国家关于楼房间距的法律规定－转1
　　主要是根据《》，等，楼房间的间距通过计算得来。一般要求，楼房间的距离满足后楼在不少于1小时的需求。
　　一般而言，两幢楼之间的距离一般不应低于楼高，日照系数处于1：1.2----1:1.5之间。比如，建一10米高的楼房，该楼距后楼不应少于12--15米。因紧张，现在开发商大多以1：1.2为系数。各地市一般都有自己的具体标准。
　　所以，最简单的测算方法应是楼房间距不应低于前楼的高度。
中华人民共和国国家标准
城市居住区规划设计规范
Code of urban
Residential Areas
(2002年版)
主编部门：中华人民共和国建设部
批准部门：中华人民共和国建设部
施行日期：日
中国建筑工业出版社
工程建设标准局部修订公告
关于国家标准《城市居住区规划设计规范》局部修订的公告
根据建设部《关于印发&一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第一批）&的通知》（建标[1998]94号）的要求，
中国城市规划设计研究院会同有关单位对《城市居住区规划设计规范》GB50180-93进行了局部修订。我部组织有关单位对该规范局部修订的条文进行了共
同审查，现予批准，自
日起施行。其中，1.0.3、3.0.1、3.0.2、3.0.3、5.0.2（第1款）、5.0.5（第2款）、6.0.1、
6.0.3、6.0.5、7.0.1、7.0.2（第3款）、7.0.4（第1款的第5项）、7.0.5
为强制性条文，必须严格执行。该规范经此次修改的条文规定同时废止。
50180－93为强制性国家标准，自一九九四年二月一日起施行。
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中华人民共和国建设部&&
2002年3月11日
关于发布国家标准《城市居住区规划设计规范》的通知
根据国家计委计综（号文的要求，由建设部会同有关部门共同制订的《城市居住区规划设计规范》已经有关部门会审，现批准《城市居住区规划设计规范》GB
50180－93为强制性国家标准，自一九九四年二月一日起施行。
本标准由建设部负责管理，具体解释等工作由中国城市规划设计研究院负责，出版发行由建设部标准定额研究所负责组织。
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中华人民共和国建设部&&
1993年7月16日
为确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地 和空间，提高居住区的规划设计质量，制定本规范。
1.0.2本规范适用于城市居住区的规划设计。
居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。 各级标准控制规模，应符合 表1.0.3 的规定。
表1.0.3 居住区分级控制规模
10000～16000
3000～5000
人口（人）
10000～15000
居住区的规划布局形式可采用居住区－小区－组团、居住区－组团、小区－组团及独立式组团等多种类型。
1.0.4居住区的配建设施，必须与居住人口规模相对应。其配建设施的面积总指标，可根据规划布局形式统一安排、灵活使用。
1.0.5居住区的规划设计，应遵循下列基本原则:
1.0.5.1符合城市总体规划的要求；
符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的 原则；
1.0.5.3综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将基纳入规划；
1.0.5.4适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适、和优美的居住生活环境；
1.0.5.5为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；
1.0.5.6为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；
1.0.5.7为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；
1.0.5.8充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益；
居住区规划设计除执行本规范外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。
术语、代号&
2.0.1城市居住区
一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所
围合，并与居住人口规模（3人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区
居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2.0.2居住小区
一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（人）
相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活
2.0.3居住组团
一般称组团，指般被小河道路分隔，并与居住人口规模（1人）相对应，配建有
居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
2.0.4居住区用地（R）
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
2.0.5住宅用地（R01）
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。
2.0.6 公共服务设施用地（R02）
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，
应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
2.0.7道路用地（R03）
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。
2.0.8居住区（级）道路
一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
2.0.9小区（级）路
一般用以划分组团的道路。
2.0.10 组团（级）路
上接小区路、下连宅间小路的道路。
2.0.11宅间小路
住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
2.0.12公共绿地(R04)
满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区
公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
2.0.13配建设施
与人口规模或与住宅规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
2.0.14其它用地(E)
规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它
单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
2.0.15公共活动中心
配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
2.0.16道路红线
城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。
2.0.17建筑线
一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
2.0.18日照间距系数
根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
2.0.19建筑小品
既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、
游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
2.0.20住宅平均层数
住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。
2.0.21 高层住宅（大于等于10层）比例
高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。
2.0.22中高层住宅（7~9层）比例
中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率（%）。
2.0.23人口毛密度
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ｈｍ2）。
2.0.24人口净密度
每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ｈｍ2）。
2.0.25 住宅建筑套密度（毛）
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套/ｈｍ2）。
2.0.26 住宅建筑套密度（净）
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套/ｈｍ2）。
2.0.27住宅面积毛密度
每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（ｍ2/ｈｍ2）。
2.0.28住宅建筑面积净密度
每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积(万ｍ2/ｈｍ2)
2.0.29 建筑面积毛密度
也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（ｍ2/ｈｍ2）或以居住区
总建筑面积（万ｍ2）与居住区用地（万m2）的比值表示。
2.0.30住宅建筑净密度
住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（%）。
2.0.31建筑密度
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。
2.0.32绿地率
居住区用地范围内各类绿地面积的总和占居住区用地的比率（%）。
绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿
地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿
地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
2.0.32a 停车率
指居住区内居民车的停车数量与居住户数的比率（％）。
2.0.32b 地面停车率
居民汽车的地面停车拉数量与居住户数的比率（％）。
2.0.33 拆建比
拆除的原有建筑总面积与新建的建筑总面积的比值。
用地与建筑
3.0.1居住区规划总用地，应包括居住区用地和其它用地两类。其各类、项用地名称可采用本规范第2章规定的代号标志。
3.0.2居住区用地构成中，各项用地面积和所占比例应符合下列规定：
3.0.2.1居住区用地平衡表的格式,，应符合本规范附录A，第A.0.5
条的要求。参与居住区用地平衡的用地应为构成居住区用地的四项用地,，其它用地不参与平衡；
居住区内各项用地所占比例的平衡控制指标，应符合 表3. 0. 2
表3.0.2 居住区用地平衡控制指标（％）
1.住宅用地（R01）
2.公建用地（R02）
3.道路用地(R03)
4.公共绿地(R04)
居住区用地(R)
3.0.3 人均居住区用地控制指标，应符合
表3. 0. 3 规定。
人均居住区用地控制指标(m2/人)
注:本表各项指标按每户3.2人计算。
居住区内建筑应包括住宅建筑和公共服务设施建筑(也称公建)两部份；在居住区规划用地内的其它建筑的设置,应符合无污染不扰民的要求。
规划布局与空间环境
4.0.1居住区的规划布局，应综合考虑周边环境、路网结构、公建与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并应遵循下列原则:
4.0.1.1方便居民生活，有利安全防卫和物业管理；
组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营、使用和社会化服务；
合理组织人流、车流和车位停放，创造安全、安静、方便的居住环境；
4.0.2居住区的空间与环境设计，应遵循下列原则:
4.0.2.1规划布局和建筑应体现地方特色，与周围环境相协调；
4.0.2.2合理设置公共服务设施，避免烟气(味)、尘及噪声对居民的污染和干扰；
4.0.2.3精心设置建筑小品，丰富与美化环境；
4.0.2.4注重景观和空间的完整性，市政公用站点等宜与住宅或公建结合安排；
供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设；
4.0.2.5公共活动空间的环境设计，应处理好建筑、道路、广场、院落绿地和建筑小品之间及其与人的活动之间的相互关系。
4.0.3便于寻访、识别和街道命名。
4.0.4在重点文物保护单位和历史文化保护区保护规划范围内进行住宅设计，起规划设计必须遵循保护规划的指导；居住区内的各级文物保护单位和古树文物保护单位和古树名木必须依法予以保护；在文物保护单位的建设控制地带内的新建建筑和构筑物，不得破坏文物保护单位的环境风貌。
5.0.1住宅建筑的规划设计，应综合考虑用地条件、选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。
宜安排一定比例的老年人居住建筑。
住宅间距，应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、视觉卫生等要求确定。
5.0.2.1住宅日照标准应符合
规定；对于特定情况还应符合下列规定：
(1)老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；
(2)在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；
(3)旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小时的标准。
表5.0.2-1 住宅建筑日照标准
日照标准日
日照时数(h)
有效日照时间带(h)
日照时间计算起点
底层窗台面
①建筑气候区划应符合本规范附录A第A.0.1条的规定。
②底层窗台面是指距离室内地坪0.9m高的外墙位置。
5.0.2.2住宅正面间距，应按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用
不同方位间距折减系数换算。
不同方位间距折减系数
①表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角。
②L为当地正南向住宅的标准日照间距(M)。
③本表指标仅适用于无其他日照遮挡的平行布置条式住宅之间。
住宅侧面间距，应符合下列规定：
(1)条式住宅，多层之间不宜小于6M；
高层与各种层数住宅之间不宜小于13M；
(2)高层塔式住宅、
多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。
住宅布置，应符合下列规定：
5.0.3.1选用环境条件优越的地段布置住宅，其布置应合理紧凑；
5.0.3.2面街布置的住宅，其出入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路；
5.0.3.3在Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ建筑气候区，主要应利用于住宅冬季的日照、防寒、保温与防风沙的侵袭；在Ⅲ、Ⅳ建筑气候区，主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导入室的要求；
5.0.3.4在丘陵和山区，除考虑住宅布置与主导风向的关系外,，尚应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响；
5.0.3.5老年人居住建筑宜靠近相关服务设施和公共绿地。
住宅设计标准，应符合现行国家标准《住宅设计规范》GB5096-99的规定，宜采用多种户型和多种面积标准。
住宅层数，应符合下列规定：
5.0.5.1根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构；
无电梯住宅不应超过六层。在地形起伏较大的地区,，当住宅分层入口时,可按进入住宅后的单程上或下的层数计算。
5.0.6住宅建筑面积净密度，应符合下列规定：
5.0.6.1住宅建筑净密度的最大值，不宜超过
表5.0.6-1 规定；
住宅建筑面积净密度最大值控制指标(%)
混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。
5.0.6.2住宅建筑面积净密度的最大值，应符合
表5.0.6-2 规定。
住宅建筑面积净密度最大值控制指标(万m2/ha)
①混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值；
②本表不计入地下层面积。
公共服务设施
居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
6.0.2居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应。并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
居住区配套公建的项目，应符合本规范附录A第A.0.6 条规定。配建指标，应以 表6.0.3
规定的千人总指标和分类指标控制，并应遵循下列原则：
共服务设施控制指标(m2/千人)
(703~1356)
(868~1578)
①居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标，
②公共服务设施总用地的控制指标应符合表3.0.2
③总指标未含其他类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标；
④小区医疗卫生类未含门诊所；
⑤市政公用类未含锅炉房，在采暖地区应自选确定。
6.0.3.1各地应按表6.0.3中规定所确定的本规范附录A第A.0.6
条中有关项目及具体指标控制；
6.0.3.2本规范附录A第A.0.6 条和
表6.0.3在使用时可根据规划布局形式和规划地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整；但不应少于与其居住人口规模相对应的应配建项目与千人总指标；
6.0.3.3当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时；除配建下一级应配建的项目外；还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加有关指标；
6.0.3.4（取消该款）
（取消该款）
6.0.3.6旧区改建和城市边缘的居住区，其配建项目与千人总指标可酌情增减，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定；
6.0.3.7凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部份的面积，按其使用性质纳入配套公建；
6.0.3.8居住区配套公建各项目的设置要求，应符合本规范附录A，第A.0.7
条的规定。对其中的服务内容可酌情选用。
居住区配套公建各项目的规划布局，应符合下列规定：
6.0.4.1根据不同项目的使用性质和居住区的规划规划布局形式，应采用相对集中与适当分散相结合的方式合理布局。并应利于发挥设施效益，方便经营管理、使用和减少干扰；
6.0.4.2商业服务与金融邮电、文体等有关项目宜集中布置，形成居住区各级公共活动中心；
6.0.4.3基层服务设施的设置应方便居民，满足服务半径的要求。
6.0.4.4配套公建的规划布局和设计应考虑发展需要。
居住区内公共活动中心、集贸市场和人流较多的公共建筑，必须相应配建公共停车场(库)，并应符合下列规定：
配建公共停车场(库)的停车位控制指标，应符合 表6.0.5
表6.0.5 配建公共停车场(库)停车位控制指标
车位/100m2建筑面积
m2营业面积
m2营业面积
m2营业面积
医院、门诊所
m2建筑面积
①本表机动车停车车位以小型汽车为标准当量表示；
②其它各型车辆停车位的换算办法，应符合本规范第11章中有关规定。
配建公共停车场(库)应就近设置，并宜采用地下或多层车库。
居住区内绿地，应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。
7.0.2居住区内绿地应符合下列规定
7.0.2.1一切可绿化的用地均应绿化，并窒发展垂直绿化；
7.0.2.2宅间绿地应精心规划与设计；
宅间绿地面积计算办法应符合本规范第11章中有关规定；
7.0.2.3 绿地率：
新区建设不应低于30%； 旧区改建不宜低于25%。
7.0.3居住区内的绿地规划，应根据居住区的规划布局形式、环境特点及用地的具体条件，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。并宜保留和利用规划范围内的已有树木和绿地。
7.0.4居住区内的公共绿地，应根据居住区不同的规划布局形式设置相应的中心绿地，以及老年人、儿童活动场地和其他的块状、带状公共绿地等，并应符合下列规定：
7.0.4.1中心绿地的设置应符合下列规定：
（1）符合 表7.0.4-1
规定，表内“设置内容”可视具体条件选用；
各级中心绿地设置规定
中心绿地名称
最小规模(ha)
居住区公园
花木草坪，花坛水面,凉亭雕，小卖茶座，老幼设施,停车场地和铺装地面
园内布居应有明确的功能划分
花木草坪，花坛水面，
雕塑,，儿童设施和铺装地面
园内布居应有一定的功能划分
花木草坪，桌椅，简易儿童设施等
至少应有一个边与相应级别的道路相邻；
（3）绿化面积(含水面)不宜小于70%；
居住区的道路规划，应遵循下列原则：
8.0.1.1根据地形、气候、用地规模和用地四周的环境条件、城市交通系统以及居民的出行方式，应选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式；
小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行；
8.0.1.3有利于居住区内各类用地的划分和有机联系，以及建筑物布置的多样化；
8.0.1.4当公共交通线路引入居住区级道路时，应减少交通噪声对居民的干扰；
8.0.1.5在地震烈度不低于六度的地区，应考虑防灾救灾要求；
8.0.1.6满足居住区的日照通风和地下工程管线的埋设要求；
城市旧区改建，其道路系统应充分考虑原有道路特点，保留和利用有历史文化价值的街道；
8.0.1.8应便于居民汽车的通行；
8.0.1.9（取消该款）
8.0.2 居住区内道路可分为：
居住区道路、小区路、组团路和宅间小路四级。其道路宽度，应符合下列规定：
8.0.2.1居住区道路：
红线宽度不宜小于20M；
8.0.2.2 小区路：
路面宽6--9M，建筑控制线之间的宽度， 需敷设供热管线的不宜小于的不宜小于14M；
无供热管线的不宜小于的不宜小于10M；
8.0.2.3组团路：
路面宽3--5M；建筑控制线之间的宽度， 采暖区不宜小于10M； 非采暖区不宜小于8M；
8.0.2.4宅间小路：
路面宽不宜小于2.5M；
8.0.2.5在多雪地区，应考虑堆积清扫道路积雪的面积，道路宽度可酌情放宽，但应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定。
8.0.3居住区内道路纵坡规定，应符合下列规定：
8.0.3.1居住区内道路纵坡控制指标应符合
表8.0.3 的规定；
居住区内道路纵坡控制指标(%)
多雪严寒地区最大纵坡
非机动车道
注： L为坡长(m)。
8.0.3.2机动车与非机动车混行的道路，其纵坡宜按非机动车道要求，或分段按非机动车道要求控制。
8.0.4山区和丘陵地区的道路系统规划设计，应遵循下列原则：
8.0.4.1车行与人行宜分开设置自成系统；
路网格式应因地制宜；
8.0.4.3主要道路宜平缓；
路面可酌情缩窄，但应安排必要的排水边沟和会车位，并应符合当地城市规划行政主管部门的有关规定。
8.0.5居住区内道路设置，应符合下列规定：
小区内主要道路至少应有两个出入口； 居住区内主要道路至少应有两个方向与外围道路相连；
机动车道对外出入口间距不应小于150m。沿街建筑物长度超过150m时，应设不小于4m&4m的消防车通道。人行出口间距不宜超过80m，当建筑物长度超过80m时，应在底层加设人行通道；
居住区内道路与城市道路相接时，其交角不宜小于75°； 当居住区内道路坡度较大时，应设缓冲段与城市道路相接；
8.0.5.3进入组团的道路，既应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应维护院落的完整性和利于治安保卫；
8.0.5.4在居住区内公共活动中心，应设置为残疾人通行的无障碍通道
。通行轮椅车的坡道宽度不应小于2. 5m，纵坡不应大于2.5%；
8.0.5.5当居住区内尽端式道路的长度不宜大于120m，
并应在尽端设不小于12m&12m的回车场地；
8.0.5.6当居住区内用地坡度大于8%时，应辅以梯步解决竖向交通，并宜在梯步旁附设推行自行车的坡道；
8.0.5.7在多雪严寒的山坡地区，居住区内道路路面应考虑防滑措施；
在地震设防地区，居住区内的主要道路，宜采用柔性路面；
8.0.5.8居住区内道路边缘至建筑物、构筑物的最小距离，应符合
表8.0.5规定；
道路边缘至建、构筑物最小距离(m)
与建、构筑物的关系
居住区道路
组团路及宅间小路
围墙面向道路
注： 居住道路的边缘指红线；
小区路、组团路及宅间小路的边缘指路面边线当小区路设有人行便道时，其道路边缘指便道边线。
8.0.5.9（取消该款）
8.0.6居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：
8.0.6.1居民汽车停车场车率不应小于10％；
8.0.6.2居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量于居民住户数的比率）不宜超过10％；
8.0.6.3居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m；
8.0.6.4居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。
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理不清的法律和政策,小区公共设施权属纠纷。
&&&——城市化后逐渐呈现的问题
&小区配套设施是一个小区内为方便业主衣食住行而建设的场所。但是，公共设施产权归属不明、未达到预先的承诺、挪作他用等问题是商品房纠纷中最易引起诉讼的问题。纠纷的焦点，则是公共配套设施所有权的归属问题。而最近几年的，笔者经常会听到这样的事情。
公共设施包含了那些设施呢？&
小区内房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。&
详细来说，公共设施包括：&教育设施：托儿所、幼儿园、小学、中学;
医疗卫生设施：卫生站、居住区门诊、医院;
文化体育设施：综合文化活动中心、门球场、体育场;
商业服务设施：综合食品商场、综合百货商场、综合服务楼、集贸市场、书店、中药店、综合便民店、综合粮油店、其他第三产业设施;
金融邮电设施：储蓄所、银行分理处、邮局、电话局;
社区服务设施：社区服务中心、综合服务部、存车处、居民汽车场、敬老院(托老所)、残疾人托养所;
行政管理设施：街道办事处、派出所与巡察、居委会、房管机构、市政管理机构、绿化、环卫管理站;
市政公用：密闭式清洁站、公厕、公交首末站、市政站点、公共停车场、加油站&&
&至于公共设施的归属，如在《商品房买卖合同》中有明确约定的，按照约定执行，没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。根据《物权法》草案中的规定：“车位、车库应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”
&但问题来了：有开发商称，公共设施的产权归属有两种情况，一种是把公共设施的面积分摊到了业主头上，那么是全体业主拥有产权，其使用功能的变更需要经过业主同意，这在购房合同中会有说明；另一种是公共设施面积未公摊给业主，发展商拥有独立产权，可自行决定其功能。祈福新村的有关负责人则表示，祈福新村的公共设施产权很明确，祈福集团拥有独立的产权证，但变更使用用途除了要报批外，还需得到七成业主的同意。&
公共设施权属问题纠缠不清，小区内的问题日益增多。
&&&南岸西区山水庭院小区发生了一起小区业主与小区幼儿园承租者之间的纠纷。事情的起因源于该幼儿园产权争议，业主阻止租赁幼儿园的金宝贝早教中心进行营业前装修。业主和装修工人发生争执和抓扯，由于派出所的及时介入，制止了事态的扩大。但由于双方意见分岐过大，调解工作未成取得一致意见。对此，当事的几方均有说词。&
点评：这是在宜宾发生的一起很典型的由于业主怀疑公共设施权属引发的纠纷。最后我们得知，承租人退了租金，不再在这个小区开办幼儿园，那个地方也一直空闲起来。
还有一例：
&南岸正祥一期小区的业主活动中心被开发商卖给私人，而且是用来开殡仪馆。泡菜坛当时独家报道此事引发各界人士的广泛关注。就在15日上午，泡菜坛再次进入正祥小区一期进行后续报道，在中渡口社区中心，社区居委会、正祥小区的近20名业主代表们以及正祥房地产开发公司的代表刘经理与罗世炜经理一起在此共同协商关于正祥小区一期公共设施活动中心的归属权以及是否造成其营业性的方案。
点评：这一起，则不仅仅是怀疑公共设施权属问题，还有反对公共设施用途变更的纠纷。到目前为止，还没有结果。
&如此的情形还有很多，就不一一举例，相信很多在小区居住的人们都有所感慨。那么，小区的公共设施所有权到底应该属于谁呢？
律师如此说：
&&律师认为，开发商将小区公共配套设施转让给物业管理公司的行为属于无权处分，是无效的。她分析说，尽管开发商与业主签订的商品房买卖合同中未对小区内的公共配套设施的所有权作出约定，但根据商品房的价格构成，商品住宅销售价格由住宅开发成本费、期间费用等费用构成。其中住宅开发成本中又包括基础设施建设费、公共配套设施建设费等。开发商为小区配套建设的公共设施所垫付的成本，都已计入小区的房屋价款中。作为购房者来讲，业主购买商品房价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应的公共配套设施建设费。也就是说，购房者所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权，小区内公共配套设施的所有权随着开发商向业主交付房屋而转移给全体业主。
小结一下，律师的分析其实就是这样三点：
公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分
公共配套设施是住宅总体的一部分
公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使
因此，小区公共配套设施的产权是归全体业主共有，任何人都不得私自侵占小区的公共配套设施。
小区公共配套设施的权属归属分析
可是，为什么公共设施引起的纠纷解决起来是如此困难？
我们带着问题对某地房管局官员们进行了访谈，请看他们的对话：
A：小区内公共场所（不含物业管理用房及有关公共设施）的产权归属问题，在国家的法律里有明确的规定，如《物权法》第73条明确规定：“其他公共场所属于业主共有”，另外国家《物业管理条例》及司法解释及有关省市的规章也有规定，但具体执行起来很不容易！
&主要是对“公共场所”如何界定，什么属于公共场所？比如小区内的会所、幼儿园、游泳池等等。现在小区的业主们依《物权法》等法律规定上访，要求这些房屋属于公共场所，应当属于全体业主；
&而开发商的理由是：这些房屋是独立的建设工程规划，由开发商投资，销售合同中没有约定是你们业主的，你们的房屋公摊面积也没有这一部分，你们没花一分钱，不应当属于公共场所，所以应当是开发商自己的。如果你们要产权，对不起，这些房屋的建设成本都应分摊到你们的房价中，你们要补交购房款。我们不能做赔本的买卖！
&此问题对我们登记部门来说出现一个两难选择：如坚决执行法律，将这些房屋算公共场所，产权归全体业主共有，今后开发商一定会将这些房屋的的成本摊入房价，房价会更高！或尽量少建或不建这些房屋；如果仍按过去的惯例办，既这些房屋不属于业主共有，将违反国家现行法律。
&不知道这种情况各位怎么处理的呢？谢谢各位！
B：A同志：你看一下《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释{2009}7号，日起施行）就明白了。
&该解释第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条所称房屋，包括整栋建筑物。”
由以上规定看出，物权法颁布后，除物业管理条例第三十八条规定的物业管理用房、物权法第七十三条规定的内容和七十四条第三款规定的内容属于业主共有外，凡是符合上述特点的建筑物都可认定为专有部分。会所、幼儿园、游泳池等，都能明确区分、独立排他使用，而且可以登记为特定业主所有，就不应该再是共有部分了。应该按照物权法七十四条第二款的规定，由开发建设单位以买卖、附赠或出租的方式约定处分。物权法在对待小区的会所、幼儿园、车库、车位等的权利归属上，遵循了“谁开发，谁受益”的市场调节原则，将这些作为独立的交易客体，只要开发单位没有公摊出售、首先满足小区业主需要，业主通过买卖获得所有权，就是属于业主的专有财产。希望你有时间看以下人民大学法学院院长王利明主编的《最高法院.建筑物区分所有权、物业服务司法解释原理精解.案例与适用》一书，会改变你的观念的。&
A：您的意见对我有很大启示，但此事确实麻烦。我们曾做过调查，小区内的所谓“公共用房”，情况各异：如有的开发商已把这种房屋的地价摊入了业主的商品房，有的还把其房屋建造成本也摊入业主的商品房，还有的把暖气、水、电等市政收费等摊入商品房的，但确实还有很多开发商什么也没有摊入商品房。
对上述各类情况，其共同的特点是：这种房屋都是开发商的“实物利润”，既：这些房屋是开发商通过开发这个小区谦的实物利润。开发商对此也都“供认不讳”。对此，从法理上说，对开发商的实物利润所得，国家应当征收投资方向调节税或者25%的企业所得税。然后开发商凭税票来申请登记，这就名正言顺了。我们在与税务局协商时，他们已认识到这个问题，但还没有具体的措施。
&我考虑，开发商如对这种房屋申请登记，我们要求其提交除规划、土地等权利证据外，还要提交投资的证据（因为目前还不能提交纳税的票据），要证明这些房屋确实全部是你开发商自己花钱建设的。因为作为弱势的业主，不可能提交这些投资的证据。否则，这些房屋就具有共有的因素，不能全是你开发商的。这种看法是建立在“谁投资谁所有”的观点上的。但我也注意到了，这种观点一是不符合姚红所著《物权法精解》，二是与最高法院的司法解释相悖。但现实情况复杂，我们必须在稳定与发展之间搞一个平衡。
&我的这种想法行不行，请指教。如行，要求开发商提交投资证据的种类应当是哪些？
C：“只要开发单位没有分摊出售，首先满足小区业主需要.....属专有权，”理论上如此，但现实中还有样好的开发商吗？可以说基本上这种房屋的建设成本都被分摊到业主的房价中了？这是连老太太都知到的基本常识。退一步说：他开发商没有分摊入房价，怎么证明？怎么使人相信他没分摊入房价？还有“谁开发、谁受益的市场调节原则”，可现实中开发商还不基本上是用业主的钱和银行的钱开发。
09年3月国家税务局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：会所、幼儿园等配套设施，属于营利性的或产权归属企业所有的，应当单独核算成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律建造开发产品处理。通俗地说，这就是不允许开发商将已分摊入房价的房屋再算作自己所有。
对最高法院司法解释第二条：“具有利用上的独立性，可以排他使用”也可心做出这样的理解：小区的幼儿园、会所是为小区内的住宅服务的，离开的小区住宅，这种房屋就失去服务的对象，如同妻子离开丈夫，这妻子就不能妻子了，这种理解不一定对（嘿嘿，我们探讨吗），但又未常不可，各有各的理解。正如王利民先生是一大法学家、还是国家的顾问、法学界的权威，但他说的话、写的书、他的学说，只要没形成文件，也如同一普通法官的理论一样，允其量是一学理解释，只不过人家王利民先生的理解比咱“小字辈”的“嚷嚷”分量大而已。
&说来说去，法律、法规及学理及惯例，其目的，都是为调节社会各阶层的利益的。要使这个社会成员的大多数的合法利益得到保证，所以法律等最终是为现实服务。要面对现实、解决现实问题，否则这个法律就该修改了。&
A：小区内的幼儿园、会所等房屋的权属处理确实很麻烦：如果登记的权利人是开发商，但这类房屋一般是与小区内的住宅统一核算成本的，既其大部分成本是分摊入房价了，业主们会不服气的；
&但如果登记登记的权利人是小区内的业主共有（业主委员会还不是法人呢），暂时好象没问题了，但今后这类房屋的使用、修理、修理资金的分摊等一系例问题都会出现。
&按建设部《房屋登记办法》的授权，省是可以针对一些鲜活的具体问题制定细则的。但要提前想到可能发生的麻烦问题。&
B：我建议，我们从明天开始共同学习《物权法》第六章、《物业管理条例》和《最高法院关于建筑物区分所有权和物业管理纠纷处理适用法律的司法解释》，学习以后，我们有个共同的话题了再予讨论如何？&
以上对话过于专业和复杂了
现在我们用通俗的语言组织一下，通过上面的全部内容可以看出几点：
一是公共设施属于全体业主共同所有。
二是物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，如果一定要改，需经过多数业主同意”。
三是如果小区公共配套设施转让给其他主体的行为属于无权处分，则可追究其相关证照的合法性。
四是有些公共设施在不归入公摊面积的情况下，可能会被划分到“专有部分”，那么就可以归开发商所有，可以买卖。
五是业主所购买的房屋不仅仅是房屋内部的独占所有权，而且还包括小区内公共配套设施的共有所有权，小区内公共配套设施的所有权随着开发商向业主交付房屋而转移给全体业主。
有没有发现？第四点和第五点是冲突的，有争议的。相关政策的解释和律师法理性质的解释是完全相背的，关键的法条也没有说清楚划分的界限。这是导致纠纷的根本原因！
只有一点可以确定，不管公共设施权属归谁，他的用途都不得更改，除非多数业主书面同意。
在法条不清时，业主面对开发商这样的庞然大物，维权往往会是无比的艰难。
可以想象的是，在小区内公共设施的权属纠纷问题上，肩负协调管理的一方还有很长的路要走。
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