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经济适用房的五个“陷阱”
2009年第10期目录
&&&&&&本期共收录文章20篇
　　要在更加合理利用公共资源的前提下,使城镇的保障性住房惠及更多的老百姓,而不让各种侵占公共资源的意图得逞 中国论文网 /2/view-522312.htm　　 　　一个时期以来,关于经济适用房形成了两种对立的观点。 　　第一种观点认为,在目前的制度环境下,经济适用房存在着防不胜防的问题,在制度缺陷没有得到根本改善的条件下,应当加快推行廉租房制度,缓行经济适用房制度;第二种观点认为,尽管经济适用房制度存在这样那样的问题,但是,还是应当在不断完善中继续推行经济适用房制度。 　　笔者持第一种观点。而且,不难发现,目前已经暴露出来的经济适用房制度的弊端,有力地支持了第一种观点。我们将这些弊端概括为五个“陷阱”。 　　第一,申购“陷阱”。各地在申购经济适用房中出现的问题可以分为两类,一是弄虚作假,骗取经济适用房。例如,经济适用房数量有限,登记户数众多,要对每批申购登记号进行摇号,以决定该批次的得房者。然而,在摇号结果中竟出现了连号中签的怪事。又如,当验证摇号中签者的身份证号码时,居然发现登记者的身份证号码全是1。经查证,这些都是有人在造假。二是根本无法甄别申购者的收入财产状况,进而导致一定数量的经济适用房卖给了不符合条件的申购者。在收入和财产申报制度不存在、不健全的前提下出现这种情况,完全是预料中的事情。曾有报道说,江西省开通省长热线,接受申请经济适用房的不实举报,一时间电话被打爆。这说明什么?很简单,问题太多。如此多的问题,怎样一一查实?这基本是不可能的。有问题,又无法查实,怎样合理配售经济适用房? 　　第二,租售“陷阱”。经济适用房不能出租,不能在市场上出售,至少在一定时间内应当是如此,这是其制度设计的题中应有之义。否则,经济适用房就和商品房没有区别了。但是,由于不该申购者购得了经济适用房,出租、出售获利就成为其最优选择。有关经济适用房违规出租的报道已经屡见不鲜。当然,由于经济适用房大多建在郊区,交通不便,有些业主为了上班、上学方便,就到市区租房,将经济适用房出租,以租养租,这尚属情有可原。但反映的问题是,经济适用房的选址两难。另据报道,不少业主为了规避被查处的风险,通过中介,在直系亲属间自卖自买,将满5年的经济适用房“转正”为商品房。按有关规定,购买经济适用房满5年的,出售时应当按照当时同地段普通商品住房和经适房差价的一定比例交纳土地收益等价款,补缴后就能取得完全产权,再出租或出售就不受限制。这样做虽然合法,但却违背了建造经济适用房的初衷。 　　第三,标准“陷阱”。有些城市的第一代经济适用房多为大户型,甚至有130多平米的大户型,这在香港就是豪宅的标准了。因此,真正家庭困难的人无力购买,经济适用房便落入了有钱人的手中,他们购买的目的是投资,出租、出售便成了理所当然的事。这类经济适用房在价格、户型面积和配套等方面均比一般的商品房有优势,它们对同一区域二手商品房市场和租房市场形成一定冲击。尽管近年来各地建造经济适用房时考虑到了户型面积因素,但是,过高标准的配套设施,小区环境等又成为新的问题。有报道说,政府站在构建和谐社会的高度,特别注重经济适用房的小区环境和配套设施建设。这本来并不是坏事,但是,经济适用房的物业管理费是低标准的,无法长期承受过高标准的配套设施和小区环境的维护。其结果是,要么政府继续投入,要么增加业主的负担。政府继续投入既不合情也不合理。这就告诉我们,政府要做自己力所能及的好事,同时还要考虑到老百姓的实际需求。 　　第四,质量“陷阱”。经济适用房在交付过程中经常发生质量问题。一个典型的案例是,杭州的一经济适用房小区,一期800多套房屋在交付时,普遍发现裂缝、空鼓和渗水等质量问题,各类投诉达到500多套。该小区的房屋不仅存在上述质量问题,还有许多设计缺陷,最突出的是,所有厨房间都没有引入自来水管道。业主问道:“经济适用房价格低,质量就可以这么差?”开发商则抱怨说,建造经济适用房的成本压力很大。可见,当建造保障性住房的公共资源为一定时,要把资源用在“刀刃”上,即用在建设廉租房,还是经济适用房上,要做出正确的选择。 　　第五,价格“陷阱”。经济适用房和商品房并存,就意味着在房地产市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上,存在价格“双轨制”的后果,就是有人试图用各种非法手段获得低价的商品或要素,经过加价倒卖,获得非法利益。经济适用房之所以低价,是因为其中有着一块公共资源,这块公共资源又和私人资源混合在一起,可以在市场上交易,或者经过一段时间后可以交易,因此,这就自然会产生各种非法的逐利行为,以获取这块公共资源。 　　尽管目前在廉租房制度中也遇到了不少问题,譬如,有的地方政府在出售廉租房,但是,我们还是要加快发展廉租房这一保障性住房的基本类型,否则,广大低收入人群的住房问题将更加严峻,不符合构建和谐社会的基本要求。而且,即便分配廉租房时有一部分对象甄别有误,也只是损失了一部分租金,而且,一经查实,退出廉租房也相对容易。经济适用房的情况就比较复杂了。 　　首先,一旦甄别有误,骗取经济适用房得手,就意味着将这些包含公共资源的房屋产权拱手相让。其次,追回经济适用房产权,将进入司法程序,这又是一件费时、费力,成本很高的事情。因此,如果一项制度的“陷阱”已经到了防不胜防的地步,填补这些“陷阱”又几乎不可能,那么,我们就要思考这项制度是否能够继续推行了。 　　最后,笔者要强调指出,我们丝毫没有反对发展保障性住房的意思,而是要在当前的条件下,通过大力发展廉租房,在更加合理利用公共资源的前提下,使城镇的保障性住房惠及更多的老百姓,而不让各种侵占公共资源的意图得逞,也在某种程度上遏制道德风险和逆向选择,真正有利于诚信社会、和谐社会的建设。与此同时,政府可以通过土地供应、降低税费等措施,稳定普通商品房的价格,切实解决中低收入家庭的住房问题。
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2016经济适用房买卖最新政策有哪些?
作者：佚名&&&&责任编辑：admin&&&&更新时间：&&&& 12:59:11
　　1、2016经济适用房买卖最新政策：
　　(1)经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;
　　(2)政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;
　　(3)目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。
　　2、相关政策解读
　　(1)如何出售已购买的经济适应房
　　经适房政策二手经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年，另一种是尚未住满年的。&住满5年&是以购房家庭取得的契税完税凭证的时间或者经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。可由业主提供两个证件中的任一个来确定经济适用房买卖政策的居住时间。
　　(2)出售住满5年的经济适用房
　　二手经济适用房出售方可依照市场价格出售住满5年的经济适用房。淡也只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。
　　补交的综合地价款的计算方式：例如有一套经济适用房，面积80平方米，原购价4000元/平米，按市场价4600元/平米出售，补交的综合地价款为%=36800元。
　　按市场价出售经济适用房买卖政策 后不能再次购买经济适用房和其他保障性质的住房。
　　(3)出售未住满5年的经济适用房
　　政策规定不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购价出售已购经济适用房的，出售方需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。
　　此类二手经济适用房的购买者必须符合经济适用房的购买条件方可购买。
　　出售方以原价出售给有购买资格的人后，仍符合经济适用房购房条件的，还可以再次购买他处经济适用房买卖政策 。
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&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]&[]在10个鸡蛋上坐了3星期后，终于成功孵化出第一颗鸡蛋。
但礼仪小姐、导购小姐依然是场内的一道风景线。
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　　二手房交易在实践中发生纠纷的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的经验和知识所致，那么购买二手房，应该注意什么?本文介绍购买二手房必须的知道的十二件大事儿、几十件小事儿，都是从前人的血泪中总结出来经验！现在或将来有购房需求的建议收藏，也可以转给身边朋友防身。
　　一、要核实房屋产权情况及性质。
　　1、要核实房屋所有权人身份。
　　房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。
　　2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。
　　卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。
　　3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。
　　商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。
　　核实上述证件最好见原件，伪造房产证、身份证交易进行诈骗的事时有发生。所以最好是到房管部门亲自核实。有些地方的管理部门是可以给口头查询核实的。如果不行，可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性及是否属于可以上市交易的房屋，需要缴纳哪些费用。再进一步，还可到公安机关核实一下与您打交道的是否真的房主。
　　二、房产如为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意。
　　产权证如果登记为共有，出售房产必须要求其他共同人一起参与出售，否则可能会导致合同无效，这一点通常不会被人忽视。
　　但是，房产证上没有登记其他共有人是否就代表由登记所有人单独出售就没问题呢？
　　答案是否定的。如果是婚后购买的房产，即使登记在一个人名下，通常也认为是夫妻共同财产的。
　　登记产权人出售房产签订合同，配偶以不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，这种情况引发的纠纷非常多。有的是真的不知情，有的是因为房价上涨后以此为由反悔。
　　当然，这种反悔不一定都能成功，但为了避免麻烦，建议有这种因素的房产，签约时要求卖方夫妻双方共同签约，或配偶一方出具知情同意的书面文件。
　　三、房产如果有贷款或抵押，要确保解押。
　　很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。
　　是否设定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登记部门核实。
　　四、要考虑限购政策、贷款政策、税费标准对交易的影响。
　　1、要确保买方有购房资格。
　　目前各地还是有限购政策的，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格。
　　2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。
　　虽然法律规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。
　　同样一套房子，卖方是否唯一住房及拥有年限、买方是否唯一住房都可能影响税费的减免及标准。
　　对此，最好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。
　　3、如果需要贷款购房，也要考虑贷款政策对贷款比例及利息的影响。
　　买方拥有的房产数额或曾经贷款次数可能对是否能取得贷款及贷款比例、利息有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，最好在购房时根据自己情况核实清楚。
　　五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况？
　　1、土地使用权的年限：一般的住宅的土地使用期限是70年，房子的房龄决定了剩余的土地使用权年限，对房价有影响。
　　2、房屋的面积：房屋的面积只能以产权证书的标明的面积为准，如果有自建房等情况，自建面积通常是不受法律保护的。
　　3、房屋的基本情况要认真核实：要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。要考察水、电、气、暖是否通畅，从这个角度讲，冬天购房是比较合适的，因为可以体验供暖情况。另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。
　　4、如果购买的是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。很多学区房是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，二也最好亲自核实。
　　六、房屋周边的情况也要调查什么？
　　购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，所以千万不能只看房子，要以一个居住者的身份在周围详细调查：
　　周围邻居都是什么人，尤其是楼上楼下的邻居是否有什么不良习惯，如果楼上成天每天热闹到深夜，楼下是餐馆成天是油烟和噪音，你受得了吗？
　　如果不远处就是个小广场，一到晚上就一堆大妈跳广场舞，房价是不是要受影响？
　　小区是否紧临公路、铁路、飞机航线？这些产生的噪音是否影响到小区居民？
　　房子本身的情况很多人是都知道核实的，但这房子以外的情况很多人购房时并没有注意，住进去以后才发现，但是以这些为由指证卖方违约又很难成立，所以最好事先注意。
　　还是那句话，这都是前人血泪总结出来的经验。
　　版权声明：转载请注明作者：杨文战律师，并注：实用法律常识（公众微信号：lawyerywz）
　　七、合同中的最基本条款有哪些？
　　房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。
　　房款的支付建议采取分期支付的方式，一般是签订合同支付一部分、交房支付一部分、办理过户手续支付一部分、取得产权证书支付一部分，此外，建议特别保留一部分，确认房屋没有其它争议、未缴纳费用和遗留问题后支付。另外，建议采取资金监管的方式，对买方更安全。
　　交房、过户：何时交房、收房，何时各自提供过户需要的文件到交易中心办理过户手续，这些内容都很重要，双方应该在合同中明确。
　　违约责任：在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。
　　八、要及时办理网签备案手续
　　目前各地存量房买卖，都实施网签制度，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，对买方是一种保护，因此签订书面买卖合同后，一定要尽早办理网签备案手续。
　　九、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。
　　很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。
　　十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费。
　　购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖费的，可能要到供暖季才发现。
　　所以，物业费、水费、电费、煤气费、电话费与房屋有关的这些费用，在购房时一定要核实清楚是否有拖欠，建议要求原房主在交房前全部清结，而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款，确认没有问题后再支付给原房主。
　　十一、要注意户口的问题的特殊处理。
　　户口制度是我国特色，购房时很多人不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。
　　建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后支付，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就支付一定数额的违约金，就违约金支付问题如果起诉到法院，法院是可以受理并判决的。
　　十二、交易过程注意保留证据
　　签订合同只是完成了交易的第一步，后面发生纠纷的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。
　　原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，对交房时间、相关设施情况，共同签字，各自保留。
　　购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且最好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
　　过户是最重要的环节，建议双方带证件亲自到交易中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。
　　以上是杨文战律师根据实际发生的各种纠纷案件总结的一些经验，有些是我亲自处理过的，那些因缺乏经验而吃亏上当的当事人的形象还历历在目，真的是有血有泪！
　　当然，实践中很多二手房交易是通过中介完成的，但要记住，不要以为有中介参与就会主动替你完善协议和防范陷阱，关键还是要靠自己！有关与中介打交易要注意防范的问题限于篇幅，本次就不作介绍了，以后有时间会再作整理与大家交流。（作者：北京杨文战律师）
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