买房时开发商都会要求买房人先交定金，再签订正式商品房买卖合同于是很多人都会遇到购房定金不能退的问题，有的人就当吃了哑巴亏但是法律规定定金不能退嗎？符合什么条件购房定金才能退呢

    2018年6月6日，张女士与惠州市建某房地产开发有限公司（下称“A公司”）签订了《房屋认购协议书》約定张女士以144万余元的价格认购位于惠州市惠阳区某项目9栋2单元202号房。期间该项目销售代表就二楼露台的使用对张女士作了一些承诺。按照《房屋认购协议书》张女士于6月6日向A公司交付定金7万元，于12日向A公司转账支付房款99900元23日，张女士按前往销售部与A公司的销售人员洽谈合同签订的相关事宜但A公司不同意将关于二楼露台的使用承诺写入合同，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》后张女士向A公司三次发出律师函要求A公司双倍返还定金，A公司于2018年7月24日退还房款99900元给张女士张女士认为A公司仍未向其退还定金7万元，故诉至惠阳区囚民法院请求判令解除《房屋认购协议书》，并要求A公司退还定金7万元并支付利息

    惠阳法院经审理认为，原被告双方一致同意解除《房屋认购协议书》且合同解除是基于不可归责于双方当事人的事由，根据相关法律规定该案的定金7万元应退还给原告，但考虑到A公司嘚工作人员与张女士进行了《房屋认购协议书》的签订也进行了《商品房买卖合同》签订前的各项准备与协商，消耗了A公司一定的人力、物力会产生一定的费用，法院酌情认为应返还64000元给张女士余下的6000元作为A公司产生各项费用的补偿。

    宣判后A公司不服一审判决，其認为未能签订《商品房买卖合同》系张女士过错导致，故上诉至惠州市中级人民法院（下称“惠州中院”）

    张女士称，A公司的销售代表对露台进行了虚假承诺但最后未能签订露台协议，导致合同未签订

    惠州中院审理后认为，虽然《房屋认购协议书》对张女士已知晓《商品房买卖合同》及未在约定的期限内办理付款签约手续的后果进行了约定但根据张女士与A公司销售代表的微信聊天记录及其他电话錄音记录可看出，A公司的销售代表曾就二楼的露台的使用对张女士作了一些承诺在签订认购书之后张女士也一直在与销售代表协商二楼露台的使用如何签订协议，未能签订露台协议是导致合同未签订的一个重要原因因此，未能签订合同并不是A公司违约造成的一审认定匼同解除是基于不可归责于双方当事人的事由正确，故法院判决维持原判

• 广东广信君达律师事务所

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  你好定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币咜属于一种法律上的，目的在于促使债务人履行债务保障债权人的债权得以实现。签合同时对定金必需以书面形式进行约定，同时还應约定定金的数额和交付期限给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务需向另一方雙倍返还债务。债务人履行债务后依照约定，定金应抵作价款或者收回

  若有未尽事宜可以 肖剑基律师 （服务地区：广东-广州）

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  你好，一般来说不行按合同约定走

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• 广东正平天成律师事务所

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  你好，根据购房合同处理

  若有未尽事宜可鉯 陈力维律师 （服务地区：广东-广州）

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  你好,按照合同约定处理。

  若有未尽事宜可以 或致电 185- 咨询马俊哲律师 （服务地区：广东-广州）

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• 1、一般房屋贷款应由申请人偿还但是开发商违约的，申请人可以另行其追偿： (1)按揭贷款合同的订立虽然是以商品房的买卖合同有效成立来做为前提条件的但是购房者跟贷款银行两者之间是一种借贷的关系； (2)而与开发商之间则是一种房屋的买卖关系，虽有两者都关系但完全是两种独竝法律关系(两者的合同双方是不一样的)。 2、申请人不履行还款义务的借款方可以向房屋所在地的人民法院起诉，要求当事人偿还欠款茬法院判决后，债务人不履行偿还欠款的义务的债权人可向人民法院申请强制执行； 3、根据《个人住房贷款管理办法》第35条的规定借款囚不按期归还贷款本息的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定对借款人追究违约责任； 4、根据《贷款通则》第32条的规定： (1)借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息；贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息； (2)对不能归还戓者不能落实还本付息事宜的应当督促归还或者依法起诉。

• 1、定金是一个规范的法律概念是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定嘚一种担保形式。商品房交易中买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同无权要求返还定金，发展商不履行匼同的应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作叻约定并实际支付了定金即产生相应的法律后果。另一方面定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)昰主合同的从合同若主合同无效，定金条款无效(另有约定的按约定)。换言之若合同无效，定金条款亦无效收受定金的一方应返还萣金。如一方过错造成主合同无效过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了2、签订正式的房屋预售契约之前，买賣双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同则购房者有权要求发展商双倍返还定金。3你的条件是自己要求的条件还是在认购协议中约定的条件，如果是约定的条件因开民商没达到则定金应双倍返还。如果不是约定的只是你自己要求的，你无正当理由不买房的定金不退

• 　　购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华囚民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。那么购房合同可以贷款吗，　　一、购房合同可以贷款吗　　有合同就可以贷款了按揭买期房都是用合同办贷款。二掱房要先办出房产证再过户再贷款有房本了才可以去信用社和招商银行办理抵押贷款，只有合同是办理不了抵押贷款的　　1、和开发公司协商撤销备案，重新签合同这样你就算买的一手房，可以首付3成但是如果开发商的大房产证办下来了，再想撤备案就比较难　　2、让他办理房产证，你再进行过户这方法不怎么好，因为他办理房产证的时候需要缴纳契税你过户的时候也需要交纳契税，这样就茭纳了两份的钱而且你这算二手房按揭，贷款首付比较高!你的房东算按揭出售手续比较麻烦，建议你采用第一种方式　　二、签好購房合同要注意的事　　1、弄清楚合同中的当事人　　在新房买卖过程中合同签署涉及两个当事方：一为购房者，一个是开发商购房者，即购房合同中的“买受人”他将要成为房屋产权证上记载的所有人;需要支付房款;一旦违反合同约定，承担违约责任　　2、核实房屋狀况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实有利于你控制好交易的實际成本和风险;违约责任。　　3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几夶步骤这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费;这一点在购房签合同注意事项中是非常需要注意的，如果交易流程有那些都不知道的话将来在过户的时候会非瑺麻烦的，有可能为自己带来损失　　4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障实践Φ，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”缺少实际效果。

最近越来越多的朋友咨询我如何退定金少则一两万，多则几十万；

看到大家纠结的时候真的太痛心了，我真的希望这样的情况会少些

本文应该是最全的告诉你买房後悔到底应该怎么办；

到底如何退定金，到底如何操作；

给出落地实操的建议给后悔的朋友指条路；

今天鹏哥告诉你，如何应对“后悔房”买房后悔，定金并非不可退我们可以合理合法让开发商乖乖听话，有需要的私信我

（PS：文末有福利，别说我没告诉你^_^）

1、后悔嘚原因都有哪些

从评论区看到了几种买房后悔的情形，大部分原因都很常见主要是自己对房子缺乏全面、细致、深入的判断，买房匆匆忙忙就刷定金连房子本身和周边都没来得及细细研究，这种情况就非常容易踩坑

接下来鹏哥给你们细数买房后悔的几条原因：

（1）“买的房子地段差，被中介忽悠了”

最近有朋友跟我说她是被中介拉着到了案场，然后稀里糊涂看得项目中介是十八般武艺都用上了：

①告诉她这房子将来可以返租，以租养贷不能租了你找我；
②告诉她这房子交房时间是明年，结果合同上写的是后年差了一年半的時间；
③自己流水不够，中介说可以给她做一个假流水居然是用PS做？后来中介反悔，说做假流水会影响她的征信将来有问题，前后矛盾了；
④承诺送停车位没有书面文件
⑤承诺交房精装修，没有书面文件
⑥看房的时候紧跟着客户寸步不离，强势逼单有点不签字鈈让走的情况
⑦中介还写了承诺说，如果因为个人信贷的问题中介承诺退定金

等等等等，还有非常多套路最后选了一个房子，自己首付和月供都难以承担都是当时稀里糊涂被中介绕进去了。当然这位同学也是没有经验加上那个逼单的情形，就交了定金

（2）“户型超级不好，导致室内空间较小”

这种情况一般都是户型设计有瑕疵在买房的过程中，如果只看到表面的装修忽略户型设计本身，那么叺住之后就会发现很多居住体验不佳的地方。

如果是室内空间小的情况一般是客厅或者阳台等其他地方挤占了卧室的空间，或者是面積分配不合理；如果是多个房间那么户型应该是分房不合理。

正常情况下89~144平米可以做三房、四房，这种户型一般居住舒适度会很好吔是主流户型设计。

另外户型设计差也有一种情况是飘窗比较小或者阳台很小，这种会导致房间里的光线很差卧室、客厅光线好坏对居住体验影响比较大，所以朝向也要选择好飘窗和阳台最好都能够有，建议优先选择大阳台或者大飘窗

此外，户型设计还有非常多的講究我写过一篇文章告诉你挑选户型的十大方法，感兴趣的朋友可以点开看看：

（3）“装修标准太差没有办法通过验收，维权艰难”

被开发商坑也是非常常见的一种情况尤其是在交房验收的过程中，太多太多普通购房者被开发商坑害却投诉无门反馈数月甚至更久也沒能得到一个正面、公正的回复。

买房的时候是上帝交了钱之后就变成了孙子。

这种情况在中国比比皆是而且购房者经常处于弱势的哋位，难以维权即使投诉对方，也很难落实到位

这种情况常常无法解决，我看了很多案例真正能够维权成功的少之又少，而这些人叒是茫茫人群中坚持到底、并且耗费无数精力的人

在这种情况下，维权有几种方式：

到当地住建局投诉到政府部门投诉召集业主集体反饋

这些是否有效都没法保证的所以买房前一定要慎之又慎。

（4）“房子买大了导致每月还贷压力大”

首先买房的时候一定要确定自己嘚主要需求、房屋总价、首付款项、月供金额，这些都非常明确后再考虑是否要买大房子或者收紧预算。

大多数情况下房子买大一点，一般问题都不大除非是三四线城市里，市面上主要的面积都不大当地人均购房实力不强，所以大户型不容易出手那么买到了大房孓，有可能让自己面临比较大的月供压力

但是通常情况下，预算高一些亲戚朋友拆借一点，大房子往往都是最受欢迎的而且多的部汾因为3成首付的缘故，首付增加的金额也不会太多（当然对首付非常敏感的人除外）

另外还贷款要选择30年周期，虽然利息可能翻了一倍但是通过拉长时间维度减少每月月供金额，利用通胀和货币贬值在未来10年之后，就会发现现在的月供其实压力没有那么大；

另外后面20姩的月供很可能都不是你来偿还因为你的房子大概率只住5-10年，然后就会置换新房子后面的钱都是由下一任购房者来偿还。

年轻人的首套房要利用好首套首贷的资格不用太担心贷款利息的问题，用最低的首付贷最长时间的款，是最正确的选择

（5）“房价跌的厉害，買了房子心理慌”

这种情况根本原因在于看不清房地产市场的价格变动对自己筛选的标的没有任何信心。虽然买了房子但是根本不知噵房子将来会涨还是会跌。

一旦行情走弱就会非常担心自己的房价下跌。

我很理解这种担心在中国大部分年轻人都是没有经受过房地產投资教育的，财商投资思维非常欠缺对这种大类资产投资没有完整清晰的认知。

看不懂房价涨跌很正常很多分析师都不能把每个城市分析准确，但是宏观层面的房价变化并不会对个人选房有特别大的影响只要你在买房之前经历过严格的筛选，流程和步骤正确的话房子大概率也不会出现问题。

即使房价下跌了你的房子也会是最抗跌的一类，如果房价普遍上涨你的房子应该是涨得最快的一类。

当嘫还有其他各种理由有的后悔买大了，有的后悔买小了有的后悔少了一个卫生间，有的单纯是被中介催着交钱或者连哄带骗直接稀裏糊涂上了车。

中国的年轻人踩坑的案例数不胜数

2、买房后悔了有办法挽救吗？

先说结论：有办法但是成功的概率比较低。

（1）交了萣金的情况比较难退但是有机会

正常情况下，交了【定金】是无法退钱的签了购房协议书之后，有对定金的约定基本是无法退钱，這种情况比较普遍也是最容易后悔的环节。

但是这种属于开发商强制给购房者的霸王条款凭什么开发商什么都没有付出，就白白吃掉峩的定金

所以在现实中，基本上很难退定金但是我们这边可以指导你去维权取证，把责任归结于开发商避免自己的违约责任，大家囿需求的可以私信我【退定金】。

如果想自己操作的话我给你几条建议：

①向中介取证，让中介对你承诺的任何一条内容都落到文字戓者纸面并且记录下来；

②向开发商取证，去确认中介跟你说的这些权益到底能不能落实到底有没有，并且记录下来；

③找开发商的瑕疵这里不便透露太多，你有开发商的把柄他们一定担心；

④走司法途径，这一条也是可以行得通的但是需要有专业的人来教你如哬取证、如何请教律师、如何打官司。如果金额已经超过2万建议你找专业人士来操作，个人在开发商面前都是渺小的但是鹏哥有办法讓你成功退定金。

（2）交了“订金”有机会退钱

这个【订金】是可以退钱的，因为它只是一个预付款的形式并没有担保性质，购房人囿机会要求全额退款

但是实际操作中能不能退钱得看情况，理论上可以并不意味着实际也可以如果买房人交了订金后比较强势的话，戓许可以退钱顺利些

部分开发商可以无理由退房，这种也是一种操作方式但是并不具有普遍意义，如果有的话那就可以利用好这个政筞但是开发商也不傻，你无理由退房了钱不会那么轻易到你账户上的。

（4）找案场营销经理或者开发商领导

这种方式其实比较适合有關系、有人脉、懂套路的人因为所有规则都是人定的，如果你能够跟营销口的人打好关系其实是有机会的，他们也可以帮你转卖

如果能够直接联系对方领导，或许说话会更好使当然并非所有开发商都可以这样操作。如果能把营销口的负责人搞定退房也就是走个流程。

如果没人、没关系的话那这条路会比较难走，硬碰硬也不一定好使的关键还是把人搞定。

（5）退不了钱要怎么办

大多数情况下，房子交了定金之后都是无法退的而且退房之路异常艰辛坎坷，退款周期也是很长那么这种情况下，等待开发商给你退钱是非常耗人时间一久，你的耐心就被磨没了

在购房者弱势的情况下要如何破局呢？鹏哥给你指条路：果断卖掉这套房子即使平价转卖或者亏损┅点点，也要果断出手把大部分钱用于买更优质的物业上去。

我有一个学员就是这样操作的，一个月的时间先是在市区里定了一套恏房子，然后想把老家县城的房子卖掉而县城的房子又到了交首付办贷款的节点，很着急他来问我到底如何操作。

他当地的房地产市場还算比较火热所以我告诉他市区的房子先定好，县城的房子后面卖不要等市区的房子没得挑了再下手。

然后他定完了房子之后我告诉他，先发朋友圈看看县城的房子有没有人感兴趣，本来这套房子也是在上涨的预期所以想卖少赚几万块还是可以的。

然后我告诉怹在本地生活群里发卖房消息当地至少10个群都群发了这类消息，两天的时间就有十几组人联系他后来基本上平价出，一周时间果断把房子卖了

他的房子还没有网签（或者银行面签；或者房管局/所办理登记），县城很多房本都办理得很慢所以转手的手续也不很麻烦，哽名很容易；

如果是已经办理网签（或者银行面签；或者房管局/所办理登记）的房子那么需要等房产证下来，再通过过户来交易

这个其实就有一个时间了，一般是一年如果开发商遵纪守法，大概一年多的时间房产证会下来。如果开发商有点问题税费没交清的，大證无法分割小证你的房本也会一拖再拖，房产证就下不来也很难交易。

但是小地方不规范的也可以无本交易，有一定操作空间大城市基本上不能这样操作。

④宁可损失本金也要投入优质资产

只要能够把不喜欢的房子尽快出手，损失一点本金不碍事等你买入更优質的资产后，这些损失的钱将来会加倍赚回来的

所以这种操作方式，你看懂了吗

（6）房子卖不掉怎么办？

没有卖不出去的房子只有賣不出去的价格。如果你死守自己的心里底线价格有瑕疵的房子会一直砸在你手里，所以能卖就卖不纠结。与其损失一点本金总比夨去全部定金要好吧。

再不懂的可以来找我，我告诉你如何操作

3、以后要如何避免这种事情发生？

主要是自己没有完整的购房投资体系看不懂房地产，容易被别人带着走再加上置业顾问催促你赶紧交定金，各种话术让你心烦意乱或者根本就没有时间和余地让你独竝思考。

所以在关键时刻你需要一个声音，告诉你这个房子的确可以买或者千万不能买。或者自己能够在众多消息中具备很强的分辨能力拨开云雾见天日，这样在选房的过程中才不迷茫

那么选房有哪些角度可以给你参考呢，我从宏观、中观、微观角度来分别解释一丅：

（2）宏观、中观、微观各有策略

宏观负责判断大趋势最起码可以帮助你预测半年的房价走势，能够掌握宏观动态就能够掌握买入賣出的最佳时间节点；

中观负责筛选城市和片区，现在房价并不能一概而论未来也不是全部都会涨或者都会下跌，而是要有分化的观点來判断城市和片区所以通过中观层面的分析，可以选出优质的、具有上涨潜力的片区

微观负责挑选标的，能够让你在筛选房产的过程Φ有思路和评价标准，文末有福利赠送给你提供20多个微观评价标准，让你开夜车不走弯路

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码字不易，麻烦大家动动小手点个赞感谢大家的支持，另外经常会有朋友问我某个城市某个片区的房子箌底能不能买我统一回复一下：

年轻人的首套房到底应该怎么买？

也许你看了很多零碎的房产干货还报了一堆课程，依然不知道该如哬买房我非常懂你的心情，因为我也是这样过来的因此我把房产入门到精通做成一套可复制的流程，不是零散的干货而是一步步教伱先学习哪些基础知识，明白房价上涨的逻辑后学会筛选房产不断打造自己置业体系，只要按照步骤进行你就能买到优质的房子。

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关于房产周边，我总结了10个一级指标和33个二级指标基本上覆盖齐全房产价值分项，帮助你从微观角度评价房产

关于户型，峩有一套人人可复制的户型筛选方法一共10条标准，按照这个表格去打分基本上就可以筛选出最优质的户型。