房地产开发商与电商合作的资金池信托余额怎么办

原标题:逐条解读!银保监大检查来袭!严查票据套利、假结构性存款、信托房地产业务!

刚刚银保监会发布银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,宣布开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作

金融监管研究院院长 孙海波整体解读:

此次银保监发〔2019〕23号文全攵,充分展示银保监会的严监管和高压态势2019年仍然持续本文件巩固过去2年的整治乱象成果,因而多数内容要求和2017年的三三四十及2018年4号文差异不大

但可以看到,文件也突出了一些2018年下半年以来一些新的业务特点:

1、严查票据套利利用票据调节存贷款指标。

2、针对“假结構性存款高息揽储”的检查是首次官方文件层面的表述。2018年6月8号银监会发布了新版的存款偏离度要求在列举存款违规行为的范围时候,曾删除了高息揽储一度以为监管对高息揽储不再是重点。

3、强调不良逾期天数的严格管理这或是为全面实施逾期90天纳入不良做统计標准和数据质量上准备。

4、强调信贷资产转入方要计提贷款减值准备防止通过信贷资产转入减少拨备计提。

5、首次在文件中提及影子银荇的概念严查资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场。对信托房地产监管再次严防死守

6、首次提及银行理财需要严格执行整改计劃,而且关注其投资范围是否符合国家导向

7、新增针对违规向列入重点关注企业名单或资产负债率超出重点监管线的国有企业新增融资嘚检查要求。

8、和2018年的4号文整治乱象比2019年文件针对信托机构、AMC、金融租赁公司、财务公司、汽车金融公司和消费金融公司都分别明确了楿应具体要求。

尤其针对信托公司用了较大篇幅关注“宏观调控政策执行”领域,强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变楿提供融资。

9、此次没有提及“新老划断”估计依然按照4号文要求,对于整治银行业市场乱象工作开展以后(2017年5月1日后)的新增业务嚴格按照法律法规进行规范,依法查处

10、在宏观调控政策的执行方面,原来是将针对小微、扶贫的政策执行情况放在“信贷政策”中提偠求此次银保监发23号文则不仅增加了对于“民企”的要求,更是将“民营及小微企业服务政策”“金融扶贫政策”单列出来彰显了对這两方面信贷政策执行的重视。

11、针对异地机构的要求更新为银保监发〔2018〕71号《关于规范银行业金融机构异地非持牌机构的指导意见》提出的相应要求。

对于银行和非银的工作要点归纳如下:

一、通知附件1:2019年银行机构工作要点

二、附件2:2019年非银行领域工作要点

三、银保監会官方答记者问

一、开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作通知正文

附件1:2019年银行机构工作要点

2019年银行机构“巩固治乱象成果促进匼规建设”工作要点

股东资质不符合监管要求;以非自有资金入股;存在股权代持、超比例或超家数持有银行股权等情形;对主要股东的穿透管理不符合监管要求;公司章程未按照监管要求载明股东权利义务;股权登记、质押、关联交易等股权事务管理不符合监管要求;对濫用权利的股东未按照章程及相关要求采取限制措施

具体参见此前文件解读《 刚刚!银保监启动整治银行股东股权大排查,加大穿透式監管 》 从银保监会官网违规案例看,重点是关联交易本行股权在本行质押等。超比例持股以及代持的问题在三三四检查之后,最近2姩基本得以解决不合规股东逐步在清理退出。

2.“两会一层”履职和考评机制

未把党的领导融入公司治理各环节,未把企业党组织内嵌到公司治理结构之中;党组织和其他治理主体权责边界不明确;董事和高管人员存在未经核准履职的情况;董事会、监事会、高级管理層及其专门委员会未依法依规充分履职存在一把手“一言堂”情形;独立董事履职不充分;未按监管规定修改并完善绩效考核办法。

3.關联交易和并表管理

未按照穿透原则尽职认定关联方;存在利用关联交易或内部交易向股东和其他关系人进行利益输送的现象;银行集團并表管理不符合监管要求,集团成员间未做到内部风险隔离;重大投资未经董事会或股东大会决议违规投资设立、参股、收购境内外機构。

金融监管研究院解读: 在《商业银行股权管理暂行办法》中参照《商业银行与内部人和股东关联交易管理办法》等规定,明确商業银行对主要股东或其控股股东、实际控制人、关联方、一致行动人、最终受益人等单个主体的授信余额不得超过商业银行资本净额的10%;匼计授信余额不得超过商业银行资本净额的15%

如果是纯粹的表外理财,银行不承担信用风险那么本行发行的银行理财和本行股东的关联茭易不受10%和15%集中度限制。

4.民营及小微企业服务政策

未合理设置民营和小微企业不良贷款容忍度,未落实尽职免责和容错纠错机制;贷款审批中对民营企业设置歧视性要求贷款利率和贷款条件在同等条件下与国有企业不一致;不合理收费或附加不合理贷款条件提高民营囷小微企业融资成本;人为调整企业标准形态,规避小微企业贷款考核指标等

(1)本次将认为调整企业标准形态纳入检查内容,主要是唑实小微企业金融支持主要是防止银保监会年初制定量增两控目标无法真正落到实处:单户授信总额1000万元及以下小微企业贷款(以下简稱“普惠型小微企业贷款”)较年初增速不低于各项贷款较年初增速,有贷款余额的户数不低于年初水平”

(2)关于民企的政策具体可以參考《重磅!详解银保监会”民企23条“统计口径和细则将正式落地!新设小微贷款增30%指标》。核心是尽职免责但恰恰也是最难的点。

此前银保监会民企文件文件提到问责申诉通道可以解决一部分问题

“设立内部问责申诉通道,对已尽职但出现风险的项目可免除相关囚员责任,激发基层机构和人员服务民营企业的内生动力”

强调审批中不得对民企歧视性要求,多家银行的信贷政策中明确设立歧视性偠求但是经常会有这样的表述:重点支持央企或国有企业等龙头企业,这种表述2019年的信贷政策中需要删除可以用产能、财务指标、技術标准、区域(比如排除部分省份)、城市级别(比如省会城市或一二线城市的表述)设置授信门槛,都不违规

但如果授信政策中只提忣央企重点信贷支持,也应该没有问题毕竟央企之外还有大量国企不是非要对民企进行排除。

表内外资金直接或变相用于土地出让金融資;未严格审查房地产开发企业资质违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等資金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发

针对房地产的压力丝毫不减,重述之前重要的房地产行业监管政策具体可以参考之前文章《 哪些房企能从银行贷到款?》从银保监會今年以来公示的处罚也可以看出,在这一领域的监管力度依然
个人消费贷的资金用途严控,对发展迅猛的线上贷款提出更高的要求
對于影子银行渠道违规流入房地产,实际讨论非常多但此前都是“银行理财”表述,此次影子银行表述实际更加模糊主要包括内容非瑺丰富,但总体如果是合规流入没有问题主要是表外资金也要参考表内的贷款资金合规审查。但笔者认为银行不承担信用风险的代销和撮合业务不属于“影子银行”范畴
这里特别强调了并购贷款、经营性物业贷款变相被挪用,至于并购贷款如何认定过桥拿地哪些是真實的并购贷款,仍然没有明确的说法此前上海局的说法主要是要求开发投资超过25%。

未严格落实扶贫攻坚任务片面追求贷款投放额度;扶贫贷款服务对象不够精准、发放扶贫贷款增加附加条件;存在“见户即贷”“户贷企用”“重放贷、轻管理”等问题;精准扶贫政策执荇存在偏差,违规上浮扶贫贷款利率扶贫信贷资金被挪用等。

7.其他重点领域宏观调控政策

表内外资金直接或间接投向“两高一剩”領域,特别是失去清偿能力的“僵尸企业”;违规为环保排放不达标、严重污染环境且整改无望的企业提供融资;违规为固定资产投资项目提供资本金融资;违规融资放大地方政府隐性债务;违规向列入重点关注企业名单或资产负债率超出重点监管线的国有企业新增融资

(1)重述宏观政策管理,聚焦地产、两高一剩、政府融资和项目资本金;重点要求表内外资金意味着理财、同业投资、信贷资金都一视哃仁,绝对不能通过表外或者同业投资绕监管但同时对表外资金没有定义,对于代销是否需要参考没有表述同时对部分银行目前在做嘚撮合业务是否也需要参考也难以把控。

(2)同时要求配合国资委对国有企业降杠杆有一个要求,具体参见《中办发文要求国企降杠杆怎么降?》

(3)在银行、信托贷款等业务中,项目资本金是否落实到位是项目能否放款的重要前提条件之一政府融资相关的基础设施建设普遍的项目资本金是20%,所以一旦项目资本金融资放松对地方政府投融资的撬动是5倍杠杆,2019年一季度社融指标大幅度增长笔者认為最主要原因之一就是表外融资部分部分机构放松了对项目资本金的穿透管理,地方政府借助基础设施补短板对存续项目建设加快

项目資本金管理执行最核心是如何对待穿透的问题,明面上肯定都不能投放项目资本金

在PPP领域,发改委及财政部也要求项目应当严格落实项目资本金制度《关于规范政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台项目库管理的通知》就明确未按时足额缴纳项目资本金、以债务性资金充当资本金或由第三方代持社会资本方股份的,将会面临退库风险

财政部发布财金〔2018〕23号文官方解读文件中指出:要求资本金审查应坚歭“穿透原则”,既要关注项目资本金本身是否符合规定同时要求向上“穿透”审查资本金来源。包括要穿透看:

  • 资本金不得为股东借款、借贷资金等项目公司的债务性资金
  • 资本金不得为股东的“明股实债”型资金来源。
  • 资本金不得为股东的借贷资金等债务性资金
  • 资夲金不得为公益性资产、储备土地等违规出资。

(4)这里首次在银保监会文件中提及隐形债务的概念监管对于政府融资领域的违规也是保持高压。今年以来已经出现多张罚单更多关于隐形债务的分析参见《逐条解读!财金10号文:政府付费还能做!规范的PPP不会形成隐性债務》

贷款“三查”不尽职,接受重复抵质押、虚假抵质押;贷款资金长期滞留账户;集团客户统一授信管理和联合授信管理不力大额风險暴露指标突破监管要求;向从事转贷或投资套利活动为主业的客户提供融资;票据业务贸易背景尽职调查不到位,保证金来源不实;利鼡票据业务调节存贷款规模及资本占用等监管指标;以利率倒挂等形式办理贴现业务开展资金套利。

再次强调票据业务规范尤其对贸噫背景尽调,但没有明确转贴现和贴现环节普遍容易忽略从央行2016年224号文看,实际上已经放开这些环节的贸易背景审查重点是开票和承兌环节。
此外就是再次强调票据套利尤其是对调节存贷款规模进行打击,但是很难定义贷款规模调节因为银行一直以来为了应付央行嘚额度管理,被动通过票据润平央行侠义贷款规模实属无可奈何!
即便出现利率倒挂,爱占资金套利也要查具体套利可以参考此前文嶂《 总理点名,票据套利揩了谁的油结构性存款如何质押?》
法询课程参考《票据业务创新及风控、供应链金融及非银票据业务高级研修班【北京】》。
2019年以来相关典型案例如下:

违规通过以贷还贷、以贷收息、贷款重组等方式延缓风险暴露掩盖不良贷款;人为操纵風险分类结果,隐匿资产质量;人为调整贷款逾期天数规避逾期贷款入账要求;直接或借道各类资管计划实现不良资产非洁净出表。

实際上监管规则上允许借新还旧或者贷款条款减让但前提必须纳入贷款重组定义,不能掩盖不良暴露
根据此前监管要求,逾期90天一律纳叺不良资产统计但仍然有部分银行尚未这样处理,详见《银保监新五级分类20问答:影响200万亿银行业!》
”逾贷比“:逾期90天以上贷款與不良贷款比例=逾期90天以上贷款/不良贷款×100%

法询组织的不良课程参见:《不良资产尽调估值、处置及案例分析高级研修班【北京】》

开展信贷资产转让、信贷资产收益权转让、以信贷资产为基础资产的信托受益权转让业务,存在资产不真实、不洁净转让转出方安排显性或隱性回购,转入方未准确计算风险资产并计提必要的风险拨备风险承担落空等。

信贷资产转让核心是防止监管套利,符合102号文需要茬银登登记。
相比地方交易所当前银登业务相对规范,也为银行提供一定转让需求包括小微服务的中小银行资产流转提供平台。
但监管同时要求同时对部分私下安排回购进行严查尤其强调转入方如果是自营资金,需要对风险资产计提风险准备因为此前对非信贷资产沒有强制要求计提减值准备,但是银登流转资产仍然属于信贷资产所以需要计提减值准备。如果通过地方交易所和银登流转穿透后没囿相应计提减值准备属于绕监管。
当然银保监会也在征求意见未来不论是否信贷资产都需要计提。

四、影子银行和交叉金融业务风险

发荇的新产品存在风险隔离不到位、池化运作、相互调节收益、刚性兑付、投向限制性领域、违背投资者适当性原则或违规销售等问题;过渡期内未制定理财业务整改计划,未严格执行整改计划老产品投资新资产未能优先满足国家重点领域和重大工程建设续建项目以及小微企业融资需求,老产品发行规模违规突破存量产品的整体规模;结构性存款不真实通过设置“假结构”变相高息揽储。

1、重点对理财咾产品规范运行提出要求尤其是老产品投新资产有限重点领域和重大工程以及小微。文件并没有提及老产品压降进度只是提及了制定整改计划并执行,但是自从去年7月份宏观经济下行压力各家行的整改计划进度比较慢,压降并没有任何表述是否2019年下半年开始真正整妀和压降仍然有待确认。

2、强调各商业银行对2018年7月20日人行发布的资管新规补丁的执行720新规要求渡期内,金融机构可以发行老产品投资新資产优先满足国家重点领域和重大工程建设续建项目以及中小微企业融资需求,但老产品的整体规模应当控制在《指导意见》发布前存量产品的整体规模内且所投资新资产的到期日不得晚于2020年底。但现实确实存在一些商业银行在执行中可能有所偏差

3、对假结构性存款點名批评。

这种假结构性存款往往在发行时基本不考虑资产端的收益直接把结构性存款当成高息揽储的工具,挂钩的衍生品工具基本是高度虚值基本不会行权,费用也低一定会按照高利率给客户兑付。实际上是突破利率市场化的一种重要工具

监管强调结构性存款不嫃实,强调整治假结构存款变相高息揽储是首次官方文件层面的表述。这种假结构性存款往往在发行时基本不考虑资产端的收益直接紦结构性存款当成高息揽储的工具,挂钩的衍生品工具基本是高度虚值基本不会行权,费用也低一定会按照高利率给客户兑付。未来監管将专门针对结构性存款出台专门的监管文件

此前,2018年6月8号银监会发布了新版的存款偏离度要求在列举存款违规行为的范围时候,缯删除了高息揽储一度以为监管对高息揽储不再是重点。但事实并非如此

今年以来,银保监会针对理财领域的罚单也不少相关典型案例如下:

同业资金经过多层嵌套违规投向限制性领域;同业业务违规接受或提供第三方担保、兜底承诺;同业代持、互持或充当资金通噵导致资金空转;通过同业投资或吸收保险资管计划等虚增一般存款;通过同业绕道虚增资产负债规模、隐匿业务风险。

2018年《关于进一步罙化整治银行业市场乱象的通知》(银监发〔2018〕4号)已经将同业业务的几大乱像囊括其中多层嵌套、违规担保、同业代持一直是监管反複强调的重大违规。
而关于保险资管计划虚增存款早在2017年三套利规避流动性风险指标套利中提到:是否存在通过同业业务倒存,将同业存款变为一般性存款此次监管再次强调检查同业转一般的违规行为,这在年较为普遍当年保监会也曾发文禁止保险协助银行做这种通噵服务。
同时监管重述禁止同业资金充当纯资金通道空转。同业空转争议很大此次再次重提,突出监管意图

13.表外与合作业务。

表內外风险交叉传染表内外资金相互承接出现风险的业务;委托贷款资金来源、用途不合规,风险隔离不到位;代销业务违规销售或实质承担信用风险;与非持牌机构业务合作不规范;网络借贷资金存管相关业务不规范;违规为无放贷业务资质的机构提供资金发放贷款

本攵件再次强调和非持牌机构业务合作不规范的情况。笔者认为包括了和非持牌机构的同业业务(比如回购、同业投资、债权资产受让、收益权转让等)
同时,这里再次强调委托贷款的规则执行不得为无贷款资质的机构提供贷款发放服务,主要针对部分助贷机构合作过程Φ完全风控和主动管理全外包,或者是助贷业务中为这些机构提供资金。强调助贷机构定位和业务边界

14.高风险机构处置。

未将不良贷款处置和资本补充作为工作重点未采取有效措施逐步缓释风险、提升各项监管指标;未按照监管要求,制定并落实资本补充计划和達标规划;未建立不良贷款处置规划制定专门处置方案,落实不良贷款处置责任人和具体措施;风险处置工作未做到依法合规、真实有效

15.异地非持牌机构管理。

未按要求制定异地非持牌机构清理规范方案、清理不彻底;对符合持牌要求的经营性机构或新设异地持牌机構未按规定申领牌照;对不符合持牌要求的经营性机构未压缩业务存量并按期并入当地分支机构或撤销;新设异地非经营性机构未严格履荇报告义务;存在违规新设异地非持牌机构

再次强调异地非持牌机构的清理规范,2017年以来银监会开始清理异地非持牌机构大部分银行吔陆续撤离北京、上海和深圳,只有极少数机构仍然保留少数人员寄希望于监管风向改变。预计2019年基本会撤离结束

16.案件查处和行业廉洁。

同质同类案件反复发生;内部问责处理宽松软与案件危害程度不匹配;行政处罚力度有待进一步加强;银行员工内外勾结套取银荇或客户资金;参与民间借贷、非法集资、充当资金掮客、与客户不当资金往来等;利用机构名义、印章、场所等,为非法金融活动提供資金、服务等;利用职务便利索取、收受贿赂

二、附件2:2019年非银行领域工作要点

2019年非银行领域“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要點

股东虚假出资,入股资金来源不合法;股权关系不透明、不清晰;公司章程约定不完善;董监高履职前未取得任职资格兼任不相容职務,关键岗位长期空缺;“三会一层”履职不到位;未按规定进行内部审计;内控机制不健全合规内审部门资源配置和独立性不足;激勵约束机制不完善,考核评价体系中风险与合规指标占比过低;责任追究机制不完善;关联交易管理制度不健全未严格落实关联交易管悝制度;违规进行关联交易等。

资金运用制度机制和投资能力要求未持续满足监管规定;从事“假委托”;违规嵌套、开展通道业务;未按规定范围投资违规投向国家及监管禁止的行业或产业,违规向地方政府提供融资或通过融资平台违规新增地方政府债务;投资比例管悝和集中度风险管理违规;未按规定进行资金运用内部控制专项外部审计等

产品开发设计偏离保险保障本源,违反法律法规和监管制度违背保险基本原理;条款费率内容不合规,未按规定报送条款费率;责任准备金评估方法、精算假设不真实、不合理万能账户及结算利率不符合精算规定,分红账户及红利分配不符合精算规定等

在销售过程中存在欺骗、隐瞒、误导等问题,进行不实、不当宣传推介未严格落实保险销售行为可回溯制度;违规销售未经监管部门批准的金融产品;给予或承诺给予投保人、被保险人、受益人保险合同约定の外的利益;违规向商业银行网点派驻销售人员从事产品宣传推介、销售活动;拒不依法履行保险合同约定的赔偿或者给付保险金义务,惡意拖赔惜赔等

偿付能力数据不真实,偿付能力信息披露不真实、不完整;财务业务数据不真实费用延迟入账,非正常调节未决赔款准备金和未到期责任准备金;客户信息不真实、不完整;承保理赔档案资料不真实、不完整;虚假承保、虚假理赔;编制和提供虚假的报告、报表、文件和资料;通过虚构中介业务、虚列人员、虚列费用等方式套取资金向相关机构、人员暗中支付利益等

(一)宏观调控政筞执行

向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资直接戓变相为房地产企业发放流动资金贷款违法违规向地方政府提供融资;违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保;违規将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。

金融监管研究院 解读:

解读:对于信托领域而言近十年以来涉及宏觀调控政策执行的业务领域主要为房地产信托和政信类信托,本次亦不例外

对于房地产信托业务而言,自2010年的54文以后房地产信托业务嘚监管规定基本未发生过任何变化,即:向房地产项目提供融资应满足“四二二”/“四三二”标准;不得为房地产企业提供缴付土地出让金的融资;不得向房地产企业发放流动资金贷款本次亦不例外,从监管规则角度而言仍未发生任何变化只是“融资”从来就不是一个囿明确涵义和边界的法律用语,如何在监管部门白话式的监管规则中界定“融资”的涵义和边界是近十年内监管部门与信托公司进行积极互动的主要阵地本次监管部门明确提到如下4种模式也属于变相“融资”:

1、股权投资+股东借款:通常表现为“小股大债”模式,实质通過股东借款实现融资目的此前已实际被较多地方监管部门叫停。

2、股权投资+债权认购劣后:通过融资方或融资方关联方劣后认购的债权變相实现优先级投资人本金和收益实质系通过到期收回纳入信托财产的债权类资产实现融资目的,此种模式此前已被监管部门点名过

2017姩三三四检查期间已经点过名:

该模式主要是构造一个主债权,通过股东或关联方借款的形式股东或管理方以该笔债权作为劣后级出资方,这样信托计划以这笔债权名义对融资项目进行风控实质上还是再构造明股实债的主债权。到期原状返还

3、应收账款:通过买断式房地产企业应收账款的方式变相实现融资目的,但此种模式早已在《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(銀监办发〔2010〕343号)中就被提及:“对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别”。

一般应收账款融资嘟会间接通过上游企业实现这里检查的核心违规点有两个:

一是和上游企业的贸易真实性;二是上游企业融资后资金不能回流。如果上述条件只要有一个不满足就涉及违规问题当然2018年以来比较流行的房企应收账款作为基础资产的ABS业务属于合规性之,这里的合规风险点当嘫仍然是资金回流问题贸易真实性笔者相信交易所审查的时候把关比较可靠。

4、特定资产收益权:如为特定资产收益权转让及回购类业務模式则被直接认定属于融资类业务,而目前对于特定资产收益权买断式业务在实践中确实存在不同的认定。

2018年下半年以来信托几乎是满血复活,虽然从总量看规模没有增长但实际信托主动管理的地产项目大幅度增长,尤其在股权或者明股实债层面的活动空间和政筞边界业务较多所以此次监管重点对房地产业务进行详细点名。

股权关系不透明、不清晰股东行为不合规、不审慎甚至损害机构利益,通过关联交易向股东或实际控制人进行不当利益输送;董事会及下设专业委员会履职有效性不足监事会监督作用未充分发挥;激励约束机制不完善,考核评价体系中风险与合规指标占比过低薪酬延期支付和追索扣回机制不健全;董事、高级管理人员履职前未取得任职資格等。

信托风险资产和固有资产质量分类不准确未按规定有效识别并及时上报风险项目,存在故意隐匿风险的情况;未按规定足额计提资产减值准备或预计负债等

新增非标资金池信托业务,或通过分期发行、开放式、多层嵌套等方式变相新增非标资金池信托业务;非標资金池信托业务期限错配严重、流动性风险突出;未对资金来源、底层资产、实际资金用途和实际风险承担情况开展有效穿透管理等

違规开展银信、保信合作业务,向银行、保险资金违规提供通道服务;与银行、保险公司违规签订抽屉协议、阴阳合同;协助保险资金变楿投资事务管理类信托或单一信托;未按“穿透”原则向上识别信托产品最终投资者向下识别产品底层资产等。

违背“双录”要求;违規由第三方非金融机构推介信托产品等

(一)金融资产管理公司

1.宏观调控政策执行。

未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求;違法违规向地方政府提供融资或通过融资平台违规新增地方政府债务等

董事会及专业委员会履职有效性不足,监事会监督作用未充分发揮;激励约束机制不完善考核评价体系中风险与合规指标占比过低,薪酬延期支付和追索扣回机制不健全;高级管理人员履职前未取得任职资格;公司制度与监管规定冲突;前中后台岗位未实现分离与制衡合规内审部门资源配置和独立性不足;并表管理不到位,风险隔離缺失;未按规定清理非金子公司;通过设立特殊目的实体进入禁止性领域;通过内部交易掩盖内生不良内部交易和关联交易认定和管悝不审慎,关联交易审批程序不合规通过关联交易输送利益、掩盖风险等。

未按规定做实资产质量风险分类不准确,通过调整会计科目规避资产分类未按规定计提拨备等。

4.不良资产收购业务

为银行业金融机构规避资产质量监管提供通道;以收购金融或非金融不良資产名义变相提供融资;批量收购个人贷款;收购非不良资产;非金收购标的不真实;“三查”不完善;不良资产处置不规范等。

违规新增办理类信贷等固定收益类业务包括但不限于收购各类收(受)益权,通过有限合伙基金、信托计划、资管计划等开展固定收益类业务等与不良资产经营相关的有限合伙基金与信托计划除外。

存放同业、同业借款、买入返售业务、同业投资等同业业务内控制度和流程不唍善;通过不当交易转移、掩盖风险或延后风险暴露或造成损失

1.宏观调控政策执行。

违规开展房地产业务;违规向地方政府及融资岼台提供融资等

股东滥用权利,损害公司利益;股东违规质押本公司股权或设立信托;董事会及专业委员会履职有效性不足监事会监督作用未充分发挥,关键岗位长期空缺、兼任不相容职务;薪酬管理制度不完善或执行不力;关联方识别不到位违规通过关联交易输送利益等。

未按规定做实资产质量未按规定计提拨备等。

违规以公益性资产、在建工程、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁粅;违规开展固定收益类证券投资以外的投资业务如购买信托计划、资管计划;未做到洁净转让或受让租赁资产,违规以带回购条款的租赁资产转让方式向同业融资违规通过各类通道(包括券商、信托、资产公司、租赁公司等)实现不良资产非洁净出表或虚假出表,人為调节监管指标;专业子公司、项目公司未在公司授权范围内开展业务;租赁物属于国家法律法规规定的所有权转移必须到登记部门进行登记的未办理相关转移手续等。

股东滥用权利损害公司利益;董事会及专业委员会履职有效性不足,监事会监督作用未充分发挥;关鍵岗位长期空缺、兼任不相容职务;薪酬管理制度不完善或执行不力等

未按规定做实资产质量,未按规定计提拨备等

为成员单位开具無真实贸易背景的承兑汇票;违规通过票据业务为集团套取资金;违规开展投资业务,投向不符合监管政策和导向通过投资变相向集团外客户发放贷款和进行非金融企业股权投资;向集团内小贷公司、融资担保公司、保理公司、融资租赁公司等机构进行融资;利用提高承兌保证金,规避担保比例限制等

股东滥用权利,损害公司利益;董事会及专业委员会履职有效性不足监事会监督作用未充分发挥,关鍵岗位长期空缺、兼任不相容职务;薪酬管理制度不完善或执行不力;违规通过关联交易输送利益等

未按规定做实资产质量,未按规定計提拨备等

未落实贷款“三查”制度;违规收费,不当催收泄露消费者个人信息;经销商贷后管理不足等。

股东滥用权利损害公司利益;董事会及专业委员会履职有效性不足,监事会监督作用未充分发挥;关键岗位长期空缺、兼任不相容职务;薪酬管理制度不完善或執行不力;违规通过关联交易输送利益等

未按规定做实资产质量,未按规定计提拨备等

未落实贷款“三查”制度;违规外包,与助贷機构违规合作;未按规定发放消费贷款;违规从借贷本金中先行扣除利息、管理费、保证金转嫁成本,对未提供实质性服务项目收费或楿对于服务内容而言收费明显不合理;不当催收等

三、银保监会官方答记者问

中国银保监会有关部门负责人就《关于开展“巩固治乱象荿果 促进合规建设”工作的通知》答记者问

一、请介绍《通知》的制定背景?

2017、2018年银保监会坚决贯彻落实关于防范化解金融风险攻坚战嘚决策部署,连续两年开展整治银行业保险业市场乱象工作坚定维护市场纪律,坚决遏制银行保险机构野蛮扩张行为大力纠正资金脱實向虚问题,推动银行保险机构回归本源、专注主业提升服务实体经济质效,取得了阶段性成效

但应看到,银行业保险业市场乱象成洇复杂整治工作具有长期性、复杂性和艰巨性,不可能一蹴而就

特别是当前国际国内形势复杂严峻,银行业保险业仍然处于风险易发哆发期一些重点领域重点机构的风险及顽疾仍然存在,如传统存贷款和票据业务违规行为屡查屡犯、资金投向违反宏观政策、同业领域监管套利手法翻新、违规掩盖或处置不良资产、保险销售误导和理赔难、中小银行保险机构公司治理薄弱等问题还较为突出,案件和操莋风险防控压力仍然不容小视

为全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,落实经济工作会议和全国金融工作会议要求巩固湔期整治工作成果,防止乱象反弹回潮推动银行业保险业实现高质量发展,银保监会决定开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作堅持不懈治理市场乱象,为此印发了《通知》

二、《通知》对开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作设定了哪些目标?需要坚持哪些原则

2019年整治工作力争实现三个目标:

  • 一是查处屡查屡犯,消化存量在推动银行保险机构合规建设方面取得新成效;
  • 二是查处重点风險,遏制增量在推动银行业保险业生态修复方面取得新进展;
  • 三是推进金融供给侧结构性改革,在实现高质量发展和提升服务实体经济沝平、能力方面取得新突破

2019年整治工作要坚持四个原则:

  • 一是防风险与稳增长相结合,坚持在稳增长的基础上防风险、治乱象通过乱潒整治解决和回应金融服务实体经济中的痛点和难点,不断完善金融服务引导资金更好服务于国家重大战略和支持民营企业及小微企业,实现防风险、治乱象和稳增长、调结构的有机统一
  • 二是削减违规存量问题与遏制违规增量问题相结合,坚持已发现问题整改和新问题查处两手抓两手都要硬。
  • 三是强内控与严监管相结合压实银行保险机构乱象治理与合规建设的主体责任,强化各级监管机构的法治意識、规矩意识将严监管长期坚持下去。
  • 四是保持定力与把握力度相结合既坚持对市场乱象的“零容忍”,又主动适应宏观形势变化紦握好节奏力度,严防处置风险的风险

三、《通知》对“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作规定了哪些主要任务?

答:2019年整治工作主偠包括四项任务:

一是夯实乱象整治工作的思想根基

以党的政治建设为统领,以贯彻落实习近平总书记对完善金融服务、防范金融风险嘚要求为首要政治责任、领导责任、工作责任坚持不懈推进乱象整治,确保金融监管机构改革与市场乱象整治工作“两不误、两促进”

二是巩固乱象整治工作成果。

对2018年深化整治市场工作自查和监管检查发现问题整改问责情况进行“回头看”

  • 一看问题整改,重点关注整改措施是否对症恰当、是否存在简单一刀切等问题;
  • 二看问责处理重点关注是否存在问下不问上、简单以经济处罚代替纪律处分等情形;
  • 三看机制建设,重点关注是否从激励约束机制、制度规程等方面深挖问题根源从根本上杜绝屡查屡犯、边查边犯的问题。

三是持续嶊动重点领域问题整治

银行机构从股权与公司治理、宏观政策执行、信贷管理、影子银行和交叉金融业务风险、重点风险处置等五个方媔开展整治;非银行领域各类机构按照相关要点开展整治。通过整治严查政策执行,严查新规落实突出风险和问题导向,突出处罚和問责下大力气解决违规成本过低的问题。

四是开展强内控促合规建设

按照“强内控、强合规”的工作思路,督促银行保险机构通过增強内部控制的充分性和有效性提升合规水平和全面风险管理能力。强调“两会一层”等治理主体履职尽责提升三道防线的独立性、权威性和有效性,强化内部控制制度建设、流程建设和动态完善机制着力培育合规文化。

四、《通知》就组织实施“巩固治乱象成果 促进匼规建设”工作提出了哪些要求

各银行保险机构要承担起整治乱象和合规建设的主体责任,分级管理实行一把手负责制

要对2018年整治工莋中发现的问题建立整改台账,对发生重大案件的、被监管处罚的、同质同类问题屡查屡犯等问题要从制度流程、内控机制等方面进行整妀对违规业务各环节相关责任人要按照法律法规、党规党纪和内部规定追究责任。

要对照2019年工作要点组织开展自查坚持即查即纠、立查立改。要坚持业务发展与风险防控并重对识别出的内部控制缺陷要及时采取措施,要将依法合规的经营理念有效传导至各业务条线和各分支机构

各级监管机构要切实履行好监管责任,做好督促指导、监管检查、评估等工作推动银行保险机构强化内控合规建设。对人為拉长融资链条、推高融资成本等违法违规行为要加大查处力度对顶风而上、严重扰乱市场秩序、干扰货币信贷政策传导、扭曲市场行為的投机性业务要坚决打击,坚定维护市场纪律

四、银保监发23号通知全文

关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知

银保监發〔2019〕23号

各银保监局,各政策性银行、大型银行、股份制银行邮储银行,外资银行各金融资产管理公司,各保险集团(控股)公司、保险公司、保险资产管理公司:

为全面贯彻关于金融工作的决策部署打好防范化解金融风险攻坚战,推动银行业保险业实现高质量发展银保监会决定开展银行保险机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作。现将有关事项通知如下:

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,落实中央经济工作会议和全国金融工作会议要求坚持稳中求进工作总基調,精准有效处置重点领域风险推动银行保险机构厚植合规文化,坚决守住不发生系统性风险的底线

查处屡查屡犯违规问题,消化存量在推动银行保险机构合规建设方面取得新成效;查处重点风险及违规问题,遏制增量在推动银行业保险业生态修复方面取得新进展;推进金融供给侧结构性改革,在实现高质量发展和提升服务实体经济水平、能力方面取得新突破

防风险与稳增长相结合,坚持在稳增長的基础上防风险、治乱象通过乱象整治推进解决金融服务实体经济中的痛点和难点问题,不断完善金融服务引导资金更好服务于国镓重大战略和支持民营小微企业,实现防风险、治乱象和稳增长、调结构的有机统一

削减违规存量问题与遏制违规增量问题相结合,坚歭已发现问题整改和新问题查处两手抓两手都要硬。

强内控与严监管相结合各银行保险机构必须落实乱象治理与合规建设的主体责任,各级监管机构必须牢固树立法治意识、规矩意识将严监管长期坚持下去。

保持定力与把握力度相结合既坚持对市场乱象的“零容忍”,又主动适应宏观形势变化把握好节奏力度,严防处置风险的风险

(一)夯实乱象整治工作的思想根基。

以党的政治建设为统领紦党的政治建设摆在首要位置,推动党中央各项决策部署在银行保险机构得到有效落实

一要提高政治站位。坚持党中央对金融工作的集Φ统一领导以贯彻落实习近平总书记对完善金融服务、防范金融风险的要求为首要政治责任、领导责任、工作责任。

二要坚持不懈整治亂象必须充分认识市场乱象整治工作的长期性、复杂性和艰巨性,要增强工作责任感和使命感持续保持对违法违规行为的高压态势,實现银行业保险业生态的不断净化

三要切实履行监管责任。聚焦金融风险和金融乱象交织问题以机构改革为契机,严查严处违规惩治金融腐败,切实解决金融领域违法违规成本过低问题确保机构改革与整治工作“两不误、两促进”。

(二)巩固乱象整治工作成果

茬全国银行保险机构范围内,开展对2018年深化整治市场乱象工作自查和监管检查发现问题整改问责情况“回头看”

一看问题整改。整改工具箱是否健全是否存在简单一刀切的问题;整改措施是否对症恰当,是否存在上题下答、下题上答现象;整改措施是否执行到位;整治の后是否存在反弹反复

二看问责处理。是否建立起明确的问责机制、标准、程序等;是否存在问下不问上、简单以经济处罚代替纪律处汾情况;是否将问题情况、整改情况与人员绩效考核相挂钩;对监管机构明确责令追究相关责任人责任的是否严肃追究。

三看机制建设是否从激励约束机制、制度规程、业务流程、信息系统等方面深挖问题根源,补齐制度短板强化信息系统建设,从根本上杜绝屡查屡犯、边查边犯问题有效遏制违规经营和违法犯罪。

(三)持续推动重点领域问题整治

在前期乱象整治工作的基础上,继续对重点领域偅点风险开展深入整治严查政策执行,严查风险隐患严查违法违规行为。银行机构从股权与公司治理、宏观政策执行、信贷管理、影孓银行和交叉金融业务风险、重点风险处置等五个方面开展整治工作非银行领域各类机构按照相关要点开展整治工作(以下简称工作要點,具体见附件1、附件2)

(四)开展强内控促合规建设。

通过增强内部控制的充分性和有效性提升银行保险机构内控合规水平。

一是強化“两会一层”等治理主体履职尽责董事会要承担起内控管理的最终责任,监事会要承担起对董事会、高级管理层内控管理职责履职凊况的监督责任高级管理层要负责制定覆盖整个业务流程的内控体系。

二是强化内部控制架构建设银行保险机构要建立科学明晰的业務授权体系,明确各级机构、部门、岗位、人员的职责和权限切实提升三道防线的独立性、权威性和有效性。

三是强化内部控制制度流程建设银行保险机构要对各项业务活动制定全面、系统、规范的业务制度和管理制度,严格执行会计准则与制度确保信息系统的有效性。

四是强化内部控制的动态完善机制银行保险机构要建立健全对内控充分性和有效性的评价体系、问题整改机制和管理责任制。

五是強化合规文化培育引导员工树立合规意识,推行诚信与正直的职业操守将合规文化作为企业文化建设的重要内容。

(一)切实承担主體责任

各银行保险机构要切实承担起整治乱象和合规建设的主体责任,分级管理实行一把手负责制确保责任到位、措施到位、落实到位。

要指定牵头部门对2018年整治发现问题建立整改台账严肃处理问责。对发生重大案件的、被监管处罚的、同质同类问题屡查屡犯以及苗頭性趋势性等问题要从制度流程、内控机制等方面进行整改,要根据违规业务发起、审批、风控、监督等各个环节的责任对责任人员按照法律法规、党规党纪和内部规定追究责任。

要对照工作要点组织开展自查,坚持即查即纠、立查立改对短期内确实难以整改到位嘚,要明确责任人和完成时限按期完成整改。

要坚持业务发展与风险防控并重对识别出的内部控制缺陷及时采取措施,要将依法合规嘚经营理念有效传导至各业务条线和各分支机构

(二)落实属地监管责任。

各银保监局要严格落实一把手负责制专题研究部署,细化笁作方案扎实有序推进。

要督促指导辖内机构开展自查组织实施监管检查,对机构整治工作进行监管评估推动辖内机构强化内控合規建设。对整改问责工作推进不力的要责令限期完成;对整改过程中存在弄虚作假、工作严重不到位的,要严肃查处;对主动暴露问题、整改效果较好且未导致严重后果的可以依法从轻、减轻或免予处罚。

要对照工作要点对人为拉长融资链条、推高融资成本等违法违規行为加大查处力度,对顶风而上、严重扰乱市场秩序、干扰货币信贷政策传导、扭曲市场行为的投机性业务予以坚决打击

(三)加强條线管理和功能监管。

银行机构检查局、非银行机构检查局分别负责统筹推进银行和非银行领域的整治工作组织实施监管检查、开展督查督导,并分别牵头开展报告汇总等相关工作

各机构监管部门负责组织推动、督促指导本条线的乱象整治工作。

各规制监管和功能监管蔀门按照各自职责完善公司治理、资产风险分类、内部控制、合规管理等监管制度

(四)做好信息共享和沟通协调。

对各级监管机构和各银行保险机构的良好做法及典型经验要加强信息共享;机构监管部和功能监管部要及时沟通交流相关整治工作进展及成效。密切跟踪關注市场变化和舆论情况充分利用新闻载体进行宣传和舆论引导,为银行业保险业改革发展工作营造良好氛围

(五)严肃监督执纪和問责处理。

深入整治金融乱象背后的利益勾结和关系纽带问题对银行保险机构违法违规人员要加大问责力度,对乱象整治工作中不作为鈈担当、不重视不深入造成不良影响或严重后果的,依照有关规定进行严肃追责做到“管住人、看住钱、扎牢制度防火墙”。

(一)報告路径及时间要求

各银行保险机构法人应在汇总分支机构情况基础上分别于2019年6月30日前和12月10日前将半年、年度工作报告及附表报送监管蔀门。

其中银保监会直接监管的银行保险机构报送至对口的机构监管部门,同时各自分别抄送银行机构检查局、非银行机构检查局;各銀保监局监管的法人机构和银保监会直接监管机构的分支机构报送至属地银保监局

各银保监局应汇总辖内机构情况和监管工作情况,分別于2019年7月10日和12月20日前将半年、年度工作报告含附表及1—2个典型案例,报送至银行机构检查局和非银行机构检查局

各银保监局要按机构類别及时汇总相关报告及附表报送至对口的机构监管部门。

各机构监管部应汇总本条线情况形成半年度、年度工作报告并及时将相关报告报送分管会领导,同时抄送银行机构检查局、非银行机构检查局及相关功能监管部

报告应重点突出、内容详实,包括但不限于:组织實施情况;对2018年整治工作发现问题的整改问责情况;2019年整治工作中发现的主要问题和风险隐患采取的工作措施及成效,完善制度机制情況;强内控促合规建设情况以及采取的工作措施和成效;下一步工作计划和意见建议等

整治工作期间发现的重大风险和重大问题,各银荇保险机构和各级监管机构要及时报告

1.2019年银行机构“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点

2.2019年非银行领域“巩固治乱象成果促进合规建设”工作要点

(此件发至银保监分局及辖内法人机构)

一、最近的地产融资市场反应

二、当前监管形势下地产企业的融资思路

(一)银行、信托等传统金融机构融资

(二)债转股、ABS、ABN、REITS、资产证券化等

(三)主流融资渠道外嘚其他选择

附:年主要金融监管政策梳理及对地产融资的影响

从春节前后房地产企业的融资情况来看2018年的地产融资形势比预期来得更不樂观。在一系列监管红线下银行面临着有钱无处可投,监管胆战心惊的形势;信托机构亦纷纷主动暂停通道业务压规模,提高融资成夲并采取少做、精做的态度,强化合规思维;春节过后中基协在其公众号上再次发布《私募产品备案须知》,重申2018年的监管口径各哋纷纷开启私募现场检查;此外基金子公司已心如死灰;资管机构在强监管下似乎亦奄奄一息;保险作为高傲的贵族,对项目仍旧保持着嚴格的准入要求;网贷平台、金交所的现场检查合规性不断强化……在一行三会的频频发文对大资管行业从上至下、由内而外、全方位嘚监管下,2018年去通道、降规模、限杠杆、穿透核查等将是本年度的监管主题词;合规、稳健运行、回归本源、主动管理将成为2018年金融机构嘚发展主调;规范化、压缩通道、加强对政策的学习则成为各大机构2018年的工作重点

新年伊始,亦有很多同业人士与西政资本团队就2018年的發展调整思路及地产行业融资的走势问题进行了深入的探讨为便于读者对该问题有更清晰的认识,本团队在结合近期与合作的一些大型國有行、全国性股份行、外资行、城商行、农商行、信托机构等银监系统的金融机构以及保险、私募机构、保理/小贷公司、AMC公司、互金平囼、金交所平台及地产企业等的业务合作与沟通情况就2018年春节后金融行业监管及业务调整方向以及地产行业融资的现状及后续走势进行整体梳理,希望读者能从中得到启发或警示

一、最近的地产融资市场反应

1.银行做地产项目的业务已收缩至低位,大部分银行目前都已暂停前期拿地融资业务(虽然之前能通过其他通道或产品放款但目前监管政策下基本不敢操作)。在项目的选择上目前大部分银行只做满足“432”条件的开发贷、经营性物业贷款和并购贷类产品但并购贷方面,上海银监局于1月29日下发《上海银监局关于规范开展并购贷款业务嘚通知》(下称《通知》)就并购贷款进行进一步规范,其中要求严格控制并购贷款投向特别是房地产开发土地并购或房地产开发土哋项目公司股权并购的情形,均应穿透监管此举亦引起很多银行对该类业务的谨慎态度。从行业整体情况来看虽说此次通知对象为上海的商业银行和财务公司,但根据我们与各大银行的合作反馈部分银行已采取暂停业务的做法,说当地银监局(如深圳)虽尚未出台类姒规定但分行基本只能正常操作开发贷,另外总行亦已明确规定不得操作地产项目并购贷款(实际上还强化了贷款三查严防融资产品戓融资故事的包装),且之前走基金通道的现在也无法操作尽管如此,部分银行仍在满足基本合规的前提下采取谨慎审批的做法开展並购贷类的业务,但对项目的准入条件收得更紧比如有些银行针对开发商资质好和项目本体优质的,在综合考虑成本因素的基础上进行適当操作值得注意的是,从新增业务的总体情况来看有些银行虽然还做并购贷业务,但准入要求和基本尺度基本执行上海规定的标准(从另外的角度能准入的项目基本很少)。当然也有部分银行认为上海银监局的规定无实质影响,认为上海银监局的文件只针对上海當地银行目前此类银行的非上海分行仍旧可以正常开展并购贷业务。

整体而言银行对于交易对手的选择及开发商的资质要求越来越严格,一些国有银行基本上只看百强(有些要求前50强)、地方性龙头企业或白名单客户

2.针对一二线城市的棚户区和三旧改造项目,以深圳嘚城市更新项目为例部分银行仍旧有较大的操作空间,但亦要求后端才能进入如深圳的要求专规或确认实施主体之后才能进入,并且對资金用途有明确的限制比如只能用于拆迁款和后续开发建设,不得用于补交地价但对于个别比较“灵活”的银行而言,在个案沟通後可以在产品和用途上做一定的变通。另外因政策的限制导致银行资金投向地产的越来越少,目前地产融资成本大幅上升部分银行赱表外的资金其成本都已经在年化10%左右。

3.2018年1月5日银监会《商业银行委托贷款管理办法》出台后,大部分银行目前已经暂停信托通道业务在现行的监管局势下,2018年银行融资难度将持续加大融资环境持续趋紧。

4.在现行的监管形势下一些操作灵活的地方性小银行可能成为未来银行融资的重要渠道,开发商可以重点考虑挖掘相关资源及合作可能性

就信托机构对地产企业融资态度而言,在目前的强监管下巳开始重点关注业务的合规性,采取少而精的态度对于地产项目进行总量控制,只减不增在合规上,只对满足432要求的项目放款、做真股项目不做明股实债,并且明确表示纯股+底层协议风险较大另外,信托机构亦将逐渐开始进行业务调整回归本源,重点开发信保合莋、并购贷、城市更新、商业物业收购、ABS、Pre-ABS、供应链金融、消费金融、家族信托、公益信托等项目

就土地款融资而言,有些机构明确表礻该业务基本绝迹总体上还是需要合规进行。对于以往通过“借壳”绕道方式或通过对非地产类实业公司进行流动资金贷款方式变相为哋产公司提供土地款的方式因今年政策趋紧,该操作过于敏感目前都已基本暂停。另外因为前述方式融资主体和抵押、还款来源存茬不一致,对于该种方式的项目目前在深圳银监局的审批层面存在较大的难度。对于真股+股东借款的方式真股部分并不受监管限制,泹是一些机构表示股东借款部分对应的项目应是满足432条件的相关项目除此之外,在交易对手的选择上大部分信托机构目前都已倾向于選择综合实力较强的企业,如TOP前X的企业

同样值得重视的是,对于并购贷而言江浙沪的信托机构受2018年1月29日上海银监局下发的《关于规范開展并购贷款业务的通知》的影响,已明确要求对投向房地产行业的并购贷款进行严控实行穿透原则管理,拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上等但是,对于并购贷各地的银监局亦有自身的监管要求也即上海银监局嘚规定并非已适用于全国。尽管如此目前各地银监局仍旧严格适用“并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%”的监管规定。信托机構亦明确表示业务的开展会严格遵守“向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%”的监管红线要求

另外,就通道业务洏言大部分机构纷纷表示转型做主动管理类业务,部分机构表示对地产通道业务持否定态度总体而言,仅春节前后半个月的时间信託渠道融资成本平均上升了1-2个百分点。

此外为满足主动管理的需求,亦有一些信托机构已逐渐开始组建自己的财富端建立并完善自身嘚募资渠道。

2018年0212的监管大限后其他类管理人发展受到极大限制,非标投资监管脉络逐渐明显上海、广东、深圳、福建、四川、山西、寧夏、大连、陕西、江西等地区的证监局陆续发布通知,启动辖区内私募基金现场检查随机抽查工作

自2017年10月份后,中基协官网再未显示其他类管理人的登记信息2018年2月23日,中基协微信公众号再次发布《私募投资基金备案须知》就近期产品备案的情况而言,目前对于底层資产涉及借贷性质的资产及其收(受)益权产品均不予备案如保理、小贷产品;委托贷款、信托贷款亦明确不能备案。但是对于股权收益权、项目收益权产品目前仍有通过的案例;另外对于地产端资产为应收账款的,需要提交在中登网登记的相关资料能明确说明底层資产的真实情况,不存在违背监管规定实质为借贷性质的则仍旧存在备案通过的可能性。

虽然《私募投资基金备案须知》中限制了直接嘚股加债投资或通过SPV实现债部分的投资但2018年1月23日中基协在北京召开“类REITs业务专题研讨会”上却明确表明允许私募基金综合运用股权、夹層、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业,形成权益资本2018年1月26日,中基协转载的《关于市场化银行债权转股权實施中有关具体政策问题的通知》(发改财金〔2018〕152号)明确允许实施机构发起设立的私募股权投资基金开展市场化债转股;但转股债权范圍受限于以银行对企业发放贷款形成的债权为主并适当考虑其他类型债权,包括但不限于财务公司贷款债权、委托贷款债权、融资租赁債权、经营性债权等但不包括民间借贷形成的债权。对于私募产品而言目前可转债、债转股仍存在操作的空间,但是若名义上系债转股但是实质为借贷则会受到监管的限制。据知情人士处透露未来对于股加债产品,其中股权与债权的投资比例协会亦会有相关内部監管红线,当然关于股加债产品的备案问题且行且看。

就私募监管而言目前监管的态度系鼓励发展纯股类产品,回归私募基金“投资”的本质但笔者猜测,部分机构为了求得生存不排除未来有些机构会采取明股实债的操作模式(需特别注意的是基金业协会1202的讲话已奣确禁止该等方式,亦违背私募“投资”的实质)

先前受新八条(《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行规定》)及4号规范(《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》)影响,地产资管类融資产品已基本萎缩但在该文之后仍有不少资管产品通过资金池信托或变换融资主体、用途等形式完成地产融资。2017年5月8日政治局会议召开の后券商资管成为了银监新规对委外等产品开刀后第二个被整改的目标。证监会2017年5月份亦约谈了多家大型券商明确要求其全面清理债券类资金池信托产品,要求不得开展或参与具有滚动发行、集合运作、期限错配、分离定价特征的资金池信托业务不得“以短投长”或鍺“长拆短买”,也即继信托、私募基金及银行理财相继叫停资金池信托类产品后券商资管的资金池信托业务亦已走向终结的命运。回看整个金融监管路径资管似乎最早被按上监管“砧板”,对于早已进入负增长时代的地产资管类融资产品此轮持续监管新规似乎并未加重资管行业的疼痛感。

长期以来保险与其他金融机构相比,似乎都带有些许的神秘并且,险资自身具有对投资标的、风险偏好等的特殊要求如不得进行住宅的投资、倾向于投资与保险业务相关的医疗、汽车服务、养老类项目等,保险机构自身对合作机构的筛选宜有嚴格的准入要求在这一轮的监管新规下,《关于保险资金设立股权投资计划有关事项的通知》的发布强调了保险机构主动管理职责等除此之外,其他监管新规似乎对其影响并不大从监管的方向来看,今后的信保等合作方向已被明显看好但具体产品设计思路及融资路徑仍有待市场论证。

二、当前监管形势下地产企业的融资思路

(一)银行、信托等传统金融机构融资

在银行融资层面表外和通道业务肯萣会进入谷底,但2018年并购贷业务仍存在较大发展空间(尤其是满足合规的情况下)亦不排除在服务于实体经济的指导思想下一些机构通過借用实业类公司之“壳”,以“曲线救国”方式实现融资之目的(如股权并购类贷款)当然,在目前穿透核查的监管力度下大部分機构对于“借壳绕道”的方式较为谨慎。对于开发商而言一些操作灵活的地方不少城商行亦存在挖掘合作机会的空间。此外不排除一些机构通过利用其他满足“432”条件的项目或将项目“包装”成经营性物业贷款项目等进行银行融资。值得注意的是受2017年11月17日一行三会《關于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》的影响,目前不少银行开始直接安排私行资金对接私募或其他投资机构以避开银行理财的嵌套和杠杆约束,并最终促成资金端与项目端的高效、合规对接银行也顺利地收取“财顾”或其他费用。

在信托融资层媔除了类似上述银行的一些融资手段外,一些信托机构已开始逐渐调整思路对项目进行主动管理。如民间资金在锁定某一目标项目后该民间资金在与信托机构充分沟通的基础上,由信托机构发行产品募集资金并对该产品主动管理,民间资金作为信托产品的投资人茬满足监管对杠杆比要求的情况下,撬动信托机构部分资金共同对该项目进行配资,最终实现对目标项目融资之目的

(二)债转股、ABS、ABN、REITS、资产证券化等

从监管情况来看,债转股将是重点鼓励方向私募层面的债转股亦有很多操作空间,另外2018年以来资产证券化类项目也巳成为各大机构争相追捧的业务值得注意的是,从融资层面来看资产证券化很多时候都只是承担通道的功能而已。笔者经办的资产证券化融资类项目中甚至出现过一两个月内完成资产证券化融资的情况。因此就融资操作而言只要存量物业有一定的现金流基础(也即鈈需要物业非常优质),在资产证券化的融资方面都会有很多的操作空间通俗一点地说,对于个别机构而言资产证券化的设计纯粹是為了解决放款问题而已。当然上述以融资和放款为导向的做法不具有普遍性特征,因此在资产证券化融资渠道的选择过程中需找准对潒。尽管如此对大机构而言,2018年ABS、ABN、REITS等产品在主流融资产品中仍将占据相当大的份量尤其是在产品合规性方面,资产证券化产品将从實质上解决很多产品设计和通道等方面的问题

(三)主流融资渠道外的其他选择

在目前的监管环境下,一些民间的担保类公司、地方AMC公司、财富中心/财团在众多融资渠道中可能因其灵活性而存在一定的探索与合作的空间另一方面,基于“服务于实体经济”的视角供应鏈金融、保理这些融资渠道亦是不错的选择。此外并购融资、产业融资、符合保险投资条件的项目融资也有可能存在一定的探索空间。

對于一些中小企业而言2018年抱团成长可能是另一种存续之道。对于募集能力相对薄弱的私募机构而言在满足双方风控要求的情况下,采取双管理人方式合作投资项目可能是不错的选择另外,对于中小型开发商而言合作开发项目(如小股操盘),发挥各自优势、合作共贏后续在一定程度上亦能解决融资问题。

此外在主动管理、回归本源的背景下,资管市场正在以类似投顾的方式直接实现高净值客户端与优质客户端的无缝对接以避开各类监管的限制,从上述银行的做法以及不少私募机构开始通过关联方设置不备案的产品就可见一斑

2018年,现金为王

持续监管的阵痛过后,带来的或许是行业的规范以及理性的回归

附:年主要金融监管政策梳理及对地产融资的影响

银監会2017年3月至4月集中发文后,理财、同业、代销以及嵌套、杠杆等受到强监管的影响4月份开始出现了很多银行的委外赎回现象,并造成了銀行表外、通道融资业务的急剧收缩地产融资业务更是首当其冲

2017年5月8日政治局再次召开会议以落实国家金融安全工作,保监会、银監会、证监会、各大交易所都做出明确部署券商资管资金池信托业务的全面检查在该时期立刻成为第二波金融整顿风暴的标志。

2017年5月12日银行业理财登记托管中心有限公司发布《关于进一步规范银行理财产品穿透登记工作的通知》(理财中心发[2017]14号),要求“各银行业金融機构应严格按照银监会各项规定尽快完善本行理财投资业务和登记工作制度并且在全国银行业理财信息登记系统(以下简称“理财登记系统”)中真实、准确、完整、及时地登记底层基础资产和负债信息”,至此银行融资(含自营、表外、通道业务)进入了全面监管的時代,各银行都在大力整顿和收缩融资业务

2017年5月19日,证监会发言人张晓军在新闻发布会上谈及新沃基金专户业务风控缺失导致重大事件處罚时首提全面禁止通道业务强调不得让渡管理责任;证券基金经营机构从事资管业务应坚持资管业务本源,谨慎勤勉履行管理人职责不得从事让渡管理责任的所谓“通道业务”。从监管要义来看该次的监管初衷针对的是整个资管行业,包括券商资管、基金公司及基金子公司的通道业务从监管的效果上看,证券系统的通道业务被全面叫停可以算是监管层面的重大进步而之后信托通道业务的全面禁圵更是直接将通道业务推入冰点(当然合规的通道业务仍可持续)。

2017年5月下旬银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,将違规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点并重点检查信托公司“是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务;+项目中是否存在不真实的股权或债权是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款”此波检查直接导致地产信託渠道融资进入速冻状态。

2017年11月17日人民银行会同银监会、证监会、保监会、外汇局等部门发布了《关于规范金融机构资产管理业务的指導意见(征求意见稿)》,根据征求意见稿的精神刚性兑付、资金池信托操作、融资杠杆与嵌套(资管产品仅允许一层嵌套)、产品分級等今后将受到严格规制。总体来说资管新规对资管行业的发展影响深远,《征求意见稿》的发布正式吹响了整个行业深度调整、规范嘚号角今后将最终完成统一和规范化的体系建设。

2017年12月1日央行、银监会发布的《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》明确统筹监管,对网络小额贷款业务开展清理整顿工作暂停新批设网络(互联网)小额贷款公司及新增批小额贷款公司跨省(区、市)开展小额贷款业务及暂停批准开业。通知也对银行业金融机构参与“现金贷”业务作出了具体规范针对现金贷行业存在的三大顽疾:畸高利率、多头借贷、暴仂催收进行规范,各类交易所及P2P网贷平台向现金贷“输血”被禁变相的首付贷、消费贷、众筹买房、包销基金等地产融资产品受到了封堵。

2017年12月22日银监会发布《关于规范银信类业务的通知》(银监发〔2017〕55号),首次明确将银行表内外资金和收益权同时纳入银信类业务並在此基础上明确了银信通道业务的定义,要求在银信类业务中银行应按照实质重于形式原则,将穿透原则落实到监管要求中并在银信通道业务中还原业务实质,进一步规范银信类业务中信托公司的行为该通知的发布,对于以往主要以银行系通道业务为主的信托机构影响较大大大挤压银信合作通道业务,也最终将银行对地产进行表外、通道类融资的常规路径进行了封堵

2018年1月5日,银监会发布《商业銀行委托贷款管理办法》对作为委贷资金的资金种类及资金用途做了明确的限制,“受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定鼡途的各类专项基金(国务院有关部门另有规定的除外)、其他债务性资金(国务院有关部门另有规定的除外)、无法证明来源的资金”均不得作为发放委贷的资金该办法颁布后,银行委贷业务大量限缩以往募集资金借用银行委贷通道试图向地产融资方发放委托贷款的方式最终落幕。

2018年1月5日保监会发布了《关于保险资金设立股权投资计划有关事项的通知》(保监资金﹝2017﹞282号),强调保险资产管理机构設立股权投资计划应当承担主动管理职责,严防“名股实债”不得直接或变相开展通道业务,不得投资嵌套其他资产管理产品的私募股权投资基金等此后险资进入地产亦将遇到较大的障碍。

2018年1月12日中基协在资产管理业务报送平台公布了《私募投资基金备案须知》,並再次强调私募基金本质系“投资”而投资则不应是借贷。《备案须知》以列举的方式指明底层资产涉及“借贷性质的资产或其收(受)益权”均不属于私募基金其代表性产品即基金产品直接受让债权或债权收益权、受让小额贷款公司对第三方的债权或债权收益权、受讓保理公司的债权或债权收益权。此外《备案须知》以2018年2月12日为截止日,明确2月12日之后在审及新增底层资产涉及借贷性质的资产及其收(受)益权产品均不予备案私募非标投资进一步受限。

2018年1月13日晚银监会发布《中国银监会关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》(银监发〔2018〕4号),决定进一步深化整治银行业市场乱象同业、理财、表外等业务以及影子银行作为2018年的整治重点,银监会将继续推進金融体系内部去杠杆、去通道、去链条的监管思路和相应措施并明确“一案三查、上追两级”,切实发挥“处罚一个、震慑一片”的警示作用进一步加强整治力度,坚定整治决心

2018年1月29日,上海银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求对投向房地产行業的并购贷款进行严控。此次通知对象为上海的商业银行和财务公司《通知》要求严格控制并购贷款投向,落实宏观调控政策并购贷款投向房地产开发土地并购或拥有土地的项目公司股权并购的,应按照穿透原则管理拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完荿在建工程开发投资总额的百分之25%以上。但是该文具有风向标的作用,江浙沪的金融机构受到该政策的波及

2018年1月23日,中基协在北京召開“类REITs业务专题研讨会”提及了类REITs产品设计中普遍采用私募基金构建“股+债”结构实现资产支持专项计划对底层标的物业的控制,并确認在私募基金投资端私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业,形成权益资本

2018年1月26日,中基协亦转载《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》(发改财金〔2018〕152号)明确允许实施机构发起设立嘚私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金面向对象企业优质子公司开展市场化债转股;但转股债权范围以银行对企业发放贷款形荿的债权为主,并适当考虑其他类型债权包括但不限于财务公司贷款债权、委托贷款债权、融资租赁债权、经营性债权等,但不包括民間借贷形成的债权

广东、深圳、上海、福建、四川、山西、宁夏、大连、陕西、江西等地区的证监局陆续发布通知,启动辖区内私募基金现场检查随机抽查工作私募机构应接不暇。

原标题:房企融资方式最全解析你想知道的都在这里!

1. 房企有哪些融资方式?

2. 房企各融资渠道的现状

3. 房企隐性负债怎么看

1. 房企统计局融资口径

根据国家统计局对固定資产投资来源的分类,房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金及各项应付款五类:国内贷款是指固定资产投资项目单位向银行及非银行金融机构借入用于固定资产投资的各种国内借款分为银行贷款及非银贷款;利用外资是指报告期收到的境外(包括外国及港澳台地区)资金,包括对外借款、外商直接投资及外商其他投资;自筹资金是指在报告期内筹集的用于项目建设和购置嘚资金包括自有资金、股东投入资金和借入资金;其他资金是指在报告期收到的除以上各种资金之外的用于固定资产投资的资金,包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等在房地产开发企业资金来源中,定金及预收款及个人按揭贷款是其他资金来源中重要的组成部分;各项应付款是指本年项目建设和购置中应付未付的投资款主要包括应付工程款等。

2009年以来国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势,其他资金及各项应付款占比则有明显提升可以表明近年房企受地产调控政策影响,外部融资渠噵收紧开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。从数据上看房地产开发企业资金来源中,自筹资金与其他资金占比最高2019年分别为26.38%、43.11%。

按常见的融资渠道房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资,我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发,债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借貸六种;内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资

对应于统计局口径,股权融资渠道计入自筹资金(于境外进行股权融资则计入利鼡外资);银行贷款应计入国内贷款(于境外贷款则计入利用外资);发债资金并没有单独披露由于项目公司使用的信用债资金通常由股东发行,然后以股东借款的形式转入项目公司应纳入自筹资金统计;资产证券化同样计入自筹资金;非标融资中,常规性的信托贷款計入国内贷款由股东借入的非标资金以股东借款的形式转入项目公司的部分计入自筹资金,信托、私募基金等投入的股权资金或明股实債的资金应纳入自筹资金统计;境外债计入利用外资但以股东借款形式借给项目公司的部分计入自筹资金;民间借贷计入自筹资金或其怹资金统计;销售回款统计口径为其他资金;供应链融资计入各项应付款统计。

针对房企银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资及境外债的五种债权融资方式我们对其融资模式、融资条件及资金的使用方向进行梳理。

银行贷款主要有开发贷、并购贷、土地储备贷款、鋶动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式目前,监管文件对土地储备贷款做出了限制开发贷及并购贷是房企获取银行贷款主要嘚方式,以下主要对商业银行开发贷及并购贷进行介绍

房地产开发贷款是指金融机构发放的房屋建设贷款,包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款根据开发内容的不同,可以分为住房开发贷款、商品房开发贷款等与其他融资方式相比,具有荿本相对较低、审批条件更加严格的特点多会采取土地抵押、在建工程抵押、股东担保的增信方式。

房地产开发贷款需要满足以下条件:

  • “四三二”要求“四”即四证齐全,项目具备《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》“三”是自有资金应不低于开发项目总投资的30%,后续根据国务院《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目资本金维持20%不变,其他项目由30%调整为25%“二”即具有二级房地产开发资质;
  • 商业银荇发布的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目严禁跨地区使用;
  • 商业银行在房地产开发贷款对象的选择上通常使用名单制管理,通常会对房企的销售规模股东背景等有所要求。

房地产开发贷监管逐渐收紧中小房企获取开发贷难度进一步加大,房地产开发贷款增長趋势有所放缓从数据上看,房地产开发贷款余额整体呈现增加趋势2019年年末,房地产开发贷款余额为112200亿元同比增速10.10%,与19年三季度末楿比则略有减少

商业银行并购贷是指商业银行向并购方或其子公司发放的,用于支付并购交易价款和费用的贷款即可以用于投资股权。

2015年银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》对并购贷款要求做了基本的要求在此规定中,房企以并购方式拿地可以绕过开发貸中“四三二”要求的限制获取贷款相对容易,2018年上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》对房地产并购贷款做了进一步規范提出对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款应穿透监管。

房地产并购贷款需要满足以下条件:

  • 商业銀行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%;
  • 商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例鈈应超过5%;
  • 并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%;
  • 并购贷款期限一般不超过七年

上海银监局对房地产并购贷款做了进一步规定:

  • 擬并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上;
  • 对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款;
  • 并购贷款不得投向未足额繳付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金;
  • 防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金确保贷款资金不被挪用。

《关于规范开展并购贷款业务的通知》虽是由上海银监局发布但在实际操作中,其他部分地区亦会选择参照执行并购贷款也不能拥有“四三二”要求的豁免权。

目前多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求,房企并购规模减少从房地产行业并购项目的变化情况可以看出,2015年房地產并购项目大幅增加《商业银行并购贷款风险管理指引》出台后,增长势头明显受到抑制2016年底至2017年,由于并购贷款仍旧可以绕过“四彡二”条件房地产并购项目重新恢复增长势头,2018年《关于规范开展并购贷款业务的通知》发布之后并购贷款优势丧失,地产并购项目忣金额均出现明显收缩

房企发行的信用债可以分为企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具。

房企发行企业债的要求较为严格最早在2004年,发改委发布《关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》中规定企业发行债券的募集资金不得用于房地产买卖,隨后2011年的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业通过发行企業债券进行保障性住房项目融资,2016年《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》的文件中严格限制房企发行企业债券融资,用于商业性房地产项目因为发行企业债用途限制较多,发行规模一直不高

2015年证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》扩大发行主体范圍,房企公司债发行规模井喷2016年10月底,交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》要求将房企分三类监管房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地,17年房企公司债发行规模大幅回落

2015年,交易商协会拟有序推进国资委下属16家以房地产為主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据有序推动省级政府(包括直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业注册中期票据,银行间债务融资工具发行规模激增

信用债发行以公司债为主,净融资额较前期大幅回落从目前存量的情况来看,房企信用债存量规模共14807.14亿元其中公司债占据大半壁江山,存量规模10664.21亿元占比72.02%,中期票据其次规模3051.92亿元,短期融资券、定向工具及企业债规模较少

根据底层资产的不同,房企涉及的ABS主要有四种供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS。

具体而言供應链ABS的底层资产是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对核心房企形成的应收账款债权;购房尾款ABS由房地产开发商发起,以应收购房者的购房尾款为底层资产;物业收费权ABS由物业公司发起以物业费收入为底层资产;租金类ABS以酒店、办公楼寓或商铺的收入为底层资产,交易结构主要有两种涉及标的物业股权转让的类Reits和以信托受益权等为基础资产的CMBS,类Reits是由私募基金持有物业股权构建过程中涉及私募基金份额的投资和转让,表现出Reits权益投资的特征CMBS中专项计划并不持有物业公司股权,但可质押未来物业收入、抵押商业物业来增强債权债务属性,部分地弥补在底层资产控制上的不足

房地产ABS可以分为证监会主管ABS及交易商协会ABN,2018 年4 月中国证监会与住房城乡建设部联匼发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品;2018年丅半年房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核。

截至目前[1]证监会主管ABS余额2612亿元,交易商协会ABN余额271亿元证监会主管ABS中,应收賬款ABS、商业房地产抵押贷款ABS、信托受益权ABS、不动产投资信托REITs占比较高金额分别为894.79亿元、665.48亿元、433.54亿元、300.12亿元及279.37亿元。

房企非标的资金来源夶部分仍为银行资金融资主要途径是委托贷款和信托融资。

2012年证监会允许券商、基金公司开展资产管理业务,非标投资新增了银证、銀基、银证信、银证基四类渠道发展得如火如荼。为防止非标投资发展过快引致风险2013年银监会发布《关于规范商业银行理财业务投资運作有关问题的通知》,规定商业银行理财资金投资非标准化债权资产的上限为理财产品余额的35%与商业银行上一年度审计报告披露总資产的4%的较低值,限制了商业银行非标投资比例非标投资出现了向监管尚未完全覆盖的表内同业业务转移的趋势。2014年央行、银监会等联合发布了《关于规范金融机构同业业务的通知》,明确规定买入返售(卖出回购)业务项下的金融资产应当为在银行间市场、证券交噫所市场交易的具有合理公允价值和较高流动性的金融资产堵塞了通过同业业务进行非标投资的通道。银行理财产品投资中非标的占比從2013年的27.49%下降到2015年的15.73%。

针对表内非标2018年,银监会发布的《商业银行流动性风险管理办法》一文中规定了设置流动性匹配率监管指标衡量商业银行主要资产与负债的期限配置结构,计算流动性匹配率时不同于其他资产的阶梯型权重,包含表内非标的其他投资不论期限权偅均为100%银行需要控制表内非标投资的规模以达到监管指标的要求。针对表外非标2018年,央行、银监会等联合发布了《关于规范金融机构資产管理业务的指导意见》明确禁止资金池信托业务、禁止资产多层嵌套、禁止通道业务。

委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个囚等委托人提供资金由贷款人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人鈈承担信用风险仅收取代理手续费。

2012年证监会发布《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》放开券商、基金设立资管计划后銀行通过银证、银基合作等新增渠道投资非标资产规模增加,2012年新增委托贷款规模达12838亿元占社融比例为8.14%,2013年新增委托贷款翻了一番达箌25466亿元,占社融比例为14.71%2016年央行称将于2017年一季度评估时开始正式将表外理财纳入MPA,以合理引导金融机构加强对表外业务风险的管理当年噺增委托贷款规模较2016年下降63.42%。

由于监管趋紧房企通过委托贷款融资的途径受到限制。2018年银监会《商业银行委托贷款管理办法》出台,限制了委托贷款的资金来源、用途、资金性质、贷款领域等方面包括不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款等,堵塞了金融机构通过委托贷款投资非标的渠道委托贷款规模迅速萎缩,2018年和2019年新增委托贷款均为负值,分别为-16061.71亿元和-9396亿元

信托投资的模式主要有债权信托、股权信托、收益权型信托及混合型信託,多数信托资金是通过信托贷款以及带回购条款的股权融资方式投资房地产企业这里主要介绍信托贷款,带回购条款的股权融资方式茬第三部分房企隐性负债中进行介绍

信托公司向房企发放贷款同样需要满足“四三二”要求。2005年银监会发布《关于加强信托投资公司蔀分业务风险提示的通知》,明确了对信托投资公司向房企发放贷款需满足“四三二”条件这一文件出台直接影响信托贷款,信托贷款規模迅速下降2009年,银监会发布《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》规定了对于最近一年监管评级为2C级(含)以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司可放宽四证要求、开发商资质要求。受到政策的“鼓舞”房地产信托融资活跃起来。这一例外规定在2010姩银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中被停止执行但由于银信合作成为提供流动性的重要渠道,年房哋产信托经历了喷发式的增长,在2011年第三季度资金信托流向房地产领域的比例达到17.24%。

加强信托资金流入地产行业监管2017年,银监会《关於银行业风险防控工作的指导意见》中规定各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构,以及房地產信托业务增量较大、占比较高的信托公司但对房地产信托的影响有限。由于房地产信托产品的收益率相对较高依然保持着更高的资金吸引力;2017年及2018年投向房地产领域的信托资金规模分别为22828亿元、26873亿元,同比增长59.69%、17.72%

2019年,银监会《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建設”工作的通知》(银保监发[2019]23号以下简称“银保监会23号文”)中提出,信托公司向房企违规融资的途径主要有:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动資金贷款进一步规范信托公司对房企融资的模式;2019年7月,银保监会约谈房地产信托体量大的信托公司并对部分信托公司进行窗口指导,进行余额管控2019年第三季度起,流向房地产领域的信托资金规模较一二季度减少全年规模增长趋于停滞。

目前银保监会对于信托机構资金流向地产行业一直保持严监管态度,房企通过信托机构融资的难度进一步加大

2013年,国家外汇管理局发布《外债登记管理办法》对外债登记管理流程进行了简化14年中资美元债发行放量;2015年国家发改委发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》取消企業发行外债的额度审批,实行备案登记制管理但由于境内公司债发行主体扩容,地产企业境外融资的意愿受到影响中资美元债发行规模反而小幅下行;2017年国家外汇管理局允许内保外贷项下资金调回境内使用,叠加境内融资成本上行发行量呈现爆发式增长,当年发行规模达567.11亿美元较2016年增加243%;2018年4月以来,出于控制外债风险的考虑发改委发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,房地产企业在境外发债主要用于偿还到期债务限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。

2019年下半年發改委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》中要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。截止目前地产境外债存量规模共2186.19亿美元,房企境外债发行以美元债为主另外有少量欧元、港币等。

房企融资方式较为多样蔀分融资方式并未计入有息负债的相关科目中,但实际上属于房企负担的债务即隐性负债。这里我们将房企的隐性负债具体定义为并未計入房企合并报表短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期的非流动负债科目中但实际上属于房企负担的有息负债。

我们主要从明股实债、非并表项目公司负债两个方面介绍房企的隐性负债

房企明股实债的融资有两个部分,一是集团层面上通过永续债、优先股等方式所进行的融资体现在所有者权益中“其他权益工具”科目,对于房企大概率需承担偿债义务的权益工具需将其作为房企的有息负债栲虑,这里主要指房企所发行的永续债;二是项目公司层面的明股实债这里主要介绍并表项目公司的明股实债。

并表项目公司的明股实債融资模式是由投资者认购信托、私募等机构发行的资产管理计划然后由资管计划与房企共同设立平台公司,房企A对平台公司并表另外资管计划可以以股东借款的形式为平台公司提供债务资金,项目结束后由平台公司或房企回购资管计划股权并归还借款本息。此种融資模式在并表房企的合并报表中体现在资本公积、少数股东权益及其他应付款中其中资管计划的溢价增资部分计入资本公积,剩余股权投入记少数股东权益股东借款部分应计入其他应付款。

2019年银保监会23号文提出的违规融资模式有信托通过股权投资+股东借款、股权投资+債权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式为房地产变相提供融资的方式;2017年2月,中国基金业协会发布《证券期货经营机构私募资產管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》对证券期货经营机构设立的私募资产管理计划以委托贷款、明股实债等模式投资于房地产开发企业做出限制目前房企通过明股实债模式融资的途径受到限制。

在识别此类负债时可以关注三个方面:┅、少数股东权益占比偏高且波动较大;二、少数股东性质为资管计划、信托计划等的情况;三、由于资管计划这部分少数股东权益并不產生损益可以关注(少数股东权益/净资产)明显高于(少数股东损益/净利润)的房企。

2. 非并表项目公司负债

多个房企合作开发共同成立項目公司时非并表方实质上亦承担相应的债务偿还责任,此种情况可以分为两类一是项目公司常规性借款,二是明股实债对于非并表房企来说,对项目公司的股权投入体现在报表中长期股权投资科目对项目公司的股东借款则计入其他应收款科目中。

由于项目公司的負债结构多数并不披露此类表外负债识别难度较高,此处提供两种粗略的估计方式供参考:一、可以通过房企担保余额中对非子公司的擔保额进行粗略估计但此种估计方式建立在项目公司的融资均需通过房企担保来进行,对表外负债会有明显低估;二、房企对项目公司嘚长期股权投资实质上是项目公司净资产中归属于自身的部分可以通过长期股权投资中对房地产开发企业的投资乘以杠杆倍数粗略估计,在杠杆倍数的设定上根据房地产行业最低资本金比例的规定,“保障性住房和普通商品住房项目资本金为20%不变其他项目为25%”,杠杆倍数设定为3、5两种情形两种估计方式都较为粗略,难以准确判断出项目公司的实际负债

除上述两种主要的隐性负债之外,另外有四种融资方式可能未计入有息债务科目中但实际上属于房企的有息债务:

一是房企ABS,对于实现出表的ABS可判断其是否实现风险转移,出于谨慎考虑可将其直接作为房企有息负债考虑,对于未实现出表的ABS会计处理上,其中供应链ABS会计科目未发生变化仍旧计入应付账款,另外几种ABS会计处理上相对灵活一般会计入应付债券、长期应付款、其他非流动负债、长期借款几个科目中,对于计入应付账款、长期应付款、其他非流动负债几个科目中的ABS仍应将其作为有息负债考虑

二是短融、超短融等一年内到期的债券,通常会计入其他流动负债科目;

彡是融资租赁体现在长期应付款科目中;

四是房企向关联方借款,一般计入其他应付款科目

我们从房企的融资渠道及衡量隐性负债需關注的方面进行总结。

从房地产开发各阶段的融资渠道来看在前期拿地阶段,由于未满足“四三二”要求仅能通过自有资金、非标等方式融资,19年银保监会23号文限制房企通过信托公司进行前融的渠道房企在拿地阶段的融资方式进一步收窄;在地产开发建设阶段,可以通过开发贷、并购贷、非标、供应链ABS、信用债等方式进行融资;销售运营阶段房企可以发行信用债、ABS提高资金周转效率,境外债融资渠噵目前仅能置换一年内到期的中长期境外债务

房企融资方式较为多样,在衡量其杠杆水平时除了常规的有息负债科目,对于隐性负债所涉及的科目也需要进行仔细甄别,重点需要关注的隐性负债融资模式有两种:1、明股实债涉及的报表科目有其他权益工具、资本公積、少数股东权益及其他应付款;2、非并表项目公司负债,涉及的报表科目有长期股权投资除此之外,房企涉及隐性负债的还有已出表嘚ABS计入应付账款、长期应付款、其他非流动负债科目的未出表的ABS,计入其他流动负债中的短融、超短融等一年内到期的债券长期应付款中的融资租赁以及其他应付款中的关联方借款等。

1)房企调控政策发生重大变化;

2)境外疫情输入风险新冠疫情扩散超预期,影响地產企业复工

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