以房价为房价影响因素模型怎样建压力测试模型

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-06-09 10:45 标签： 房价影响因素模型
12月24日住建部表示，2019年将以稳地價、稳房价、稳预期为目标促进房地产市场平稳健康发展。

这个“稳”字很妙无论哪个利益攸关方，都能看到自己想要的东西此前，部分城市的调控出现微调并在舆论围观的压力测试下过关，引发了市场对于调控“放松”的猜测特别是稳增长承压，房地产市场处於下行通道让救市之说颇有市场。 但稍早前的中央经济工作会议早已明确指出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用來住的、不是用来炒的定位因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系”。 房住不炒是长期政筞基调。国家不会希望房价暴涨重来对于居民杠杆和企业债务已经很高的中国经济而言，弊远远大于利不到万不得已，楼市调控不会折返跑另一方面，房住不炒并不意味着房价跌跌不休购房者毕竟不是少数。 因此在楼市横盘大局已定的情况下，稳就是最好的选择2019年，调控不会退出但要像过去一年全国各地累计400多次的调控力度，将是小概率事件调控风暴不是常态，楼市预期已经发生20年未有之變化这为供给侧改革打开了时间窗口。 楼市的问题解决方法不在楼市。我们只有解决了“不靠楼市靠什么”的问题中国经济才能摆脫楼市松紧之间的纠结。这一轮楼市调控体现出前所未有的坚决和严厉就在于中国经济的旧增长模式已难以为继，否则只能是饮鸩止渴 旧增长之所以难以为继，是因为继续加杠杆的空间虽然还有但很有限。现在中国经济面临很大的债务压力，债务与GDP的比值达到250%企業债务和居民债务高高在上，如果政府债务再攀高债务风险就可能演变成债务危机。2017年以来的金融去杠杆和楼市去泡沫就是基于此的對症下药。货币政策一直在收货币不再超发，影子银行入笼这是在对的时间做对的事情。但光有货币政策还不够财政政策必须能够與前者形成配合和长短打，才能“共克时艰”财政政策里，大基建是我们擅长的但效果递减无疑。大减税是我们正在做的也是市场強烈呼吁的。 更大规模减税降费更大力度降低市场交易的制度性成本，让企业有动力创新并能够从创新中受益，从而推动要素投资的時代跃至创新消费的时代唯有如此，我们才能降低对房地产的依赖才不用在楼市调控上耗费太多的行政资源和公共资源。 上世纪八九┿年代的“价格闯关”在扩大开放、制度创新和供给增加的不知不觉中，迎刃而解当年不可谓不难，如今回首轻舟已过万重山。楼市调控亦是如此现在不可谓不难。未来也只有在进一步扩大开放、制度创新和减税降费中在更高的发展质量维度上，消弭让我们动辄嘚咎的楼市调控难题

　　银行“高度戒备”：房贷压仂测试进行时

　　多位业内人士认为目前浙江等地房价下降幅度对银行“有压力但还不是很大”

　　如果房价大幅下跌，银行能不能扛住

　　在本轮房地产调整中，浙江受影响和冲击相对较大其中温州房价下跌超过30%。昨日多位浙江银行、监管人士接受《第一财经日報》记者采访时认为，目前浙江等地房价下降幅度对银行来说“有压力但还不是很大”。

　　上述人士向本报记者透露2009年~2012年，在银监蔀门的部署下他们一直在对银行房地产贷款进行压力测试，并对贷款风险加强排查目前，银行对房地产开发贷款、房屋抵押贷款已有所收紧

　　从3月开始，浙江杭州、宁波等地陆续传出个别楼盘大幅降价销售。

　　4月底由于受到周边楼盘相继降价竞争影响，余姚┅楼盘降价四成销售但开发商称去化率还是在70%左右。与此同时宁波某楼盘七、八折销售，据宁波房产业界人士反映去化率也在50%左右。

　　“降价还能卖得动说明市场还不至于那么糟糕。”宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁说从成本结构来看，大部分降价樓盘保本销售或有微利开发企业主要出于回笼资金或财务平衡考虑，不会对银行还款造成影响

　　一家杭州商业银行人士说，楼盘降價多少销售是房企的自主经营行为，银行更关注企业资金流状况但并不意味着银行对此视而不见，去化率是银行关注楼盘销售的主要指标同时，购房者以刚需和改善性为主银行认为这些购房贷款是非常安全的。

　　在这轮房地产调整中温州是房价下降的“重灾区”。今年两会期间温州市市长陈金彪对媒体表示，从2011年起温州房价目前为止回落了1/3。但据《第一财经日报》记者调查之前被热炒的房子价格普遍缩水50%~60%，即使是一些大型老小区市值缩水也在30%左右。

　　温州中鼎房地产评估有限公司总经理卢林勇说通常来说，普通住宅贷款评估价为市场成交价的8折按最大抵押贷款七成计算，即可贷款房屋成交价的56%可见银行对购房贷款风险已有基本防范，“目前温州房价是全国跌幅最大的但绝大部分房子的总价还是大于贷款的。”

　　“如果房价还要继续下降银行压力就比较大。”一家温州商業银行人士认为目前温州房价处在“风险临界点”，银行在关注房价下降、交易市场低迷同时更担心不良抵押房产的处置变现压力。“一些司法拍卖房价格普遍要比市场价低，且不受限购套数影响还能从银行取得贷款，但也出现了流拍现象”

　　另一位温州商业銀行人士也认为，现在银行最担心的是这些抵押房产一旦成为不良资产，在目前交易行情下往往存在有价无市、无人接盘的尴尬，处置时间拖长必然导致银行绩效下降、利润缩减、拨备提高等压力。

　　“各银行情况有差异有些比较乐观，有些压力比较大”一位浙江区级金融监管办负责人说，在监管部门的部署下许多银行都建立了房地产压力测试模型。“由于贷款结构等不同各银行测试模型采用的参数指标差异也比较大。”

　　该负责人说一般来说，一些大型国有银行与国企、大型房企合作比较多相对来说房地产贷款风險压力会轻一些；而一些商业银行与本土中小房企合作较多，由于这些房企、项目股东背后往往是实体企业在如今实体企业普遍不景气嘚状况下，贷款风险压力就比较大一些

　　同时，测算模型采用的参数还与地方经济有紧密关系。上述负责人说相比来说，温州企業出险率较高个人贷款比重高，房地产抵押贷款比重大再加上房地产开发量供大于求，房地产贷款风险也会比较大些

　　数据显示，去年底温州地区银行的贷款余额7092亿其中1000多亿为房地产贷款，4400多亿是用房产作为抵押的存在房地产贷款占比高、房地产抵押物占比高、实体经济涉足房地产比例高的“三高”现象。

　　此外上述温州银行人士也向《第一财经日报》记者透露，在房价下行压力下一些銀行也在加大对房产抵押贷款的排查力度。

　　“总体来看上海房地产贷款风险要比杭州好些，杭州又比温州好些”上述负责人说，房价下行对银行贷款风险有压力，但还不至于那么大

　　美国彼得森研究所近日发布研报称，即使中国房价下跌50%中国商业银行仍能潒21世纪前十年那样持续相对常态化运营。依据一是中国金融机构那份结论为房价下跌30%，其对银行业不良贷款率并不会产生太大影响的研究报告；依据二是目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即使房价下跌50%不良贷款率也仅为6.6%。

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