通过中介买房，如何不被坑？哪些细节需要特别注意？ - 知乎1813被浏览240851分享邀请回答38235 条评论分享收藏感谢收起2611 条评论分享收藏感谢收起查看更多回答二手房交易中介未尽审查义务造成损失处理_二手房交易_中介_中金网二手房交易中介未尽审查义务造成损失处理导读　　二手房交易中介未尽审查义务造成损失处理　　居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报 告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大， 也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二 是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意 “花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如 实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询， 以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。二手房交易中介未尽审查义务造成损失处理所谓房源核验,是指即将交易的二手房,无论是个人还是通过中介,必须首先向政府部门申请核验房源的真伪,然后才能发布并交易。此举是为了保证...业内分析,网签后并不是购房成本提高了,而是因为之前很多二手房交易备案是不走网签的,这样中介公司可以从中操作,做低房价从而避税。“走老...摘要:北京首付一夜多几百万买主违约弃购二手房交易税费的计算方法。“...位于朝阳区的一家房屋中介机构的经纪人告诉记者,新政出台后咨询看...要熟悉过户涉及一系列政策法规,且手续比较繁琐,建议购房者委托专业房产中介...对于想要在杭州购房的人们来说,除了杭州二手房交易流程之外...二手房交易 中介其中,个人二手房交易将由营业税改征增值税,税率将如何变化,无疑是大家关注...北京一房屋中介对21世纪经济报道记者表示,北京房价现在还在上...第六,理顺思路:按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算,扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后,再进行20%增值税的征税。二手...按照上海市存量房经纪合同和交易合同网上签约制度,强化房产中介机构和从业人员管理。建立二手房交易资金第三方监管制度。加大执法力度,依...顾金山表示,上海还将持续整治房地产中介中的乱象,重点查处虚假宣传、操纵市场...同时推广试点二手房交易资金第三方监管。顾金山说,经过多...二手房交易中介未尽审查义务造成损失处理的相关资讯相关专题相关推荐 |
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二手房交易常见陷阱 二手房买卖要注意什么？
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市场鱼龙混杂，特别是在政策暂未明确的状态下无论是买房还是卖房都需要多一个心眼，过程中，常见购房陷阱需要了解清楚。在过车中，买方和卖方各需要注意什么呢？房屋买卖阴阳合同的陷阱“阴阳合同”是指除了签署一份实际销售价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少的目的。签订应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。签订阴阳合同，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税行为，若被查出，需承担相应的法律责任。拿低额合同去登记，购房者以后若再转让该房产成本只能以低额计算，个人所得税等税赋可能大幅增加。而且签订“阴阳”两份也极易引起，导致交易双方当事人不必要的经济损失。购房者和卖房者切记别选择签订“阴阳合同”。卖房者并非房主本人二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定人是否是该房屋的产权人。购房人可以到房管局部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。如果存在房产的共有人，购房者还应要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚，买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房，应取得共同居住人同意。中介公司有问题这种问题一般有两种情况，一种是中介合同有陷阱，一种是中介扮买主吃差价。中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来销售的，为了快速达成好提取，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，较好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来维护权益，要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单，如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。中介扮买主吃差价：一些中介在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价。这种方式比前些年直接现金、再转手的方式更隐蔽。较好坚持买卖双方、中介三方见面、透明交易。值得一提的是，往往在时，买卖双方仍未见面的一般都有问题，过户时也要核实对方身份，确认销售价格。在无法见面的情况下，要求中介公司出具卖方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围。同时，在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，买、卖方应咨询清楚才可签下自己的姓名。购房合约陷阱买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。二手房买卖过程中 卖房者如何规避风险首先，选取品牌中介。虽然随着二手房市场的日渐发展，正在一步步走向规范，但现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。另外，购房者在买房的时候一般会选择大公司。一般都以大公司作为第1选择，一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。建议卖方较好将房屋委托给一些比较大的中介公司，除了能够保证比较多的客源外，最重要的是能够保证交易的安全性，避免带来后顾之忧。第2，交钥匙要谨慎。许多二手房房主同中介公司签订了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，就将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。此外许多中介公司也并不主张屋主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房，但是，万一发生失窃等意外情况，责任归属问题就十分麻烦。因此，许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。第三，不要轻易提前交房。在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要15天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。第四，合同细节要讲清。一些经纪人反映，有时买卖双方在销售入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。因为买卖双方经常会出现缺乏房屋交易的经验的情况，在交易过程中往往会比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签订合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。第五，私下交易要看清。二手房市场上也有一部分屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。二手房买卖过程中买方需要注意的事项对于买房者来说，购买二手房也有几个注意事项，首先与二手房房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，尽快办理，避免对方反悔。在选择中介时也应尽可能选择品牌中介。核实房主真实身份签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，以防不法之徒假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，较大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托专业律师验证买卖双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对交易行为进行制约。维修基金要结清买卖双方通常会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。所以，交易双方在签订合同时，应明确维修基金的结算数额。附属设施较好在合同中约定一般来说，买方在交房时会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，往往在交房时看到的家具家电等附属设施不像签订买卖合同时那么完好和数量齐全，不少二手房交易还因此产生纠纷。所以，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件，交房时就根据合同约定进行验收附赠的家电、家具。户口迁出要慎约时间和责任按照通常的交易习惯，卖方应当在房屋过户或交房前将户口迁出。但有时由于卖方暂时无法找到能够落户口的地方或因子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出时间。这就要求双方在签订合同时对迁移户口的问题进行约定，约定户口迁出时间及违约责任。作为买方，为了维护自身利益，也可要求预留少部分房款作为抵押，待卖方将户口迁出再交还。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重态度。前期费用要结清如果房屋能够顺利过户，那就皆大欢喜，但这时交易还没完成。交房时物业交验不得马虎，水、电、煤、电话、宽带、物业管理费等生活费用一定要认真结清。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，日后买方入住后收到上述账单时，再回头找卖方结算为时已晚，这类问题在二手房交易后经常出现。房款分两次支付最安全购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。按揭贷款付款问题相对不大，但在一次性付款中经常出现“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的情况。其实，在实际操作中，买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段支付给房主，其中尾款的支付时间可约定为房产过户的日期，如此操作可以较大化地为买卖双方规避交易风险。约定违约偿付时间虽然在订立合同时买卖双方主观上都希望能够履行义务，顺利完销售易，但因房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为的产生。二手房买卖合同中违约金的比例一般有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。为了避免出现扯皮现象，签署合同时要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责任和权利对等。
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主持人：观众大家好，欢迎来到本期《说房网律师直播间》，我是主持人解答，本期栏目的主题是：&二手房买卖中介有哪些责任?&随着房价不断的上涨，相比新房具有价格优势的二手房交易，以成量价提升的状态。随之而来的各种二手房交易纷争也呈上升趋势。而二手房买卖呀，大部分都要经过中介操作完成，如果中介在操作过程当中没有尽到义务，要承担哪些责任?今天我们有幸请到了著名房产律师靳双权先生，围绕二手房交易中的中介问题展开讨论，有请我们的靳律师，靳律师您好。
靳双权律师：您好。
主持人：靳律师您能给我们介绍一下，二手房买卖当中的买方卖方，还有中介这三者之间的关系吗?
靳双权律师：中介呀!我们法律叫居间，他就是在中间给你们俩撮合一下，就是买方你想要买房子，但是你到哪里去买呀?说在中介那里有登记，好，你在中介那儿看有没有中意的房子。然后卖方呢他想要卖房子，那需要也要到中介登记。但是呢，买方和卖方你们俩人才是真正的合同当事人，中介只是一个居间方，双方的权利义务都是在你们的买卖合同约束的。然后咱们三方呢，再签一个居间合同，居间合同它主要就是你通过我认识他了成交了，你要付我多少中介费，是这么一个关系。
主持人：那在二手房买卖当中，中介他本身承担着什么样的责任呢?
双权律师：中介的责任呢，第一就是他提供的房源要是真实的，以前就是卖方，比如说不是他自己的房子，他替别人卖房子，替别人卖房子他又没有授权手续，然后签完合同以后呢，卖方不同意又不承认了，说这房子我没有授权他卖，这个房源就存在问题，这里面就说中介你在审核这个房子的时候就存在问题了。还有就是你在给买方来促成这个交易，买方比如说存在限购，在北京你买方有没有限购，有没有购房的资格，这个作为中介来讲呢，你都要尽到一些审查的义务，这个就是中介。那当然这前边只是一个审查的义务。
之后签订房屋买卖合同以后，签订居间合同以后呢，它还有一个协助买卖双方履行合同的义务。比如说该办贷款了，该办贷款那什么时候去呀?几号去，去哪家银行?这家银行能贷到多少钱，那你作为中介机构，专业的房地产机构，你应该有一个预测，这家中介能不能贷，能贷多少钱?我们为什么要选这家中介机构，也就是在履行的过程当中有一个协助义务。还有比如说通过中介成交的，中介要双方办这个网签，因为你签完合同以后，不是你就完事了，一直要协助履行方过户，比如在过户的时候要求买卖双方提供什么材料，提供什么手续，最终办完房本，甚至还有交房进行物业交割的时候，中介一般也都要协助。
主持人：作为买方，通过中介去买房子，应该注意哪些问题呢?
靳双权律师：你第一重要的就是选择，你一定要选择一个非常专业的正规的一个房地产机构。当然有一些个小中介，它可能也能给你撮合成，也能履行，他们一般费用比较低。但是由于他们不专业，他提供的那些合同、内容、范本它不规范。比如说双方合同虽然签了，但是贷款具体的问题没说，没约定。比如说什么时间网签，没约定清楚，户口到底迁移不迁移没约定清楚，违约金就写个退定金，没有违约金的数额。就是这些个问题就导致双方在履行过程中一旦发生了争议，找不着合同依据，当时没说清楚，这就是找小中介面临的问题。第二个问题就是说，你选择完中介以后，对于买方来讲，你是要付中介费的
主持人：对。
靳双权律师：那你什么时候来谈这个中介费很重要，比如说你跟买卖双方，一般来讲买房子的时候，你是最先看房子的户型、结构，非常满意，中介费就都忽略了。然后跟卖方协商好了，内容都敲定了签完合同了，签完合同定金也付了，中介说那你该付中介费了，那这时候你才问中介费多少钱呀?说了数额，你感觉非常吃惊，这太高了我承担不起。但如果你承担不起的话，你跟卖方的合同可已经签了，如果你要不交或者后续不履行的话，你买方就构成违约，所以这个中介费你就只能交了。
但如果你在签合同之前，把中介费先谈妥了，如果中介费你承受不了，你可以通过其它中介来成交，就不至于签完合同以后骑虎难下，这是买方一定要注意的问题。
主持人：那作为卖方通过中介去卖房子，那卖方应该注意哪些问题呢?
靳双权律师：卖方啊，最重要的是你得先了解市场，你先知道你这房子值多少钱，我们办案过程中遇到一个老太太就是，这个房子它实际上市场价值1000万，但是它被几个中介。你这房子不值那个钱，也就值800万，一看这些人都说值800万，它又不会上，也不知道，就认为就值800万，结果中介的一个内部人员，一看这个房子明显比市场价便宜，他就自称是买房的人，先把这个房子订下来，然后他先出钱给买下来，完了以后过户到自己名下以后，再以卖方的名义再卖，他一倒手就挣了200万。所以作为卖方来讲，你必须了解市场，如果不了解市场，你可以找周围懂行的人先了解市场。再重要的问题就是你一定要看合同，有的卖方啊，他说我相信你们中介，你们都合同定好，我就说我在哪儿签字就行了，合同内容他不看，我们打官司遇到老太太就是，她卖房子，她跟中介说了我要保证我三个月拿到钱，因为我换房我需要再买房，我三个月拿到钱我那边好订房子。中介说没问题，我们肯定能达到，结果合同上写的是六个月。这老太太没看，没看完就签字了，签完字以后回到家一看写着六个月，它就影响她那边买房了。这时候你再返回来找中介，中介说不承认了，说合同就这么写的，你说认了，这个时候你是打牙往肚子里咽吧，你是没辙了，所以作为卖方来讲，也有很多的问题需要注意。
主持人：那如果说卖方突然间告诉我不卖这套房子，那我能不能要求中介公司去退还我的中介费呢?
靳双权律师：先得看合同约定，一般中介起草那居间合同，他肯定要写一条说我不退，但是呢，最终发生争议以后，最终到底能不能退，要看中介在这个合同导致履行不下去了，解除了，中介有没有责任。因为中介把你们俩促成交易了，包括后续协助履行，但是中介它最大的价值就是促成交易。如果促成交易了，那这个费用的大部分是不用退的。但是如果在履行过程当中，比如说中介没有把合同起草的完善，因为合同的内容产生了分歧，那你就是中介的过错导致的，那有可能要退一部分中介费。当然他这中介费还是由几个部分构成的，一般像通过链家他们成交的，第一个叫信息咨询费，就说咱们俩成交了，成交这个叫信息费，还有第二步就是我代办你过户，这叫代办费。还有就是我带你办贷款，这叫代理费。还有就是说我帮你起草这一些个内容、合同，他为了多收一点中介费，他叫代输费，甚至还有的叫交易保障费。事实上都是中介机构他为了想多收点中介费，因为咱们国家关于中介费它是有限制的，一般不得超过2%，如果超过那个数就违规了。但是中介说了，我这个不叫中介费，我叫交易保障费，就通过这个方式来规避国家的法律。
那么就说如果这样的话呢，一般就是居间的信息费是不用退的，但是履行过程当中没有履行完这些个代理费是要退的。
主持人：那如果说卖方违约了，给我造成损失了，那这个时候能不能要求中介公司去承担这个连带的责任?
靳双权律师：他是不是要承担连带责任，主要看他在这个过程当中的过错大小。因为中介呀!它只是个居间，给你们俩人促成交易签合同了，履行。如果卖方就恶意毁灭就不履行了，那你中介也无能为力。你比如说买方你现在不想买了，中介能要求你必须买吗?那也不可能啊，所以中介它没有本事保证这个合同必须履行到最后一步。如果履行过程中就是卖方毁约，这种情况下中介没有责任，所以没法让中介承担连带责任。但如果在中介，在签订合同过程中存在一些欺诈、误导，甚至伪造东西。比如说买方明明没有资质，或者说买方明明贷款贷不到那个数额，中介为了促成这个交易，他帮助买方伪造一些个文件，伪造一些个材料，让你买方达到这个条件。如果最终被有关部门发现了，伪造这个东西被发现贷款办不下来了，或者后续履行不下去了，那你中介就存在重大过错，这种情况如果履行不下去，赔偿的时候你中介恐怕就要承担赔偿责任了。
主持人：那如果说要打官司的话，是否要把中介也放在里面一起告他呢?
靳双权律师：一般来讲如果你要求合同继续履行，因为继续履行的话毕竟签合同是三方签的，还有中介有一些协同义务，一般继续履行的话要把中介给告上。
但是现在法院观点也不一致，有的法官就不用，法官说你判去履行我直接判过户，你拿着我的判决书直接办房产证，不需要中介再重新网签，重新办理手续了。但是有的法官说毕竟三方签的，所以要加上。但是如果要是解除的时候也是观点不一致，但大部分法院还是希望把中介加上，加上目的是开庭的时候能把它叫过来，你得把这个事给说清楚，因为你是这期间的主导者，他来了之后把这事说清楚，到底谁的责任，然后最终解除，他解除实际上是包含解除买卖合同，同时也解除和中介的居间合同，它实际上是两个法律关系。
但实践当中法官为了说减少诉类，减少你们老打官司，我可以买卖合同和居间合同一块解除。也有一些法官说不行，法律上就是两个关系，我就解决买卖合同，你们居间合同可以另行打官司，那个时候法院就不同意中介作为当事人，实践当中因法院、因法官而议。
主持人：好，那非常感谢我们靳律师的宝贵时间，我们今天的节目就到此结束了，我们下期同一时间不见不散。
靳双权律师：再见。
（责任编辑：jining01）
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中国社科院发布的2017年《经济蓝皮书》说，房地产行业的过度繁荣，不仅会大幅提高其他行业的生产成本，而且会对实体经济产生显著的挤出效应。
房企早八点