小区井盖坏了业主拒绝买单？律师称需分摊费用_网易佛山房产频道
小区井盖坏了业主拒绝买单？律师称需分摊费用
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佛山日报讯记者周龙凤摄影报道：王女士前日反映，小区沙井盖损坏，其所住楼业主却被居委会要求单独分摊维修费用。对此，包括王女士在内的多名业主质疑责任分摊合理性，拒交费用。家住禅城区同福西二街小区的王女士，发现同福社区居委会在其所住楼大门上张贴了“关于维修沙井盖的通知”，称本楼首层地面的一个沙井盖损坏多日，存在较大安全隐患，需尽快修复。而经维修公司评估，维修该沙井盖所需材料及人工费共300元，故按每户25元预收费用（多退少补）。“每户交25元，其实钱不多，但总觉得这钱不该由我们出。就算真要出，也应该是50号楼所有住户都出，而不是单独由房号尾数为01、02的住户出。”王女士表示，该楼业主们每年都要缴纳清洁费，每月还要缴纳垃圾费，且小区长期有停车费收益，沙井盖维修费应从上述费用或收益中扣除。同栋楼的陈女士等人，也以类似理由拒交维修费用。
“每栋楼宇的周边渠及沙井的维修费用由该楼的业主共同分摊。同时，因为该小区停车收费由私人承包，没有公共收益。”同福社区居委会邵主任回应表示，因为事发楼栋属于老小区，没有物管，也没有公共维修基金。因破损的沙井盖就在房号尾数01、02的住户楼前，维修费理应由这些住户分摊。他表示，该楼栋共16户，但目前仅有6户居民缴纳费用。如果居民一直拒交，只能搁置维修。广东邦南律师事务所律师戴国梁表示，上述提及的破损沙井盖并非市政管辖，而是处在小区内房号尾数01、02的楼栋地面上，所以由这些住户单独分担维修费用，合法合理。
本文来源：佛山日报
责任编辑：叶锦宇_NO8741
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物业管理中的费用分摊
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小区公摊水电费包括哪些内容？物管所用的设备、空调等所耗的水电应不应该由业主分摊？
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违法信息举报邮箱：小区电梯费用到底应该怎样分摊才既合法、又合理，还合情？
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小区电梯费用到底应该怎样分摊才既合法、又合理，还合情？
让住在一层的业主要和住在三十一层的业主缴纳同样的电梯费，一层的业主如果感到不公平。很有可能拒绝缴费。这种情形下，了解电梯费的构成，对物业企业来说或为一种必要。1887年，美国奥梯斯公司制造出世界上第一台电梯，电梯的使用历史距今已有百余年了。我国第一次使用电梯是在上世纪初。随着房地产业的蓬勃发展，我国新建高层住宅区基本都安装了电梯。电梯的广泛应用给我们的生活带来了极大便利，然而，同时也带来了一些新问题。其中，电梯费用如何分摊就是一个较为突出的问题。众说纷纭说法一：应当按层收取电梯费很多业主这样抱怨过：“凭什么住2楼的和住17楼的交一样多的电梯费?2楼的又不坐电梯，高层的应该多交，1楼2楼的不交。”可是，物业公司依然按原标准收取电梯费，业主感觉心里特别不平衡。居住在底层的业主一般持有这种观点，认为他们不应交或应少交电梯费。说法二：应当按户收取电梯费例如，有的业主住在14楼，房屋建筑面积132平方米,而他的一位邻居的房子建筑面积60多平方米。他所交纳的电梯费是邻居的2倍多。他们认为：“这显然是不合理的嘛，大家都住在同一楼层，为什么要多交那么多电梯费?应该按户平均分摊电梯费才算合理吧。”居住在高层的大户型业主一般持有该种观点。说法三：应当按面积收取电梯费有的业主认为,《物权法》规定得很明确，就是按照建筑面积收取物业费。而且，每个业主的房产面积都包含着电梯的公摊面积，面积大的应多交，面积小的就少交。同一小区内小户型业主一般持有该观点。说法四：谁使用谁就该交费也有人认为，最公平的电梯费分摊方法是按使用次数，谁使用谁就该交费。不论业主是1楼的还是顶楼的，也不论建筑面积的大小区别，就按使用次数收费最合理。据了解，有些地方曾推广使用IC卡电梯。物业公司按一定使用次数，预先充值后，给业主发放IC卡。真正实现了电梯费用与使用次数挂钩。说法五：按实际情况采用多种标准还有人认为，因为情况比较复杂，需要考虑的因素很多，在电梯费分摊上不应按照一种标准，应当根据实际情况综合各种标准。以上可谓“仁者见仁,智者见智”，各种观点分别从不同角度出发，似乎都有一定道理。实际上，100个人可能会提出100种分摊办法，但不管采取哪种模式，基本不可能让所有人都满意。那么，从法理角度,应当如何认识电梯费的分摊问题呢?法理分析按照《住宅专项维修资金管理办法》第三条第二款，“本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”可见，电梯属于物业的共用设施设备。这应当是没有争议的。而按照《物权法》第八十条的规定,建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。有关业主对建筑物及其附属设施的费用负担、受益分配的问题，在《物权法》立法过程中就有不同看法。有的认为，应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定;有的认为，应当按照业主专有部分占建筑物的价值比例确定，还有的提出，这一比例应当考虑业主专有部分的面积、楼层、朝向、购买时的价钱等综合因素。鉴于现实中的情况复杂，各地及每个建筑区划的具体情况不同，业主如何负担建筑物及其附属设施的费用，是业主行使建筑物区分所有权的问题，业主可以依法处分。因此，对于这一问题，《物权法》尊重业主意愿，规定优先考虑业主约定。即业主约定原则为电梯费分摊的首要原则。如果约定不明或没有约定，就按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，即建筑面积原则。这是第二原则。《物权法》提出了这样一个按建筑面积的原则性、指导性意见。如果我们再进一步，法律为什么提出这样一个(而不是其他的)原则性、指导性意见呢?从根本上说，这是由物权的性质和特点以及建筑物区分所有权这一特殊物权的特点所决定的。物权是绝对权(对世权)，是财产权。一个业主在小区拥有多大面积的房子，他在该小区就拥有多大比例的财产所有权。而建筑物区分所有权，作为一种特殊的物权形式，又具有自身特点。业主的建筑物区分所有权是一个集合权。这个集合权包括对专有部分享有的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利，而这三种权利具有不可分离性。电梯，属于公用设施设备，由全体业主行使共有权。当然，这个“共有权”并非纯粹意义上的“权利”，它同时包括共同负担的“义务”。因此，每位业主都有使用电梯的权利，也都负有支付维修养护等相关费用的义务。业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修养护费。这可谓《物权法》提出这一原则性意见的立法理由。综上，我们知道了《物权法》确立的两个原则，并了解了提出第二原则的理由。《物权法》之所以提出了两个原则，并且把业主约定作为第一位的原则，就是考虑到现实情况的多样性和复杂性，也是为了充分尊重公民财产权。而约定可能有很多种选择。那么，怎样约定才是合理的呢?或者，地方立法统一规定分摊办法时，怎样规定才算合理呢?情理同样重要电梯属于物业的共用设施设备的一种，但它又不同于配电室、水泵房、绿地、道路、路灯、消防设施等其他共用设施设备。这些其他共用设施设备属于全体业主共有，而且实际上也由全体业主共同使用。如：配电室在为每户业主的用电服务，水泵房为每户业主供水。这些设施设备供全体业主使用,每户业主的正常生活也丝毫离不开这些设施设备。但是，电梯却不同,虽然它也是全体业主的共有财产，但从实际使用情况来看，电梯是仅由部分业主使用的，首层业主几乎不使用电梯。有人可能会说，首层的业主同样也有权利使用电梯。理论上如此，但是，首层业主没有使用的必要性，实际上也基本不使用。因此，这种权利对首层业主来说是形同虚设的。作为住宅区内的电梯，最大功能在于为高层区的住户生活提供方便。低层区的业主，尤其是首层业主，在使用少或不使用的情况下，却要与高层区业主同等分摊电梯费。这与我们朴素的道德感情多少是有些相左的。法律亦不外乎情理。如何让电梯费的分摊趋于合理值得进一步研究。结语不按建筑面积分摊电梯费并不一定违法在电梯费分摊问题上，《物权法》实际确立了两个原则。第一原则是，按业主约定。第二原则是，按建筑面积。第一原则优于第二原则。因此，所有权份额不能决定电梯费分摊方法。即《物权法》并未限定业主对于电梯费的分摊采取某一种特定方式，只有当业主没有约定或约定不明确时才按照建筑面积比例分摊的原则。业主可自主决定如何分摊电梯费应当说，业主有权自主决定电梯费应当如何分摊。业主可以将电梯费的分摊办法写进《管理规约》，以小区“宪法”的形式规定下来，明确各自权利义务，定纷止争。每个小区、每位业主都可能有其特殊性。比如，有的业主将房子出租给了多人，增加了电梯负担。有的业主经常携带大宗物品乘坐电梯等。对于这些不同情况如何分摊费用，‘业主都可以写进《管理规约》。当然，如果业主对电梯费分摊办法有异议，可按程序提请召开业主大会会议，就电梯费用分摊进行表决，以大会决议的形式或改写《管理规约》的形式重新确定费用分摊。住宅区与住宅区之间的情况可能千差万别，同一小区低层区业主与高层区业主之间，甚至同一楼层的业主之间都会有不同的利益诉求。因此，在当前的法律语境下，解决电梯费分摊，业主协商与利益平衡是关键。因为业主的约定为目前法律之优先原则。即业主该交多少电梯费最终应归结为业主的共同意志。当然，对当前电梯费分摊的合理性再考察亦很有必要。END
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