个概念成为了继续讨论的关键：&strong&具有自然属性的“土地”并不一定紧缺，包含人为规定的“土地资源”却一定是紧缺的。&/strong&&br&&br&&p&土地管理专业的权威教材是这么定义的：土地资源是指在一定的技术经济条件下,在可预见的时间内可为人类利用的土地……是土地和人类活动相结合形成的，土地与土地资源在数量上并无一一对应的关系。&/p&&br&在古典经济学理论中，土地是国民财富增加的源泉，是社会生产不可缺少的要素。古典经济学家，比如18世纪末提出增长极限说的马尔萨斯，认为有限的土地资源会制约经济增长。这一认识反映了早期经济学家对土地资源的物质崇拜，或者说农业经济意识。&br&&br&但是，经济学发展进入20世纪，新马克思主义经济学、制度经济学学者的观点是，土地和房屋本身并不稀缺，是&strong&人为的流动性限制&/strong&在调节其稀缺程度。&br&&br&&img src=&/94dd7ba1bb9b_b.jpg& data-rawheight=&294& data-rawwidth=&355& class=&content_image& width=&355&&&br&秘鲁著名经济学家德o索托揭示了《资本的秘密》，认为“僵化的资产并不能被称为资本，只有通过合理的所有权制度表达并进入流通性领域的资本才会发挥其潜能，成为促进经济发展和空间生产的动力”。而当代顶尖的社会学家大卫o哈维在评价那本风靡一时的《21世纪资本论》时说：“（作者）皮凯蒂把资本的定义搞错了。那些闲置的钱、土地、不动产、房产等都不能算作是资本，因为它们没有进入流通领域生利。这也正是资本家能够长期保持高额回报的秘诀：&strong&通过限制一部分的资本供给来保证那些仍在流通领域中资本的回报，就像那些石油公司制造短缺的假象一样&/strong&。”&br&&br&最后这一句说得多好，把“资本”换成“土地资源”，把“石油公司”换成“国土部门”，就把中国特色说得明明白白。&br&&br&&br&&p&&strong&3&br&中国特色：土地供给的政府垄断&/strong&&br&&/p&&br&人为区分不具备流动性的资产和具有流动性的资本，从而造就资本的稀缺性的过程，有如为资本加上了一个流动性障碍——&strong&“钟罩”&/strong&。钟罩内，土地和资本自由流通，财富不断积累；而钟罩外，同样的土地却无人问津。&br&&br&&p&设置“钟罩”的做法，可以是有意识的政府行为，可以是集体无意识的市场行为。&/p&&br&&br&&img src=&/f61586bea9bf9b33999dbd0e_b.jpg& data-rawheight=&829& data-rawwidth=&750& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&/f61586bea9bf9b33999dbd0e_r.jpg&&&br&比如香港，作为自由市场和资本主义的代表，却恰恰设置了最严格的土地流通管制。&br&&br&人们通常对香港的印象是人多地少，居住面积非常狭小。其实在香港的1100平方公里的土地上就有400多平方公里是没有什么人去或者去的人很少的郊野公园，目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。一方面有几十万住在非常不人道的环境里面，已经产生了很严重的社会和政治问题，包括青年人的不满；另一方面却有大片的土地不能够来使用，这实在是非常荒唐的一种处境（凤凰卫视评论员何亮亮）。&br&&br&其实香港完全可以开发土地，降低房价，提高人民生活水平，但是资本家不会允许。政府的城市规划及土地开发被各种利益集团，政治团体，环保组织所挟持，寸步难行（知乎 &a class=&member_mention& href=&///people/115ba1eb53c1b& data-editable=&true& data-hash=&115ba1eb53c1b& data-title=&@chen shawn& data-hovercard=&p$b$115ba1eb53c1b&&@chen shawn&/a&）。这是市场自发进行土地管控的例子，也说明完全把土地管控交给市场是不当的。&br&&br&&img src=&/dae4efc3e3f4a_b.png& data-rawheight=&312& data-rawwidth=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/dae4efc3e3f4a_r.png&&&br&香港与深圳的交界处落马洲附近，河上方为深圳市，与人们印象中香港更高密度开发的印象恰恰相反&br&&br&&p&&strong&中国土地制度的特色在于，国家是最大的土地所有者，在政府垄断土地一级市场的条件下，对建设用地供给实行严格的纵向计划管理，有效控制了土地资源的流动性，保证了建设用地的相对稀缺性。&/strong&&/p&&br&对中国城镇来说，土地资源主要就是指建设用地。在建设用地供给管控的基础上，中国通过分税制改革、住房制度改革以及土地招拍挂等制度一系列制度改革启动了“土地财政”，释放了庞大的土地信用，成为了推动城市化的初始资本。2012年“土地财政”为&strong&2.7万亿&/strong&，比土地财政更大规模的是以土地为信用的相关抵押贷款，达&strong&6&/strong&&strong&万亿&/strong&，同期中央税收也只有11万亿。（赵燕菁，；华生，2014）。&br&&br&&strong&这是中国城市化路径的成功之处，也是建设用地的供给管理制度有功的一方面。&/strong&为什么这么说？因为在过去几十年中成功跨越“中等收入陷阱”的经济体，不管是日本、韩国、台湾还是新加坡、香港，事实上都实行了强有力的土地资源管制手段，成功释放了土地中隐藏的信用。所以不要看它们是自由市场，在土地供给这一块都是妥妥的政府管制。中国的建设用地供给制度不过是其中之一。&br&&br&&strong&土地资源就像是钞票，土地就像纸。如果钞票印发没有任何限制，所有纸都能变成钞票，那么这钞票将没有任何信用可言&/strong&——只会贬值，无人使用，无人乐意持有；如果任何土地都能变成土地资源，那么土地资源将同样失去信用——只会贬值，无人投资，更无法将它作为资产抵押出去，没有人愿意接受。这就是土地资源供给政府管制的必要性，犹如为土地资源设置了一个“央行”。惟其如此，土地资源才有价值。“央行”的任务是管控流量，过量了会导致土地信贷崩盘，几十万亿地方债变成坏账引发经济危机；过少会使房价高企，城市发展和居民生活合理需求得不到满足。&br&&br&&p&&strong&相比之下，其他对土地资源管控无能为力的发展中国家，也就失去了释放土地信用，利用城市化推动经济发展的机会。&/strong&要么因为建设用地可以被人随意占用使用，建设管理失灵，比如违章建筑横行的埃及，以及民众随意占地建房、遍地贫民窟的一众拉美国家。这种情况相当于钞票滥发。要么因为资本家和既得利益者的合力，形成像香港一样有地不能用的局面，这种情况相当于钞票不够，使得通货紧缩，与土地相关的经济萎缩，连必要的使用需求都无法满足。更普遍的发展中国家情况是两者都有：合法的土地和房产极少而高昂，其他都是无法确权无法流通的房屋，财富流动和社会流动彻底断层。&/p&&br&&img src=&/f9fdb7bba66de88f789de9_b.jpg& data-rawheight=&344& data-rawwidth=&579& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&579& data-original=&/f9fdb7bba66de88f789de9_r.jpg&&&p&巴西的贫民窟与富人区，合法房产与违法房产并置（这围墙要是打破，那可真是要命了）&/p&&br&&br&&strong&但是，正因为土地资源管控是合理合法的，所以真的不必要以“人多地少”、“耕地保护”、土地资源紧缺”这种错误的名义去推行。&/strong&&br&&br&&strong&耕地保护是必须的，建设用地的供给管理也是必须的，但是前者并非执行后者的直接依据。&/strong&对于耕地保护而言，因劳动力流失和生产积极性下降造成的耕地抛荒问题，可能比建设用地侵占农田的问题要显著。&br&&br&&strong&城市化进程，其实不但不和耕地保护对立，还可能伴随着耕地增加！&/strong&全世界100年的城市化进程中，耕地是越来越多的，因为人在城市生活占用的土地更少，在城市人均占用100平方米建设用地，在农村人均则要占用250-300平方米土地，人从农村迁入城市时卖掉或弃置了原来的土地。中国却相反，因为农民两头都占地，进入城市的同时却没有退出农村的土地。&br&&br&重庆实施了&strong&地票制度&/strong&，探索了另一种可能性。农民以自愿为基础将农村的宅基地和集体土地复垦为耕地，卖给城市开发者。这样，到2020年，重庆在城市建设用地不断拓展的同时，3400万亩耕地一亩都不减少，还能增加100多万亩耕地。这是&a href=&///?target=http%3A///5039524.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&黄奇帆讲了5个故事：诺贝尔奖得主听得聚精会神&i class=&icon-external&&&/i&&/a&的第四个故事，很有趣。（这里只是举例拿出一种耕地保护与城市化共生的可能性，不是鼓励觊觎农村建设用地。因为中国农村的土地其实相当于农民工的最低工资和社保，提供了他们的一条重要后路，也是中国劳动力成本如此低廉的原因之一。农村土地流转话题太大太深太复杂，不展开）&br&&br&对于建设用地的供给管理而言，它的必要性实质上来自于对土地资源的供给管理以维护其价格的稳定。&br&&br&名不正，则言不顺；言不顺，则事不成&br&——《论语·子路》&br&&br&&br&&p&&strong&4&br&地方与国土部门：从阳奉阴违到齐心合力&/strong&&br&&/p&&br&在过去，土地资源管理一直是个艰巨的任务，因为它包含着中央与地方之间的讨价还价，甚至市政府与下属区县之间的讨价还价。再加上在流通性“钟罩”内外徘徊的小产权房和违建等问题，种种乱象屡禁不止。&br&&br&按照经济学家张五常的理论，中国的地方政府具有企业的性质，改革开放30年来中国的高效发展，部分归功于各地方政府拥有以土地使用为代表的资源配置的调整权，从而以市县为单位进行高度自由的竞争。所以中国的土地“央行”国土部门的任务要比韩日等国艰难得多，因为为了管理更庞大的国土，它必须统辖众多各怀心思的“印钞厂”——地方政府。&br&&br&&strong&中国国土部门进行土地资源管制的主要方式，是新增建设用地的供给管理制。&/strong&在总体规划中，大约每1万新增人口，对应1个平方公里的新增建设用地。地方政府的惯常做法是通过“做大”预期人口规模以获取土地指标份额。不少城市的领导由于认识上的片面观念，希望把自己的城市“做大”……“做大”一个人口意味着可以“多占”一份建设用地。就国土管理部门而言，则是尽量压小一些。艰苦的讨价还价, 常常使规划编制单位夹在其中（邹德慈，2005），这才有了“全国新城新区规划的总人口达34亿”的怪现状。&br&&br&所以，过去地方政府对中央政府国土部门，基本上是不怎么配合的。每一个小“印钞厂”都在或明或暗的多释放一些建设用地进入市场，最后可能就汇成了难以估量的系统性风险。国务院调查显示，省会城市平均一个城市规划4.6个新城(新区)，地级市平均每个规划建设约1.5个新城(新区)。&br&&br&建设用地这种“钞票”到底超发了没有？不好说。超发了多少？难以估计。&br&&br&我们都知道每个人都路口抢行会造成交通堵塞，但是轮到我们自己了，还是会抢行，这就是经济学中所说的公地悲剧。&br&&br&&img src=&/53eeb68d15d9a_b.jpg& data-rawheight=&353& data-rawwidth=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&/53eeb68d15d9a_r.jpg&&&br&&br&&strong&奇怪的是，自2014年前后起，上海、深圳、广州等几个一线城市的地方政府突然“从善如流”，主动对自身的建设用地进行了异常严格的管制！&/strong&&br&&br&上海市甚至提出&strong&“规划建设用地规模负增长”、“减量规划”&/strong&的计划。2014上海为落实国土部门管制要求，甚至自请比原定的2020年新增建设用地供给目标进一步减少。&a href=&tel:&&&/a&五年内上海每年只能新增12平方公里。&br&&br&深圳市更为极端，计划到2020年的土地，至2015年就快用完了，五年内新增建设用地仅剩&strong&8平方公里&/strong&。深圳市提出&strong&“存量规划”&/strong&的口号，全面开展存量用地的城市更新来满足建设需求。&br&&br&这一回，一线城市的地方政府没有像从前一样采用和国土部门对着干或者阳奉阴违的态势，甚至没有奋力争取更多用地指标，而是配合着国土部门，主动加强了对自身土地供给的约束。&br&&br&&strong&为什么这回地方政府那么配合呢？&/strong&&br&&br&&p&第一种解释，来自中央政府的压力。2014年来自中央政府的管控土地资源的压力骤然增强，《国家新型城镇化规划》提出“严格控制城市边界”，国土资源部印发的&strong&《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》（注意，这里又扯上保护耕地的大旗了）&/strong&提出“除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地”。北上广深要起到政策示范作用，压力最重。但是，从前类似的严控要求也并不少，因此这一次的管控力度调整并没有引起很大反响。&/p&&br&&img src=&/bbcc888ac730e209b1fa14_b.png& data-rawheight=&205& data-rawwidth=&592& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&592& data-original=&/bbcc888ac730e209b1fa14_r.png&&&br&&p&从官媒可以看出，上海本来要起带头模范作用。这不奇怪，我们国家大多数改革，都是一线城市带头，二三四线后续跟随的，算是一种惯例。从以前搞深圳特区、浦东新区，到现在搞上海自贸区、前海自贸区，哪怕修地铁修高铁，都是如此。但这回土地供给收缩以上海深圳带头，却带来了意外，后文说明……&/p&&br&第二种解释，预留可持续发展用地。这一点过于理想化，是历来都有的美好意愿，但并不能导致突然的转变。&br&&br&第三种解释，摆脱了“土地财政”。比如深圳市政府收入中的税收收入占比达90%以上，也就是土地出让金占财政收入不到10%，完全摆脱了“土地财政”。一般地区土地出让金占到政府收入50%左右，多的甚至占70%，叫他们不卖地根本停不下来（2014年&a href=&///?target=http%3A///house/nb//c_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&全国一季度土地出让金超万亿 占地方财政收入一半以上&i class=&icon-external&&&/i&&/a&）。地方政府不用再靠卖地来赚钱，这是减少土地供给的一个必要条件，但仍然不是充分条件，毕竟没有谁会嫌自己钱多，政府也一样。&br&&br&&p&&strong&第四种解释，也是最可信的解释，维护土地资源的价值：&/strong&&/p&&br&上一节分析到，中国政府通过有效控制土地资源的供给来保证建设用地的相对稀缺性，过去这只是中央政府国土部门负责的行为，而地方政府并不热衷。随着经济“新常态”和房地产市场调整的到来，&strong&发达城市的地方政府，相对于其他地区更早更敏感地察觉到土地资源供求关系的变化，察觉到前期土地“超发”可能积累的系统性风险，自发地、不约而同地采取行动维护本地土地资源的价格。&/strong&这才是地方政府主动配合国土部门行动的直接原因。&br&&br&&img src=&/2a4dac8430ab_b.jpg& data-rawheight=&315& data-rawwidth=&400& class=&content_image& width=&400&&土地惜售，方可保持市场热度&br&&br&&p&&strong&一线城市地方政府与国土部门形成合力共同加强对土地资源的管制，这说明了什么？&/strong&&/p&&br&&p&&strong&说明了全国性的土地“超发”可能已经成为事实&/strong&&strong&！如果各地方不能通力行动，那么全国土地市场的系统性风险就会到来！&/strong&&/p&&br&到时不仅仅是土地财政无以为继，地方政府赤字的问题，而是数十万亿的土地信用贷款、地方政府债务大规模违约带来的无法估量的风险。必须各地区各城市共同行动，共同采取更为严格的供给约束，才能避免价格风险。惟有这样的预期，才能促成地方政府与国土部门的合作，并作表率地率先行动。这也侧面验证了上文对土地资源是由人为的流动性限制保障价值的判断。&br&&br&&p&&strong&反之，那些不具备条件或者缺乏敏感意识，仍在大规模出让土地某些城市，则可能会面临土地价格拐点、土地信用崩溃的风险。&/strong&&/p&&br&&img src=&/ccd1c85b5aeb6e96b55ac621a3595e94_b.png& data-rawheight=&404& data-rawwidth=&623& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&623& data-original=&/ccd1c85b5aeb6e96b55ac621a3595e94_r.png&&&br&&p& 比如最近为了去库存焦头烂额以致想出“0首付”政策的某东北中心城市，它在五年前的口号是这样的……&br&&/p&&br&&br&&br&&p&&strong&5&br&一线城市：一马当先，鹤立鸡群，怎料引来群狼环伺&/strong&&br&&/p&&br&写了那么久，才写到当下正在发生的事情。&br&&br&其实上面的内容我大概写就于2014年底，在那个时候，眼看着一个上下合力共同应对全国土地市场风险的良好局面就要形成。然而，2015年起又发生了始料未及的变化。&br&&br&&p&&strong&深圳、上海，这两个土地供给的自我约束最严格，最先号称从土地供给“增量”过渡到“存量”、“减量”的城市，恰恰是2015年前后房价处在风口浪尖的城市。&/strong&&/p&&br&一线城市提供了对抗全国性风险，进行自我约束的良好表率，可是并没有如以往一样，很快得到其他地区的跟随和模仿。这可能有很多原因，摆脱土地财政也远不是那么容易的事。总之，全国性的共同行动没有及时形成。&br&&br&而这个时候，全国土地市场系统性风险即将，或者已经来到了……&br&&br&记住每1万新增人口=1平方公里新增建设用地这个比例。上海高峰期每年的人口流入近100万，深圳也有近30万。据此应得到100平方公里、30平方公里新增用地。超大城市本来就是一国经济发展的核心，应当是人口和土地同时扩张的（参见：&a href=&/question//answer/& class=&internal&&我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市，还是继续向大城市集中？我们应留在大城市发展吗？ - 臧大为的回答&/a&）。但是，由于它们的自我约束，上海仅年增12平方公里的建设用地，深圳则欲求8平方公里土地指标而不可得。而那些发展动力不充足、人口每年净流出、房价早已开始下跌的地级市县级市，似乎十几平方公里的新城还在上马……如果你是房地产投资客，你选择哪里？&br&&br&&p&&strong&勇作表率的一线城市，就像暴风雨中的灯塔一样闪亮。&/strong&&/p&&br&&img src=&/1abdd3e01e49713d7aaf866e028c1b99_b.jpg& data-rawheight=&399& data-rawwidth=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&/1abdd3e01e49713d7aaf866e028c1b99_r.jpg&&鹤立鸡群，怎能不引来群狼环伺？&br&&br&&p&资本犹如饥渴而贪婪的狼，当全国数百个城市大多都已经被榨干了营养、再也没肉吃了，正在即将到来的冬天惶惶不可终日时候，突然间仅存的几个土地市场良性的一线城市，犹如新鲜出炉的肉包子一般，还把自己切成了一半大小……所有资本必须、立刻、马上一拥而上。资本是自由流动的，&strong&原本分散于几百个城市的资本集中于几个城市，怎能不把这几个城市吃干抹净？&/strong&&/p&&br&现在对一线城市房价暴涨的各种说法，从杠杆、从炒作、从链家、从城市前景、从购房需求方面都给出了很好的解释。但是其他的说法不完善之处在于：房贷杠杆是早已有之的；一线城市的购房需求与发展前景与次一级城市是平滑变化的；链家和炒房团是全国都有的。这些都不能解释为什么北上广深突然与次一级的天津、重庆、成都、武汉、南京、杭州等拉开如此巨大的差别，甚至在几个一线城市内比较，深圳、上海也比北京、广州的表现要妖异得多——为什么是它们俩带头涨？而我现在提供了一个一直被忽略，但是非常根本的原因：&br&&br&&p&&strong&一线城市在土地供给方面勇作表率的加强约束，因为和其他地区形成了明显的土地市场风险优势，而吸引了全国土地资本的集中攻击。&/strong&&/p&&br&而上海、深圳因为土地供给政策调整的最强，自我约束得最严格，反而使得其下游房地产市场的供不应求的预期最为严重，在全国市场普遍风险的背景下风险最低，成为了最佳的资本目标，暴风雨来临前最后的避风港，也才有了后来的种种操盘炒作。&br&&br&&p&打个比方，大雨即将到来，而其他的江河全都淤塞不堪，仅有的两条江疏浚良好。&strong&整个大雨落下的水，全流到疏浚良好的&/strong&&strong&仅有的&/strong&&strong&两条江里，它们反而就成了洪水泛滥的重灾区&/strong&。&/p&&br&&br&&br&&br&&strong&6&br&结语&/strong&&br&本文的逻辑是：&br&①全国的土地市场风险是均衡分布的&br&②随着整体土地供给过量，土地资源超发，系统性风险堆积&br&③为了破解系统性风险，需要收缩供给&br&④选择了深圳和上海作为收缩供给的试点/带头大哥&br&⑤上海深圳的供不应求，带来明显的低风险预期，&br&⑥全国的土地市场风险均衡被突然打破，全国资本汇集上海深圳&br&⑦低风险预期加上资本富集，操盘炒作手段频出&br&⑧房价暴涨&br&&br&&br&2014年，是全国性土地市场危机到来以前，最后和最好的调整时间点。&br&&br&在这一年，政府也实实在在采取了行动，出台了“国家新型城镇化规划”和“最严格耕地保护制度”。&br&&br&让人万分惋惜的是，即使在这个时候，意在管制土地资源供给、维护土地资源价值的政策和手段，偏偏还要名不副实地挂着用了无数次地“保护耕地”的旧旗号，而使得它避免市场整体风险的重要的真实意图没有合理地表达，无法引起足够的重视。维护土地价格就维护嘛，不要扯上保护耕地的大旗。我们就老老实实的谈是否要管制、管制多少、如何管制好了。总是扯上无可争辩的耕地保护，反而失去了理性讨论和为各个城市提供更好方案的机会。&br&&br&让人万分惋惜的是，这样的重要调整，或者说改革，像以往一样，首先响应的是一线城市的地方政府。上海、深圳甚至作出了象征意义远甚于实际意义的自我约束。然而偏偏这一次，最不该管制如此严格的就是一线城市，应该从那些没有活力、人口净流出却还获得了大量指标、对土地资源挥霍无度的三四线城市开始。土地供给应当均衡地、同步地收缩，结果变成了极端的不均衡收缩。调整的先后次序有误，效果迟迟不能显现，整体风险继续堆积。&br&&br&&p&而我们现在，看着深圳、上海的房价暴涨，这两条江河的泛滥，或许只是更大一场暴风雨的前奏。&/p&&br&&img src=&/a2badad56f3aa0f72eba4e2_b.jpg& data-rawheight=&787& data-rawwidth=&1400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1400& data-original=&/a2badad56f3aa0f72eba4e2_r.jpg&&&strong&（正文完）&/strong&&br&&br&&br&&br&---------------说说我非常不靠谱的房价预测-----------------&br&&br&说说上海深圳现在的房价，如果政府下狠心坚持收缩供给政策，那真的就是那么高。如果改口扩大供给，那泡沫瞬间就挤爆……泡沫积累太久了，两个方向都非常危险……泡沫永远在破的时候才能证明它的存在&br&&br&&br&&br&最可能的情况是：上海深圳虽然是不小心当了收缩供给的带头大哥，但为了示范作用还要咬牙一阵，直到各地方都收缩供给，全国土地风险再度平衡，上海深圳才会悄悄松口土地供给，回到正常供应上来。&br&&br&所以现在是一个“压路机前的硬币”位置，可能还有涨，但压路机后泡沫破灭，可能比现在还低。压路机就是那个“全国平衡，悄悄松口”的时间点，半年后？三年后？五年后？我真的不知道。&br&&br&需知如果要操作捡硬币，必须在拐点到来之前离手，拐点要比压路机来得早。当所有人看到压路机，就走不了了。&br&&br&另外，任何操作都要看短、中、长期，我这里评价的是短期暴涨，说的也是中短期可能的泡沫，长期来看，上海深圳在短期压力释放后，仍然是中国最坚挺的市场之一，这个“长期”以十年几十年计。&br&&br&&br&&br&&br&--------更新----------&br&经知友 @韩一 提醒，就在今天早上，深圳领导发话要增加土地供给了&br&&a href=&///?target=http%3A///chanyejingji/45261.shtml& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&/chanyeji&/span&&span class=&invisible&&ngji/45261.shtml&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&压路机的到来也可以非常快 Σ( ° △ °|||)︴&br&&br&&br&&br&--------更新----------&br&昨天部长放话了：&br&&strong&国土部部长姜大明表示，&/strong&&a href=&///?target=http%3A///16/0310/06/BHPD4ACP.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&增加土地供应稳定房价&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&我们眼前一亮地注意到：&strong&终于，&/strong&&strong&或许&/strong&&strong&是第一次，部委主管领导将“土地供应—房价”的关系堂堂正正的讲出来，不再挂着耕地保护之名行土地供应管理之实，这是很大的进步。&/strong&&br&&br&对于这种新的共识的形成，我们必须深感欣慰。要知道，以前要么把土地供应管控小心翼翼地放在耕地保护的大帽子里《&a href=&///?target=http%3A///link%3Furl%3DbgcmrIK5Y1tBaxDrEAg0hbJ3N8JJAIR_gZGTMg345cBcjNA5VgWT8iqYXIW2NwIw3K68o0o4TomdjQEWgkRClcU4Iz21nVv-UoTG32YGyriFagMArzTVUnPPyJs5QqQtD6O2NArOJNvdcQApv7N2JD8Yx1PdepsfQoF-TpIEMbayDn7dH2rT-tNhDroNDSFZo6cUBvIkV1uOmv87wLVClDCokj2D--H5r3eOR86KOtU0cW9rOGsPHXTS0eVdBL9NGEWqP-7Ybcq1h7ax9GdtiNw04ujnSrwC1WbhY1SvELKFFK0d2_C9V7t5iUj0ptCu& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知&i class=&icon-external&&&/i&&/a&》；要么最多承认土地供应影响地价，地价又作为房价成本，部分影响到房价“&a href=&///?target=http%3A///ztdir/2009guotuju/index.php& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&国土部地价说-搜狐网、焦点房地产网&i class=&icon-external&&&/i&&/a&”；从未说到土地供应管理能从供求关系预期的方面直接影响房价。&br&&br&“名不正，则言不顺；言不顺，则事不成”&br&——《论语·子路》&br&&br&这回终于名正言顺了 []~(￣▽￣)~*　&br&&br&&br&部长说的两个关键词：&br&&strong&“因城施策”：&/strong&也就是各城市的供给情况不同，比较好的情况是全国供给收紧，三四线收紧，二线具体分析，一线放松。&strong&不要被媒体标题“增加土地供给”给误导了，&/strong&这里有个结构性的问题，100城市少供给1平方公里，3个城市多供给10平方公里，整体不是还少了70平方公里么？所以会是在整体供应收缩情况下的局部供应增加（参见评论区回复@少年）。所谓有保有压、优化结构、分类调控，都是这个意思，这个提法是很正确的，就看实际执行能不能管住。&br&&br&&strong&“人地挂钩”：&/strong&这个是亮点和重点，要根据全国人口流动来决定各地区的土地供给。人口流出的缩减土地供给，人口流入的增加土地供给。这个是更重要和根本的事情，做好了将改变从前的土地财政模式。这种规模的国土整体协调其他国家都未必有经验（想想美俄松散的联邦制，他们也没有纵向的土地供给管理），也涉及到发改委公安部人社部等多部门的合作，是对我们国家宏观调控和治理能力的很大挑战，做成了治理能力会上一个大台阶。对此我会后续写文关注。&br&&br&&br&管制土地供给的有趣之处在于，只需要做出一个姿态，改变人们的预期，各方就会相应行动了。这和股市里放出一个利空预期，股价就会立刻开始运动，不需要真的等到限售股解禁，是一个道理。不需要等到真的等到填海弄出几十平方公里土地才有用。放话说不新增建设用地，和放话说要开始新增建设用地，都是预期管理。&br&&br&如今，深圳市委和国土部都把姿态做出来了，深圳上海不必要的土地自我设限可能要松绑了，资本炒作云集的基础——供不应求的预期可能要消退了。&br&&br&所以，答案或许很快就要揭晓了。&br&&br&&br&-------更新--------&br&新消息，“压路机”出现，房价应声回落：&a href=&///?target=http%3A///a/05892_0.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&一线楼市现退烧信号 有房源一夜暴跌160万&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&br&松一口气的发现，虽然我并没有大妈们懂房价，但是在年初暴涨时，写下的“压路机前的硬币”的猜想还算正确，没有被打脸。&br&&br&不过具体手段上，比较理性的做法是在供给端发力：增加供给，以及放出增加供给的预期信号，像深圳一样。而“沪九条”却还是在对需求端发力，第一刹得有点过猛；第二也不是政府合理的干预手段，没什么依据；第三对一部分刚需者是不公平的；第四刹住的需求仍然在，只是被拖延。&br&&br&如果说深圳调控手段是缓缓开来的压路机，上海调控手段就是碾压过来的坦克了。。&br&&br&总之，我不欣赏在需求端进行干涉，很没道理。深圳的1年变成3年限购我也是不太赞成的。这些只能做临时手段，也希望供给端调整完成后，逐步放松需求端的干涉。&br&&br&如果上海后续也在供给端调整，才算完成了调控。&br&&br&房子终究不是股票，大起大落的，并不让人愉快。&br&&br&&br&----------&br&发改委牵头增加一线城市供给&br&&br&“《关于促进消费带动转型升级的行动方案》透露，我国将增加一线和部分二线城市的住宅建设用地供应”&br&&br&中央部门发话，回到了增加供给的正确道路上&br&&br&还要看地方政府的具体增加土地供给的实施方案和执行力度了&br&&br&&br&-------------&br&&a href=&///?target=http%3A//.cn/articles//1062515.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中央经济工作会议：房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应 | 每经网&i class=&icon-external&&&/i&&/a&&br&&p&刚刚闭幕的中央经济工作会议提出：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”，&房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应。”&/p&&br&&p&这一政策导向已开始在各地落地执行。中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周(日至12月18日)，中指院监测的40个主要城市土地推出量环比增加56%。其中，一线城市量增价跌，均价回落；二线城市供地放量，代表二线城市推地宗数较上周增加82宗，推出面积较上周增加44%。&/p&&br&&br&本文纯属娱乐&br&本文纯属娱乐&br&本文纯属娱乐&br&╮(╯3╰)╭ &br&&br&&br&&p&------------------------------&/p&&p&&em&题图来源：网络、自绘&/em&&/p&&em&部分内容已收录于第8届中国城市规划学会青年论文奖，注解参见原文&/em&&br&&p&&strong&&em&城市周看&/em&&/strong&&em&
为思维寻找盲点，为城市寻求共识&/em&&/p&&p&&em&微信订阅：cityzhoukan&/em&&/p&
过去的2015年里深圳楼市带头暴涨，刚来的2016年里上海楼市带头暴涨。一线城市的房价暴涨让炒房投机者盆满钵满，让持有房产者哈哈大笑，让刚需购房者欲哭无泪，让市场观望者大跌眼镜，也让中国的房地产走势扑朔迷离。 房价暴涨到底是为什么？还能涨吗？现在…
按揭买房不一定就要一辈子背负房贷枷锁，一辈子租房也不意味着就很自由没有压力。&br&以本人为例讲一讲这个心路历程吧。我不想做房奴，但也没想过要一辈子租房。&br&&br&&b&先讲讲房奴们（此处没有贬义）的大致情况：&/b&&br&本人05年开始工作，08年至今身边的同龄朋友们都陆续按揭买了房，他们的第一套房通常都是小俩口凑个10-20万积蓄，加上双方家庭的支助才够首付，再办个20年左右的银行按揭，月供3-5k不等。&br&&br&在有稳定工作的情况下，两人的公积金加起来基本就够一套房子的月供了，所以还贷压力并不算大。而且上班族在25-30岁这几年里正好处于从职场菜鸟走向中流砥柱的阶段，在这期间他们的工资收入是在不断上升的。所以对于这些房奴们，压力最大的阶段也就是在刚买房之后的1-2年内，因为首付已经耗尽了全部积蓄，甚至还借了不少钱，在这2年间，不但要还月供、还首付的欠债、还要在新居入伙时的家电、家具、装修方面支出各类费用。&br&&br&但不出2年他们大多就已经没什么债务压力了，而且很可能又攒了一笔小钱准备买第一辆车，再过2年又开始计划买第2套房了，因为他们的第一套房在这三四年里大概已经增值了一倍，也就