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2015年上海市房屋动迁最新政策
动迁政策是关于房屋拆迁各项内容的有关规定，不同地区对于动迁政策的规定不尽相同。那么，上海市最新动迁政策法规有哪些？上海市最新动迁政策法规对于上海市的拆迁有哪些影响？上海市动拆迁基本法规政策问答1. 政府在哪些情形下可以决定进行动拆迁?答：目前，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，市、级人民政府在为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，可以作出房屋征收决定。其主要情形有：为了国防和外交的需要、政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设、与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用设施等相关的公共事业建设、安居房建设、保障性住房建设，以及旧区改造，以及其它法律、法规规定的为公共利益需要而进行的建设项目。因此，关于房屋征收要遵守以下三个原则：一是政府主导，即建设项目的组织与实施，以及房屋征收的实施都是由政府组织;二是房屋征收公共利益优先;三是禁止为经济利益集团、个人利益进行拆迁。2 什么是“二轮征询”?答：第一次征询主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例达到规定要求的，列入改造计划。第二次征询主要征求居民对改造方案的意见，与居民签订附生效条件的《房屋拆迁补偿安置协议》，在一定期限内，居民签约户数超过规定比例的，协议正式生效并履行，并启动改造工作。3. 如何理解“数砖头+托底保障”?答：“数砖头+套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，如果“数砖头”也不能解决居民的住房困难，就要进行“套型保底”，也就是说起码要给居民确定一个居住面积底线。这在以前的动迁政策里是没有的。所谓“套型保底”，指针对旧改地块的房屋普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，以被拆除房屋为基本单位，套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米(具体由动迁新政试点区人民政府确定)。其最大的功能就是满足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆迁居民的居住现状和生活水平。4. 结果公开如何理解?答：结果公开应当包括：(1)各种依据公开，包括拆除房屋的权证、建筑面积、评估价格、居住困难认定等。(2)操作过程公开，包括被拆除房屋的权属、人口调查，建筑面积、居住困难的认定，拆迁评估、签约、裁决等各环节。(3)签约内容公开，包括货币补偿总额、安置房源(套数、地址、面积、价格)及其他补偿费用。5. 居住房屋的价值补偿金额如何确定?答：依据《关于进一步推进本市旧区改造工作若干意见的通知》以及《关于调整完善本市城市房屋拆迁补偿安置政策试点工作的意见》内容，居住房屋的价值补偿为：1、公房：评估价格×80%+套型面积补贴+价格补贴2、私房：评估价格×100%+套型面积补贴+价格补贴评估价格=被拆除房屋的房地产市评估单价×被拆除房屋建筑面积(如被拆除房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋建筑面积。6. 居住困难户的货币补贴如何计算?答：居住困难户的货币补贴计算公式：异地配套商品房单价×(应安置对象×22平方米/人-补偿安置后的房屋拆算面积)异地配套商品房单价以市属配套商品房平均单价为基准，由各试点区根据实际情况制定。被拆迁户的应安置对象由区住房保障机构参照本市住房保障相关管理办法明确的申请条件和审核办法进行认定，并将经认定符合条件的对象在拆迁范围内公示。公示期为15日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。补偿安置后的房屋拆算面积=被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。居住困难户增加的货币补贴可与被拆除居住房屋取得的价值补偿款合并购买拆迁人提供的异地配套商品房。享受居住困难户货币补贴后，该户视作已享受住房保障。拆迁人应将相关情况报所在区住房保障机构备案。7. 订立拆迁补偿安置协议的主体是谁?答：拆迁私房的，拆迁人应当与被拆迁人订立协议，被拆迁人以房地产权证所载明的所有人确定，若只有国有土地使用证，则以国有土地使用者所载明的使用人确定。产权人已故的，依据《中华人民共和国继承法》规定由继承人签约。拆迁公房的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人分别订立协议，房屋承租人以租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。承租人已故的，依据关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知(沪房地资〖号)规定，由继续承租该房屋的同住人签约;同住人有多人的，应协商确定签约代表;协商不成的，由公房产权人指定确认。8. 如何理解房屋使用权人?答：房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。9. 何谓动迁配套商品房?答：配套商品房，又俗称“配套房”，是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。10. 配套商品房的开发建设标准是怎样的?答：首先，配套房应按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定开发建设。其次，配套房的建设应当按照以下规定进行规划设计：(1)符合规划部门确定的容积率、建筑密度等规划指标;(2)住宅以建筑面积70平方米左右2室1厅为主要房型，适当配置建筑面积50平方米左右的1室1厅或者2室户，少量配置建筑面积90平方米左右的3室1厅。高层住宅房型设计的面积可适当放宽;(3)符合国家和本市有关住宅建设的技术规范、标准。另外，市有关部门在审批市属配套房建设项目规划设计方案和初步设计方案时，应当征询市房地资源局的意见;区县有关部门在审批区县属配套房建设项目规划设计方案和初步设计时，应当征询区县房地管理部门的意见。11. 配套商品房在拆迁过程中应遵循怎样的供应标准?答：配套房应当优先供应给以重大工程为主的城市建设动迁基地中的困难家庭，并按照公示房源、受理申请、审核条件、开具供应单、签订配套房预(销)售合同的程序办理。配套房的具体供应对象和供应程序，由区县政府规定并公布。12. 配套商品房的质量是否有保证?答：配套房的买受人有权取得《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。13. 配套商品房如何办理房地产登记?答：配套房的购房人应当按照《上海市房地产登记条例》的规定办理房地产登记。房地产登记机构在房地产权证的附记栏内注记“配套商品房”字样。14. 拆迁补偿款的可分割范围?答：私房共有人一般情况下分割房屋价值部分(货币补偿款);承租人与同住人可对拆迁补偿安置款的部分予以分割，但要区分不同情况，房屋使用权人应由产权人安置，如果拆迁补偿款中按协议属于使用权人所有的才有权分割。15. 房屋拆迁补偿款之外的其他补偿费，应按什么原则处理?答：其他补偿款是指拆迁公有居住和非居住房屋时，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》之规定，以及上海有关拆迁单位的实际操作，被拆迁人除了得到房屋拆迁货币补偿款外，拆迁公有居住房屋的，被拆迁人还可以得到搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费、搬迁奖励费以及一次性补偿费。拆迁公有非居住房屋的，被拆迁人还可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。上述费用中，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的承租人、同住人等。奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割。设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。因拆迁造成停产、停业损失的补偿归遭受实际损失的经营人。16. 代管房产拆迁过程中，应如何操作?答：凡经批准拆除的代管房产， 区落实私房政策办公室应会同房管局或管理单位先审核产籍产权、房屋建筑面积， 原使用情况作好记载，拆除单位按拆迁办法的规定予以安置、补偿。拆除代管房的补偿价款一律交由代管单位(房管部门或管理单位)保管。17. 如何正确理解“违章建筑”?答：依据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第52条，拆除违章建筑的不予补偿。因此拆迁实务中产生不少的相关纠纷。依据国务院2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。18. 拆迁当事人在房屋拆迁裁决作出后又达成安置补偿协议的，安置补偿协议的效力如何?答：房屋拆迁裁决是在当事人不能达成一致意见时，房管为保证房屋拆迁顺利进行，因一方当事人申请而作出的行政处理。而民事主体之间，对自己的民事权益依法享有处分权，拆迁双方在裁决后再就安置补偿达成一致意见，是双方对其民事权利的再处分，不违反民事意思自治原则，且法律亦无禁止性规定。因此，如果房屋拆迁裁决作出以后，拆迁当事人又达成拆迁安置补偿协议，拆迁安置补偿协议具有法律效力。19. 房屋所有人或公房承租人选择货币化安置并与拆迁人达成协议，房屋使用人或同住人起诉要求房地局作出房屋拆迁裁决的，如何处理?答：根据《上海市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，拆迁人与被拆迁人或者公房承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由被拆除房屋所在地的区、县房地局裁决。即只有在拆迁双方达不成协议的情况下，房地局才能够根据当事人的申请作出裁决。已经达成拆迁协议的，房地局不能再作裁决。拆迁人与私房所有人签订货币化安置协议后，被拆房屋的其他使用人要求房地局裁决的，因其和拆迁人之间没有直接的拆迁安置补偿权利义务关系，其起诉要求房地局履行对自己与拆迁人的拆迁安置补偿纠纷裁决法定职责的，应驳回诉讼请求。拆迁人与部分共有产人签订拆迁安置协议后，其他共有人要求房地局裁决的，因房地局无权否定拆迁安置补偿协议效力，协议有效情况下，其再作裁决亦无法律依据，故应当判决驳回其他共有人要求房地局裁决的诉讼请求。其他共有产人与拆迁人及部分共有产人之间的拆迁补偿安置纠纷，应通过民事诉讼途径解决。拆迁人与公房承租人签订货币化安置协议后，其他同住人因拆迁而产生的安置款分割争议，可通过民事诉讼途径解决。出租私房或公房为协商议定租金标准，产权人或公房承租人与拆迁人签订了补偿安置协议，承租人因未获补偿而要求房地局裁决的，因其与拆迁人之间没有直接的安置补偿权利义务关系，其起诉要求房地局裁决的，应当驳回其诉讼请求。但是在实践中，如果公房承租人与拆迁人之间，不能达成拆迁安置协议，其他同住人在迟迟得不到安置的情况下，可以以拆迁人为被告向人民法院提民事诉讼，法院将公房承租人(被拆迁人)列为第三人进行民事诉讼。20. 当事人因拆迁补偿安置问题达不成协议是否可以直接向法院提起诉讼?答：当事人因拆迁补偿安置问题达不成协议，应当先向有关机关申请裁决。未经过裁决而直接提起诉讼的，人民法院不予受理。21. 被拆迁人为境外居民的，应如何就拆迁安置房(款)办理公证?答：居住在香港、澳门、台湾地区的当事人，委托他人代理申办涉及继承、财产权益处分、人身关系变更等重要公证事项的，其授权委托书应当经其居住地的公证人(机构)公证，或者经司法部指定的机构、人员证明。居住在国外的当事人，委托他人代理申办前款规定的重要公证事项的，其授权委托书应当经其居住地的公证人(机构)、我驻外使(领)馆公证。
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城市房屋拆迁应注意的事项
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　　一、注意房屋拆迁的必经程序：
　　房屋拆迁是国家建设、城市改造、房地产开发等，经政府有关主管部门批准，由建设单位对建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置并给予一定补偿的行为。
　　根据《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，必须遵照以下程序进行。
　　1、提出拆迁申请，领取拆迁许可证。
　　需要拆迁的单位，应当将建设项目批准文件、建设用地规划许可证，国有土地使用权批准文件、拆迁方案、拆迁补偿安置资金落实证明向房屋所在地的县以上人民政府拆迁主管部门提出拆迁申请。经审核后发放房屋拆迁许可证。必须向被拆迁人出示房屋拆迁许可证。
　　2、发布拆迁公告。拆迁单位领取拆迁许可证后，应及时向拆迁范围内的被拆迁人宣告拆迁决定、发布拆迁公告。公告内容有拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。
　　3、签订拆迁补偿安置合同。在拆迁公告规定的拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人在自愿有偿的基础上就拆迁安置有关事宜进行平等协商，签订合同。
　　4、房屋拆迁的实施。被拆迁人应在公告规定的时限内自行搬迁，拒不搬迁的，拆迁人可以申请强制搬迁。强制搬迁后，拆迁人应向被拆迁人出具搬迁验收单，然后组织对房屋拆除。
　　二、注意拆迁补偿安置合同条款的主要内容
　　1、拆迁当事人及基本情况。当事人包括：①拆迁人：是取得房屋拆迁许可证的单位。②被拆迁人：是被拆迁房屋的所有人，即对被拆迁房屋拥有所有权的自然人或法人。③房屋承租人：是与被拆迁人签有房屋的房屋使用人，在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行合理安置的情况下，拆迁人应与被拆迁人、承租人一起签订拆迁补偿安置协议，并对房屋承租人进行安置。
　　2、拆除房屋的有关情况。包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等。
　　3、补偿方式、补偿金额和补偿时间。补偿方式分为货币补偿和房屋产权调换。货币补偿，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格确定。产权调换，应按被拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结清产权调换的差价。
　　注意以下两种情况，不得选择补偿方式：①拆迁非公益性房屋的附属物，不作产权调换，只给予货币补偿；②拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同不能达成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换后的房屋由原房屋承租人继续承租。补偿时间，一般应在拆迁前一次性补偿。
　　4、房屋估价。不管选择哪一种补偿方式，都要对所拆迁和所调换的房屋进行市场价格评估。房屋评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如未达成一致意见，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。产权调换如双方就价格协商一致，也可以不进行评估。
　　5、拆迁安置办法。安置是针对被拆迁的承租人的，在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下，拆迁人应当对承租人进行安置，可以支付临时安置补助费，也可以提供周转房。
　　6、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付。拆迁应当对被拆迁人或者房屋承租人支付补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的停业补偿费。
　　7、搬迁期限和过渡期限。搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下，拆迁提供适宜入住的调换房屋的时间界限，是来约束拆迁人的。
　　8、违约责任。拆迁人的违约责任，主要有不能按时支付补偿款和超过过渡期限提供产权调换房屋的责任。承担责任的方式是支付一定数量的违约金。被拆迁人的违约责任，主要是不搬迁和腾退周转房的责任。承担责任的方式是被强制搬迁。
　　三、注意解决拆迁安置纠纷必须先裁后诉
　　1、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。裁决应当在收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服，可以自裁决书送达之日起3个月内向人院起诉。《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定。
　　①先裁后诉。行政裁决是解决纠纷的前置手段和必经程序。拆迁当事人发生纠纷，应先由房屋拆迁行政主管部门裁决，对行政裁决不服的才能请求司法救济。
　　②裁决的结果是强制执行的依据。在裁决规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，无论是否提起诉讼，县级以上人民政府可责令强制拆迁，或由房屋管理部门申请人民法院强制拆迁。
　　③裁决的强制执行力不排除当事人的诉权。当事人对于房屋拆迁补偿安置的行政裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼，有的按民事，有的按行政案件受理。
　　2、拆迁中行政裁决的先行拆迁效力
　　《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的期限内未搬迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或申请人民法院强制拆迁。
　　先行拆迁必须符合下列条件：
　　①当事人之间的权利义务关系明确，不先行拆迁将严重影响拆迁人的生产经营的。
　　②被拆迁人或房屋承租人有搬迁或过渡的条件，提出申请的拆迁人已给予被拆迁人货币补偿或提供安置房或过渡期周转房，被拆迁人有房不搬，有屋可住的。
　　③申请人必须提供担保。《》第98条规定拆迁人在提出先予执行申请时，必须提供担保。申请人没有提供或拒绝提供担保的，人民法院应驳回申请。担保的方式可以是房屋也可以是资金，必须提供与申请被强制拆除的房屋价值相当的担保。
　　四、注意拆迁安置中的特殊情况的解决方法
　　产权不明确的房屋是房屋的产权归属有争议或不能确定产权所有人的房屋。对产权不明确且在动迁期限内无法裁判确定的房屋如何进行拆迁补偿？《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定由拆迁人提出补偿安置方案，经房屋拆迁管理部门审核同意后就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，然后进行强制拆迁。
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