划拨国有土地使用权办理出让手续及转让变更登记
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划拨国有土地使用权办理出让手续及转让变更登记
兴海县人民政府：http://www.&&&&来源：兴海县国土局&&&&创建时间： 21:21:44&&&&
划拨国有土地使用权办理出让手续及转让变更登记
一、申报材料
1、土地登记申请书　原件1份；
2、双方身份证明（身份证、单位法人代表证明及代码证、经年检的工商执照、指界及登记委托书）原件或复印件1份；
3、转让(出售、交换、赠与)合同或协议及公证书　原件1份；
4、土地评估报告及备案材料　原件1份；
5、原《国有土地使用证》　原件；
6、房屋所有权证等地上附着物产权证明　复印件1份；
7、划拨取得土地使用权处置意见及土地出让金缴费标准　原件1份；
8、补交土地收益金凭证　复印件1份；
9、补办《国有土地使用权出让合同》　原件1份；
10、其它证明材料　复印件1份。
二、受理审批条件
1、 提交文件资料齐全、规范、有效；
2、 申请登记的当事人是合同或者其他法律文件中载明的转让人、受让人；
3、 申请转让的土地使用权与登记卡记载的权利人、范围、有关事项一致；
4、申请人符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定应为公司、企业、其他经济组织和个人；
5、出让国有土地使用权的最高使用期限应符合有关规定。
三、承诺时限
30个工作日内办结　
四、其他特别事项说明
1、权利人应当在转让合同签订后三十日内申请变更登记；
2、涉及宗地分割的应提供地籍调查表、宗地草图、宗地图、分割协议或说明。划拨土地使用权可以转让吗？
原告张三因不服A直辖市某区人民政府、A直辖市某区国土资源局土地使用权变更登记一案，于日向某区人民法院提起诉讼。某区人民法院依法受理并通知与该案有利害关系的A直辖市某区B公司作为第三人参加诉讼。
2009年4月，两被告对第三人A直辖市某区B公司享有使用权的位于该区赵家沟的划拨土地2295平方米进行了变更登记，颁发了土地使用者为原告张三的“某区国用2009字第02889号”国有土地使用证。
原告张三诉称，原告不具备享有使用划拨土地的主体资格、第三人弄虚作假，侵权代表原告签字。原告认为，被告违法办证，因此，请求法院判决撤销“某区国用2009字第02889号”国有土地使用证。
被告A直辖市某区人民政府、A直辖市某区国土资源局辩称，原告诉称的理由不能成立。被告依法进行的登记行为合法，望法院驳回原告的起诉。
第三人A直辖市某区B公司述称，办理土地转移登记相关的申请表虽不是原告亲笔填写，但原告签名处均由原告按指印予以确认，两被告的行政行为合法，法院应当判决维持。
两被告于日向本院提出了答辩状并提供了作出被诉具体行政行为的证据和依据，证据有：1、原告与第三人所签的房屋买卖合同及补充协议。2、A直辖市划拨土地使用权转让/出租申请审批表。3、国有土地使用权申报登记申请书。4、国有土地审批表。5、05字第061048号房权证。依据是1、《中华人民共和国房地产管理法》。2、《城市房地产转让管理规定》。3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。4、《土地登记规则》。以此证明被告登记行为合法。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1、3、5无异议，对证据2、4提出异议，认为，有关土地转让的证据中应当由原告签名处除一处外均不是原告亲自签名，不具真实性；对被告提供的依据1、3、4的效力未提出异议，但认为被告适用错误，对依据2提出异议，认为其与国务院法规抵触。
经庭审质证，法院对被告提供的依据、证据作如下分析、认定：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》属法律法规，是审理行政案件的依据，《城市房地产转让管理规定》、《土地管理规则》属行政规章，审理行政案件可以参照。被告提供的证据是进行土地变更登记的事实和程序要件，原告虽以国有土地使用权申请登记申请书、国有土地审批表中不是原告亲自签名为由否定其真实性，但其签名均由其按指印予以确认，故其真实性足以确认，依法应予采信。
法院根据证据认定了以下事实：日及2009年元月31日，原告与第三人签订房屋买卖合同及补充协议，第三人将其在以划拨方式取得使用权的土地上建成的一幢1350平方米房屋卖给了原告，双方办理了房屋过户登记，原告取得05字第061048号房权证。日，原告和第三人向被告重庆某区国土资源局提交双方的房屋买卖合同及补充协议和05字第061048号房权证、A直辖市划拨土地使用权转让/出租申请审批表、国有土地使用权申报登记申请书、国有土地审批表，经两被告审查，同意后又经A直辖市划拨土地使用权出让管理办公室批准，获准土地使用权变更登记，A直辖市某区国土资源局填发了发证机关为A直辖市某区人民政府的国有土地使用证并颁发。
法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”、第60条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”、第61条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”
被告A直辖市某区国土资源局对土地使用权登记的职责，被告A直辖市某区人民政府具有颁发土地使用权证的职责，房地产转让时，凭变更后的房屋所有权证申办土地使用权变更登记。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3条规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”、第24条规定：“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”
本案中，原告向第三人购房并办理房屋所有权过户登记后，该房屋的土地使用权应随之转让，作为受让方的原告本应当申请办理土地使用权出让手续，但双方却选择了向被告A直辖市某区国土资源局申请办理土地使用权转让手续。经被告A直辖市某区国土资源局、被告A直辖市某区人民政府审查同意，又经A直辖市划拨土地使用权出让管理办公室批准同意办理划拨土地使用权转让手续，两被告进行了划拨土地使用权转让登记并颁证。因此，被告的登记颁证手续合法。原告认为其不具备享有使用划拨土地主体资格的理由无法律依据，不能成立。因此判决：维持被告A直辖市某区国土资源局对原告张三与第三人A直辖市某区B公司划拨土地使用权转让进行的变更登记和被告A直辖市某区人民政府颁发的“某区国用2009字第02889号”国有土地使用证。
一审判决后，原告张三不服上诉至A直辖市第一中级人民法院，二审法院根据开庭质证的证据认定如下事实：日，上诉人张三与原审第三人某区B公司签订了房屋买卖合同，其房屋买卖合同载明：B公司将其在以划拨方式取得使用权土地建筑房屋一栋面积1350平方米，整体作价120万元卖给上诉人。日双方又签订补充协议以明确了付款方式和要求。日，双方办理了房屋产权过户登记。上诉人取得305字第06104号房屋产权证。日上诉人和原审第三人向被上诉人某区国土资源局提交了房屋买卖合同及补充协议、05字第061041号房屋产权证。A直辖市草拟划拨土地使用权转让和出租申请审批表，国有土地使用权申报登记申请书，国有土地审批表、审请土地使用权变更登记，经某区人民政府和某区国土资源局审查同意后，又经A直辖市划拨土地使用权出让管理办公室批准。日，被上诉人为上诉人张三颁发了某区国用202字第02889号国有土地划拨使用证。
二审法院认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第40条第1款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”、第2款“以划拨方式取得土地使用的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《城市房地产转让管理规定》第11条和第12条也作了同样的规定。原审第三人某区B公司将其在划拨土地上的建筑房屋，卖给上诉人张三，在经过了有批准权的某区人民政府审批，房屋产权变更过户登记，上诉人取得该房屋产权证后，在申请变更登记土地使用权证时，被上诉人某区国土资源局未严格审查，在上诉人张三未交纳土地出让金或B公司未缴纳土地收益的情况下，为上诉人张三办理并颁发了国有土地划拨使用权证，其行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条和《城市房地产转让管理规定》第11条、第12条规定，属违法颁证、原判决维持颁证行为不当，应予纠正。根据《中华人民共和国共和国行政诉讼法》第61条第（3）项和最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干解释第70条规定，判决：1、撤销某区人民法院（2010）行初字第73号行政判决。2、撤销被上诉人颁发的某区国用2009字第028889号国有土地使用证的行为。
&&& [法律评析]
关于划拨土地使用权的转让的主要法律规定有以下几个：
1、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；
2、2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条、第56条；
3、2012年，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条、13条规定。
根据这些规定，可以看出，划拨土地使用权转让有以下三个特点：
1、行政干预性强。由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系，因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效，审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等，其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。这就是说在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人
，但十分重要，它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续，而还要进行之前的审查，只有存在它许可以后，划拨土地使用权转让行为才可发生。
2、不对称性。由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权，因此，这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制，划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少，只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件，转让过程中要通过补办手续，将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。
3、有偿性。日国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，首先明确了企业国有划拨土地权益，承认划拨土地使用权是一种财产权，这就为其流转提供了可靠的内部动力，国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入，况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”，也付出了补偿、安置等相关费用。（《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”）
对于继续保留划拨土地性质的转让方式，根据《城市房地产管理法》第40条第2款
“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形主要为国家暂时无法或不需要把该土地转化为出让方式供应的地块。具体包括：1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第23条规定的项目的；2）私有住宅转让后仍用于居住的；3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
本案中，经审批某区人民政府，继续保留了划拨土地的性质，但在实际执行中，在转让人未向国家实际上缴土地收益的情况下，将土地使用证颁发给了受让人，最终被法院认定该颁证的行政行为无效。
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涉及内容：
国有划拨土地使用权转让、出租审批事项
适用对象：
权力事项类型
省级下放到县（市、区）
青田县人民政府
责任处（科）室
事项审查类型
现场申请&&&&
办公地址、时间
办公地址：
青田县石郭工贸区15号（审批中心二楼国土窗口）
办理时间：
夏季：上午8:30-12:00，下午15:00-18:00；春秋季：上午8:30-12:00，下午14:30-17:30；冬季：上午8:30-12:00，下午14:00-17:00。
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常见问题解答
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　　土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。如何使土地使用权转让合法和有效，笔者从土地使用权性质、用途、位置、转让年限及土地出让合同包括附属所记载的权利和义务等方面加以探讨。
　　首先，应实际了解土地使用权的性质。使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。只有国有土地使用权才能进入市场，即出售、交换和赠与。但也应了解属国有出让土地使用权还是国有划拨土地使用权。国有划拨土地使用权转让时须经县级以上人民政府土地行政主管部门审核，报有批准权的省人民政府批准，并补交地价款。出让土地并非一定能够转让，未经开发的出让土地不得转让。出让土地使用权在转让时应分清是否改变了转让方土地使用权性质。集体土地使用权不得转让;除《土地管理法》规定的&符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致土地使用权依法转移&以及这类企业的用土地房产抵押后被依法处分的情形。但是在实际工作中往往对土地使用权的性质未弄清就进行转让。特别是土地使用权赠与和交换。如农村居民或原属农村居民现因某种原因弃农进城的，往往把自己属集体土地使用权的宅基地作为个人私有财产，随意出售或赠与他人。有的未经政府批准擅自将集体土地使用权与他人调换。这样都会给土地管理特别是集体土地的管理带来混乱。
　　其次，应了解土地使用权的用途。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
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