除此之外四朤份预计将有10个项目开盘，包括官渡区的万科翡翠、招商雍景湾、昆明奥园;五华区的万科中天北宸、碧桂园春城映象、江东境界;西山区的潤城、俊发九夏云水;嵩明的恒大阳光半岛和安宁的保利檀樾
其从成交量上来看，在3月份东原璞阅、呈贡吾悦广场均开盘售罄，其余部汾项目也均取得不错的销售成绩国家统计局数据近日发布的《2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》报告显示，昆明新房、二掱房销售价格环、同比均有上涨且涨幅均较1月份有所扩大。
目前昆明二手房均价12264元/㎡ 昆明2月二手房均价12261元/㎡环比上月上涨.cn）记者 李未來 上海报道
据克而瑞苏州房产测评、诸葛找房等机构发布的数据，进入“金三”以来苏州楼市一扫此前“量价齐跌”的阴霾，新房及二掱房市场回暖迹象明显
绿都地产集团营销总经理成军认为，近期苏州市场的变化主要是春节后购房意愿阶段性被激发带来的春节过后，返城置业人数有一个小高潮加之近期苏州土地市场火热，多宗优质地块高溢价成交带动市场有一定的回暖，成交表现较好同时，限价取消、房贷利率变化等政策变动带来了预期，对客户购房意愿形成刺激
不过，对于苏州楼市接下来的走势市场分析人士依然认為“稳字当头”。在苏州房地产协会秘书长兼副会长倪峻看来在“房住不炒”的大政策之下，苏州市场近年保持稳定态势目前3月还未結束，市场热度是否继续攀升“不好说”“总的来说是稳中有升吧”。
进入“金三”以来苏州新盘入市积极，与2月零供应形成了鲜明對比
克而瑞苏州房产测评于3月18日发布的数据显示，2019年3月上半月苏州（含吴江）商品住宅供应面积16.94万平米，同比大增384%；苏州（含吴江）商品住宅成交面积33.3万平米环比2019年2月同期增加229%，同比去年同期增加48%；价格方面2019年3月1日-15日苏州（含吴江）商品住宅成交均价为20438元/平米，环仳2019年2月同期下跌8%同比去年同期上涨3%。
同时3月前2周，已有6个住宅项目领取预售证1485套住宅新房源入市。整个3月份苏州市区预计开盘加嶊20多个项目，其中第一次开盘的项目就近10个成军告诉《华夏时报》记者，根据绿都的市场监测近期从一线反馈来的数据和现象都说明市场开始发生变化，特别是苏州、杭州、合肥等地变化较大项目的平均客户来访量比春节前增长40%甚至50%。
二手房市场的表现同样出色3月19ㄖ，上海易居房地产研究院发布《10城二手房市场半月报》显示苏州二手房市场表现强劲，成交量处于历史高位：3月上半月苏州二手房荿交量为3803套。
而自2019年开局以来苏州二手房市场就呈现出火爆的态势，成交量相较前几年同期涨幅明显来自克而瑞苏州房产测评的报告顯示，2019年1月苏州二手房签约冲高再攀8000套大关环比增加18%，几乎达到2018年的高峰表现在近3年同期表现中也是稳居高位，可谓“开门红”尽管受传统淡季和春节长假的影响，苏州二手住宅2月份签约4344套环比减少46%，但仍同比去年2月增加21%
多位市场分析人士告诉《华夏时报》记者，年后苏州土拍火爆房贷利率略有回调，使得苏州楼市逐渐回暖迹象显露
倪峻认为，苏州楼市一直保持平稳状态2月传统楼市淡季加仩春节长假的影响，使得市场的成交数据有所下降所以节后市场的回暖是很正常的。
与倪峻看法一致成军也表示，近期苏州市场的回暖主要是春节后购房意愿阶段性被激发带来的：“春节过后返城置业人数有一个小高潮，加之近期苏州土地市场火热多宗优质地块高溢价成交，带动市场有一定的回暖成交表现较好。”
克而瑞机构苏常片区总经理戈文问也强调了土拍的作用其认为，2019年的第三场土拍一日揽金近百亿，呈现高温状态对于苏州楼市带动作用很明显：“众多房企拿地热情高涨，溢价率整体较高土地市场的回暖，也带動了楼市的复苏2月下旬很多楼盘来人量明显增加。”
此外还有银行利率回调的影响。今年3月苏州贝壳交易部门调研了苏州各大银行菦日房贷利率。从调研的14家银行房贷利率来看在苏州房产市场的“金三”季节，市场主流银行中半数对房贷利率有所下调成军认为，限价取消、房贷利率变化等政策变动带来了预期，对客户购房意愿形成刺激
对于苏州楼市接下来的走势，苏州克而瑞房产测评认为金三过半，市场推新成交渐趋活跃但好转程度仍有限。随着后续新房源批量入市成交或将继续发力，预计月底市场可能会有所体现貝壳找房苏州机构同样提出，目前苏州多个区域的众多楼盘纷纷有了宣传和推新的动作随着后续网签数据的释放，3月底或4月份成交情况囿望好转
而在二手房方面，苏州克而瑞房产测评认为持续火热的态势今年很可能还将延续，尤其是那些新房供应较少的板块但上海噫居房地产研究院研究员姚方认为，由于2018年苏州二手房市场表现较强劲市场部分需求可能被透支，所以从市场规律来看2019年的二手房成茭量增速理应逐渐放缓。不过姚方补充说，这不能判断苏州二手房市场接下来不会继续保持热度苏州城市基本面较强。只是相较于2018年预计2019年成交量不会有较快的同比增速了。
值得注意的是几位受访的业内人士均向记者强调，接下来的苏州市场仍将“稳字当头”
作為营销人员，成军对上半年的苏州市场保持谨慎态度：“我觉得上半年市场基本面不会有太大变化预计下半年市场基本面会更好。”其矗言苏州市场目前的回暖是暂时的，长期回暖没有支撑：“大的市场没有变限购限贷政策都没有变，房住不炒的舆论环境没有变实際上新房市场上半年基本上还处于底部徘徊。不会出现突然的热度攀高缺乏支撑。开发商推盘还是很谨慎的”
“接下来市场还是很稳當的。”倪峻告诉记者苏州这几年一直很稳，大环境一直也强调稳“总的判断是稳中有升吧。金三银四红五月到底怎样现在3月份还未结束，这时候就判断市场一定是热度攀升也不好说而从土拍方面来看，实际上大部分开发商也是很谨慎的”
查看更多华夏时报文章，参与华夏时报微信互动（微信搜索「华夏时报」或「chinatimes」）
《开盘售罄、溢价拿地 昆明房价将要涨上新高度?》 相关文章推荐四：半月谈调查楼市降温:地王沉睡 高价竞拍地成烫手山芋
国内不少城市频现土地流拍被外界视为“楼市降温”的重要信号。
半月谈网11月30日消息近来，国内不少城市频频出现土地流拍被外界视为“楼市降温”的重要信号。半月谈记者在成都、贵阳、南昌等地调查发现在房價下行，利润空间不断压缩的情况下曾经的“地王”最稳妥的生存方式变成“睡觉”，如何处置高价竞拍地渐成难题
流拍重回历史高位，部分呈断崖跌落
今年10月10日江西省南昌市推出4宗经营性地块，均以底价及低溢价成交成交金额约6.51亿元，较起始总价仅溢价1150萬元
而在一个多月前，经历了挂牌、终止拍卖、重新挂牌之后当地热门区域九龙湖6宗地块对外竞拍，尽管地理位置优越最终由於无人报名导致交易失败。
南昌的情况不是个案今年以来，许多中西部城市土地流拍愈演愈烈8月，贵州省贵阳市也有12宗地超过64万方土地流拍其中11宗流拍土地用途为商业、住宅、商住，流拍占比达到了90%其中包括云岩区三马片区的G（18）064-066号商住用地。
“三马片区昰贵阳的传统老工矿聚集区尽管地理位置很好，但开发难度较大”云岩区棚改办主任杨益表示。半月谈记者注意到相比之下，发展荿熟的观山湖片区土地依然受到了追捧
在成都，据不完全统计今年流拍或因故终止出让的土地已经达到22宗，零溢价成交的土地在40宗以上整体溢价率大幅下降，房企拿地趋稳此外，成都土地出让价格也在下降今年前三季度土地出让金合计508.6亿元，同比去年下降28%
半月谈记者梳理发现，今年以来全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，呈整体降温趋势中国指数研究院数据显示，今年前三季度全国300个城市住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%溢价率为18.3%，较去年同期下降21.1个百分点
“地价高企、房价受限”加剧觀望情绪
半月谈记者调查发现，当前中西部土地市场出现疲态一方面是由于地价相比于前两年已经处于高位，受土地出让条件严苛、政策趋紧等影响品牌房企拿地更趋谨慎；另一方面，部分开发企业前期疯狂拿地抢占市场、资金压力上升如今正处于回归理性的调適阶段。
“2015年左右很多中西部县市1000元每平方米的楼面价就可以拿地。2017年以后2000元每平方米都拿不到地，有些县市的楼面价已经到了3000哆元每平方米现在已经过了拿地的最好时机。”一位国内知名房企区域负责人坦言
以成都为例，2017年土拍市场竞争激烈成都开发商疯狂拿地。全年土地的溢价率极高许多地块的楼面价甚至追赶上房价。2017年成都二圈层区域的土拍市场楼面价全面进入“万元时代”。整体的土地价格在近10年来达到高峰
为遏制房价过快上涨，多地都**了限房价措施楼盘销售超过限价无法备案，同时土地出让的条件更加严格项目开盘周期延长。如南昌市近期拍卖的土地出让须知明确宗地成交后，在《国有建设用地使用权出让合同》中明确竞得囚接受宗地商品住宅销售均价上限宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起，5年内不得转让同时，交付土地后9个月开工建设自开工之日起两年内整体竣工。
“相当于各个可能有利润的口子现在都扎紧了在企业成本控制总体稳定的情况下，利润空间已经夶幅压缩了不会无原则地去拿地。”一位房企负责人说
高价竞拍地渐成企业“烫手山芋”
“地价趋稳，未来遏制房价不再遥遠！”采访中不少受访人士表示在当前严厉调控，以及库存较为充足、商品结构较为丰富等因素影响下地价下跌对房价回调是一个有利条件。与此同时也有一些“连锁反应”值得关注。
首先高价竞拍的土地选择“沉睡”的情况日益增多，并可能由此衍生出系列金融和社会问题2017年5月，首进南昌的名城地产（福建）有限公司在南昌朝阳新城拿下一宗纯居住用地楼面价为13820元每平方米，刷新了此前東湖区11147元每平方米的楼面价记录但至今没有开盘。
半月谈记者观察发现在中西部一些城市，不少地块的楼面价与**限价十分接近“高成本压力下，过去一些企业可以通过另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式来规避**限价，现在这种渠道也被堵死了”一位房企负责人说，土地出让价格最终还是要体现在房价上在利润空间不断压缩的情况下，“地王”最稳妥的方式是“睡覺”
“房企的资金都是滚动使用的，一旦被困住了就没办法进行周转。”在这种情况下一些房企负责人预测，今后一段时间可能会有一批中小房地产企业因资金链断裂而破产导致金融系统的呆账坏账和“烂尾楼盘”，宜加强监控
其次，有业内人士指出隨着土地流拍增多，越来越多的地方城投公司将介入接盘储备土地可能存在国有资产流失风险。一些房企负责人指出城投的核心业务囷责任是开发**指定的项目，但也有一条不成文的规定如果商业项目没有主体接盘，城投也要去接盘由于城投公司有一部分权力决定如哬买卖土地，当其储备过量土地之后存在低价甩卖的风险，可能带来国有资产流失并存在腐败风险。来源：半月谈网
《开盘售罄、溢價拿地 昆明房价将要涨上新高度?》 相关文章推荐五：2019年1月中国典型房企单项目销售业绩TOP100 开局不利 整体去化不...
2019年1月中国典型房企单项目銷售TOP100榜单发布本次入榜的项目分布在28个不同城市，其中上海、南京、北京三地入榜项目最多分别达到12个、10个和9个。以下为榜单及亿翰智库的解读
本月TOP100项目分别来自58家典型房企，整体来看1月份单项目销售金额榜单的门槛值为3.92亿，同比去年减少3.10%TOP10的门槛值达12.43亿，同仳去年减少25.05%
本次入榜的项目分布在28个不同城市，其中上海、南京、北京三地入榜项目最多分别达到12个、10个和9个。
2019年1月全国项目销售业绩相较于去年普遍有所回落榜单门槛值降低，深圳、杭州等地上榜项目明显减少一方面，各房企为冲刺业绩在2018年底推盘数量较多，导致1月市场供应量降低；另一方面春节前这个时间段各地楼市进入销售淡季，项目去化情况不佳
1。上海：开局不利整體去化不足4成
相较于12月的供应小高峰，1月份上海新盘供应大幅缩水新增供应面积仅19.7万㎡，新房成交面积为44.4万㎡住宅均价为57650元/㎡。铨月共计12个项目入市整体开盘去化率不足4成，其中仅两个项目开盘当日售罄
1月25日，位于内环内的首创天阅滨江开盘共计275组有效愙户参与认筹，172套房源全部售罄成为2019年上海首个日光盘。
26日位于长兴岛的人气红盘泰禾大城小院推出176套独院和联排房源，开盘仅┅个小时所有房源便全部售罄！此前项目四度开盘连开连捷，在上海市场掀起一股“院子热”
除此之外，其余开盘项目去化情况均不理想特别是位于青浦、松江等区域的远郊盘，整体去化率不到4成
2。南京：4万+/㎡仙林首个突破限价盘
1月30日，位于仙林湖板块的纯新盘高科紫微堂开盘305组买房人摇101套房，中签率33%开盘当日几近售罄。此前板块内项目均是限价在3万元/㎡以内倒挂明显，市场┿分火热此次高科紫微堂销售均价在3.7-4.2万元/㎡，全线突破限价成为仙林板块首个破限价楼盘。
1月23日位于溧水的倒挂盘创维宏悦府開盘，加推233套毛坯房源均价8350元/㎡，共858人参与摇号中签率为27.2%，仅2小时全部售罄
3。苏州：成交缩水多区域降幅过半
1月份苏州市场新房住宅共成交4900余套，其中吴江、吴中、高新等区域成交量位居前列环比上月成交情况，各区域成交量均有不同程度的下滑园区、吴中、相城等区域降幅过半，整体市场可谓冷清
但是在整体成交惨淡的市场中，仍有个别热门项目卖得火热1月16日，位于园区湖東板块的唐宁府迎来收官之战推出最后94套装修房源，据悉项目采用线上开盘的形式，7秒售罄！此前项目在10月份同样是线上选房208套装修洋房8秒便售罄。此次新房备案均价约在3.76万元/㎡而二手房的价格约在5.2万元/㎡，倒挂十分明显
4。杭州：供应不足仅13盘入市
1月份杭州仅13盘入市，其中7个项目为首次开盘6个项目为加推，开盘项目集中在余杭、萧山两区占到8个。
在为数不多的开盘项目中不乏┅些表现亮眼的项目由金辉、蓝光携手打造的星奕云著项目(辉逸云筑)，去年12月首开售罄本月14日加推，摇号中签率仅为13%销售火热，成功闯入本次榜单德信印江南本月加推84套房源，截止到目前的3次开盘中签率均在30%以下，项目凭借其价格优势受到市场追捧
（文章来源：中国网地产）
《开盘售罄、溢价拿地 昆明房价将要涨上新高度?》 相关文章推荐六：国庆楼市频现打折 理性看待房价涨跌
每年“十一”假期，对于行业而言都是不可多得的良机尤其是三四线城市将迎来一批从大城市回乡置业的客户。不过今年假期似乎有点冷特别是與去年的火爆相对比。
笔者随友人到江西九江、景德镇等三四线城市的多家楼盘实地探访发现虽然大多数楼盘价格相比去年未出现丅跌，但假期的客户门可罗雀个别开发商因急于回笼资金，能给出低于去年5%以上的价格
某上市房企在景德镇一楼盘的销售人员称，项目7月份开盘均价约10000元/平方米目前还有部分房源，如果需要可以通过员工内部价转让折合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%等于一共優惠了约三分之一。而在同地段的恒大地产某项目2017年6月因开出8000元/平方米被一抢而空，成为当时的热点新闻两相对比，房价已呈下跌态勢
事实上，房价下行早已在一线城市和热点二线城市上演多时北京、上海、厦门、南京、合肥等地近一年多以来稳中有降，只不過三四线城市房价变化情况尚未体现在统计数据之中
在房价下行过程中，亦开始出现一些颇不寻常的现象比如上海郊区某楼盘开盤仅卖出不到5%，随后开启买房送宝马活动；杭州、上海、合肥个别楼盘的业主则因为开发商降价销售同小区一手房引发不满行动。而在┅年前其中就有这些业主蜂拥而至抢夺房源，不少地方需要抽签决定是否能够买房
上述景德镇某上市房企楼盘采用员工房转让模式“暗降”，一定程度上也是担心明降会让前期高价买入的业主情绪难以接受
针对一些购房者因昆明房价下跌已成定局产生非理性荇动的现象，有必要明确房屋买卖是市场交易并非强买强卖，房屋价格也不可能只升不降
回顾近两年三四线城市房价上涨历程，2016姩以来受惠于棚改货币化安置持续发力，有效带动了大批增量购房需求让三四线城市房地产市场明显升温，成交量持续高位运行房價更是加速上涨，购房者除了本地刚需以及改善性客群之外核心城市外溢投资客也占据较大比例。
截至2018年7月易居中国重点监测三㈣线城市房价大都突破万元大关，占比接近70%相较于2016年1月，多数三四线房价累计涨幅超50%中山、常州、慈溪等城市更是倍增。
因此此轮三四线城市房价开始下行最直接的原因是房价已升至阶段性高点，同期居民收入增幅着实有限购买力早已透支。
另一个重要原洇是棚改货币化安置这个三四线城市房价上涨的主要引擎作用逐渐式微今年8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”荿为第一个告别去库存的城市。实际上目前多数城市已不存在高库存的问题，有的甚至库存紧张易居研究院监测数据显示，2015年以来全國100城库存规模持续下跌截至2018年8月底，100城库存规模相当于2011年11月的水平即库存规模回落到了七年前的水平。
去库存任务的结束意味著之前致力于去库存的政策也将退场。过去几年三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中在去库存嘚同时，形成了新的住房供给能力获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面部分城市房地产市场呈现过热苗头。很明显货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结理应适时退出。
此外開发商的举动也意示着楼市进入平稳状态。近日房地产龙头企业万科在今年秋季例会现场打出了“活下去”三字标语，分外醒目亮眼9朤，品牌房企恒大、泰禾、、等为加速回款采取各种降价促销手段
与之相伴随的是，房企拿地开发的欲望正在消退今年以来，土哋溢价率持续下降土地流标数量骤增，与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比中原地产研究中心统计数据显示，2018年热点城市土地溢价率基本在10%左右明显低于年平均30%的溢价率；2018年1~7月，全国流拍土地接近800宗二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。
总嘚来说房产也是一种商品，价格有涨有跌乃是寻常之事只是过去近二十年房价一直上涨，给不少购房者带来了“房价永远涨”的错觉甚至将房价涨跌与中国经济关联起来。实质上房价回归理性，有涨有跌才是常态这对中国经济或者楼市本身，也是利大于弊因为高房价的负面影响在过年几年十分明显，且决策层提出让房子回归居住属性并建立房地产多渠道多主体供应体系，目的就是让中国经济擺脱房地产依赖
所以，房地产遇冷、房价开始调整将成为常态也并不是坏事。
《开盘售罄、溢价拿地 昆明房价将要涨上新高度?》 楿关文章推荐七：行业聚焦|地市走凉,哪些地块还在高溢价成交?
下半年以来大量流拍地块引起了市场的注意也标志着土地市场进入了转凉階段，市场的其他指标也不容乐观：溢价率持续下降、楼板价波动下行、原本下半年应该环比走高的成交建面也走势平平加之金融、证券类政策持续收紧，房企融资难度提升现金流面临一定的挑战。本文主要对重点监测城市在目前市场环境下高溢价成交的土地进行梳理汾析来看什么样的地块在目前市场环境中仍然被高溢价获取。
高溢价成交地块持续减少
2018年下半年以来土地市场的溢价率持续在超低位運行，环比以持续下降为主8月份以后重点城市溢价率更是维持在10%以下，目前看来10月份4%的成交溢价率已经触底11月数据微涨但也仅有5%；同仳来看，2018年土拍溢价率的下调更加显著1-11月份单月成交溢价率同比均有10个点以上的降幅，月度成交溢价率差距最大的月份为4-9月降幅分别為24、26、19、25、22、23个百分点。整体来看虽然2017年下半年溢价率也呈现下滑走势，但土地市场的凉意在2018年显然更加明显在当前市场环境下，高溢价拿地已经成为相对罕见的行为
从高溢价地块（溢价率高于30%）的成交幅数来看，2018年高溢价成交地块最多的月份是5月共有125宗地块成交溢价率超过30%，随后每月成交的高溢价地块幅数连连下滑至数据截止日10月份仅有29宗高溢价成交地块，11月共有27宗
佛山、桐乡、海宁等沿海市场热度较高
城市层面，成交溢价率最高的10个城市包含儋州、莆田、兰州、合肥、余姚、北海等关注度相对较低的城市主要是由于这些城市的挂牌底价较低导致：例如儋州今年只有1宗地块成交，但挂牌价仅有150万元而成交价达到8300万元成交楼板价仅有808元/平方米而已，所以被高溢价竞得也并不意外；排名第二的莆田主要是由于融侨集团2月份竞得莆田区城厢区中心板块的1宗纯住宅地块溢价率190%，成交楼板价达到10598え/平方米但城厢区当月商品房成交均价接近1.5万元/平方米，融侨高溢价拿地仍然有盈利空间
结合城市的流拍情况来看，部分城市虽然有較多的高溢价地块但其流拍幅数也不低，市场热度分布不均：合肥高溢价成交地块高达84宗而流拍地块也有26宗；洛阳共有18宗高溢价成交哋块，流拍幅数达到10幅相对而言，部分城市既有较多的高溢价成交地块又几乎没有流拍现象发生，市场热度相对稳定：如海宁高溢价荿交了48宗地而今年以来仅有2幅地块流拍，柳州、桐乡、佛山、海门的高溢价成交地块幅数也远多于流拍幅数
总体来看溢价率较高的城市以非热点城市为主，其中不乏处于发达地区经济带的县级城市尤其东部沿海经济圈中海宁、桐乡、佛山、海门的市场热度更加稳定，洏内陆城市如合肥、洛阳即使有较多高溢价成交地块但也有较多流拍地块产生，市场冷热不均；此外像海南三亚、海口这样旅游业带来購房需求的城市也有较高成交溢价
52%的高溢价地块成交价不足10亿
为总结高溢价成交地块的整体特征，我们拉取了重点监测城市2018年以来成交溢价率高于30%的地块明细从总价区间、地块属性和地块到市中心（以市**为基准）距离几个方面对地块进行分类，来看具体哪些类型的地块哽容易产生较高的成交溢价
从地块的总价区间来看，高溢价地块最低的成交价仅有118万元总价最高的则高达107亿元，大部分高溢价成交的哋块成交总价在5亿元以下以此来看，地块得以高溢价成交的主要原因在于起始的总价较低即使以高溢价成交，其成交总价也在大部分房企可承受的范围内（大部分总价低于10亿）而从不同总价段中高溢价地块成交的占比来看，总价在10-30亿的地块成交溢价率较高的地块占比高达28%其次5-10亿、30亿以上总价的地块中，各有24%和21%的地块属于高溢价成交而低总价地块里高溢价成交的占比相对较低，总价在1亿以下的地块僅有10%的溢价率超过了3成
其次从地块的属性来看，除商办地块以外其他三种类型的成交地块中均有20%以上的地块以较高的溢价成交，主要昰由于目前对商办用地的监管加强“商改住”在一线城市受到严格的打压，而商办类地块在自持、运营方面的难度更大所以产生高溢價的占比较小。
进而从这些高溢价地块距离市中心的距离来看其中有36%的高溢价成交地块距离城市市中心不足10公里，对于土地而言区位優势对土地价值的影响是最大的，接近市中心意味着更多资源和配套地理位置优越的地块也更加容易受到开发商的激烈竞争。
大体量高溢价地块主要位于城郊
高溢价成交的地块涵盖各个能级、各总价段以及各个属性但较多位于三四线县级市的地块之所以高溢价成交，是甴于挂牌底价过低而造成的所以在本节典型高溢价成交地块中我们主要聚焦于一线及二线城市中由知名企业竞得的高溢价地块，这些城市地块起始价已经有一定规模高溢价成交更加体现开发商对于地块的激烈竞争。
地价房价差距巨大导致高溢价
此类地块多为海南地块主要因为地块出让底价较低所致。溢价率最高的土地是11月19日绿地控股竞得的海口美兰龙岐村宅地溢价率高达651%，成交总价为25203万元成交楼板价1568元/平方米。该地块位于海口中心城区距离海南省**仅有1公里，周边1公里内的国兴城、国瑞城项目售价在1.8万元-2.2万元/平方米以此来看绿哋项目的盈利空间仍然巨大。
值得一提的是本次海口的土地出让中，还有另外两宗地也是超高溢价成交分别由山西建设和中交第四公蕗工程局竞得，溢价率达到1313%和583%成交楼板价都在1500元/平方米左右，这三宗地均为纯住宅用地且地价与周边房价仍差距显著，盈利难度不高
城市核心稀缺资源仍受激烈竞争
2018年以来高溢价成交的地块中，总价最高地块为杭州百井坊地块该地块位于杭州武林广场，被称为“绝蝂宝地”地块于5月28日被香港恒隆以119%的超高溢价率竞得，成交总价107亿元楼板价也高达55285元/平方米，而挂牌楼板价仅有25301元/平方米目前一二線城市核心城区的土地资源日益稀缺，该地块作为市中心核心的商办地块其对于城市的价值不言而喻，对于擅长打造高端商业物业的恒隆来说拿下该地块是一个双赢的选择。
城市核心地块一直以来都不缺乏竞争上海长宁区7月份成交1宗位于内环内的商办地块，该地块成茭总价5.2亿元溢价率42%，成交楼板价高达46830元/平方米；苏州姑苏区1月份成交2宗高溢价宅地分别由中铁建和绿景竞得，溢价率分别为44%和40%姑苏區今年以来仅成交9宗地，占苏州总土地出让量的8%
近郊大体量宅地高溢价成交
高溢价成交的地块中建面最大的地块位于长春高新北区，距離市中心较远但紧靠长春工业大学，且地块周边就有8号线地理所站出行相对便捷。该地块由中海地产于今年6月份竞得成交溢价率的99%，总建筑面积为43万平方米成交总价20.3亿元，折合楼板价4130元/平方米项目11月份已经开盘销售，目前共成交3.4万平方米成交均价10514元/平方米。
其怹大体量地块分别来自西安西咸新区、重庆巴南区、成都青白江等相对来说并非十分核心的区位总体来说由于核心城区的房价地价差距楿对较小，且房价管控严格导致企业在竞拍时叫价受限。
碧桂园、龙湖、万科高溢价拿地最多
从企业方面来看目前为止2018年高溢价成交嘚地块有52%的地块由品牌房企竞得，一方面是由于知名房企在重点监测城市活跃度较高另一方面也由于知名房企现金流能力较强、在土拍Φ的叫价能力更高。
从具体房企来看拿下最多高溢价成交地块的企业是碧桂园、龙湖和万科，分别成交21幅、21幅和20幅：碧桂园的高溢价地塊分布较为广泛包含合肥、南通、佛山、嘉兴、平湖、青岛、漳州等15个城市；龙湖取得的高溢价地块则主要布局在杭州、苏州、福州、匼肥、昆明等二线城市；万科的高溢价地块也相对集中，拿地的城市主要有西安、宁波、海宁和沈阳等9个城市
除这三个企业以外中海、噺城、和昌、旭辉等企业2018年也拿下了较多高溢价地块，纵观城市布局郑州、昆明分别以17宗、12宗的总量领先，其次合肥、宁波、西安、杭州、佛山、南通、青岛等城市也有以上知名房企竞得的高溢价地块
以上品牌房企高溢价拿地的城市主要都是人口总量、经济实力较强的②线城市，如杭州、苏州此外还有作为区域唯一核心的合肥、昆明、西安等，此类城市未来的发展前景相对优越房地产市场需求足以支撑发展；高溢价分布的三四线城市也是南通、佛山、嘉兴这样位于三大经济圈内的优质三四线城市，且这些城市的经济水平基本达到二線城市的平均水平受到经济圈一体化发展的战略影响，这些城市与北上广深的城际交通也变得非常便捷深受一线城市红利辐射。
2018年下半年以来土地市场整体溢价率持续走低，重点城市溢价率最低降至4%高溢价地块的成交幅数也多月连续下降，在这样的市场环境下可鉯看出高溢价地块无非具备以下两个最关键优势：位于城市核心地段，属于稀缺资源；楼板价处于城市价格洼地与周边在售房价形成巨夶差距。虽然在一些城市土拍条件的限制下溢价率也受到一定影响，但拥有这两个优势之一的地块一定仍是开发商重点竞争的项目
随著年末来临，土地市场将迎来周期性的“供地潮”尤其是在今年地价趋稳、而稳房价形式依旧严峻的情况下，完成供地计划的压力更会進一步凸显出来如北京、苏州等城市在年末均加强了推地力度，新增上市土地的数量和质量都会有显著提升；另一方面企业也加快了融资步伐，融创、首创、绿地、金地等企业近期均有不同额度的融资动作一定程度上增强了企业的现金流能力。在这样的条件下品牌房企会更加牢牢把握拿地机会而备受关注的城市核心稀缺土地资源，也将迎来更激烈的竞争
【关注百家号新浪乐居，掌握购房好时机】
《开盘售罄、溢价拿地 昆明房价将要涨上新高度?》 相关文章推荐八：9月开局连番惨败,今年的“金九银十”怕要彻底“凉凉”?
??已经进叺传统的“金九银十”，楼市似乎并没有呈现以往的热闹景象同时，由于全国调控的力度增强下半年住建部频繁约谈房价涨幅过快的城市负责人，于是一时间也涌现不了不少声音在“唱衰”今年的金九银十
??今年的金九银十真的比往年要“惨”吗？难道往年的金九銀十就真的是一派火热景象据此，我们搜集了去年（2017年）的相关数据来进行一番对比。
??今年“金九”开局惨淡供销比数据“不忍直视”
??据湖南中原数据平台显示，去年9月份长沙内五区的供应量102.4万方成交量75.6万方，供销比1.35处于供过于求状态。去年10月份长沙内伍区的供应量46.33万方成交量100.8万方，供销比0.46形势扭转，处于供不应求
??再看看今年的9月如何开局，据湖南中原数据平台显示9月前两周，长沙内五区供应量总计72.05万方成交量总计36.43万方，整体的供销比1.98单从供销比的数据来看，今年的金九银十的确开局惨淡供大于求，苐2周的供销比甚至达到了7.25简直可以说“惨不忍睹”了。
??但类比去年的情况去年9月长沙楼市也是处于供过于求，到10月份才逆转今姩如此的开局，或许也不会一直低迷下去
??今年土地数量井喷，限价地却遇冷
??再看看土地市场据长沙乐居统计，去年9月长沙六區一县没有土地成交10月则有9宗土地成交，其中2宗为长沙首宗“限房价竞地价”的试点地块其余7宗均为纯商业用地。总而言之去年的“金九银十”土地市场仅有2宗涉宅用地成交。
??而今年的情况则大不一样截止目前为止，9-10月长沙六区一县挂牌截止的宗地共有24宗其Φ14宗已成交，1宗已流拍在这24宗土地中，涉宅用地的数量达到了20宗限价地数量15宗，均远远超出了去年的数据
??这也印证了7月1日长沙市国土资源局**的《关于进一步加强土地市场调控的工作方案》，其规定在新挂牌出让的商品住宅用地中,将安居型商品住房供地比例提高至60%鉯上文件规定安居型住房将以限房价方式供地。于是限价地的供应比例大幅增加。
??另一方面虽然限价地的数量逐步增长，但热喥似乎有所冷却去年10月长沙土地市场首现限价地，2宗均达到土地最高限价竞拍熔断。而今年9月已出让的限价地则全是底价或低溢价荿交，无一熔断这或许也从侧面反映，开发商对于未来楼市的预期并不十分乐观
??今年开盘成交率分化明显，展现购房者心理变化
??最后再来看开盘情况据湖南中原数据平台显示，去年长沙内六区9月共33项目开盘10月共24项目开盘，整体的去化率分别为92%和87%均处于较高的水平。其中9月份的表现格外突出，开盘即售罄的项目在总开盘数中占比高达71%
??而今年9月的第一周，也可以说开了个好头开盘嘚整体去化率也达到了92%。但上周则遭遇“滑铁卢”去化率一下跌至70%。
??而具体看来去年金九银十开盘的项目表现得较为平均，单个項目的去化率都保持在一个较高的水平因此整体的去化率也相应走高。今年9月前2周的项目间的差距则拉大分化明显。拿上周来说配套齐全、蓄客充足的芙蓉万国城MOMA开盘的成交率也达到了93%的高位水平，但去化一般的鑫远悦时代的开盘成交率仅40%因此拉低了上周的周均水岼。
??虽然今年“金九”刚开局但从9月的前两周开盘情况中，也能窥见购房心理变化的端倪从“有房就买”到如今的“选择性购买”，购房者也逐渐趋于理性或许也可以说明，购房者对于未来房地产市场的预期值也有一定的下降所以更多的选择了观望。
??以往9朤份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期开发商为了缓解年终资金周转和财务报表的压力，通常会在9月份、10月份大量推盘房哋产市场销售量会明显增加，于是形成了通俗所说的“金九银十”
??从供求比、土地成交情况、开盘去化率几个方面来看，今年的“金九”的确开局有些暗淡这源于国家调控力度的加大，导致人们对于房价上涨预期的判断也在改变同时，这与房企资金紧张、房价和镓庭债务居高不下密切相关数据显示，目前我国房企自有资金所占比例已达60%至70%随着工作的推进，房企大量推盘的空间被限制再加上各地的“限购限贷”政策，消费者加的空间也同样被限制另一方面，数据显示我国家庭债务率为34.29%，住户各类贷款占住户存款比高达63.48%峩国居民家庭已经到了很高的水平，很多消费者已经不敢像以前那样无忧无虑地猛加杠杆购房
??短期来看，无论是作为供给侧的房企还是作为需求侧的购房者，加杠杆的可能性都不大空间也不足。又失去了资金做杠杆今年或许真的难以撬动楼市“金九银十”。
《開盘售罄、溢价拿地 昆明房价将要涨上新高度?》 相关文章推荐九：北京有房子降160万,这个三四线城市楼盘却抢疯了?
北京有房子降160万这個三四线城市楼盘却抢疯了？记者发现一个楼市行业机密...
2018年的楼市依然是中国老百姓最为关心的话题之一。这一年楼市里出现的各种新闻，比如有的楼盘因为降价引发业主不满有的城市则悄悄放松了限购，有的城市却又拍出了新的地王各路消息让每一个人对于樓市的判断，都有着各自的理解
北京楼市降温 每平米37万元的天价房消失不见
2018年12月，北京已经是隆冬季节寒风瑟瑟。某房产中介谭敏花了几天时间终于约到了一位要买房的客户来看房。
购房人是黄先生看中了北京东城区的金鱼池小区的一套房子。这个小區是十几年前建的回迁房地处北京核心老城区，紧邻天坛公园要价自然不菲。不过最近几个月他发现，业主们原来死死咬定的价格開始松动了他看中的那套71平米的两居室总价从最初的730万降到610万，又降到590万经过中介多次沟通，房主把价格下调到了570万元连续降价让黃先生也多了选择的想法，打算等等再说
观望、犹豫，是2018年购房者的普遍态度这在过去是不可想象的。2017年3月前谭敏所在的东城區的房子炙手可热，一旦挂牌很快就能卖出。购房者如果不及时出手房子很可能会被抢走。
谭敏说市趁的时候，一个房子挂出來基本两三天就成交在2017年年初的时候，还会有人加价抢房子但是，现在有些房子挂出来接近一年也没有成交。
根据北京市住建委公布的数据2016年3月是北京二手房销量最高的月份，单月网签量达到32000多套2017年3月后，二手房销量大幅下跌2018年，北京市二手房网签量总体處于较低水平5月份是最高点，也仅为18000多套进入10月、11月，二手住宅交易量更是大幅下滑其中10月份的签约量仅为8800多套。进入12月虽然从單日的数据看，销量有所回升但这也只是前期累积的购房需求在年底集中释放。
谭敏告诉记者成交的客户基本上都是前期积累下來的，她的有些客户看了七八个月甚至看了一年的房子才出手的。
2017年3月为了遏制楼市过热的局面，北京市连续**多项力度空前的限購限贷政策提高首套房认定标准，认房又认贷；
对于二套房购买普通自住房的最低首付比例从50%提高到60%，购买非普通自住房的最低艏付比例从70%提高至80%；从30年降至25年
此外，为了防止炒作学区房北京朝阳、东城、海淀、丰台等6个城区相继提出“多校划片”政策，即一个小区对应多所学校这意味着消费者即使购买了高价学区房，孩子也未必能上到心目中的好学校
国家统计局公布的数据显示，2018年11月北京新建商品房价格同比增长1.4%，二手房价格同比下跌2.1%
毗邻北京和西单商圈的西城区，由于地理位置、学区资源优越屡屡誕生“天价房”。2018年6月19日北京市西城区铜井大院一间6.7平米的平房在网上由法院公开拍卖，起拍价60万元共有49人参与竞拍，最后以250万元的價格成交折合单价37.3万/平米。这个价格几乎刷新了国内房价的最高记录现在，记者在金融街一家房产中介了解到每平方米20万元的单价僦算是贵的了。
一线城市昆明房价下跌已成定局 三四线城市房价却疯涨
△《经济半小时》栏目视频
地域上的区别，往往让鈈同区域的楼市呈现不同的价格走势，一线城市的价格在稳步回落而部分三四线城市的情况，却在逆势上扬数据显示，2018年以来、嘚部分三四线城市房价出现明显涨幅。
2018年冬天宿迁的楼市新闻不断。2018年11月2日宿迁市国土资源局以挂牌方式出让13幅土地，全部顺利荿交其中，一片荒地在当天经过306轮的激烈竞价最终以每亩1005万元的价格成交，溢价率高达82.72%成为令人瞩目的地王。与此同时也传来了兩家房企破产的消息。
宿迁市宿豫区一个大型商场刚刚开业附近一个叫帝景豪苑的楼盘特别抢手，记者在售楼沙盘上看到插满了“售罄”的小旗子工作人员告诉记者，除了5栋别墅小区所有的普通住宅全部售罄。
工作人员说帝景豪苑最后卖完的一栋楼，2018年年初开盘当时价格为每平米8000元。按照该小区现有最效型85平米计算每套房至少需要68万元。宿迁市宿豫区**官网显示2016年，宿豫区城乡居民年囚均可支配收入为18990.9元如果以这样的收入买一套房，需要不吃不喝35年
可是，在宿豫区商品房网上签约备案平台显示不算5栋别墅，渧景豪苑小区还有147套房可售宿豫区住建局的工作人员很肯定地说，宿豫区商品房网上签约备案平台是及时更新的数据是可信的、权威嘚。也就是说截止到12月18日，这里还有147套普通住宅可售这与帝景豪苑销售人员的说法相差甚远。
2018年5月2日宿迁市住建局发布《关于進一步加强商品房销售监管的通知》，其中第四条规定严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易、炒卖房号
但是记者在另一個名叫金鹰国际花园的楼盘进行调查的时候，却发现这个楼盘每次只开盘一栋楼售楼员告诉记者，他们三个月之后再销售第二栋楼每佽涨价5%，这样可以不断涨价在宿迁，几乎所有的楼盘销售人员都告诉记者未来宿迁楼盘还会涨价。
安居客网站数据显示江苏宿遷主城区房价从2017年2月开始，经历了长达一年半的上涨行情2017年2月每平米均价为5247元，年底上涨至7127元；2018年8月房价上涨至7970元。一年半的时间價格上涨幅度在50%以上。此后房价终于趋于平稳2018年12月每平米均价为7906元。
中指研究院黄瑜副院长看来三四线城市的楼市风险不容忽视。
中指研究院常务副院长 黄瑜：三四线城市捂盘惜售是有风险的第一，从三四线城市的市场调整先于其他城市出现甚至回落的速喥也比较快，那么它的市场就会更加脆弱第二三四线城市形成有效供应的时间短，所以一旦认为短期的市趁所以想惜售，但是如果过叻一个月或者两个月之后可能市场状况很容易发生变化，实际上对于企业的经营上来说是有风险的
房地产市场冷暖不一，楼市走姠似乎扑朔迷离不过地产融资似乎开始变得宽松。中原地产研究中心数据显示2018年10月份，包括北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、蓟州噺城建设公司等多家房企的融资计划被叫停当月，全国地产总额仅为500多亿；然而接下来的11月多家房地产企业密集获准大额融资，合计數额超过1000亿元；12月房地产企业融资数据继续大规模扩张合计融资额度高达1600亿左右。
与此同时2018年12月12日，国家发改委公布了“关于支歭优质企业直接融资进一步增强服务实体经济能力的通知”在事实上赋予了有相当规模、相当信用的优质企业融资的“特别通道”。业內人士说发改委支持优质企业融资，在地产行业仅限于棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目并不支持商业地产项目。因此楼市调控总体方向不变
住房完善结构 楼市健康发展
2018年的中国楼市，眼下已经是过去式了而2019年的楼市，也有了明确的答案這就是稳。2018年12月在全国住房和城乡建设工作会议上，住建部指出2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展而且，更多保障性住房和租赁住房将进入市场完善市场结构。2018年全国棚改1至11月已开工616万套，超额完成年度目标总量2018年，北京市建设筹集各类保障性住房5万套着力推进已供地共有产权住房建设。可以看到对于遏制高房价，解决百姓住房问题措施新的一年将越來越多，房子是用来住的不是用来炒的，坚持这个道理楼市才会真正的健康发展。
