首套房贷款未还清贷款买二套房后悔死了还能贷款吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-12 07:02 标签： 贷款买二套房后悔死了

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如题有朋友鼓動我提前还清首套房贷款去贷款买二套房后悔死了，请问这样做到底划算吗

  • 　　你好，要具体问题具体分析不过首套房贷款结清后买房也算二套房贷款，首付和利率都比首套房贷款高：

    　　根据相关规定首套房贷款首付在三成以上，执行基准利率;首套贷款未还清的情況下二套房贷款首付不低于60%，利率上浮1.1倍首套贷款还清的情况下，首付不低于30%利率上浮1.1倍。


  • 　　你好目前只要通过房屋登记系统能查到房产，即使贷款已经结清再贷款买房都算作二套房，提前结清对降低二套房成本没什么帮助

    　　不过如果是为了使用公积金，提前结清是可以的购房者只要不欠银行房贷(无论是商业贷款还是公积金贷款)，就可以用公积金贷款购买第二套房如果您的第一套房贷款尚未结清，您将不能使用公积金贷款

首套房有贷款二套房可以贷款鈈过在办理贷款时用户需要提交更好的财力证明，毕竟用户每月归还贷款的额度会明显的增加只有还款能力强银行才会贷款给你，一般個人银行流水是每月还贷总额的2倍到3倍

如果用户办理的房贷不是首套房，在贷款时银行可能会上浮贷款利率不同的银行上浮的比例是鈈一样的。在贷款之前最好能够咨询不同的银行然后选择一家最合适的进行贷款，贷款利率低可以在后期支出比较少的利息

在办理房貸时需要借款人缴纳了首付款，签订了购房合同还有就是个认征信良好，最好在上一次贷款还款过程中没有出现过逾期借款人提交资料后银行会进行审核，只有审核通过了才能拿到贷款

办理房贷时用户最好能够预估自己每月的还款额度，这样就可以有效避免在后期出現逾期还款的情况在办理贷款时选择不同的还款方式也是非常重要的，不同的还款方式对每月还款额度有很大影响在收入不多时建议選择等额本息。

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此外由于各种原因，目前二套房贷实行的仍然是七成的首付二套房最低四成的首付一直没能完全落地。

那么对于购贷款买二套房后悔死了的改善型买家而言，若他们第一套房子仍未還清贷款那么要如何贷款才最划算？

看一下这个例子或许就清晰很多了：

市民王女士三年前按揭贷款在荔湾购买了一套大三房单位但房子不带学位。随后,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位但是，她不打算卖掉第一套房想再次贷款贷款买二套房后悔死了。而首套房贷还剩下100万元未结算以申请商业贷款为例,王女士购贷款买二套房后悔死了时有三种方案可选。

方案一：首套房继续还贷 二套房首付七成

由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王女士还有房贷未结清,首付比例最低要七成300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。

同时,王女士还在按揭的一套房做的也是30年期的商业貸款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元

一次性付款：210万元

方案二：一套房提前还贷 二套房首付三成

王女士如果选择先将┅套房剩下的100万元房贷提前还款,那么购贷款买二套房后悔死了的时候首付比例就可以最低三成,只要给300万元的三成90万元就可以了。剩余的210万え做按揭贷款可以享受基准利率的9折210万元30年期的贷款(等额本息)9折利率优惠,月供款为约11674元。

每月还款额：11674元

方案三：二套房七成首付：用於一套房提前还贷+二套房首付

王女士原本要用于二套房的首付资金是210万元,但如果拿出其中的100万元用于一套房提前还贷,剩下的110万元再全部用於二套房首付,做到首付约37%的话,那么她二套房贷款190万元,30年期(等额本息、利率9折优惠)的月供款为约10563元

一次性付款：210万元

每月还款额：10563元

分析：一般情况下方案三更优

从列出的数据可以看到，在一次性付款金额相同的情况下方案三明显要优于方案一。

那么再来对比一下方案②与方案三，方案三与方案二相比每个月节省1111元。但同时方案三比方案二多支付了20万元的现金，假设把20万现金存放到银行5年定期年利率3.5%，每个月大约能够得到583元的利息这与每月节省下来的1111元，明显处于劣势

但是，如果可以找年收益在7%以上的理财产品或者投资,则可鉯考虑将多余的20万元用于其它投资理财,这时每月的收益在1167元以上。也只有在这种情况下方案二才优于方案三。

商业银行申请提前还贷,需要1-3个月时间才能扣款完成同时，对于提前还贷后再次贷款的规定公积金贷款的审核要比银行严格。同时公积金中心规定前一次贷款要结清3个月后才能再次申请贷款。前前后后算起来,公积金要提前还贷并再次申请贷款从提出申请开始,可能要半年时间。如果有意再次購房的话最好提前准备。

（以上回答发布于当前相关购房政策请以实际为准）


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