购房大讲堂系列之“如何挑选学区房”
本专题关键字：学区房 购房
编者按：“进不了好小学，就进不了好中学；进不了好中学，就进不了好大学；进不了好大学，孩子这辈子就完了。&”《中国式离婚》里的这句台词，反映了时下不少家长的真实心态，也是导致当下学区房成交量一枝独秀的主要原因。但现实中的学区房名目繁多，本期e房策划的购房系列大讲堂就为广大家长们分析一下“如何挑选学区房”。
买学区房应分三步走
　　近日本网小编询问相关中介、教育部门和学校，总结出以下三点，便于您找到满意的学区房：　　第一步，根据自身的资金实力和还贷能力确定购房预算。一般来说，名校学区内房源主要有次新房和老工房。资金实力雄厚的家长可以将改善需求和学区房需求结合，购买较大的中高档次新房，举家搬迁至学校附近，孩子既能就近入学，又能改善住房条件。要提醒的是，如果是卖掉现有住房置换学区房，牵涉到先卖后买两个步骤，最好预留出足够的时间，避免因为某一环节出意外，延误户口迁入而影响孩子入学。　　还有一类家长不打算举家搬迁，资金预算也较低，可以选择购买学区内的小面积老工房，只把家庭人员的户口迁入，再将房屋出租。不管购买什么房源，都要问清楚户口对应什么居委会，再向学校招生部门或教育局负责招生的部门咨询，确定是中意小学对口居委会的，再出手购买。　　第二步，充分考虑各种可变因素。各名牌小学和初中招生简章每年都有些细微变化，而每年报考人数众多，学校招生名额有限，有的学校不得不提高门槛。例如，教育部门原则上规定，只要户口是在报名之前迁入对应学区就可入学，但是学校在具体操作时对户口迁入年限提高了要求。有的小学2007年进行筛选时，规定家庭户口迁入学区要满两年；2008年再次将这一标准提高到三年。这样一来，2006年购入的学区房就成了鸡肋。　　第三步，适当考虑对口中学。考什么样的大学，高中很重要；考什么样的高中，初中很重要。而现在小学升初中也是对口的，一定就是九年。因此，不仅要考虑学区房对应的小学，也要适当考虑对口中学的实力，再做决定。
选择学区房六点注意事项
　　由于教育资源分配的不均衡性，不少家长高价购买学区房，甚至不惜卖大换小，祖孙三代挤在50平方米的小屋里，只求不让孩子“输在起跑线上”。如何购买学区房？业内人士通过苏州e房网提醒家长六点注意事项。　　1、客观看待“就近入学”　　“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读。上海市教委解释说，“就近”指的是相对就近概念，而非绝对地理位置的远近。不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学近就能就近入学。有些楼盘不管三七二十一，统统号称“学区房”，对此一定要当心。　　2、尽早落户是关键所在　　在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续。必须是原有户口全部迁出之后，才能办理户口迁入手续。否则，即使产权属于自己，但仍有可能会面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。由于特殊原因，有时卖方会推迟户口迁出时间，对于类似情况双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。　　3、学区房不宜购买过早　　首先，学区房每年都有变化。是否属于名校对口的小区，应以当年区教育局公布的对口信息为准。其次，还要面临学校搬迁的风险。因此，学区房不宜购买过早。一般来说各区规定不同，提前1－3年考虑即可。　　4、好学校不是全部好师资　　学区房也有重点班和地段班的区别。一位懂行的家长告诉记者，重点班配备的都是最好的老师，班里的学生要么是考进来的，要么就是“条子生”。地段班的老师有时候还不如普通小学里的老师。　　5、没有最好只有最合适　　到底怎样的学校是好学校，不同的家长自然有不一样的看法。给孩子选择好学校没有错，但是不能忽略孩子的个性特点。比如，孩子对音乐、美术的兴趣浓厚，可以考虑就读以艺术教育见长的学校。孩子比较顽皮好动，适合教育环境比较宽松、重视孩子天性的学校教育。教育风格比较严厉的学校，则比较适合乖巧、听话的孩子。　　6、自住投资考察大不同　　对于自住需求，考虑的首要因素是居住的舒适性。除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，还要考虑小区居民整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向、房型等。对于投资需求，在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将房子出租，因此不妨考虑面积较小一些的房子。
　　湖东星湾学校：尚玲珑　　海尚壹品　　雅戈尔未来城　　中央景城
　　项目位于苏现代大道和玲珑街交汇处;向东可直达沪宁高速园区出入口,一小时可达上海虹桥机场,向西可贯穿整个苏州城区通往新区,并接驳机场高速,40分钟即可到达无锡国际机场,为高效出行提供便捷路线。十余条公交线路为居民的日常出行提供便利,规划中的苏州轻轨一号线科文站步行约5分钟即可到达,方便业主出行。同时,全新的沪宁城际轨道交通线将在园区设立站点,加快沪宁经济互动,将吸引来自全世界的投资目光。项目规划从空间与人的亲密关系出发,打造出完全符合人生活需要的知性建筑。超宽幢距,保证阳光的照射与风的自由穿行,通透质感,大宅气度。新古典主义的建筑风格书写大气恢宏;地块沿南北向由低至高排列建筑组团,丰富了建筑层次;建筑单体错落有致,每户保证充足日照时间及足够宽阔的景观视野;通过围合、穿插、错落形成层次丰富的建筑空间,各建筑群既独立又相互呼应,成为苏州天际线上最漂亮的一笔。
　　江苏友谊合升房地产开发有限公司是大连友谊集团的子公司,大连友谊集团是东北著名的国有上市公司,以零售百货、酒店管理、房地产开发为主业,其他策略性投资为补充的大型综合性商贸企业集团。友谊合升地产公司成立伊始,其五星级酒店和高档百货的企业背景确定了其时尚精品楼盘的开发路线。海尚壹品的规划采用了综合布置,菱形规划,退错布局。其特点就是在整个小区里错落布置多层,小高层,高层,以多层为主。整个小区高低起伏,错落有致。从而摆脱了单调乏味的建筑形式,通过多层、高层的错落布局,保证了小区每一户景观与采光的最优化。形成良好的空间感受,从而保证了居住的舒适性。海尚壹品第三期房源将在五月份向苏城开放。届时将推出200至300套,户型在93-200平米的多层与小高层,均价在8500元左右。五一住博会期间此楼盘不仅将推出一系列优惠活动。而且还会有一批特价房源登场。据悉,六月份海尚壹品一期第二批样板房将对外开放。海尚壹品地处园区CBD核心区域,现代大道以北,星湖街以西。项目占地20万平方,建筑面积近40万平方,有多层、小高层、高层组成。
雅戈尔未来城
　　雅戈尔·未来城1期YARK公馆,由A座雅戈尔国际中心(商住写字楼)、B座精装修服务公寓、C座居住型(毛坯)公寓、D座5星级标准雅戈尔雷迪森广场、以及E/F座雅戈尔商业广场构成。此外,在D座雅戈尔雷迪森广场之上,还有88套高级行政公馆——君邸88。 B座精装修服务公寓、C座居住型(毛坯)公寓均为自住、投资皆宜产品,现已基本售罄。 A 座雅戈尔国际中心定位为中小企业成长平台,具有地段好、配套齐、单位面积灵活、价格低、能耗及费用低的优势,深受自主创业及投资者欢迎,目前已售出60%以上。 D座雅戈尔雷迪森广场是严格按照国际5星级标准打造的酒店公寓,对外销售,售后由雅戈尔-雷迪森统一经营运作,利益分享。它具有品牌好、规格高、豪华精装、专业运作、回报优越等特点,约1.3万/平米的心动价格给您更多回报。 君邸88是全苏州唯一位于5星级酒店之上的高级公寓,兼顾酒店与居家奢华生活,全品牌精装修,拎包入住,由酒店为投资者提供专业租赁服务,自住投资皆宜,约1.1万/平米的心动价格物超所值。
　　中央景城位于苏州工业园区金鸡湖以东,地处园区现代大道核心区域。现代大道及星湖街沿线均设置有多条公交站点,另外轻轨1号线已开始建设,并且在小区南面设有星湖街站点,这无疑是提高了地段的价值,同时也方便了出行。小区周边配套设施也齐全,学校、医院、银行一应俱全,距邻里中心、菜场仅5、6分钟路程。九龙商业中心、白塘生态园、科技文化中心、金鸡湖商业广场环绕周边,是一个大规模配套全的高档生活社区。 中央景城项目在景观及建筑设计上,重金聘请英国阿特金斯及苏州建筑设计研究院进行担纲设计,以新古典主义风格呈现于现代大道核心位置。 作为园区绿色住宅的试点工程,绿色住宅的中央景城,“以人为本,呵护健康舒适;资源的节约与再利用;与周围生态环境相协调与融合”的造城宗旨与乐活的主题精神高度一致。高层是对有限的土地资源一种高利用率的最佳形式,在观景视野上有广泛的开敞性;社区环形塑胶慢跑道——满足“乐活精神”对做自然温和的轻慢运动要求,富有生态文化及艺术内涵。外墙隔热更大程度节约能源,利用了清洁能源,降解住宅运转的能耗,提高自养水平;生活用水循环利用成浇灌用水,雨水收集等,按生态经济开放式闭合循环的原理作无废无污的生态工程设计。 中央景城占地约19.53万方,总建近50万方的高层住宅项目,同时也是建屋2008年重点打造的一个高端住宅项目。
　　独墅湖高教区：水墨江南　　荣域
　　水墨江南是一个现代中式院落社区,它具有闹中取静、离尘不离城的绝佳地理优势。水墨江南,吸纳了苏州园林、四合院等众多中式建筑的精华,辅以现代的建筑文化及特色,园林层叠、出入有致、空间交错、明亮通透、形成了其独具特色的现代新中式建筑特色。其建筑古香古色,以清丽招人喜欢的中式风格建筑,在设计中把传统的中式建筑风格和元素运用进来,特别是较多的采用街巷式布局、庭院式空间等。水墨江南传承苏州古典园林建筑风格。以轴线排列,依次构建门厅、正厅、内厅、及书房花园之类,形成一进、二进的排列组合,庭院深深的意境油然而生。此时将先秦时的哲人们对生命本意的发现转化为享受生活的实践,做到生活环境与生活质量的高度融合。以粉墙、黛瓦、木门框为主,经传统元素的再创造,形成特有的江南符号。水墨江南,着意宅、园、人的相互“和”旋,在曲径幽深的意境中,奏岁月的章回,品文化的积淀,美不胜收。
　　荣域花园位于苏州工业园区独墅湖东畔,星湖街西,东延路南,规划道路西,空地以北,毗邻研究生城,占地面积10.5万平方米,总建筑面积21万平方米。包括约15万平方米的住宅和约1万平方米的商业。该小区共建住宅楼36幢,1220户(套),建筑类型有小高层、高层和联排别墅。小区绿化率约为40%。小区内还建有会所、物业管理、活动室等公建配套设施。已于2007年8月开工建设,预计于2009年6月全部完成。建筑类别:高层、小高层、联排别墅物业地址:星湖街和东延路交叉口售楼中心:苏惠路158号左岸商业街B区售楼电话: 交通状况:146、178路占地面积: 10.5万平方米建筑面积:约21万平方米绿 化 率: 约40 % 总 户 数: 1220户开工时间:2007年8月竣工时间:预计2009年6月开盘日期:预计2008年现正火热销售中的滨湖公寓分小高层和高层两种产品,拥有从62㎡—142㎡6种户型面积,户型设计紧凑合理,其中78㎡做到全能两房,95㎡做到了小三房,真正满足了不同需求,更值得一提的是,公寓之间以超大的栋距来保证每家每户可以享受充足的阳光。花园洋房与别墅也将在下半年推出,其优越的品质也将成为荣域整体档次最好的考量标准之一。
　　苏州国际外语学校：香城花园四期-香城颐园　　中惠晨曦馨苑3期-印象6座
香城花园四期-香城颐园
　　香城颐园项目地处相城区中心,位于相城大道、312国道和沪宁高速交界处,北上通过阳澄湖中路可达相城区行政中心,向东过采莲路则达苏州国际外语学校,倚苏州工业园区,高新产业开发区,周边文教设施齐备,生活便利。香城颐园项目地处相城区中心,位于相城大道、312国道和沪宁高速交界处,北上通过阳澄湖中路可达相城区行政中心,向东过采莲路则达苏州国际外语学校,倚苏州工业园区,高新产业开发区,周边文教设施齐备,生活便利。
中惠晨曦馨苑3期-印象6座
　　项目位于古城区与相城区双城的黄金交汇处,既占据中心城区生活圈,又坐享相城行政繁华核心,随着人民路北延计划的进一步实施,势必会成为新老苏州人争相追捧的新贵。在天时地利的优越环境烘托下,晨曦馨苑以高品质院落人居面世。
　　石湖高教区：石湖华城　　招商小石城　　新城金郡　　越湖名邸　　现代园墅
　　石湖华城是石湖板块首席生活城,是吴中地产集团继石湖之韵后在石湖—越溪板块大手笔擎画的又一标志性楼盘。
招商小石城
　　社区规划有全内置的大型生活社区、景观商业街、体育中心、生活馆及三所专业幼儿园、专业老年陪护中心等各类完善配套。
　　新城金郡位于苏州城南市郊,石湖板块东面,紧邻石湖风
　　项目定位于中高档,强调以人为本,以“舒适、环境、品位、苏州”为设计理念,结合周边水景,建构亲水小镇,打造一
　　现代园墅东临友新路,北通越湖路,西依小石湖风景区,南临小石湖路。其中友新路和越
观点对对碰
马甲一：如果有条件，就要进名校，至少大多数进名校孩子的父母都很重视孩子教育。在这样的环境下，潜意识会让孩子自律。环境可以改变一个人。大人如此，小孩更是如此。马甲二：孩子是爹妈的心头肉，当然要选择好的环境给宝宝。如果小孩明年就读小学了，还是要看好，因为很多学校都有迁入户口的时间限制。马甲三：我也在为孩子将来的学校发愁，今年只为孩子选幼儿园就操了不少心，有了孩子才真正知道买房难。马甲四：现在买下房子，孩子进好的学校基本有保证，每个月还能收房租。几年之后反正还是要出手的，市中心的房子，价格再变也不可能大跳水。等孩子读完后至少可以再保本出让，保值增值效果更加明显。
马甲一：盲目选择并不了解的名校，或者名校的特色对孩子来说并不适合，又怎么能达到预期效果呢？对孩子来说，也不见得就是好事。马甲二：小学还有必要，高中那么远的事，关心那么远干嘛？到时候政策一变，现在机关算尽也没用的。马甲三：这要看运气。我家房子去年还不对口心仪的小学，可今年我女儿上一年级，就正好对口了。我们小区的一位邻居，为了让孩子上好学校，前段时间把户口迁出来，现在就不能上这个好小学，家长后悔死了。马甲四：为孩子能在重点学校读书而破费买学区房的做法，我不赞成，此举既劳民伤财又变相增加学生的压力。要随遇而安，就近入学。“不要让孩子输在起跑线上”的观点是有失偏颇的，是家长急功近利的表现，买不买学区房要量力而行。
温馨提示：买学区房当心“山寨版”
买房只是必要条件
　　学区房，说白了就是“名牌中小学周边能够对口入学的住宅”。春节后，我市学区房成交量持续攀升，原因是不少家长赶在四五月之前在名校招生的对应小区内落户。本网友情提醒，学区房往往对户籍、时间等有着详细规定。比如有的名校虽对口小区，不少中介表示，购买该小区的房源，就可上名校。但知情人士透露，除了买房要求之外，还要求同时有大人和小孩的户口。其中，小孩户口要求满一年。大人如果是父亲或母亲，户口也要满一年；如果是爷爷或奶奶，户口则要满两年。　　不少中介私下表示：“学区房只是必要条件，不是充分条件。买了学区房不能保证进名校，但不买肯定进不了。&”
背后“花头”还有很多
　　除了许多“台面条件”外，学区房还有不少“台下条件”。一位在某区重点小学任教多年的教师向本网小记透露，学区房是个卖点，但并不保进保出。如果这样操作，校舍、师资、设备将难以承受，所以学校每年都要对所在辖区的新生摸排登记，根据生源情况指定电脑派号、摇号、轮号等，以控制生源数。因为学校创出牌子以后要面临升学压力，引进的师资薪水要高于普通学校，加上添置校舍、设备等花费，怎么办？羊毛出在羊身上，只能“把路弄窄”，这样学校才能不断有“活力”。　　比如某重点小学以某条马路为界，南边的可以进，北边的不能进，要进必须付赞助费，而且赞助费还属“三无产品”：无收据、无发票、无协议。因为教育主管部门规定不能收赞助费，不好留下证据，只能“周瑜打黄盖”，彼此心照不宣。
最新计划尚未公布
　　如今不少中介卖房时，都很肯定地答复你，可以上某某名校。值得提醒的是，各区今年的小学和初中招生计划尚未公布，各校对口入学的住宅小区会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数，不会每年都“铁板一块”。往年的招生计划，仅供参考。另外，有些中介人员对学区招生情况一知半解，还有些为了拉生意知道了实情也不向购房者说明。购房者仅凭一面之词，就容易买到“山寨版学区房”。
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All Rights Reserved楼市波动，学区房到底该怎么选？
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楼市波动，学区房到底该怎么选？
疯狂楼市经历调控产生波动，家长们更加不淡定了。在这样的大背景下，据说有笈粉反映，读了上篇学区房系列一|为什么要买学区房？不要炒作要真相！的文章后，内心深处产生了淡淡的忧桑和焦虑，妈妈笈不是给大家带来身心愉悦好文的地方么？为什么要公布这些残酷的事实！有人担心，买了房学区调整了肿么办？我的钱岂不打水漂了！
别担心，在第一时间关注妈妈笈推送是明智的，这篇文章就来解答你的疑惑，购买学区房有哪些风险，如何规避风险，到底要怎么选择学区房才能使其成为学位房？信息量大，但花几分钟读完必有所获。
购买学区房的风险和破解方法
（一）风险
1、学区调整
简单说就是划片入学政策调整，所购房屋被排除在目标学校划片范围之外。所谓的五年大调，三年中调，每年小调，指的就是这个。这对购买学区房的影响将是致命的。
2、多校划片增加入学不确定性
今年，教育部发布《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，指出“提出积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。”根据官方说法，实行多校划片，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额，这样一来不确定性就增加了。
3、自身序列排位靠后
我们知道，幼升小入学报名时，各学校会张榜公布符合条件的居住区域，比如下面这张靓丽可人的入学通知，将招生范围具体到街道门牌号。
但是，重点小学符合条件的报名人数肯定远超计划录取人数，怎么办？这就涉及到序列排位问题。说白了就是先录取顺位高的，顺位越高，直接录取概率越高，反之就越低。那么问题来了，怎么确定序列？同样以北京市东城区为例，2016年该区明确了7个入学登记优先序列。
简单说，自身情况虽符合在本学区入学，但如果序列靠后，或者在同一序列内的排位靠后，则可能无法如愿就读理想学校。比如有的家长因限购等问题， 由“四老”购买目标区域学区房，这样就排到了第三序列，录取时如果前两序列仍未录满，则可能被直接录取，如果前序用完录取指标，可能就派位到其他学校了。
4、购买和落户年限要求提升
为防止学区房短期内大幅涨价，避免房虫倒房渔利，热点学区会逐年提升学生落户年限的要求，限定二到五年不等，越是牛校，入学条件越苛刻。有的还根据房屋类型作出不同限制，据说北京西城区某牛小，要求一些平房需满足出生落户条件才行。一些新房，学校也通过限制落户时间的方式，变相规定须为一手房业主子女才能入学。更有甚者，有的学校规定其划片小区“一房一额”，即一套房只有一次就学机会，这就意味着，一旦使用过上学名额，这套房屋将不再是学区房。
5、“六年一名额”限制
所谓“六年一名额”就是在六年内该房屋只能供一个孩子上学，有的区还规定，小区配套学校为九年一贯制学校的，九年内只能协调一个孩子上学。当然，符合政策的二孩除外。目前北京施行该政策的有石景山区和海淀区，据说西城区将紧随其后，不排除日后适用范围扩大到其他区县的可能。因此，如果购买的学区房在该政策执行区域，且六年内使用过上学名额，将直接导致自己孩子不能就读目标学校。
6、房屋内原户口未及时迁出
买了房产，房屋原产权人的户口未能及时迁出，甚至原产权人之外的前产权人或其他人员户口未迁出，进而影响自己落户和使用学位指标。
7、房屋条件限制
即对房屋设定一定条件，如2015年广州越秀区宣布新的招生政策，购买30平方米以下住房又非唯一居住地的，孩子将被统筹学区。这意味着在该区通过购买小户型房屋取得目标学校学位的做法将受到限制。
（二）风险破解方法
兵来将挡水来土掩，参照下面的破解方法，确保学区房成为学位房。
1、针对学区调整问题
尽管划片政策一定时期内存在调整的可能，但作为义务教育的小学、初中阶段，一条万变不离其宗的原则就是“就近入学”。因此，不管划片政策怎么变，一些房源的传统学区地位是不受影响的。确定好目标学校后，要通过对比分析历年招生简章确定房源。当然，了解划片的最直接依据就是各校招生简章，不要再犯2015年南京市民状告建邺区教育局，主张学校划片舍近求远违反就近入学原则却败诉的错误了，提前做足功课，查询清楚才不会耽误功工夫。
2、针对序列、购买和落户年限问题
对于官方公布幼升小的招生序列排位，有些描述不够通俗，比如住房、房产和实际居住地到底是个神马关系？实际上，既然本文是介绍学区房的，那当然是最大限度争取第一序列了。不管什么时候，法定监护人为该校招生地址范围内房产所有权人且为户主，亦实际居住于此，且孩子户籍随监护人，就是第一顺位，简单说就是“本片区户口+法定监护人户主产权房屋”。如果不争取第一序列，购买学区房是没有意义的。
当然，大家还应注意那些未写入招生简章的内容，比如前文所说的要求孩子在片内户口的落户时间，即达到一定年限为入读该学校的必要条件。要做足功课，通过网络和实地调查，了解目标学校具体要求和目标房源具体情况，避免自己入学时受到购买和落户年限限制。
此外，房产落户时间还直接影响同一顺位内的排序。比如第一序列 “本片区户口+法定监护人户主产权房屋”的总体原则确定后，再按落户时间排序，即“报出生&满若干年&学校要求的入学当年截止日”。
忽略这些信息是会带来惨痛教训的，比如今年北京海淀区世纪城部分业主因购买和落户年限未达标而未能如愿顺利进入人大附小本部。因此，尽早购买，及时落户，如有能力则落出生户！
3、针对多校划片
多校划片这个政策我想多说几句，因为如果真的施行了，可能是影响学区房的终极必杀政策了。其实这并非今年第一次提出， 2014年教育部在《关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》中即明确提出“多校划片”，并在2015年印发的《关于做好城市义务教育招生入学工作的通知》再次强调。
不过，看看教育部今年3月接受某晚报采访时说的话，推进多校划片是阶段性举措，未来3至5年是核心实施和过渡期，到2020年，随着县域义务教育均衡发展目标的实现，各学校间办学水平将大体相当，多校划片将过渡到单校划片。
中国教育科研院某研究员也说过，“单校划片是落实就近入学的最终原则，推行多校划片主要是让这个过程有个缓冲。”也就是说，目前计划施行的多校划片只是一剂治标不治本的退烧药，且作为鼓励性政策，三年仍未实质性实施。
但家长担心的是，在中国你懂得，万一在2020年前的某一天没有预告的任性施行了呢？学区房可是提前几年就买好的，政策要是瞬间就执行了，怎么破？
对于终极必杀，我们也只能用终极盾牌了，那就是——选好学区。我的上篇推送向大家介绍了，以帝都为例，东、西、海三区是学区房首选区，但不难看出，三区也有各自不同特点。海淀中考、高考高分段虽多，但整体而言地域面积和学生基数较大，优质教育资源分布不均的情况也最明显。东城区相对均衡。而西城区则是真正的“高位均衡”，高分段比例和人数都大，优质教育资源分布均匀。
在优质教育资源分布不均的传统教育强区，针对目标学校选定学区房后，一旦受政策影响没有划入目标学校，统筹的学校可能与目标学校等级相差很多。相反，在分布均匀的强区，即使没能进入目标学校，被统筹的学校也不会差到哪去。比如，实际上海淀区的优质中学率只有25%，相比之下，东西城的比率分别达到了42%和44%，后两区如果具体到某个学区，比率会更高。
没有实例怎么说话？请看下图（注：小学与初中并非一一对应）：
这是北京西城区北部某学区，有的小学还是直升校，大家综合看看，牛校之外的学校也都不差吧？在优质教育资源分布均衡的教育强区内选择适合自己的学区，在此基础上按照目标学校传统房源确定学区房，防范学区调整和可能出现的多校划片政策问题，该方法也适用于其他城市。
4、小户型房屋限制问题
针对小户型房屋设置入学条件，目前只有在广州某区实行，我认为大可不必刻意对此采取防范。以北京为例，存在大量平房和年代较久的砖楼，面积都不大。在此我只是建议大家注意，以具有代表性的位于北京西城区广外区域的“某某2008”为例。在学区调整后，购买者趋之若鹜，因含有大量小微户型，总价并不算高，但也正是因为户型小，导致了单价飙升，据说每平米已达六位数，远高于周边，且跟该小区每层二十多户、电梯等三分钟的实际状况比，实在不够划算。因此，尽管大部分学区对房源面积没有限制，但对于单价畸高而使用价值较低的小微户型，还是慎购。当然，一些特殊房屋除外。
5、“六年一名额”限制和户口迁出问题
防范“六年一名额”政策和户口迁移问题，是在选定目标房产后，购买阶段进行处理的问题，将在下期推送中具体介绍。
学区房应该怎么选
其实，上文对相关政策风险的规避手段，就是一些选择学区房的具体方法。下文将从另外角度分析，更加重要哦。
（一）如何确定目标学校
1、瞄准中学而非小学
其实，懂的家长知道，现在买学区房已经不能只盯着划片小学了，而是初中，说白了最终还是盯着高中。既然要参加高考，那当然要奔着理想高中去了。但第一序列学区房本身只能确定上哪所小学，如何搭上高中的车呢？
通过我上篇推送，大家知道，中考时，各优质高中对优质初中（即优质高中的初中部）“名额分配”比例接近50%，加上2016年“校额到校”政策，基本形成这样的事实——越是在教育强区读书，就读优质高中的几率越大，而越是在教育强区的优质初中读书，就读优质高中的几率更大。因此，小升初时就读优质高中初中部将是个比较理想的选择。
但是，根据目前升学政策，幼升小尚能通过学区房择校确定目标小学，小升初除了部分通过推优、特长、政保、共建、点招、寄宿外，其他都是通过学区派位完成的，具有很大不确定性。比如东城区2016年小升初实施了“三次电脑派位”，而西城区则实行类似于多校划片的小升初派位方案。好不容易买了学区房上了牛小，小升初却派位到很一般的初中，进而影响中考就读优质高中肿么办？
2、通过学区房提升就读优质初高中概率
前面留下的疑问就是怎样通过学区房就读优质初中？答案在于购买有对口直升和九年一贯制优质初中的小学所对应的学区房（喘口气）！这也是本文的核心观点。购买学区房就是为了增加获取优质教育资源的确定性，与其上了牛小而初中和高中变得不确定，不如把顺序倒过来，直接盯着优质高中初中部，增加就读该初中的概率，进而提升就读优质高中的概率。因此，再次强调，买学区房，目光应该放在中学。
目前，对口直升政策全面实施不久，直升比例将逐年增大。比如，北京市西城区雷锋小学和裕中小学(现三帆附小)对口直升三帆中学，直升比例从2016年的40%逐年提升。东城区新鲜胡同小学对口直升二中分校的比例将从2015年起逐年递增至50%，一师附小对口直升景山学校的比例将达到100%。
而九年一贯制学校的小学和初中施行一体化教育，小学毕业后可直升本校初中，小升初不用费尽心思，但原则上也不许择校流动。
至于教育强区有哪些对口直升和九年一贯制学校，以下名单供参考。
北京市西城区对口直升学校
北京市东城区对口直升学校
北京市东城区九年一贯制学校
北京市海淀区对口直升学校
北京市海淀区九年一贯制学校
（二）如何选择目标房源
学区房的资产属性说明其价值可能出现波动，对此问题我更多的从防范价格波动风险和衡量购买能力角度进行分析。
1、房屋区位价值和学位价值占比问题
&学区房固然昂贵，但高房价的构成中所包含的学位附加值与区位附加值占比是不同的。下面我来解释一下。&以帝都为首的一线城市，土地的自然增值成为房价较高的主因。简单说，北京房价与距天安门原点的距离成反比，热点地区诸如金融街、CBD、奥运村等自成小核心。传统教育强区东西城的学区房虽可带来较好的教育资源，同时，房屋区位是地理上的核心，基本处于二环内，因此房价中区位价值比例也较高。当然，综合衡量标准也可能比较模糊。
根据链家网数据，今年上半年，北京二环内房价同比涨幅达29.4%，成为涨得最快的区域，二手房每平方米均价达72752元，注意这只是上半年数据，现在已经十月了。其中位于东西城的景山西街、西四、西单等区域房价每平方米已经超过10万元。可见，价格最贵的地方也是核心区内传统优质学区所在区域。笔者记得2007年初某砖家曾说“北京核心区房价将达到六万元”，可是，现在已经这样了，说好的六万呢？说好的信任呢？
而位于北京西部石景山区的远洋山水小区，位置虽接近西五环，楼盘居住条件亦非舒适，价格却比周边其他楼盘贵出不少，其中一个原因就是它属于景山学校远洋分校的学区房。该楼盘即属于学位附加值占比较高的类型，前文提到的单价畸高的“某某2008”更甚。
我的观点是，在具有相同等级优质教育资源的情况下，选择区位价值比例高的学区房。主要理由就是因该类房自然升值能力强，房价受学区政策调整的影响程度小。
2、同一学区内新旧房屋的选择
比如，同样在北京核心区，很多学区房都是老旧小区或者平房、砖楼之类的老房，居住条件较差，面积小，单价高。而一些房龄为二十年左右（你没看错，这种房龄算短的了）的小区成为稀缺资源，总价高。对于这两种类型学区房，我的观点是，如果两类房源同时存在，在有能力的情况下，建议选择后者。
首先，该类学区房价格受学区变动影响小。理由与前面类似，如前所述，老旧房屋使用价值较低，自身价值对学区依赖程度高，一旦学区政策调整，对房价的影响将是致命的。而居住条件好的房屋，自身增值能力对学区依赖小，即使出现学区调整，凭借良好的区位，随着土地自然升值，数年内即可填平学区政策调整对房价的负面影响。其次，房龄短的房屋使用价值高，接受贷款能力强，受众面广，好租好售，再次转让时购买群体较大，易出手变现。
3、衡量自身经济能力等具体情况
这同样涉及购买目标房屋类型和房龄问题。比如需要贷款买房，那么总价较高的平房就被排除了，因为不接受贷款。能贷款的，还需要考虑目标房源的房龄，房龄与贷款年限之和不得大于40，最长贷款年限为30年，且银行不做小于5年期的贷款。并且，买房时就要考虑卖房的问题。举个例子，如果是准备购买出生落户的房屋，从购房到孩子用完小学上学指标就是6年，如果准备上了初中再换房或者在“六年一学位”限制消除后再卖房，则至少又过去6年，这样一算就在手里攥十二年，房龄的增长将直接影响出手变现。因此，并不建议购买房龄太大的房子。综上，在有经济能力的前提下，建议购买区位价值占比高、房龄短、使用价值高的学区房。
4、借助房产中介信息
根据笔者经验，散落各地的房产中介对其附近的目标学校和目标房产的有关情况都比较了解，有些神通的业务员甚至能打听到某些小学当年录取的具体截止序列以及同一序列最低落户年限要求。选房时多跟中介们打交道，筛选信息，没有坏处。另外，有的房产经纪在门户网站、APP和服务电话中专门添加了“学区房”甚至“学区咨询”选项，方便用户查询，以下用中原地产的“中原找房”APP做示例。
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