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法院拍卖的房子有抵押 法院房子如何解押？
相关解答一：法院拍卖过户的房子解押过户。 法院拍卖过户的房产办理解押手续鸡抵押人不能到场办理时，除由抵押权人出具，应标明房屋的房屋权属证书号、产权人名称、面积、座落，办理解押手续外，还应出具写明办理解押手续人员姓名、身份证号和解押房屋所有权证号等内容的协助执行通知书和裁定书。然后去当地房产交易中心办理。相关解答二：房子法院查封解押后可以立即过户么 房子在解封后既可以过户，在过户给你后即属于你的财产，原来房主的官司与你无关，所以不会因为他的事情查封这套房子，但是如果你涉及到诉讼时你的对方可以申请法院查封你的这套房子。相关解答三：什么是房子解押 就是解除房子现在的抵押啊！有抵押的房子把抵押款还清就可以解押!相关解答四：房子抵押银行后又被法院扣押,贷款到期后未能解押,这样如何处理? 只能找法院，解除扣押相关解答五：房子做了他权要解押才能过户吗 是的。住房做了他项权证，就是该住房已经抵押了。产权暂时不属于房产证登记人所有。所以想过户该住房，需要办理注销他项权证，赎回产权，确权后，才可以过户。相关解答六：如何查个人银行抵押房子↘解押 查一个人个人银行抵押房子解押只能在房屋属地房管部门区域网查询。房屋属于个人财产的一部分、房屋登记受法律保护。依据法律规定，当事人只有自己或委托他人（办理公证委托书）才可以查询自己名下的房屋录，除法律规定外其他人不得查询；目前我国房产登记查询是以：在规定地方区域内以个人姓名为索引查询；权利人可以带着自己的身份证明（受委托查询的需要带着公证委托书），到房产部门房产受理科或交易大厅查询；公安部门、法院、检察院等司法部门因司法办案需要，可以依法带着司法文书随时到上述地点查询、查封、调阅涉案当事人房产信息档案、卷宗。相关解答七：二次抵押的房子怎么解押过户 先把贷款抵押的那笔钱还了，才可以正常交易过户，而且这笔钱会很高，通常要找中介帮处理，你要交些中介费用才行。购买二次解押的房子是会有些风险的，建议谨慎购买。相关解答八：房子个人抵押到期了能自己解押吗？ 您好！根据《物权法》的相关规定，抵押权的行使期限是借款到期后两年。你可以在两年内行使抵押权，最好先跟朋友协商解决。如果协商不能解决，要在抵押权到期前向法院起诉并查封，这样有利于保护你的权益。相关解答九：法院拍卖楼房,抵押人先解押法院再拍，还是拍卖完在解押。谢谢 先解押，由法院查封后拍卖相关解答十：卖房子时候,我挪用了买方支付的解押款,现无力解押怎么办? 那得看你是否具有恶意了。最好能按合同民事纠纷解决吧，房子是你的，房款是买方付给你的，双方又签了买卖合同，所以这个合同算是正当成立的，不存在诈骗。你没拿房款去支付房贷，导致无法过户，属于无法履行房屋的交付义务，因此可视你的行为属于民事上的违约行为，如果你的确已经履行不能了，那就解除合同，向对方支付相应的违约金等等吧。最好是能协商解决，否则真闹去法院你挺被动的。百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网,您的在线图书馆
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我的公司厂房抵押该银行了，到期限换不上本金和利息，银行起诉法院，要收回厂房拍卖，
我的公司厂房抵押该银行了，到期限换不上本金和利息，银行起诉法院，要收回厂房拍卖，我不同意，法院怎么办？
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免费问律师最高人民法院法释[2004]16
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最高人民法院法释[2004]16
最高人民法院法释[2004]16最高人民法院法释[2004]16号《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》&《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》已于２００４年１０月２６日由最高人民法院审判委员会第１３３０次会议通过，现予公布，自２００５年１月１日起施行。&二○○四年十一月十五日&为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践经验，制定本规定。&第一条在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。&第二条人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。&第三条人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。&第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。&当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。&对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。&第五条评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。&第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。&当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。&第七条拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。&第八条拍卖应当确定保留价。&拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。&人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。&第九条保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。&依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。&第十条执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。&第十一条拍卖应当先期公告。&拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。&第十二条拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。&当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担。&第十三条拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。&应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。&第十四条人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。&优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。&第十五条法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。&申请执行人、被执行人可以参加竞买。&第十六条拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。&顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。&第十七条拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。&第十八条拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。&第十九条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。&有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。&第二十条在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：&（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；&（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；&（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；&（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；&（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；&（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；&（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。&第二十一条人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。&暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。&第二十二条被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。&第二十三条拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。&第二十四条拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的账户。&第二十五条拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。&重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。&第二十六条拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。&第二十七条对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。&第二十八条对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。&第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。&第二十九条动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。&不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。&第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。&第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。&拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。&第三十二条拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：&拍卖成交价２００万元以下的，收取佣金的比例不得超过５％；超过２００万元至１０００万元的部分，不得超过３％；超过１０００万元至５０００万元的部分，不得超过２％；超过５０００万元至１亿元的部分，不得超过１％；超过１亿元的部分，不得超过０．５％。&采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。&拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。&第三十三条在执行程序中拍卖上市公司国有股和社会法人股的，适用最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》。&第三十四条对查封、扣押、冻结的财产，当事人双方及有关权利人同意变卖的，可以变卖。&金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品，人民法院可以决定变卖。&第三十五条当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的，按照其约定价格变卖；无约定价格但有市价的，变卖价格不得低于市价；无市价但价值较大、价格不易确定的，应当委托评估机构进行评估，并按照评估价格进行变卖。&按照评估价格变卖不成的，可以降低价格变卖，但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。&变卖的财产无人应买的，适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债；申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该财产退还被执行人。&第三十六条本规定自２００５年１月１日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。&漳州芗城区法院执行局部分法官腐败案警示&新华网福州６月１６日电(记者苏杰)福建省漳州市纪检监察机关查处了该市芗城区法院执行局５名法官与有关中介组织人员串通，滥用职权，损害当事人利益的违法违纪案件。漳浦县人民法院对此案进行判决，芗城区法院执行局原副局长刘毅明犯执行判决、裁定滥用职权罪和受贿罪，获刑１２年；执行局法官吴永忠获刑７年，其他三名涉案法官另案处理。&个别法官滥用职权&２００２年８月２日，漳州市芗城区法院受理漳州市中正汽车销售有限公司（以下简称中正公司）申请强制执行漳州市新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）公证债权２００万元及违约金２５万元债权纠纷案。中正公司股东杨某找到时任芗城区法院执行局副局长并主持工作的刘毅明，提出将该案安排给执行局法官吴永忠经办执行；要求把新世纪公司抵押给中正公司的标的物怡秀园Ｃ地块就低评估、早点拍卖。&对杨某提出的非法要求，刘毅明表示同意。根据有关规定，资产评估、拍卖机构应由申请执行人和被执行人在执行标的物所在地的有资质的机构中协商选定。不能达成一致意见的，由法院召集双方当事人提出候选机构，以抽签方式决定。刘毅明违反该规定，决定委托芗城拍卖行拍卖Ｃ地块。&２００２年８月１０日，刘毅明亲自打电话联系漳州天正资产评估有限公司（以下简称天正公司）评估部副经理康勇杰，要求就低评估Ｃ地块。&１１日，法官吴永忠向新世纪公司送达民事裁定书，查封了Ｃ地块&１２日，刘毅明正式委托天正公司评估Ｃ地块，并违反规定直接向芗城拍卖行设定Ｃ地块拍卖保留价为２２６万元。&１４日，天正公司作出了Ｃ地块价值３２３万余元、建议拍卖底价２２６万余元的评估结论。接到评估报告后，刘毅明、吴永忠不按程序将评估报告送达当事人&２００２年１１月１８日，刘毅明委托芗城拍卖行拍卖Ｃ地块。１１月２６日，拍卖会举行，中正公司股东杨某入股的漳州某汽车租赁公司以２２６万元竞拍成交。&后经有关方面查明，债权纠纷案执行过程中，中正公司股东杨某先后３次贿赂刘毅明，合计７万元；２次贿赂吴永忠，合计４万元。&刘毅明违法违纪案发生后，受芗城区检察院委托，厦门乾元房地产评估咨询有限公司按照天正公司评估Ｃ地块时确定的基准日对该地块进行重新评估，认为该地块价值６０５万多元，与天正公司评估的３２３多万元相比，差额达２８１万元。&根据举报线索，调查组又查出：刘毅明担任芗城区法院执行局副局长（主持工作）期间，收受申请执行人、被申请执行人、案件第三人、执行标的买受人等贿赂人民币６．２５万元、港币２万元；吴永忠收受贿赂人民币４．７５万元、港币２万元；芗城区法院执行局副局长林海晖收受贿赂３．３万元、礼金１．４万元；执行员陈金来收受贿赂４．４万元、礼金３．９万元；执行员谢旭东收受贿赂３．６万元。&中介机构成“帮凶”&漳州天正资产评估有限公司成立于２０００年２月，康勇杰系该公司评估部副经理。２００２年８月，该公司受芗城区法院委托，对怡秀园Ｃ地块进行资产评估。在刘毅明“将该地块地价评低”的授意下，无评估资质的康勇杰草拟评估报告书，将该地块价值评估为３２３万元，并按照授意建议拍卖底价为２２６万元。天正公司的２名注册评估师和法定代表人徐某在未履行审核职责情况下，在报告书上签名盖章。&为此，司法机关对天正公司追究法律责任。漳州市芗城区人民法院判决，天正公司犯出具证明文件重大失实罪，判处罚人民币１０万元；康勇杰提供虚假证明文件，判处有期徒刑１年。徐某被判缓刑。２名注册评估师免予刑事处罚。宣判后，天正公司和徐某提出上诉，漳州市中级人民法院二审裁定，维持原判。&这起案件中，芗城拍卖行扮演了不光彩的角色。随着调查的深入，芗城拍卖行经理蔡某、副经理郭某涉嫌受贿的问题浮出水面。法院作出判决：蔡某犯受贿罪，免予刑事处罚；判处郭某有期徒刑２年，缓刑３年。&防腐任重道远&这起案件的查处对漳州市法院系统震动很大。针对存在于一些法官中的问题，市中级法院在全市法院执行队伍中开展教育整顿专项活动，组织法院执行局法官到庭审现场旁听，接受教育，并实行“一案一整改”。&从这起案件可以看出，芗城区法院执行局部分法官滥用职权、牟取私利的腐败行为与部分中介机构的“配合”密不可分，部分中介机构实际上充当了极不光彩的腐败“中间人”和“帮凶”角色。&如何规范发展中介组织，有效预防腐败行为？&福建省纪委有关专家指出，中介组织是依法登记注册，在社会生活中发挥服务、沟通、监督等职能，独立承担民事责任的法人组织。中介组织是规范权力运行、健全市场机制的必然产物。遗憾的是部分中介组织存在一些突出问题，影响了公共权力的规范运行，阻碍了市场机制的有效运作，给腐败的滋生提供了条件。&专家指出，预防腐败必须完善中介组织。对中介组织，一要法律规范，依照法律规定从事业务活动；二要行业自律，引导行业协会按照章程进行自我管理和自我约束，发挥自律作用；三要政府监管，强化政府的市场监管职能，加强对中介组织的规范和监督&法院终审判决：资产评估机构不能从事房地产评估业务&资产评估机构能否从事房地产评估业务，争议由来已久，众说纷纭。广受社会关注的湖北京山评估诉讼案给出了最终结论：无房地产估价资质的资产评估机构出具的有关房地产的“资产评估报告”无效。&2004年12月和2005年5月，湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张某出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效。为此，京山腾达资产评估事务所诉至法院要求依法确认京山县房地产管理局对该评估事务所出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法，并承担案件的诉讼费用。&一审法院判决被告京山县房地产管理局对原告京山腾达资产评估事务所为京山嘉美购物广场和张某出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法。案件受理费100元，其他诉讼费1000元，均由被告京山县房地产管理局负担。&该案宣判后，京山县房地产管理局不服，向二审法院提起上诉，请求二审法院判决撤销原判，驳回京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。&二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第十八条规定“房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估”；第二十八条规定“房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责”。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。经庭审查明，被上诉人京山腾达资产评估事务所进行房地产价格评估未满足上述条件，不具备房地产估价师执业资格，也未经房地产行政主管部门进行资质核准，不具有从事房地产价格评估的主体资格。上诉人据此对被上诉人京山腾达资产评估事务所作出的房地产价格评估报告不予确认有效是正确的。&国务院《国有资产评估管理办法》是针对从事国有资产评估作出的具体规定，该《办法》已明确规定法律、法规另有规定除外，上述争议的事项不属于该《办法》所调整的范围。被上诉人京山腾达资产评估事务所认为上诉人京山县房地产管理局对其作出的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法的理由不能成立。原判认定事实证据不足，适用法律错误，应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：1、撤销京山县人民法院（2005）京行初字10号行政判决；2、驳回被上诉人京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，其他诉讼费各1000元，由被上诉人京山腾达资产评估事务所负担。&本判决为终审判决。&佛山市关于全市人民法院委托房地产管理局统一办理房地产价格评估的通知&[法规名称] :佛山市关于全市人民法院委托房地产管理局统一办理房地产价格评估的通知&[颁布机构] : 佛山市中级人民法院 房地产管理局&[颁布文号] : 佛中法发[1995]第13号&[颁布时间] : &[执行时间] : &各市、区人民法院，各市房地产管理局：&准确、及时地对房地产价格进行评估，对于人民法院依法审理房地产纠纷案件，保护当事人合法权益，维护法律严肃性具有重要作用。根据《广东省房地产评估条例》和有关文件精神，佛山市房地产管理局及佛山市所管辖各市房地产管理局是本市房地产评估管理的行政主管部门。佛山市房地产评估所或各市房地产管理局指定的其他评估机构是从事评估业务的房地产评估服务机构。经市中级人民法院和市房地产管理局共同商定，从一九九五年七月一日起，全市各级人民法院受理涉及房地产纠纷案件中的价格评估工作均委托各市的房地产管理局办理（涉及房管局自己及下属单位的案件除外）。现将有关事项通知如下：&一、各级人民法院在受理房地产纠纷案件中，需对房地产价格进行评估的，应出具委托书，委托本市房地产管理局指定的评估机构进行评估。各评估机构应本着实事求是的原则和认真负责的精神，指定有评估资格的专业技术人员公正、合理、准确、及时地做好评估工作，并在受委托后十五天内将评估报告提交人民法院。&二、人民法院对评估结果有异议时，可要求各市房地产管理局指定其他评估机构进行复审。&三、凡涉及各市房地产管理局本身或其下属单位的案件需要作价格评估的，法院可委托与其无利害关系的房地产评估机构进行评估。&四、评估费的收取，按佛山市物价部门规定的收费标准和实际情况进行收费。&涉案房地产评估&　　所谓涉案房地产评估，是指国家指定的估价机构对涉及经济、民事、刑事、纪律监察等案件的房地产，根据其特定的委托评估目的、按照房地产评估的通行程序、原则和方法以及有关专项规定，并充分考虑其特殊的价值影响因素，而对委估物业在某一估价时点的价值所进行的评定和估算。&第一部分　　涉案房地产评估的特点&　　涉案房地产评估与一般房地产评估不太相同，它有其自身特点。&　　一、委托主体具有独立性&　　涉案房地产评估的委托方均为各级人民法院、检察院、公安机关或纪委、监察部门，它们均不是房屋所有者或土地使用者，与委估物业没有利害关系，而一般的房地产评估则通常为房屋所有者或土地使用者，与估价结果有直接利害关系。&　　二、估价机构具有指定性&　　国家发展计划委员会《涉案物品价格鉴定分级管理实施办法》［计价费(号］规定：“各地(市、盟、自治州)价格事务所受理本地中级人民法院、人民检察、公安机关及政府其他有关行政执法部门委托的涉案物品价格鉴定；受理本地内跨县级行政区域的涉案物品价格鉴定。”国家计划委员会《涉案物品价格评估人员持证上岗暂行办法》［计价费(号］还规定：“国家实行涉案物品价格评估人员持证上岗制度。凡从事涉案物品价格评估人员，须具有国务院价格主管部门统一制发的资格证书。”作为行政法规，国家作如此规定，正是为了保证涉案评估尺度统一，结论准确，避免因多头竞争可能导致的估价标准不一、结论不公而赋于各级价格事务所的一项特殊职能。&　　三、国家对涉案房地产评估机构的管理具有特别性&　　国家发展计划委员会计价费［号文件规定：国家对涉案物品评估实行“统一领导，分级管理”的体制，国家价格主管部门直属价格事务所与各省、市县价格事务有明确的区域划分，实行属地评估。各级价格事务所均不得越权、超级评估，否则双方当事人或律师均可就估价主体资格问题提出异议。同时国家发展计划委员会还制订了《涉案物品价格鉴定复核裁定管理办法》，规定省级以上价格事务所及其分支机构具有复核、裁定职能。以上两点，正是涉案房地产评估与一般房地产评估的不同之处。一般房产评估，对评估机构的要求没有行政区划的限制，仅有等级的区别，亦不存在上级估价机构复核裁定问题。从这一点上讲涉案房地产评估，不应看作是中介行为，它更多地体现了国家指定性的特征，具有排他性。&　　四、估价结果更具有公正性&　　因为涉案房地产评估的委托主体均为执法机关，而且评估费用由其代收，而委托方对估价结果一般无特殊的利害要求，因而更能保证估价机构对委估房地产价值作出真实、准确、公正的评定估算。而一般房地产评估则不一样，因为委托方即为房屋所有者或土地使用者，同时又是评估费用的支付方，估价结果直接影响其切身利益，因而委托方就有可能对估价结论提出利害要求，而受托方考虑收费原因，有可能作适当考虑，这将会在一定程度上影响估价结论的公正性。&　　五、评估目的具有特定性&　　涉案房地产评估的目的一般为：&　　1.为执法机关解决企业与银行间的贷款纠纷或企业与企业间的经济纠纷提供抵债的价值依据；&　　2.为确定受贿金额提供价值依据；&　　3.为公安部门认定诈骗金额提供价值依据；&　　4.为破产清偿提供价值依据；&　　5.为法院解决共有产权人间的财产分割之类民事案件提供价值依据。&　　至于其他目的的评估，在涉案房地产评估中一般并不多见。&　　六、估价基准日具有确定性&　　一般目的的房地产评估，其估价基准日往往可以由估价机构确定，而涉案房地产评估则不同，其估价基准日的确定，应注意以下几个问题：&　　1.不能机械地以委托之日作为估价基准日；&　　2.不能由估价机构自行确定；&　　3.应根据估价目的不同分别确定。&　　A.受贿案件中，应以受贿之日作为评估基准日，对受贿时间跨度较大的案件评估，一份报告书中可能有多个对应的估价基准日，这是此类评估区别于其他目的评估的一个显著特征；&　　B.诈骗案件中，应以诈骗得成之日作为评估基准日；&　　C.偿还债务的案件中，应以法院受理立案之日作为评估基准日；&　　D.破产案件中，应以法院宣布破产之日作为基准日；&　　E.民事案件中，可以将委托之日作为评估基准日，也可以区别不同情况，和委托方共同商定基准日。&　　七、估价难度相对较大&　　涉案房地产的估价难度相对一般房地产评估要大得多，尤其是法院强制执行的房地产评估，难度更大。这主要表现在委托方无法提供评估所需的所有资料。一般情况下，被执行方，均存在明显的抵触情绪，不愿提供相关资料。为此，估价机构必须做以下几方面工作：&　　请执法机关配合，去房地产管理部门查阅有关资料；如实在查寻不到所需资料，则要委托权威部门实地丈量建筑面积；评估人员要实地查勘，做好勘查笔录。到于成新率的确定，一是通过评估人员实际观察，综合判断，二是通过查看相邻房地产竣工时间，结合实地验看情况进行判断，或通过调查其左邻右舍了解其竣工时间。每遇此类房地产评估，千万不能忽视评估的假设前提或有关情况说明，否则可能会承担意想不到的评估责任。&第二部分　　涉案房地产评估的方法&　　1.经济纠纷中的房地产评估要区别情况，分别采用不同的方法进行评估。&　　A.企业拖欠银行贷款或甲企业借乙企业货币资金，到期不能偿还，法院判决用企业房地产抵债。这种情况下，应采用清算价格法进行评估，否则就不能体现评估的“三公”原则。而这种目的的评估报告，大多采用的是重置成本法和市场比较法进行评估，对诉讼费用、评估费用、过户费用以及变现费用均未作考虑，更没有采用清算价格法评估的。他们忽视了这样一个简单、最明显的事实：银行贷给企业或乙企业欠甲企业的是货币资金，根据对等原则，企业应以货币资金来偿还欠款，如用房地产抵债，则与其匹配的价值标准只能是变现价格，而要评估变现价格，又只能用清算价格法或者在市场比较法、重置成本法基础上，剔除有关诉讼、评估、过户、变现费用。这种做法也是和《中华人民共和国担保法》精神相一致的。为了确保金融房地产的安全性，金融机构对用房地产申请抵押贷款的，一般规定最高货款额不得超过房地产市场价值的70%，而此中的30%即为综合风险率，它包含了企业到期不能偿还货款，银行将其变现所发生的有关风险和费用，与清算价格法的实质完全一致。&　　B.企业间因相互贸易而发生债务纠纷，须一方用房地产抵债的。这种情况下，可以用重置成本法，也可用市场比较法来评估。&　　2.受贿、诈骗、民事案件中的房地产评估，宜采用市场比较法和重置成本法。&　　3.破产案件中的房地产评估，应采用清算价格法进行。&　　4.民事、纪律、监察案件中的房地产评估，可采用重置成本法或市场比较法。如系营业用房，亦可采用收益现值法评估。&第三部分　　涉案房地产评估应注意的问题&　　一、关于土地使用权出让金问题&　　由于历史原因，1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布以前建造的房屋，其土地使用权大多通过行政划拨方式取得，有些部门和单位甚至至今仍未办理任何土地使用手续。我们在用市场比较法或收益现值法对此类物业进行评估时，一定要考虑将其应补缴的土地使用权出让金予以剔除。这是因为：&　　1.用市场比较法评估时，我们所选取的交易实例价格大多为完整的房地合一的价格，即通过出让方式取得土地使用权的房地产价格，而委估物业的土地当时是通过行政划拨方式取得的。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第39条规定：以行政划拨方式取得使用权的，转让房地产时，应报有关部门审批。准让的，应由受让方办理出让手续并交纳出让金。因此在用市场比较法评估出的房地产价值中，应剔除应补交政府的土地使用权出让金。&　　2.用收益还原法评估时，因为我们所收集的客观纯收益的资料均是近期的，是房地合一的综合纯收益，所以在评估通过划拨方式取得土地使用权的房地产价值时，同样要在综合纯收益中剔除国家作为土地所有者应获得的利益，或者在确定估价结果时，剔除应补交的土地出让金。&　　二、关于综合成新率问题&　　1.房屋尚可使用年限与土地使用权出让最高年限要相互衔接，通盘考虑。实际操作过程中，要根据房屋耐用年限服从土地出让最高年限的原则确定成新率。如1988年建造的框架结构营业用房，至评估基准日已使用10年，土地使用权通过划拨方式取得，要确定其综合成新率。此时我们可根据综合成新率＝尚可使用年限(即商业用地最高出让年限)÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%＝40÷（10＋40）×100%来确定，而不能仅根据框架结构房屋耐用年限进行计算。因为此类涉案房地产评估的目的，大多用于抵债。这种情况下，都要变更房屋所有权，补交土地出让金，政府也会根据土地的用途签定一定年限的土地使用权出让合同。此时，土地的使用年限就会被明确限定。&　　2.在用市场比较法评估时，成新率应作为影响价值的重要因素单独考虑。&一般在估价实践中，所选用的比较实例中的房地产绝大部分是各房地产公司近年开发的，比较新，而委估房地产一般比实例房地产旧。中国房地产估价师资格考试教材将新旧程度列为个别因素考虑，与个别因素并列的还有交易情况、交易日期、区域因素等，而个别因素中又细分为：面积、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限、容积率、生熟程度、建筑结构、施工质量、装修标准、新旧程度等10多种影响房地产价格的因素。但新的房地产价格与旧房地产价格的差异却是明显存在的，如商业用地的年折旧率高达2.5%。但根据考试教材的上述规定，却很难将新旧程度在个别因素中进行量化和修正。为了解决这一矛盾，使新旧房地产间的价格差异能在估价结果中直观地体现出来，建议将新旧程度修正系数与教材所规定的四项修正因素并列，即：&　　委估房地产　　　　　　　　　　正常交易价格　　　估价时点价格&　　　　　　　＝比较实例　　　×————————×————————&　　　价格　　　　房地产价格　　　交易情况价格　　　交易当时价格&　　　　　　　　　　对象区域价格　　　　对象房地产价格　　　对象房地产成新率&　　　　　　　　×————————×——————————×——————————&　　　　　　　　　　实例区域价格　　　　实例房地产价格　　　实例房地产成新率&　　三、关于委估物业用途的确定&　　在涉案房地产的评估中，尽管委估物业保持某种用途已多年，但我们估价人员，同样应遵循最有效使用原则，在合法前提下，确定其价值最大化。&　　四、关于市场比较法中有关修正系数问题&　　用市场比较法评估的估价报告，大部分评估人员对交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正系数的来龙去脉交待不清或根本就不作交待，使报告的使用者或相关人员无法判断其准确性。因此，各项修正系数必须交待清楚，使委托方或涉案当事人双方了解其来龙去脉，进而判断准确与否。&　　五、关于各楼层间地价的分摊问题&　　在涉案房地产评估中，经常会遇到以下情况：&　　一幢物业，要多家分割；只委托你评估某幢的某一层；某幢综合楼中，只要你评估其底层营业用房价格等等。这时就会遇到地价分摊问题。尤其商业用房，此问题更加突出。因为大家都有这样一种共识：一层营业用房的价格或租金要明显高于二、三层或四、五层。这种差异通常称为楼层差，其实质就是土地价值在空间上的差异，因此能否科学地确定楼层差(即地价分摊)将直接影响到估价结果的公正性和科学性。在具体操作过程中，关键要掌握这一条原则：楼层差正负为零。即整幢楼房总体价值不变，但每层楼面价格应有所区别。&　　六、关于估价结果的分析与确认问题&　　如本文第二部分所述，不同的估价目的，应采用不同的估价方法。其估价结果的分析与确认，除应考虑一般目的的房地产评估中影响价值的各项因素外，还应结合案件事实，充分考虑有关诉讼费用，评估费用，房地产过户费用以及变现费用等。如执法机关委托我们评估某物业以偿还银行货款时，我们在用市场比较法或重置成本法评估出委估物业市场价值后，在分析与确定最终估价结果时，应对上述各项费用悉数剔除。这是因为银行货给企业的是货币资金而上述所有费用的发生，均是因企业到期不能偿还贷款所致，责任在企业，银行没有理由承担上述费用。&　　七、关于估价报告有效期问题&　　估价目的和方法不同，其估价报告的有效期也应有所区别，不能笼统地确定为“自估基准日起一年内有效。”如用清算价格法进行评估时，评估出的是快速变现价格，这时时间因素在变现折扣中已作了充分考虑，即变现的时间越短，则变现折扣就越大。这种情况下，估价结果与变现时间成正比，如仍将其有效期确定为一年，明显有误。因此，用清算价格法评估出的估价结果，其有效期应明显短于1年。至于具体有效期要根据评估时所考虑的变现折扣的大小来认定。&涉案房地产评估，目前国内尚无专论对其进行专门研究和探讨。本文所述，纯属一管之见，不妥之处，真诚期待得到广大同行的批评指正，以便大家能在更完善、更科学地理论指导下，进一步做到这项工作。&《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》&已于日由最高人民法院审判委员会第1472次会议通过，现予公布，自日起施行。&　　二○○九年十一月十二日　&　　为规范人民法院委托评估、拍卖和变卖工作，保障当事人的合法权益，维护司法公正，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律的规定，结合人民法院委托评估、拍卖和变卖工作实际，制定本规定。&　　第一条　人民法院司法技术管理部门负责本院的委托评估、拍卖和流拍财产的变卖工作，依法对委托评估、拍卖机构的评估、拍卖活动进行监督。&　　第二条　根据工作需要，下级人民法院可将评估、拍卖和变卖工作报请上级人民法院办理。&　　第三条　人民法院需要对异地的财产进行评估或拍卖时，可以委托财产所在地人民法院办理。&　　第四条　人民法院按照公开、公平、择优的原则编制人民法院委托评估、拍卖机构名册。&　　人民法院编制委托评估、拍卖机构名册，应当先期公告，明确入册机构的条件和评审程序等事项。&　　第五条　人民法院在编制委托评估、拍卖机构名册时，由司法技术管理部门、审判部门、执行部门组成评审委员会，必要时可邀请评估、拍卖行业的专家参加评审。&　　第六条　评审委员会对申请加入人民法院委托评估、拍卖名册的机构，应当从资质等级、职业信誉、经营业绩、执业人员情况等方面进行审查、打分，按分数高低经过初审、公示、复审后确定进入名册的机构，并对名册进行动态管理。&　　第七条　人民法院选择评估、拍卖机构，应当在人民法院委托评估、拍卖机构名册内采取公开随机的方式选定。&　　第八条　人民法院选择评估、拍卖机构，应当通知审判、执行人员到场，视情况可邀请社会有关人员到场监督。&　　第九条　人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。&　　第十条　评估、拍卖机构选定后，人民法院应当向选定的机构出具委托书，委托书中应当载明本次委托的要求和工作完成的期限等事项。&　　第十一条　评估、拍卖机构接受人民法院的委托后，在规定期限内无正当理由不能完成委托事项的，人民法院应当解除委托，重新选择机构，并对其暂停备选资格或从委托评估、拍卖机构名册内除名。&　　第十二条　评估机构在工作中需要对现场进行勘验的，人民法院应当提前通知审判、执行人员和当事人到场。当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构勘验现场，应当制作现场勘验笔录。&　　勘验现场人员、当事人或见证人应当在勘验笔录上签字或盖章确认。&　　第十三条　拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。&　　第十四条　审判、执行部门未经司法技术管理部门同意擅自委托评估、拍卖，或对流拍财产进行变卖的，按照有关纪律规定追究责任。&　　第十五条　人民法院司法技术管理部门，在组织评审委员会审查评估、拍卖入册机构，或选择评估、拍卖机构，或对流拍财产进行变卖时，应当通知本院纪检监察部门。纪检监察部门可视情况派员参加。&第十六条　施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。&法院委托评估拍卖工作中应注意的易引发投诉的十大问题&笔者从2001年起即在中级法院执行庭（局）负责处理对执行工作的投诉，在法院院长接待日共同参与接待当事人，与本院信访、纪检监察部门和市人大信访科、市政府信访局均有密切的工作联系，深知当事人投诉的类型、原因。笔者认为涉及到评估、拍卖工作的投诉主要有如下十大问题，且有如下相应的解决对策，具体是：&一、委托评估时，不仅要考虑评估机构和评估人员的评估资质，还要考虑其评估资质的等级，按不同评估标的物的类别委托不同资质、不同资质等级的评估机构进行评估。&　　我国对评估机构、评估从业人员的资质管理，政出多门，国家建设部、国家土地资源部、人事部、国家计划委员会、国家财政部在各自的职能职权范围内，均颁布了评估机构、评估从业人员管理的相关规定，并颁发了相应的等级证书。这样，法院在执行工作中对不同的标的物（动产、房产、地产、股票证券类、字画、陈粮等），应根据不同评估机构的资质类别、资质等级，逐类委托评估才能避免和减少投诉。。&尤其要注意的一点是，对涉及司法程序的房地产评估，不仅要考虑评估机构是否有房地产评估资质，还要考虑其房地产评估资质的等级情况，只有二级及以上的房地产评估机构才能从事法院委托的房地产评估业务。建设部印发的《房地产价格评估机资格等级管理的若干规定》规定：房地产价格评估机构实行一级、二级、三级制度。一级机构可从事各类房地产价格评估，可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务。二级机构可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股、司法仲裁等方面的房地产价格评估，可以在其注册地的省、自治区、直辖市区域内从事评估业务。三级机构可从事建筑面积５万平方米、土地面积１．５万平方米以下的评估项目，可以在注册地城市区域内从事评估业务。临时资格机构的营业范围根据其资金和人员的相应条件确定，可在其注册地城市区域内从事评估业务。在司法实践中，部分委托法院未考虑评估机构的资质等级问题，而委托了只有房地产临时评估等级和三级评估等级的机构，最后导致利害关系人的投诉。&　　二、评估报告中出现的市场评估值和建议快速变现价值的问题&相当多的评估报告在评估的价值中出现市场评估值和建议快速变现值两种评估价格，而相关利害关系人不明白为何同一个标的物会出现两种不同且相距很大的评估价格而提出投诉。&笔者认为，在评估报告中出现市场评估值和建议快速变现值两种评估价格，且两者价格相距很大，是有法理依据和现实意义的。&广东省高级人民法院审委会通过的《关于人民法院委托评估、拍卖工作若干问题的暂行规定》第十二条第二款规定：“委托法院可视评估标的和案件的执行情况要求按市场价评估，也可要求同时提供市场价以外的其它价格。”本院审委会通过的《关于委托评估、拍卖工作的若干规定(试行)》第二十一条第（3）项规定：“评估机构向委托法院提交的评估报告的评估结果应包括市场价和建议拍卖价。”法院委托评估时，也常会要求评估机构作出的评估报告应列出市场价及其他相关价格作参考并附参考依据。评估机构作出的评估报告也常载明：评估的目的是为拍卖提供价值参考，价值定义：是指评估对象在评估时点以拍卖为目的所表现的公开市场价值，考虑委托方快速变现因素，建议快速变现价值为市场价值的七折或八折。评估的限制条件为：本次评估按既定的评估目的提供给委托方使用，即为拍卖提供价值参考。若改变评估目的及使用条件需向本公司咨询后做出必要的修正甚至重新评估。本报告的估价结果已考虑特殊变现方式和时间的影响。&由此可见，评估机构受法院委托作出的评估报告出现市场评估值和建议快速变现价值，是有法理依据的，完全符合广东省高级法院、本院规范性文件的相关规定和委托法院的委托要求，不存在针对某一特定案件有意创设一个快速变现价值损害相关利害关系人利益的情形。&评估机构受执行法院的委托作出的评估价，属于强制清算价格，强制清算价格是指财产所有者在短期内就会失去对财产的控制和支配权，按快速迫售变现的办法清偿债务。这中强制既有来自生效法律文书的强制约束力要求变现清偿的压力，又有快速变现的时间压力。在快速变现条件下，财产公平市场是不存在的，因而执行法院委托的强制清算价格与现行市场价有很大的数量差距，这正是法院强制执行的特点和法院强制执行力的所在。如果法院强制变现的财产，不比市场价略低，就不可能吸引买家或投资者，达不到财产变现偿债的目的。&为了避免和减少利害关系人对法院委托评估报告中出现市场价与快速变现价差异而投诉，建议法院今后委托评估机构评估时要求其只给出一个市场价值，但考虑法院强制执行要求快速变现的特点，这样就避免予利害关系人口舌。如果此时的评估价确实高出市场的接受程度，仍可以通过一而再的流拍后再依法定降价程序降低拍卖底价，最终达到财产变现的目的。通过财产拍卖无法成交流拍后再降低拍卖底价，将市场有价无市、市场无法接受的现实展示给利害关系人，则可有效地避免和减少投诉。&三、抵押借款时对标的物所作的评估价值与法院强制执行委托评估所作的评估价值相差较大的问题&在法院强制执行抵押借款案件中，相当多的是房地产抵押借款和机器设备抵押借款，下面就以房地产抵押借款为例进行说明。&《房地产估价规范》是国家建设部为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，颁布的国家标准。《房地产估价规范》规定：房地产估价按估价目的进行分类，有包括房地产抵押价值评估、房地产拍卖底价评估的十二个类别，不同的估价目的有不同的价值定义、 估价依据、估价原则、 估价技术路线、方法和测算过程、估价结果及其确定的理由。&房地产抵押价值评估，是为房地产抵押提供价值依据，房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。&房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。&　　房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。 在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，对该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。&由上可知，不同的评估目的，其价值取向不同，评估的技术方法不同，故得出的评估价值也不同，抵押借款时的评估价值与强制执行时的评估价值不同，除评估的目的不同外，而且评估的基准日也是不同的，抵押借款的评估基准日肯定在强制执行评估的基准日之前，故两份评估报告没有可对比性，但利益关系人并不清楚此细微的区别，只有赖于执行法院及执行法官做深入耐心的解释说服工作才能避免和减少投诉。&四、房地产评估报告中的评估价值未考虑电梯和消防等设施的问题&法院委托有房地产评估资质的机构对住宅、厂房、办公楼等房地产进行评估时，由于该类评估机构只有房地产评估资质、评估人员专业性长于房地产价值的评估，故其在评估时即使考虑了作为房地产配套设施的电梯、消防设施等的价值因素，但在评估报告的陈述和房地产估价结果一览表中不会单列电梯、消防等设施，故造成利害关系人误以为评估、拍卖时未评估、拍卖电梯、消防等设施而不同意在拍卖成交后移交或要求买受人另行出资购买而造成投诉。&其实评估机构对房地产进行评估时，多采用成本法进行评估，已考虑了作为房地产配套设施的电梯、消防等设施的价值。国家建设部颁布的《房地产估价规范》规定了房地产各种估价方法的特定含意：成本法，是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。建筑物重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。&评估机构作出的房地产评估报告常载明：本次评估房屋价值采用重置成本法评估，土地使用权价值采用基准地价系数修正法评估。房屋的重置价值，根据评估对象的使用功能、基础设施和完备程度及建筑结构、承重、质量等情况，选取同类型房屋建筑物的建安综合造价，将工程造价调整到评估时点的价格水平，并参照影响造价的不同因素给予适当调整，调整后的建安造价，加上前期工程费用、专业费用、应收取的税费、利息、开发利润，即为评估对象的重置价值。&评估报告的评估依据是：《房地产估价规范》、《广东省建筑工程预算定额》、《广东省建筑装饰工程评估指标》、《佛山市工程造价信息》、《佛山市建材价格季度信息》、《广东省建筑工程年度综合定额》等。评估报告的依据是评估房地产价值所包含的项目、单价的依据。&评估报告确定的重置完全单价是依评估报告所列出的上述评估依据确定的建筑工程每平方米单价，其中包括直接费、消防电梯等设施费用、前期费用、措施项目费、行政事业收费、利润、税金、利息。由于考虑了房地产配套的电梯、消防等设施的因素，故确定其单价是按照重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格的标准进行评估，但评估机构对法院强制评估拍卖的特点了解不够深入，其在评估时考虑了电梯、消防等设施对房地产价值的影响，但在文字陈述中和房地产估价结果一览表中不会单列电梯、消防等设施，故导致利害关系人投诉。&　　要避免上述投诉情形的出现，笔者认为应注意几个方面的工作：1、进入评估程序后，书面要求被执行人限期提供评估标的物的房地产结算报告、电梯消防等配套设施的购买、安装合同等一切其认为是影响房地产价值的基础资料，这是保证房地产及其配套设施评估准确性的第一步。2、在对房地产委托评估时，若其房地产项目中包括有电梯、消防等其他数量较多、价值较高的配套设施，最好是将整个评估项目细分为房地产类和动产类两个项目，将房地产类委托有房地产评估资质的评估机构单独对房地产类资产进行评估，同时将电梯、消防等动产类委托有评估资质的评估机构单独对动产类财产进行评估，综合两份评估报告即得出整个房地产及其配套设施的评估价格。3、仍只委托具有房地产评估资质的评估机构对房地产及其配套设施进行评估，但严格要求其在文字陈述和房地产估价结果一览表中单列电梯、消防等设施项，在评估报告文字陈述中细述该房地产是否存在电梯、消防设施等配套设施对评估单价取舍的影响。&五、评估价与拍卖成交价存在差异的问题&评估价只是对财产价值的一种理论性评估，并不代表财产变现的价值或变现的可能性；拍卖成交价格体现了市场接受的程度。法院强制执行的特点决定了对财产价值的评估不是最终目的，最终目的是要能变现、套取现金偿债。市场是最公平的，常存在有价无市或有市无价的情形。政治经济学的原理告诉我们：商品的价值由商品包括的社会必要劳动时间决定。商品的价格围绕商品的价值进行上下波动。在执行程序中，被强制评估、拍卖的房地产其价值是一定的，但由于法院强制执行的特点(拍卖不成交后可以降低拍卖底价再次拍卖)与快速变现的要求，在评估、拍卖时的价值与价格上得到了体现。不论评估机构评估的价值有多少，最终都要到公开的拍卖市场接受市场的考验，要市场能接收才有价值。&欠债不还，不履行生效法律文书确定的义务，且案件进入到强制执行程序，可预见的直接法律后果就是被执行人必须承受法院强制评估、拍卖快速变现其财产。被执行人若认为评估价值畸低、拍卖价格畸低，完全有足够的时间与机会自行高价变卖或找亲朋好友竞投等方式进行自力救济筹钱还债。&六、拍卖公告的文字内容周详问题&拍卖法对拍卖行刊登拍卖公告进行了规范，但不详尽具体，可操作性仍有待加强。笔者在工作中曾遇到对拍卖行刊登拍卖公告不规范的投诉，认为公告内容不详实、具体、指代不明，只刊登标的物的种类物名称而不是特定物名称，造成自己的财产已拍卖成交却在拍卖公告上无法体现而要求法院宣告拍卖无效。针对此情况，中院执行局要求从事两级法院委托拍卖业务的拍卖机构的拍卖公告必须详尽地写明拍卖标的物的名称、地址，要求是车辆的写明车辆的车牌号码、车型，房地产的写明座落的详细地址和房地产权证的号码。要求拍卖机构在刊登拍卖公告前必须先通过电子邮件的方式发送给法院进行审查、备案，以便及时发现、纠正问题。此规定实施以后，就再未收到对拍卖行刊登法院委托拍卖标的物公告不详的投诉。&七、必须选择标地物所在地的主流媒体刊登拍卖公告，但主流媒体如何界定、选择的问题，&拍卖法要求刊登拍卖公告必须刊登在当地主流媒体，但在新闻资讯发达，媒体众多的情况下，哪种媒体才是当地主流媒体会存在分岐意见，故此应由法院来明确最低限度应刊登的媒体种类。例如《工人日报》是全国性大报，但佛山当地人的读报习惯是多读当地报纸而少读其他报刊，若拍卖公告刊登在其他报刊上，仍起不到广而告知推销拍卖标的物的目的。佛山中级法院要求从事两级法院委托拍卖业务的评估机构，刊登拍卖公告时至少必须选择《佛山日报》、《珠江时报》（原《南海报》）、《珠江商报》（原《顺德报》）。此规定实施以来，执行案件相关利害关系人不知拍卖行将拍卖公告刊登在哪的投诉就消失了。&八、拍卖标的物的展示问题&　拍卖法要求拍卖行在刊登拍卖公告时应表明标的物的展示期，但法院常收到对拍卖行的投诉，表示拍卖行不带竞投者去看货看样，或带竞投人去看货看样时有诸多借口不便，或带竞投人去看货看样时不真实全面客观地介绍标的物的状况，造成竞投人获取标的物资讯的劣势而放弃竞投的意愿。有鉴于此，法院要求拍卖机构在刊登拍卖公告时、散发拍卖标的物报价清单时，列出拍卖标的物中哪些是法院委托拍卖的标的物，刊登委托法院的监督电话。此举取得了良好的效果，一则维护了正常的拍卖秩序，制止了不良拍卖行与授意竞投人合谋驱逐其他竞投人的行为；二则对竞投人误解拍卖行的行为由法院进行了权威、可信的解释说明；三则为部分债权银行自行委托拍卖机构处理不良资产而效仿。&九、拍卖不仅要关注拍卖标的物的产权，同时要关注拍卖成交后的清点移交问题，关注拍卖标的物的承租人、共有人、使用人、相邻权等问题&对执行工作的投诉，相当多涉及拍卖后的清点移交过户不能或受阻等问题。委托拍卖标的物的产权归属问题，已引起了委托法院、拍卖行的相当重视，拍卖不属于被执行人的财产，这种情况已很罕见。拍卖被执行人的财产已成交了，但仍无法清点移交，相当多的是未考虑标的物承租人的租赁关系应否维持、承租人是否有优先购买权、通知标的物的共有人在同等条件下愿否优先购买，对于相邻的房屋土地的地界的划分、通行、采光问题未予考虑并在拍卖前宣布，对于整体建筑物的出入大堂、电梯设施、消防设施、供水供电设施、配电房的归属和管理使用、停车场的划分等问题在拍卖前未予明确并在拍卖前宣布。要避免在拍卖成交后，原产权人、承租人、共有人、相邻权人、买受人的共同投诉，利益难以调和或无法调和，法院在委托拍卖前就不仅要关注拍卖标的物的产权，同时要耐心、细致地关注拍卖成交后的清点移交问题，关注拍卖标的物的承租人、共有人、使用人、相邻权、买受人可能产生的利益冲突等问题，将存在的瑕疵状况完整全面地展示出来，将可能产生的利益冲突预计在可控制的范围内，避免欲速而不达。&十、法院委托拍卖时，为确保拍卖款的安全，常限期要求买受人直接将拍卖款汇入委托法院的银行帐户内，但对于买受人交清拍卖款后何时能移交接收竞得的标的物，何时能收取竞得标的物的租金则没有明确清晰的计划，致使买受人在支付拍卖款后的相当时间不能接收到标的物，不能收取标的物的租金，造成买受人的投诉。要避免这种情况，就要求法院在委托拍卖前对拍卖标的物的如何移交、移交时间等有所计划，甚至是在委托拍卖前即清场备移交，对新旧产权人收取租金的时间界限予以明确。&买受人支付拍卖款后，另一类引起投诉较多的问题是迟迟无法解除抵押，买受人无法及时办理产权过户手续。究其原因是，相当多的系列执行案，需要制作拍卖款分配方案，召开债权人会议、由合议庭进行合议、报执行局和法院领导审批，需要履行一定的程序才能退款给抵押权人，而抵押权人收到分配的拍卖款后，要解除抵押，同样需要履行一定的审批程序，上述法院和抵押权人的工作程序自然造成解除抵押的时间与买受人期待时间的差异，这样就要求法院委托拍卖时、拍卖行在拍卖行前应告之竞投人对一定能解除抵押予以承诺，但对何时能解除抵押则不予承诺，在实际操作过程中委托法院、抵押权人则应以尽快结案、收回贷款的急迫心情急买受人所急。&执行程序中的评估拍卖工作，繁琐、复杂，只要处理好了以上十大问题，即可大幅避免、减少投诉，使我们的执行工作步入公正有序、高效的良性循环。&广东省房地产评估条例&广东省第八届人大常委会第53号公告&第一条为合理评估房地产价格，维护当事人的合法权益，加强房地产市场管理，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本条例。&第二条本条例适用于本省行政区域内对地上建筑物、其他附着物及其所占用的土地的价格进行房地产评估的活动。法律、法规另有规定的，从其规定。&第三条县以上人民政府房地产管理部门负责本条例的组织实施。&第四条下列房地产应当依照本条例进行评估：&（一）因国家建设拆迁需要由政府给予当事人补偿或者赔偿的房地产；&（二）司法机关依法罚没或者拍卖的房地产；&（三）法律、法规规定应当进行评估的房地产。&第五条下列房地产可以依照本条例进行评估：&（一）买卖、产权交换的房地产；&（二）继承、分割、合并或者赠与的房地产；&（三）实行合营、联营、股份经营的房地产；&（四）抵押、投入保险的房地产；&（五）进行兼并、清算的房地产；&（六）当事人认为需要评估的房地产。&第六条房地产评估业务应当由房地产评估机构承办。&第七条设立房地产评估机构应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。&第八条设立房地产评估机构必须符合下列条件：&（一）有自己的名称、组织机构和章程；&（二）有三名以上房地产评估专业人员；&（三）有十万元以上注册资金；&（四）有固定服务场所；&（五）法律、法规规定的其他条件。&第九条房地产评估机构章程应当载明下列主要事项：&（一）机构名称、住所、宗旨、经济性质；&（二）注册资金及其来源；&（三）经营范围和经营方式；&（四）法定代表人产生的程序或职权范围；&（五）财务管理制度和利润分配形式；&（六）有关的法律责任和其他事项。&第十条办理房地产评估，委托人与被委托的评估机构必须签订房地产评估委托合同。委托合同应当载明下列主要内容：&（一）委托人姓名、职业、住址或者法人单位名称、住所、法定代表人姓名；&（二）被委托人名称、住所、法定代表人姓名和承办评估专业人员姓名；&（三）评估标的物名称地点、面积、坐落、建筑结构、用途、使用情况；&（四）评估目的、项目、要求和完成日期；&（五）评估费用；&（六）评估纠纷处理和评估责任；&（七）当事人认为需要载明的其他内容。&第十一条委托合同签订后，房地产评估机构应当委派两名以上房地产评估专业人员办理。房地产评估专业人员必须经房地产管理部门进行资格考核，取得房地产评估资格证书，并参加一个评估机构，才可从事评估业务。&第十二条房地产评估专业人员可以依法组织专业协会。&第十三条房地产评估实行房地综合计价的原则．以同类房地产的市场价格为依据。&第十四条房地产评估机构完成评估后，必须出具房地产评估报告书。房地产评估报告书应当载明下列主要内容：&（一）评估标的物名称、地点、面积、坐落、建筑结构、用途、装修、环境、质量、使用等情况；&（二）评估依据和方法；&（三）评估结果；&（四）必要的附件，包括评估过程中作为估公依据的有关图纸、照片、背景材料、原始材料及实地勘测数据等；&（五）其他需要说明的问题。&第十五条委托人应当向被委托的评估机构缴交评估费。评估费标准由市（地级市）房地产管理部门会同市物价部门制定。&第十六条用于征收有关房地产税、确定房地产损失补偿或者赔偿金额依据的评估书．必须经房地产管理部门认可。&第十七条房地产评估机构及其评估专业人员违反本条例，有下列行为之一的，由房地产管理部门会同有关部门给予处罚。构成犯罪的．依法追究刑事责任。&（一）擅自办理评估业务的，责令停止营业。没收非法所得，并处非法所得五倍以下的罚款；&（二）擅自提高收费标准的，责令退还多收评估费．并处多收评估费五倍以下的罚款；&（三）利用职权牟取私利的，没收其非法所得，并处非法所得三倍以下的罚款；&（四）故意提高或者压低估价，损害当事人利益的，除赔偿经济损失外，并处所收评估资五倍以下的罚款。&第十八条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议，不起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚的部门申请人民法院强制执行。&第十九条本条例自日起施行。&广东省高级人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作若干问题的暂行规定&（２０００年６月２７日广东省高级人民法院审判委员会第９１次会议通过）　　为规范执行工作中的委托评估、拍卖行为，充分保护当事人的合法权益，保证人民法院依法行使执行权，确保执行公正，依照有关法律和法规，结合工作实际，对全省法院的委托评估、拍卖工作作出如下规定：&　　　　　　　　　　　　　　　一、总则&　第一条　人民法院对被执行人的财产进行委托评估和拍卖，严格按照法律、法规的规定和遵循公开、公平、公正原则进行。&　第二条　人民法院工作人员在委托评估、拍卖活动中，必须坚持公正执法，严禁以委托评估拍卖谋取私利，不准买受拍卖物。&　第三条　人民法院选择评估、拍卖机构，实行公平竞争、择优选定的原则。双方当事人协商一致选择评估、拍卖机构。人民法院委托评估、拍卖工作由执行庭统一管理。不准个人指定评估、拍卖机构，不准个人擅自办理委托评估、拍卖事项。&　第四条　评估、拍卖机构接受人民法院委托后，依法独立进行评估和拍卖。人民法院应对受委托而进行的评估、拍卖活动进行监督，发现评估、拍卖机构有违法违规行为的，应根据不同情况依法作出处理。&　第五条　广东省高级人民法院统一管理全省法院的委托评估、拍卖工作。上级法院对下级法院的委托评估、拍卖活动进行监督。对违反法律、法规和本规定的，上级法院应及时指令下级法院纠正，也可以直接依法予以纠正。下级人民法院应每年度向上级人民法院报告一次开展委托评估、拍卖工作的情况。对影响大、重大复杂的评估、拍卖活动，应及时向上一级人民法院请示报告。&　第六条　委托评估和拍卖，应提高效率，确保质量，最大限度地降低当事人的执行费用。&　　　　　　　　　　　　　　　二、评估&　第七条　人民法院每年度公告评估机构登记的时间，评估机构自愿接受人民法院委托评估的，应在指定时间内向人民法院提交申请。法律、法规允许评估机构跨区域进行评估的，评估机构可跨区域向人民法院申请。申请登记时应如实提交下列资料：&　　（１）经年检合格的企业法人营业执照副本和税务登记证；&　　（２）经年检合格的本机构资质证书和评估人员资质证书副本；&　　（３）评估所要求的其它文件。&　第八条　人民法院对符合第七条规定的评估机构，按下列条件进行审查和选择：&　　（１）评估机构和评估人员资质符合有关法律、法规规定和评估标的要求；&　　（２）评估机构有固定经营场所的；&　　（３）有委托评估标的要求的专业评估资格和专业评估人员的；&　　（４）同行业信誉和资格较高的；&　　（５）与委托法院之间无依法应回避情形的；&　　（６）有良好业绩的。&　第九条　对符合第八条规定的评估机构，由人民法院执行庭根据需要采用抽签方式拟定后报审判委员会决定。审定后的评估机构名单应予公布。人民法院与审定的评估机构签订年度委托评估协议。具体案件的评估，在审定的评估机构中抽签决定。&　　对不同的评估标的，人民法院应选择有相应评估资格的评估机构。有多家符合条件的评估机构，对评估标的有多项评估内容的，可按不同专业要求选择多家评估机构分别进行评估。&　　中级人民法院、基层人民法院应将审定的评估机构名单报省法院执行庭备案。&　第十条　有下列情形的，应对被执行人的财产进行评估：&　　（１）被执行人不自动履行债务，需要对其财产进行强制拍卖的；&　　（２）申请人与被执行人对清偿债务达成以物抵债协议，但对抵债物的价格无法协商一致的；&　　（３）应当对被执行人财产进行评估的其他情形。&　　申请人与被执行人对以物抵债的价格已协商一致，且不违反法律规定的，可不作评估。&　　对申请人已设定抵押价值的抵押物，应直接以物抵债，不再进行评估。如抵押物抵押价值大于债务的，可重新评估处理。&　第十一条　需要对被执行人财产进行评估的，由执行人员写出申请委托报告交执行庭庭长批准后，交执行庭统一对外办理。申请报告应说明评估的理由、评估物的状况、评估的要求等。&　第十二条　执行庭对外办理委托评估，应出具委托书，并附标的物资料。委托书包括下列内容：&　　（１）评估物的名称、地点等现状情况；&　　（２）评估的目的、基准日和完成期限等要求；&　　（３）评估费用的支付。&　　委托书应附评估标的权属资料、人民法院对评估标的采取执行措施的法律文书以及评估所需要的其他资料。委托法院可视评估标的和案件的执行情况要求按市场价评估，也可要求同时提供市场价以外的其它价格。&　第十三条　委托评估的标的价值应与执行标的额基本相一致。被执行人部分财产达到执行标的额的，只对部分财产进行评估。整体财产中部分财产可满足执行标的又可单独处理的，只评估该部分财产。&　第十四条　评估机构应在接受委托并收齐资料之日起一个月内按委托要求完成评估报告并送交委托法院。评估报告应附有评估标的有关资料和有形物的照片。对于不动产，评估机构应进行现场勘查。评估机构请求委托法院协助调查评估标的或现场勘查的，委托法院应予配合。确因情况复杂无法在一个月内完成评估的，评估机构应事前征得委托法院同意。&　第十五条　人民法院委托评估，应书面通知双方当事人在７日内提交评估意见和有关资料。委托法院收到当事人提交的资料，应及时转交给评估机构。&　第十六条　委托法院收到评估报告后，应依法进行审查。审查应包含下列内容：&　　（１）评估报告是否按国家规定的专业规范和委托要求作出；&　　（２）评估报告对评估物的描述是否准确真实；&　　（３）评估报告所附评估机构和评估人员资质证书是否与登记相符；&　　（４）评估结果是否与市场相同或相类似资产的价格明显不相符；&　　（５）评估是否存在遗漏或重复；&　　（６）其他应依法审查的情形。&　　委托法院审查上列内容发现评估报告结论有明显错误的，应要求评估机构作出修正。评估机构拒绝作出修正的，委托法院可以撤销委托，另行委托评估机构。&　第十七条　委托法院对评估报告审查无误后，应将评估报告副本送达双方当事人。当事人对评估报告有异议的，应在收到评估报告后７日内向法院提交书面异议书，由法院转交评估机构；评估机构应在十日内进行复核和解释。评估机构对评估报告作出修正的，委托法院应将修正后的评估报告送达双方当事人，可以不征求意见。&　　被执行人下落不明的，委托法院应以公告形式送达评估报告。公告可限定被执行人提出异议的时间。&　第十八条　评估机构在委托评估期间，评估人员不得与本案双方当事人直接接触，需要当事人提交有关评估资料的，应通过委托法院进行。&　第十九条　评估费用由委托法院与评估机构按照国家对评估收费的有关规定商定。&　　对明显抬高评估价格以收取较高评估费用的，委托法院应以最后拍卖处理评估物的价格按照一定比例支付。&　第二十条　评估费用由被执行人支付，被执行人下落不明或暂无支付能力的，由申请人先行支付，最后在执行款额中扣除。&　第二十一条　评估费在委托法院收到最后的评估报告之日起十日内支付。&　第二十二条　当事人对评估结论争议较大，且提供充分证据证实评估价格与市场价相差较大而请求重新评估的，由委托法院作出书面决定。委托法院认为需要报告上报法院决定的，可向上级法院提出。上级法院收到下级法院报告后，应在半个月内作出是否重新评估的决定。重新评估的费用，由申请重新评估的当事人承担。&　　　　　　　　　　　　　　　三、拍卖&　第二十三条　人民法院每年度公布拍卖机构登记的时间、地点。拍卖机构自愿接受人民法院委托拍卖的，应在指定时间内向人民法院提交申请。法律、法规允许拍卖机构跨区域进行拍卖的，拍卖机构可跨区域向人民法院申请。申请登记时应如实提交下列资料：&　　（１）经年审合格的企业法人营业执照和税务登记证；&　　（２）依法领取的特种经营许可证；&　　（３）经年检合格的本机构拍卖师资质证书；&　　（４）拍卖所要求的其他资料。&　第二十四条　人民法院对符合第二十三条规定的拍卖机构，按下列条件审查和选择：&　　（１）拍卖机构和拍卖人员的资质符合有关法律、法规规定和拍卖标的要求的；&　　（２）有固定的营业场所和拍卖场地的；&　　（３）同行业资信和信誉较高的；&　　（４）与委托法院无依法应回避情形的；&　　（５）有良好业绩的。&　　对文物、文化艺术品等国家规定专营的物品进行拍卖的，拍卖机构还应有国家专项管理部门核发的专营许可证。&　第二十五条　对符合第二十三条规定的拍卖机构，由人民法院执行庭根据需要采用抽签方式确定若干家后报审判委员会决定，审定后的拍卖机构名单应予公布。人民法院与审定的拍卖机构签订年度委托协议。具体案件标的物的拍卖在审定的拍卖机构中抽签决定。&　　中级人民法院、基层人民法院应将审定的拍卖机构报省法院执行庭备案。&　第二十六条　执行人员在执行案件中需要拍卖被执行人财产的，应在对财产进行评估后写出拍卖报告，由合议庭讨论决定是否拍卖，以何种方式拍卖，以及拍卖标的的保留价。合议庭决定拍卖后作出拍卖裁定，经主管院长审批，由执行庭统一对外办理。&　第二十七条　人民法院委托拍卖，应向拍卖机构出具委托书，委托书包括下列内容：&　　（１）拍卖的标的及有关情况；&　　（２）拍卖方式和保留价，并要求对保留价保密；&　　（３）拍卖价款的收取方式和指定的帐户；&　　（４）拍卖的其他要求。&　　出具委托书时还应同时附上拍卖标的评估书、拍卖标的权属文件、拍卖裁定以及拍卖所需的其他资料。&　第二十八条　拍卖机构接受委托后，应履行下列义务：&　　（１）在拍卖日七日前，按拍卖法第４６条要求，在当地有足够影响的报纸刊登拍卖公告。公告应当登载在报纸的显明位置。委托法院也可以指定公告的报纸。拍卖机构应在拍卖前将公告资料送交委托法院备案；&　　（２）向竞买人如实展示拍卖标的物及其有关资料；&　　（３）按委托要求进行拍卖；&　　（４）在接受委托后三个月内完成拍卖；&　　（５）委托法院要求的其他义务。&　　拍卖机构不得与竞买人恶意串通，降低拍卖应价。&　第二十九条　委托法院应在拍卖日七日前将拍卖裁定送达申请人和被执行人，并告知拍卖时间和地点。被执行人下落不明的，应以公告形式送达。&　第三十条　拍卖机构在委托要求期限内不能完成拍卖，应向委托法院书面说明原因。是否继续委托拍卖，由委托法院决定。&　第三十一条　拍卖后无论是否拍卖成立，拍卖机构均向委托法院提交拍卖报告。拍卖报告内容应包括：（１）公告情况；（２）竞买情况；（３）拍卖结果；并附拍卖笔录。拍卖成交的，还应附拍卖价款收取情况和成交确认书副本。&　第三十二条　委托法院应对拍卖进行审查，审查内容包括拍卖是否依法进行。审查无误的，作出裁定确认拍卖效力。发现拍卖违法的，裁定拍卖无效。&　第三十三条　拍卖成交所得价款当场收取的，应直接汇入委托法院指定的帐户。未当场收取的，应按照委托法院同意的付款方式汇入指定帐户。指定帐户可由拍卖机构设立，拍卖款应由委托法院控管。拍卖价款的支出由委托法院决定。委托法院处理拍卖款应预留拍卖可能发生的税费和佣金等费用。&　第三十四条　对有下列情形之一的，人民法院经报主管院长批准，应暂缓或中止拍卖：&　　（１）财产权属不清或共有人份额不清的；&　　（２）依法不能流通的财产；&　　（３）法院之间对同一财产权属有争议的；&　　（４）财产的权属正在诉讼或仲裁，其结果可能影响财产权属的确定的；&　　（５）申请人同意暂不拍卖的；&　　（６）拍卖标的有合法抵押权，拍卖后不能保障抵押权人优先受偿权的；&　　（７）执行案件被依法暂缓或中止执行的；&　　（８）拍卖机构的拍卖活动违法的。&　　遇有紧急情况需要中止拍卖程序的，人民法院应当在拍卖开始前一小时将书面通知送达拍卖机构。拍卖机构收到通知后应立即停止拍卖。&　第三十五条　对拍卖标的较大或有重大影响的案件，人民法院应派员到拍卖现场监督。&　第三十六条　拍卖费用由被执行人承担。对拍卖费用的支付，人民法院采用下列方式进行：&　　（１）拍卖成交的，从拍卖价款中支付，佣金比例不是超过法律规定的上限。对拍卖标的数额较大，应按累进递减的方法本着降低执行成本的原则降低佣金比例，具体比例由委托法院与委托拍卖机构商定；&　　（２）拍卖未成交的，委托法院不支付费用。申请人同意的，可由申请人支付拍卖机构已支出的成本费用；&　　（３）对经两次拍卖仍未成交的财产，当事人仍请求拍卖的，由申请人支付费用。&　　（４）因本规定第三十三条第二款发生中止拍卖程序的，如不再委托拍卖，委托法院应向拍卖机构支付已发生的费用；&　　（５）因拍卖机构违法或违反本规定而被委托法院撤销委托的，不支付费用。&　　拍卖费用在拍卖成交收取拍卖价款后支付，拍卖机构不得预收拍卖费用。&　第三十七条　海事案件的评估、拍卖，按有关法律规定进行，法律没有规定的，按本规定进行。&　　被执行的财产是船舶需要拍卖的，其他法院可以委托广州海事法院进行。&　　　　　　　　　　　　　　　四、附则&　第三十八条　本规定由广东省高级人民法院负责解释。&　第三十九条　全省法院委托评估、拍卖工作一律执行本规定。&　　审理民事、经济案件时需要对财产进行评估的，参照本规定进行。&　第四十条　本规定自公布之日起实施。&广东省高级人民法院关于进一步规范全省法院委托评估、拍卖工作的通知&粤高法（２００２）４号&全省各级人民法院、广州海事法院、广州铁路运输两级法院：&目前，全省各级法院正在按照２００１年１２月１７日我院以粤高法明传（２００１）２２９号下发的《关于严格按照省院规定选定２００２年度委托评估拍卖机构的通知》的要求开展２００２年度评估、拍卖机构的选定工作。为了进一步规范全省法院委托评估、拍卖工作，经省院审判委员会讨论决定，现将有关问题通知如下：&一、要切实加强对委托评估、拍卖工作的领导。在执行中委托评估、拍卖被执行人财产，是人民法院依法独立行使执行权的一项重要司法活动，是人民法院落实“公正与效率”主题，取信于民的“窗口”。人民法院在执行阶段委托评估、拍卖的特定标的物不同于市场经济条件下自由交易的物，具有行政机关不具有的强制性，是保障国家利益和法人、个人合法权益实现的法律手段。全省各级法院要充分认识规范委托评估、拍卖工作的重要性，切实加强领导，按照省法院的规定进行２００２年度委托评估、拍卖机构的选定工作，决不允许另搞一套。中级法院要加强对辖区内基层法院委托评估、拍卖工作的管理和监督。&二、要以“摇珠选定法”确保委托评估、拍卖工作的透明公正。去年以来，全省法院通过择优选定入围、公开抽签选定评估、拍卖机构序号的方法以后，效果很好。今年要在此基础上继续完善，进一步增强透明度，实现程序的绝对公正。全省各级法院要在坚持择优选定入围的前提下，将去年一次性抽签确定一年的委托评估、拍卖序号的做法改为定期（一月或半月一次）实行个案现场抽签，随机选定的办法，将这项工作的透明度和公正性实现最大化。各级法院要提高中介机构的竞争性，绝不允许搞地方保护主义，更不允许法院以任何名义向中介机构收取费用。同时，要欢迎外地资质等级高、在当地具备实际操作条件的评估、拍卖机构申请登记，参加竞争。&三、今年不再允许当事人双方协商指定委托评估、拍卖机构。实行《暂行规定》允许当事人协商指定评估、拍卖机构一年来的结果表明，有些办案人员与评估、拍卖机构以及当事人串通在一起，以协商一致指定评估、拍卖机构为名谋取私利，不利于廉政建设和司法公正。对此，去年下半年以来，有些法院已经试行了不允许双方当事人协商指定委托评估、拍卖机构，一律通过抽签选定的方法，社会反映较好。强制执行中对被执行人的财产进行强制评估、拍卖，是体现人民法院依法行使执行权，通过国家强制力保护债权人合法权益的司法手段，与人民法院在审理民商事案件中要尊重当事人的意思自治是有重大区别的。确保执行程序公正和执行权的廉洁，实现司法公正，是人民法院执行工作追求的目标。为此，今年除按最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》允许双方当事人协商指定股权的评估、拍卖机构外，其余涉案标的物需要委托评估、拍卖的，不再允许当事人协商指定评估、拍卖机构，一律通过摇珠来选定。&四、要采取有效措施，解决评估价格偏高导致拍卖难以成交的问题。一是按照拍卖成交价或以物抵债的价格计算评估费用；二是依法降低拍卖保留底价，拍卖保留底价最低可以降至评估价的６０％；三是经过二次公开拍卖，且总降价幅度已超过评估价格４０％以下，拍卖仍无法成交的，法院应当将拍卖标的物按最后一次拍卖的保留底价直接裁定以物抵债。以上办法，可以在实践中不断总结提高。&特此通知，请遵照执行。&二ＯＯ二年一月八日&广东省高级人民法院&关于严格规范全省法院委托评估、拍卖收费标准等问题的通知&粤高法（２００２）１１１号&全省各级人民法院、广州海事法院、广州铁路运输两级人民法院：&近年来，全省各级法院在推进委托评估、拍卖工作改革，确保公开、公平、公正选定涉案物委托评估、拍卖机构方面做了大量工作，取得很好成效。但是全省各级法院在计算和支付评估费用和拍卖佣金方面各地的做法不一，有的法院没有与拍卖机构商定拍卖佣金比率，不管标的额大小，一概按５％支付拍卖费用。高额佣金加剧了中介机构的不正当竞争。为有效降低执行成本，依法保护当事人合法权益，现对全省法院委托评估、拍卖收费标准等问题规定如下：&一、关于委托评估费计算方法&全省各级法院要统一按照国务院有关部委办颁布的标准计算评估收费。国家有关部委如颁布新的收费标准，则按新的标准执行：&１、土地评估收费适用《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》（１９９４年１２月１２日计价格［１９９４］２０１７号）；&２、房地产评估收费适用《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（１９９５年７月１７日计价格［１９９５］第９７１号）；&３、资产评估收费适用《资产评估收费管理暂行办法》（１９９２年１２月１０日［１９９２］价费字６２５号）；&４、同一委托书有多个标的物的，一般应按评估的总额计算收费，不得分别收费。&５、评估标的物不需拍卖的，按评估价计算评估费；评估标的物经拍卖成交的，按成交价计付评估费；经降价拍卖仍然未能成交以物抵债的，按抵债的价格计付评估费。&二、关于拍卖佣金计算方法&１、