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如何购买被法院查封拍卖的房子？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
法拍房指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（）无力履行合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。 产生原因： 1、产生。 2、民间借贷产生。 3、司法没收产生。 4、无主财产。 购买风险： 竞买法院拍卖房屋可能存在实际费用负担过高、市场价格变化、因存在其他居住权人而导致取得后不能实际入住、产权不清、法院轮候拍卖等不同风险因素。& 购买流程： 通常法院民事执行不动产拍卖的，会在拍卖前进行公告，竞拍者于拍卖前向人民法院预交保证金，保证金的数额由人民法院确定，但通常不低于评估价或者市价的百分之五。之后竞买人凭借本人身份有效证明及保证金收据参与房屋拍卖，出价高者得房，竞得者可根据法院裁定书、协助执行通知书及房屋拍卖销售确认书办理登记手续。竞拍失败者，可申请办理保证金退还手续。
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Copyright&(C)&2017& 深圳市吉屋科技股份有限公司 ALL Rights Reserved#原创新人# 上海限购族谈谈拍卖房那些事（附个人参拍经历）_生活记录_什么值得买
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#原创新人# 上海限购族谈谈拍卖房那些事（附个人参拍经历）
一线城市的房价已经到了大家不想谈的地步，与此同时诞生的限购政策更是让我们老百姓雪上加霜，拿本人工作的城市上海来说，外地人买房的硬条件就是连续五年的社保记录和结婚，然而我一样都没有&，天知道五年之后房价会不会涨到外太空去，毕竟现在已经是天价了。那么，如何在自己的实力范围之内，避开苛刻的限购条件，尽快拿下魔都的一套房，我将目光转向了司法拍卖房。张大妈上曾经有过一篇原创，讲的是淘宝司法拍卖房&从大学期间就开始关注的什么值得买，一直都是默默地关注收集值友的优惠信息，各种剁手，作为一个资深值友的我，能网上买的就网上买，去趟超市商场都是店里标价和网上价格能准确判断差价，啧啧，中毒太深学校毕业出来的第二年，家里老妈一直唠叨让我有空了看看房子买套自己住的（主要是想赶紧买了房找个媳妇生个娃给她带，各 赞66 评论111 收藏259&，该文的楼主拍卖的是位于江苏的房产，但是由于各种原因，对选择上海拍卖房的帮助不是很大，所以今天本人结合自己三次参拍，并成功拍得房子的经历来谈一谈如何在上海拍卖的合适的房子。一、去哪里找房源。一说到房源，第一反应就是中介。楼主用自身体验告诉你，中介就是坑，特别是在拍卖房上面，他们起到的作用就是让你多掏钱，而且是把你忽悠地心甘情愿多掏钱。所以，重要的事情说三遍，千万不要找中介！千万不要找中介！！千万不要找中介！！！抛开中介，淘宝司法拍卖频道上存在部分房源，但是这些房子都是外地法院查封，后续工作较为繁琐，本人也没有参加过拍卖会，只是略有关注，就不详细讲了。那么，到底去哪里找房源？答案就在这里，这是上海市拍卖行业协会主办的网站，有绝对公信力，毕竟，上海是实行阳光拍卖制度最好的地方之一。该网站不止有房子，还有机动车的其他物品，但与主题无关，就不讲了。可以说，所有进入司法拍卖程序的房子都可以在这里找到，这些房子都是上海本地法院查封，所有手续都是在市内办理，免去淘宝司法拍卖的奔波之苦。在该网站上，选择房地产拍卖-住宅类，就可以看到近期进入司法拍卖程序的所有房产了。分类很详细，区域、面积、户型都可以选择。可以说，基本上所有中介口中的房源都是从这里获取的，不过到了他们那里，一旦你成功拍下，要交给他们一笔跟二手房一样多的佣金，像上海链家的佣金是两个点，你拍一套500W的房子，给中介要10W，他们就是空白狼，当然土豪可以无视了&。二、拍卖事前准备。拍卖要准备什么？第一当然是钱啊。这里要再三提醒，选择拍卖房要慎重选择，因为一旦选中就要在限定日期内缴付全款，一般是七到二十个工作日，各个法院的拍卖公告里都会表明。如果逾期未能缴款，那就呵呵了，首先法院会没收你的保证金（保证金一般在20W至200W等，大约是起拍价的百分之十）。其次，房屋会进入二拍流程，一旦二拍成交价低于一拍的成交价，那你还要补足差价，最后，还会被拉入信用黑名单。所以，一定要慎重选择，量力而行，万万不可盲目。第二就要了解房产信息和拍卖细则。选定拍卖目标后，务必了解房产信息，以下图为例。房屋信息中需要注意的一是总价，二是保证金，三是拍卖次数（一般来说二拍三拍的房子起拍价比较低，基本是一拍的八折，不过就上海的楼市，基本很少有进入二拍的了），四是房屋基本情况，要注意的就是欠费情况，租赁情况和居住情况（如果是原来房东自住的话，以后还要涉及到清场，这个下面会说）。了解完这些情况，如果下定决心参加拍卖，就要好好看看拍卖细则了。这些细则一般有拍卖公司的拍卖公告、司法拍卖细则和特别告知。虽然这些内容很长，但真的要慢慢看。这里我说两个特别重要的内容。1.佣金。这部分钱是交给拍卖公司的，毕竟人家要挣钱，佣金费率跟缴个税差不多，阶梯式的，上图中特别规定就是讲的佣金费率，说佣金重要，毕竟算下来也要小十万，千万豪宅的佣金有兴趣的可以算算哈。2.缴款时间。如上文所说，一定要计算好自己筹措资金的时间，按时缴款，否则后果不堪设想。第三就是了解上海市房产拍卖的现状。一般来说，拍卖最不让人放心的就是房子是否干净，是否多次抵押。一般来说，公拍网上的房产不会出现这种情况，但是也有例外例如下面，该房产签有抵押合同，所以对参拍条件做了特别说明。其次，拍卖成交后，要承担房屋所有的欠费，并按规定缴纳正常的税费，也是一笔不小的开支。如果遇到房屋有人居住的话，需要自行清场，法院是不会干这种得罪人的活的，更别指望拍卖公司了，那怎么把别人赶走呢，在和谐社会下，友好协商吧。这时候我又想说中介了，我接触过的中介小哥说，清场要黑白两道，给他们交一笔钱，大概10W，他们私底下能找人那啥，我就呵呵了。关于缴费，据我，公拍网上的房子一般不支持银行的房贷，必须准备好充足的现金，否则只能求助堪比吸血鬼的贷款公司了，所以拍卖前要设定好心理上限，万万不可盲目加价，装X一时爽，回家真的就火葬场。还有实地看房。一般来说，由于法院不清场，拍卖房一般都有人居住，拍卖公司一般不会组织现场看房，只有我们自己前往小区查看情况。有空置房进行拍卖的话，有时拍卖公司会组织集体看房，例如下面这个。，如果房子有户口在里面的话，即使起拍价再低，看起来划算得不得了，也要果断放弃，因为法院是不会帮你清户口的，原房东不讲理的话也不会主动迁走，听拍卖公司的人说只能靠起诉了。而且说不准哪天拆迁了，原来的房东还会回来分一杯羹，而且，自家的房子里挂了别人的房子，不觉得怪怪的么。三、个人拍卖经历本人参加过三次拍卖，由于当时心情激动，根本无暇，这里只能干讲了。拍卖分为线上跟线下同时竞拍，由于家里人不放心大额资金的网上交易，而且现场可以咨询，所以参加的都是线下拍卖。下面我就讲讲线下的具体流程。一、按时间节点缴纳保证金。带好你的身份证和银行卡，前往拍卖公司。身份证用来登记信息，一旦成交，将来房产证上的名字就是你拍卖是登记的名字，后期无法加名字。这里要说下，这些房子都是法院查封后分配给各个公司的，有几十个。交钱的时候记得先去银行看看交易限额，母亲大人现场交过两次钱，一次工行卡，一次招行，话说都是刷卡交保证金发现交易有限额，又跑去银行转账。两次银行小哥都再三提醒，这大额转账一定要确认不是诈骗啊。这里要提一句，转账对方账户是法院同一开的司法专用账户，好像是平安银行的。交完钱后，拍卖公司会给一个类似的发票，要好好保管，毕竟几十万保证金换来的。二、参加现场拍卖。期待依旧的日子终于到来了，这天，你需要按照拍卖时间来到黄浦区的公共资源拍卖中心，没错，几十家拍卖公司全在这里进行现场拍卖。首先要做的是拿保证金的收据换一张拍卖牌，就像电影里大佬们拍土地是手里举的牌子。上面就一个数字编号。然后就找到你所参加那一场拍卖会（因为同时有好几场，别串了），静静等待像大佬们一样豪气举牌的潇洒时刻。话说第一次参加，我都紧张得不敢举&。拍卖开始时，拍卖师会念一段须知，就是我上文说的那些，有时也会补充说明特殊情况。有一次我碰到拍卖师说一栋房子里有人员过非正常死亡的历史，吓得大家都不敢拍了，最后被网络买家拍走了。等到规则念完，大家就开始举牌，每次举牌加价幅度大概是1W至5W不等，由拍卖师现场规定。当有人举牌后，拍卖师就会说XX号，出价XXX万，有时候房子热门，拍卖师的舌头都忙得绕不过来。这时候举牌就要看人的心理素质了，有时候真正的土豪会一言不发，等到竞拍人只剩下一两个时才开始举牌，我见过不少人一开始疯狂出价，后面就焉了。竞争到最后，价格快要达到各自的价格上限，举牌的人就少了，这时候，就像电影里那样，拍卖师会说XXX万第一次，XXX万第二次，喊完第二次后，会有30秒倒计时关闭网络拍卖，如果30秒内线上线下没有人举牌，就会宣布关闭网络拍卖，接着就会喊XXX万第三次，落锤。但是如果网络关闭后有人重新出价，网络会重新打开，开始新一轮了争夺，直到最后落锤。三、拍卖后工作。拍卖结束后，如果没拍到，那么就把保证金的收据交给现场工作人员，七个工作日内保证金会退回银行卡。如果成交了，现场签订成交协议，然后，赶紧回去准备钱吧。一般这时候，周围会有一堆人围上来，大姐，要贷款吗？别理他们，直接走就行了，这些人的贷款比高利贷轻松不了多少啊。钱准备好后，可以联系拍卖公司缴款，还是打到司法拍卖的专用账户，接下来就等着法院解封。这个等待时间差不多一个月。接下来，拍卖公司会一直跟踪服务到办产证。解封令下来后直接给拍卖公司，还有一个法院出具给房产交易中心的协助办理产证的函，拍卖公司的工作人员会带你到房子所在区的房产交易中心办理缴税各种手续，我需要做的就是排队，不得不感慨，上海楼市太火爆了，排了半天，快下班才轮上。所有手续办下来，回家等满三十天，就可以领产证了。四、清房。在拿到产证以前，我一次都没有去找过原来的业主，隐隐觉得底气不足。产证到手了，却有点小忐忑，就怕对方五大三粗，不讲道理，我这小身板可打不过啊，不会真的要用黑白两道吧。幸运的是，我给房东发完信息后，他立马就回复了，并约定面谈。面谈时发现，原来的业主人还不错，是生意失败，房子抵押给银行，无力偿还被查封的，现在他重新找了份工作，干得还不错，人也很讲理。根据之前我打听的情况，上海这边是给对方一笔安家费，然后一般人家也愿意搬走，毕竟房子已经不属于他了。协商之后，我们现场手拟了一个协议，双方签订，限期搬离。根本不要中介口中的黑道啊，所以说千万不要找中介。至此，从我拍卖成功到拿到房子，一共四个多月，五个月不到，全部花费大概是链家网上同小区同户型的90%，省了不少钱，关键避开了限购政策。最后，得瑟以下房产证不说了，搬砖还借款去了
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