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物业公司收楼入伙的解疑答难
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本帖最后由 无限风光 于
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物业公司收楼入伙疑难解答范本
　　第一部分：统一说词
　　一、此次交房的是哪幢楼？
　　答：此次交房的是：4#楼5#楼住宅，实行分批交房。
　　二、此次交房是否具备有交房条件？
　　答：根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交房，现4#楼5#楼住宅已达到双方约定的交房标准。
　　三、交房时间？
　　答：XXXX于日起开始正式办理交房手续，因4#5#有接近百户客户要办理交房手续，在同一时间内是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以本公司决定分批办理交房手续。
　　4#楼日～日
　　5#楼日～日
　　注:销售人员应尽力说服客户在规定的时间至收楼处办理相关手续，如个别客户一定要求提前办理，应提前请示XX批准后，方可办理相关交房手续。
　　四、关于有交房资格客户的审查
　　本次有交房资格的客户应是办妥销售部相关手续的客户（包括：按揭放贷、费用付清（购房款、四项费用等与该套房产相关的费用））
　　五、关于未办理好按揭手续、余款未付等套房或商铺的客户交房事宜
　　关于未办理好按揭手续的客户得理如下。
　　如果是因客户原因（包括费用、按揭材料）未办理好按揭贷款手续的，豪迈公司坚决不予交房。
　　如果在交房前未办理好按揭贷款手续的，如客户已全额付清首付款，接揭材料齐全，并通过银行审查认可的，与豪迈公司签属一份《承诺书》后可提前使用。
　　六、关于交缴物业管理费用的说词
　　1、业主在办理收楼手续的当天（以商品房买卖合同约定的交付时间，且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费）一次性向物业公司预交1年的物业服务费；
　　2、预存水电费（开户费或水/电周转金）：500元/户。
　　3、装修保证金：1000元/户
　　七、如业主在交房验收时房屋出现问题的处理
　　业主在验房收楼时将有豪迈公司和物业公司共同组成的验房小组同时参与进行交房验收，如发现问题，业主可将意见向验房小组反馈，验房小组将统一报豪迈公司视实际情况统一整改。
　　第二部分：相关情况解决办法
　　一、验证
　　1、业主未带身份证原件
　　询问其是否携带其它证件，如：护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（台湾籍）、军人证（现役军人）均可作为有效身份证件。
　　如均未带，应向其解释：无法办理收楼入伙手续，指引其携带有效身份证件再来办理。
　　2、业主委托他人代办收楼入伙手续
　　应出具：业主授权委托书（须有公证处公证书）原件、业主身份证原件及代办人身份证件原件，同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致。
　　3、业主委托他人代办收楼入伙手续，而无授权委托书
　　无业主授权委托书，代办人则不能代办收楼入伙手续，须向业主和代办人委婉解释说明。
　　4、业主为未成年人的
　　应由其法定监护人代为办理，并需要出具《法定监护人公证书》、未成年人及其父母户口簿原件、出生证明复印件2份。
　　二、签约
　　1、如业主询问&《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》有何区别？&
　　《业主临时公约》规范全体业主的公共行为，《前期物业管理服务协议》明确物业公司与业主双方的权利与义务，明确物业服务内容、服务标准和服务费用。
　　2、如业主询问&《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》有效期到什么时候？&
　　《业主临时公约》有效期：业主大会成立以后修订新的《业主公约》。
　　《前期物业管理服务协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止。
　　3、如业主提出&是否可先验房再签约？&
　　为了提高收楼入伙效率，把签约手续放在验楼手续之前。
　　签约之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改。
　　如业主仍坚持，可请现场公司领导处理。
　　4、为什么要填写《入住登记表》？
　　原因有两个：
　　A、管理处建立业户档案，以便更好地为业主服务；
　　B、派出所户藉管理部门户籍管理要求。
　　5、业主询问为什么要签订《房屋装饰装修管理协议》？
　　为维护全体业主的共同利益和小区的公共秩序，为加强本小区房屋装饰装修的管理和监督，保证装饰装修工程质量和安全，避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益，明确房屋装饰装修管理规定。
　　三、收费
　　1、如业主提出&是否可先验房再交费？&
　　为了提高收楼入伙效率，把收费手续放在验楼手续之前。
　　交费之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经交费就不去整改。
　　如业主仍坚持，可请现场公司领导处理。
　　2、如业主询问&管理费按实际面积还是建筑面积？&
　　业主入住时，物业服务费按《房屋买卖合同》载明的建筑面积计算，取得《房产证》后物业服务费按《房产证》面积计算。
　　3、如业主询问&物业公司依据什么收取1元/平方来管理费？&
　　XXXX物业服务费的收费标准按《威海市市区住宅小区物业管理服务收费一级等级标准》，参照威海市同类型、同档次物业的收费标准，根据XXXX物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平进行测算，确定一个合理的物业服务费标准：住宅物业服务费标准实行政府指导价为1.00元/月/M2（不含电梯公摊费用）；
　　4、如业主询问&为何预交一年的物业费?&物业费从什么时候开始计算？
　　根据XXXX《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》的约定，交纳物业服务费采取预交的方式：业主在办理收楼手续的当天（以商品房买卖合同约定的交付时间，且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费）一次性向物业公司预交1年的物业服务费。
　　5、如业主询问物业公司依据什么收取装修保证金？
　　根据《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》规定：物业管理公司可以向装饰装修的业主收取装修保证金1000元/户。物业公司在装修结束十五日内将保证金退还业主。
　　四、其它咨询
　　1、业主询问房屋验收工程遗留问题的整改何时可以完成?
　　开发商为最快完成整改，已专门制定整改流程，所有关于整改项目的记录最迟在第二天上午移交到施工单位，施工单位将根据先后顺序进行整改。但集中收楼入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改需要一定的时间。一旦整改完成，将立即通知业主。&
　　2、业主询问&整改项目使用水/电,如何结算费用?&
　　收楼入伙当天验收小组会抄水、电表底数，如有整改项目，整改完毕后业主复验时，再抄一次水、电表底数，之前发生的实际费用由开发商承担。
　　3、业主询问&业主资料如何管理,是否会泄露?&
　　物业公司已制定严格的档案管理制度和工作纪律，业主资料由专人保管。
　　4、物业管理服务有哪些项目和内容?
　　房屋公共设备、设施的使用维护管理；公共区域清洁卫生、绿化管理，除&四害&消杀服务；公共秩序、消防、车辆管理；社区文化活动的组织等。
　　5、如业主询问关于装修的问题
　　&在收楼入伙工作结束后会安排集中办理装修手续，会有专业人员解答业主咨询。&您也可以拨打物业服务电话：5338789进行咨询。如有业主想现场进行专业咨询，请物业现场经理解答。
　　6、何时成立业主委员会
　　小区入住率超过50%，或收楼入伙满两年。
& && & 第三部分答客问
　　一、物业服务包含哪些内容？
　　答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。
　　物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
　　二、什么是公共性物业管理服务？什么是特约性物业管理服务？
　　答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
　　特约性服务是指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
　　三、什么是物业服务费？
　　答：物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
　　四、前期物业管理的物业服务费是如何约定的?
　　答：前期物业管理物业管理公司与业主签订书面的《前期物业管理服务协议》。实行前期物业管理的住宅小区，按照双方约定的标准收取物业服务费。
　　五、物业服务费包括哪些内容？
　　答：1、物业管理公司管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
　　2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
　　3、物业管理区域清洁卫生费用；
　　4、物业管理区域绿化养护费用；
　　5、物业管理区域安全防范、秩序维护及消防装备费用；
　　6、物业管理公司的办公费用；
　　7、物业管理公司的固定资产折旧费用；
　　8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
　　9、物业管理公司的法定税费；
　　10、物业管理公司的管理者酬金。
　　六、XXXX物业管理各项收费的依据是什么？
　　（一）根据国家《物业管理条例》规定：业主应按照国家有关规定缴纳专项维修资金，并应按时缴纳物业服务费用。
　　（二）根据《威海市实施〈物业管理条例〉办法》规定：
　　1、业主入住前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住后的物业服务费用，应根据本办法的规定和物业服务合同的约定，由业主或物业使用人承担。
　　2、业主及物业使用人应当遵守业主公约，按照物业服务合同的约定或业主大会的决定支付物业服务费、专项维修资金以及应分摊的其他费用。
　　3、住宅物业服务收费根据物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。
　　4、物业管理区域内未出售或未出租使用的空置物业的交费，应由其业主按照该物业管理区域内同类物业的收费标准缴纳。
　　5、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金，由业主按规定分摊和缴纳，属于业主共有。
　　七、XXXX物业服务费的收费标准是怎样制定的?
　　答：根据威海市政府规定：物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照价格主管部门会同建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
　　根据威价费发[号《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》（日开始执行），XXXX物业服务费实行政府指导价。
　　XXXX物业服务费的收费标准按《威海市市区住宅小区物业管理服务收费一级等级标准》，参照威海市同类型、同档次物业的收费标准，根据XXXX物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平进行测算，确定一个合理的物业服务费标准：住宅物业服务费标准为1.00元/月/M2（不含电梯公摊费用）；商铺实行市场调节价，物业服务费标准为2.00元/月/M2（不含电梯公摊费用）。（收费面积以房地产权证的建筑面积作为计算单位）
　　物业服务费由业主根据《前期物业管理服务协议》的约定缴纳，物业发生产权转移时，应由上任业主或物业使用人结清物业服务费用。
　　物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算，未计入房产证建筑面积的车库、储藏室、阁楼不收取物业服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准，具体标准由业主大会讨论决定。
　　八、小高层、高层物业服务成本高在哪？
　　答：高层及小高层楼房的综合高度大、层数多，结构复杂、人口稠密，物业管理任务较为艰巨，加之附属设施较多，管理服务人员多，加大了服务成本，使得管理成本高，收取的物业管理费也高，例如高层住宅必须配备的消防设施、消防通道，需要人员进行维护。从生活质量和居住成本看，高层代表着高档次，技术含量高，所以费用也高，也导致它的居住成本要比普通住宅高。
　　九、什么时候开始缴纳物业服务费？
　　答：缴纳物业服务费采取预交的方式，业主在办理收楼进户手续的当天一次性向物业管理公司预交1年的物业服务费；在缴纳了第一年度物业服务费的第12个月内，向物业管理公司缴纳第二年的物业服务费，以后每年依此类推。
　　十、缴纳物业服务费的方式是怎样的？
　　答：业主可在银行开立专用缴费帐户，提前将物业服务费足额存入银行，通过银行划扣缴纳物业服务费；也可采取预付现金的方式，到物业公司财务部缴纳物业服务费。
　　十一、闲置物业如何缴纳物业服务费？
　　答：根据威价费发[号《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》规定：闲置物业应按房产证载明的建筑面积足额缴纳物业服务费。业主应当根据《前期物业服务协议》的约定按时缴纳物业服务费用，无论是否居住或使用房屋，均应当按时足额向物业管理公司缴纳物业服务费。不得以任何理由拖欠或拒交物业服务费，逾期不交者，物业管理公司可以依法追缴，并向物业管理公司支付违约金。
　　十二、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
　　答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝缴纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与开发建设单位通过协商解决。
　　十三、业主出租或出借物业的，如何缴纳物业服务费用？
　　答：业主出租或出借物业的，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
　　十四、业主转让物业时，如何缴纳物业服务费用？
　　答：业主转让物业时，须在办理转让手续的3天内交清转让之前产生的物业服务费。
　　十五、物业服务费的标准会调整吗？
　　答：当物价指数发生变化或物业管理公司的实际收支情况出现亏损时，物业管理公司将根据物价指数与实际收支情况予以调整物业服务费的标准，并通知业主。
　　十六、XXXX停车费的收费标准是多少？
　　答：XXXX停车位的停车费、已出售的地下停车库物业服务费按《威海市市区住宅小区停车场收费标准》收取。
　　《威海市市区住宅小区停车场收费标准》
　　收费项目常住户(元/辆.月)临时停车(元/辆.次)
　　白天夜间
　　室外大型汽车80．002．003．00
　　小型汽车60．001．002．00
　　室内小型汽车300．002．003．00
　　备注：
　　1、白天为7时至19时，夜间为19时至次日早7时。
　　2、室外停车时间不超过30分钟的，不收费。
　　3、停车位的停车费、物业服务费并未包含车辆、车内财物的保管费用，业主如需保管，须与物业管理公司另行签订《保管协议》，缴纳保管费用。否则，发生业主车辆损坏或业主车内财物丢失的，由侵权方承担责任，与物业管理公司无关。
　　十七、XXXX的水电等费用是如何收取的？
　　答：XXXX的水费、电费、燃气费、暖气费、通讯费、网络费、有线电视费、政府收取的城市环境卫生收费等其它费用，由相关部门、单位按政府规定的标准和缴费时间向业主或其他物业使用人收取。
　　若相关部门或单位委托物业管理公司代收代缴以上费用，业主或其他物业使用人应当按政府规定标准和缴费时间按时缴交。
　　（业主在办理收楼手续缴纳物业服务费时须同时预交3个月共计500元的水、电费周转金。）
　　十八、XXXX的公共分摊费用有哪些？
　　答：XXXX的公共分摊费用是指：物业管理公司为维护小区内设施正常使用所发生的公摊费用，包括XXXX物业管理区域内的电梯费用、水泵运行电费、公共地方照明（路灯、走廊、楼梯灯）电费、电梯费用、消防设施、节日装饰布置与社区文化活动等公众享用产生的水电费等。
　　十九、电梯费用包括哪些内容？
& && & 答：电梯使用费包括电梯运行电费、年检费、日常维护费。
　　二十、如何缴纳电梯费用？
　　答：根据威海市有关规定：物业管理公司对小区内配置有电梯物业的电梯使用电费、维护保养费进行成本测算，按照楼层差别确定收费标准。
　　根据《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》规定：一、二层住户确定不使用电梯的、以及闲置房业主可不缴纳电梯使用电费，但应按交费起始层的30%缴纳电梯维护保养费用。3层以上的住户按楼层差别，物业公司对电梯使用费进行成本核算，按分摊系数缴纳电梯使用电费和电梯维护保养费用。
　　二十一、电梯费如何分摊？
　　11层的：3-6层为第一段，系数为1，7-11层为第二段，系数为1.2；
　　14层的：3-6层为第一段，系数为1，7-10层为第二段，系数为1.2；11-14层为第三段，系数为1.4；
　　15层的：3-6层为第一段，系数为1，7-10层为第二段，系数为1.2；11-15层为第三段，系数为1.4；
　　16层的：3-6层为第一段，系数为1，7-10层为第二段，系数为1.2；11-15层为第三段，系数为1.4；
　　18层的：3-6层为第一段，系数为1，7-10层为第二段，系数为1.2；11-15层为第三段，系数为1.4；16-18层为第四段，系数为1.6。
　　如此按段类推，每段按系数20%递增，即系数为1+(N-1)×0.2，一、二层层不使用电梯的用户不用摊分。
　　二十二、公共分摊费用如何收取？
　　答：安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等的物业项目，其机电设备运行电费属代收代缴费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、电量总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。
　　普通住宅小区各种平面、立体照明灯及楼梯间等公共照明能源费由业主按照房产证载明的建筑面积分摊。小区电费按实际的公共用电和线路损耗（变配电设备损耗、线路损耗、电能表损耗电量）和用电功率因数调整电费等进行分摊，由使用人共同负担。
　　二十三、XXXX的居民生活垃圾处理费用如何收取？
　　答：居民生活垃圾处理费标准按政府有关规定执行，垃圾代运处理费的收取方式按物业服务合同约定执行。对纳入小区管理的流动商贩，收（拾）荒人员的保证金及卫生保洁费等实行市场调节价，由双方协商确定。
　　二十四、装修保证金是怎样规定的？
　　答：根据《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》规定：物业管理公司可向装饰装修的业主收取装修保证金1000元/户。装修结束后，对按时清运装修垃圾，遵守装饰装修管理服务协议的，物业公司在装修结束十五日内将保证金退还业主。凡装修违规者，物业管理公司有权扣除装修保证金。
　　二十五、材料搬运与装修垃圾清运费如何收取？
　　答：业主装饰装修房屋须遵守《房屋装饰装修管理协议》及物业管理公司制定的《装饰装修材料与装修垃圾清运管理规定》。所有进、出小区的装饰装修材料与装修垃圾由物业管理公司统一搬运，并向物业管理公司缴纳材料搬运和垃圾清运费；所有装饰装修材料与装修垃圾不得在物业共用部位和公共场所堆放，必须在物业管理公司指定的位置堆放。装修施工产生的杂物、垃圾等应由装修施工人员及时清理并堆放在指定位置，不得倒入小区内的垃圾桶、沙井、渠道、走廊、楼梯、电梯间等公共部位和场所。材料搬运和垃圾清运费物业管理公司根据实际情况，按市场价格收取。
　　二十六、物业管理公司的有偿服务费用是怎样的？
　　答：以物业管理公司在本物业管理区域明示后的收费标准、收费方式为准。
　　第四部分概念解释
　　一、入伙
　　入伙亦称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；
　　入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，亦视为入住。
　　《入伙通知书》发出时，应清楚说明入伙的条件，以便日后业主推迟办理时，物业管理费的收取工作能够顺利开展。
　　二、&一条龙&入伙模式
　　入伙期间采用&一条龙&服务模式进行，开发商、政府公共事业部门、物业公司联合现场办公。
　　第五部分交房前准备工作
　　一、销售部
　　1、收集业主名单；（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办）（一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知）
　　2、提前通知业主交房，以信函、电话通知为主。（形式上只承认挂号信或快递方式。电话只是辅助手段）
　　3、统一说词。（一般由开发商与物业公司牵头）
　　4、提供各式交房表单及流程。
　　备注：
　　信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。
　　报纸广告由广告公司开始设计交房广告，构思收楼处现场交房氛围布置。
　　提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。（电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测）
　　二、财务部与销售部
　　1、提交资料与款项未清客户名单。
　　2、确认手续齐全客户名单。
　　三、豪迈公司项目部（工程部）：
　　1、联合物业公司，检查各套住宅、店面的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场。
　　2、由工程部提供《竣工验收报告》
　　3、最终确认4#楼、5#楼道路、绿化时间。
　　4、已验收合格的房间向物业交接锁匙。
　　5、由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。
　　6、由房管局出示的面积表盖章。
　　四、物业公司：
　　1、在收楼处展示：业户手册、装修管理协议、交房流程、收费标准及收费依据等相关约定。
　　2、相关人员尽快到岗。
　　3、提出交房入伙方案及应急预案。
　　4、提请开发商召开收楼入伙专题会议，派专人对销售部人员进行适当培训和相关客户问题解释。
　　5、制作物业使用《交房答客问统一口径注意事项》。
　　6、对小区的相关物业费的收取标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。
　　7、确定物业管理相关协议《装修管理协议》等；
　　8、根据小区的实际情况编写和印制《业户手册》、《装修管理协议》、《装修管理规定》、《治安责任书》、《消防责任书》
　　9、印刷以下各类入住表格：
　　《业主资料领用登记表》
　　《装修申请表》
　　《钥匙领用登记表》
　　《入住验房表》
　　《业主（住户）入住基本情况登记表》
　　《装修施工许可证》
　　《临时出入证》
　　10、熟悉掌握本项目的工程情况。
　　11、区内环境布置：
& && & 入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。
　　插指路牌，由入口处到售楼处、物业管理处。
　　管理处办公环境布置。
　　12、一条龙办理客户的交房及收费。
　　13、熟悉了解本项目详细情况
　　14、与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业公司方可与客户办理相关物业管理入伙手续。
　　五、开发公司
　　1、编写和印制《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
　　2、提前书面通知交房。
　　总之，交房时法律手续要完备；一切按合同办理；态度要和蔼、语言不卑不亢；现场不宜过于热闹；可以引进装修公司分散业主注意力；不宜让业主过于集中办理；设置1、2个相对安静的洽谈房间以便不测之需！
　　第六部分做好小区入伙工作指引
　　XXXX小区首批房屋的收楼入伙时间是日，此次收楼入伙项目共2栋楼。按常规一般开发商《入伙通知书》会提前1个月以书面的形式通知业主收楼，并将入伙应准备的资料和缴交的费用给予详细说明。物业管理公司在此时已开始各种准备工作。
　　入伙亦称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，亦视为入住。《入伙通知书》发出时，应清楚说明入伙的条件，以便日后业主推迟办理时，物业服务费的收取工作能够顺利开展。
　　入伙程序其实并不复杂，但业主情绪的好坏、准备是否充分等因素将会直接影响入伙流程的顺利与否。所以要求开发商和物业公司必须准备充分。入伙通知发放后，应及时组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织，并由小组长负责相关的培训和指导工作。
　　入伙期间，业主如八仙过海，以各种方式欢喜地走向花园小区。小区内温馨、悠闲的风景让人心旷神怡；温馨轻巧的路标指示格外醒目。
　　物业公司服务中心的所有员工着装整齐，礼貌大方。沿路上，恭候多时的接待人员不断地引领介绍；业主经过安管员身边时安管员立正敬礼；业主迎面走来时，服务人员报以微笑。
　　整个场面喜气洋洋。
　　入伙现场要营造出喜庆的氛围。小区布置主要以楼盘风格为主，物业公司配合发展商给予适当的专业方面的建议。
　　热烈的场面、精心的布置、悠扬的乐音和动感的画面，以及物业公司服务人员的至诚服务，烘托出一种&喜&的氛围，将给业主带来十分愉快的心情。
　　小区门口人流汇集，安管员在疏导车辆，接待人员在入口处指引业主去入伙地点。
　　此时，因物业管理服务人员与业主彼此互不熟悉，加之各种承揽装修、工程业务及兜售各种产品的公司人员，使现场鱼龙混杂，安全工作必须高度重视。
　　因此，小区门口的把关严格是必要的，门岗应对进入小区的人员进行必要地管理；其中，门口的车辆管理是重中之重的任务。
　　入伙期间采用&一条龙&服务模式进行，发展商、政府公共事业部门、物业公司联合现场办公。
　　入伙是发展商售楼后进行的最后一次大型组织活动。物业公司可充分配合发展商与政府相关部门联系，集中时间段统一利用资源，为日后的业主申办减少麻烦。
　　入伙现场在售楼处的一楼和二楼，其中一楼为&一条龙&收楼地点，长条桌子上摆放明显的标识牌。客户的位置处设在方便走动的中央地带，并备有桌椅、饮料等物品，方便业主填写资料。
　　在二楼配有复印机等，方便为业主进行证件的复印工作。
　　入伙地点，有入伙流程图摆放在显眼的位置；办公台面有工作组标识；根据实际工作场地和预计客户流量，将场地隔离，财务收费处单独隔离，保证安全。所有的细心和精致，目的只有一个，就是尽量减少业主的麻烦，使入伙工作顺利进行。
　　业主凭《入伙通知书》在开发商桌子处办理完相关手续后，由发展商销售部、财务部、开具&收楼手续书上签字&。物业公司凭&收楼手续书&进行办理物业公司收费、签约事宜。
　　&收楼手续书&作为发展商工作结束的凭证，也是物业公司认可的唯一证据。没有该&收楼手续书&的签字或盖章，不得进入物业公司入伙流程。
　　业主在进入物业公司入伙接待处，由接待组/资料组接待人员核对身份后，在《业主登记表》登记，并领取资料袋。
　　资料中装有需业主知悉及签署的种种文件和表格，计有：业户手册；装修管理协议；业主及家庭成员登记表；装修资料；收费标准等。
　　请业主登记的目的是为了第一次业主资料备案和核对当日入伙人数。如有业主部分资料未带齐，应保证在可追溯的前提下让业主保持心情愉快。
　　物业公司接待组/资料组事前将需要提供给业主的资料放在档案袋中，可有效避免因现场忙乱而发生个别失误现象，这也体现出物业公司为业主考虑的良苦用心。
　　登记后，业主直接面对物业公司，由物业公司接待组/资料组完成文件签约、财务收费、咨询讲解等工作。在业主签署文件时，物业公司接待组/资料组负责收集业主的有效证件复印件以及公司单位的法人委托书等。
　　根据业主房产资料，物业公司财务组已准备每户在入伙时应缴纳的费用清单，方便入伙时接待组根据清单直接告之。
　　只要一切为业主着想，以业主为中心开展各项工作，就能够做到使入伙有条不紊，并最大程度地减少各种纰漏的发生。
　　业主如有疑问者，将被带领到咨询组单独办公场地，避免因此造成对其他业主的影响。
　　如有异议者，接待人员无法让其信服，则有物业公司现场经理负责接待。对极个别拒绝签署文件者，则有物业公司现场经理和公司领导进行沟通和解释，视其原因情况给予具体的处理方法。
　　以上接待工作结束后，将《入伙手续书（会签单）》转验楼组。接待流程完毕。
　　如业主有问题，必须及时给予解答，并礼貌接待。
　　这是业主与物业公司第一次打交道，第一印象至关重要，如果因一点点小小的失误引起业主的不满，继而把这种不愉快带到以后长期的物业管理过程中，就是因小失大，得不偿失了。而这种不快将是物业公司付出巨大的努力也可能弥补不了的。既然如此，就一定要开个好头。
　　业主走进收楼现场时，验楼组已做好各项准备工作：如各类钥匙(房屋、信箱)分栋分阁分层分户集中整齐摆放；收楼组每人必备的文件夹及接管验收记录等。
　　入伙工作其实打得是&有准备之仗&。准备工作做好了，入伙工作也就成功了80%。不仅收楼阶段如此，上面的每一个流程环节都是如此。所以开发商和物业公司在准备阶段要细心再细心，周到再周到，这些方面怎么要求都不过分。
　　验楼组人员在核对会签单后，领取钥匙。然后指派专门人员引领业主验楼。
　　到达住户家时，由验楼人员打开入户门。
　　进门后，验楼人员简明介绍三表安装位置及管线走向等房屋水电基本情况，带领业主查水、电、气表，并在《接管验收记录》上登记三表底数和有关业主对房屋质量、房屋设备的意见。
　　既是业主收楼，就应体现业主的主体地位，收楼人员应明确自己的服务地位。
　　此外，在陪同业主收楼过程中应注意语言的分寸，不得随便作出评论性语言，尤其是房屋质量存在问题，更不可妄加评论，因为原因可能是多方面的，而且是专业性的。
　　陪同人员应体现出专业、礼貌和耐心，并切实作好相关记录，以避免以后出现矛盾时利于区分责任。
　　如业主不同意收楼，拒绝签字，应与业主协商后向开发商代为转达意见，并与业主签订《房门钥匙托管书》，由物业公司代为保管钥匙，跟踪处理业主意见。
　　验楼人员还应注意，对一些不能当时解决的问题不可自作主张，一定要遵循相关规程，向开发商转达意见。
　　因为入伙时可能存在众多类似问题，由开发商集中处理将会提高效率，集体的力量还能将问题处理得比较彻底。
　　还需强调的一点是，在整个收楼过程中，验楼人员决不得以任何理由怠慢业主或催促业主。
　　收楼结束后，询问业主是否有其它需求，如果没有，则请业主在《接管验收记录》上签字确认。
　　验楼人员根据实际情况，填写《入伙手续书》后，将所有资料交回收楼组组长。至此，入伙流程结束。
　　各种入伙的资料都须仔细收集保管，并进行相应的统计分析。尤其是收楼时发现的问题，应立即归类并迅速提交相关方予以解决。
& && &比如有关房屋质量或水暖电气等，要马上与发展商或其他职能单位联系，避免拖延业主进行装修以至正式入住的时间。就此而言，入伙流程的结束，只是整个入伙过程的前奏曲开始响起，更多的工作则在后面。
　　收楼完毕并出门的业主，沿路都有引导人员问候致意或解答业主提出的问题。入伙的热烈场景仍再持续，工作人员依旧有条不紊地忙碌着。
　　整个入伙过程的热烈喜庆气氛，要贯穿始终，如此才能构成一幅完整的画卷。
　　第七部分礼仪用语规范
　　1、当业主来临时，应微笑点头示意，请业主落座：&您好，请坐！&
　　2、等业主坐定之后：&先生/小姐，请问怎么称呼？&，&×先生/小姐，请问××手续都办好了吗？&
　　3、当业主提出一些暂时无法回答的问题时，应说：&这个问题我先记下来，尽快答复您好吗？&如业主要求给一个明确的答复时间，且该问题涉及到开发商或其它有关部门，可回答：&×先生/小姐，这个问题涉及到我们物业管理部门之外的其他有关部门，我需要联系有关单位，由他们向您作出承诺或答复，且我们会跟进您所提出的问题，随时和您保持联络&。
　　4、收费时，等业主坐定之后问：&×先生/小姐，请稍等，我算一算您一共应交多少钱！&
　　5、收到业主交来的现金后：&请稍等，我帮您数一数&，&请问一共是不是××元&。
　　6、当发现收到的现金中有假钞时，应礼貌地说：&×先生/小姐，可否换×张&；
　　7、将填好的票据交给业主时，应说：&谢谢，请收好收据&、&如果没有什么问题您可到XX组办理手续&。
　　8、发放钥匙时，等业主坐定之后：&×先生/小姐，请您仔细核对所有房间钥匙然后在接收记录签收&，并予以协助。
　　9、去验楼现场时，应请业主先出门，途中，应和业主保持不超过一米的距离，不能将业主远远抛在后面，将到达目的地时，应先走开门，请业主先进门。
　　10、如业主问何时可以整改时，可回答：&我们会派专人督促有关单位尽快按照要求进行整改，整改完毕后，我们会及时和您联系！&
　　11、和业主分手时，应主动说：&谢谢您对我们工作的支持和配合，欢迎您随时和我们保持联络&。
　　附：收楼验房详细步骤指引（根据XXXX实际情况参考使用）
　　一、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象？
　　A、检查房屋有无裂缝？
　　首先要仔细查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。
　　如有裂缝，要看是什么样的裂缝：一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。
　　其次要看露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。
　　最后看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能报侥幸心理。
　　B、检查房屋有无倾斜？
　　虽然检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
　　由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后再仔细察看。
　　二、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝？
　　检查房屋有无渗漏。购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。
　　验收房屋最好在下过大雨之后，可在交房之前要求物业公司工作人员一同前往，把厨房、卫生间的水放一放，过两天再来察看是否会渗漏。
　　墙壁：环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何，若油漆没有顺同一方向漆，便会出现若隐若现的&路轨&，影响美观性。
　　墙身出现裂纹，表示油漆功夫马虎，注意相关位置要留有空调管孔，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。基本检验程序是一看二敲三凿。
　　特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
　　三、验门窗
　　验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。
　　曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
　　门窗：用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，直角接合部是否严密，表面是否光洁，不上锁是否会自动关上或打开，目测一下四角是否呈直角，门窗套及门面上有无钉眼、气泡或明显色差。
　　四、仔细检查地面有无空壳开裂情况？
　　如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
　　地板：看看地板是否起翘，听听地板是否空心，地板铺设修边也不容忽视，尤其角位及近门位置，宜多加留意。留意地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板结合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听听有无&吱咯吱咯&的响声。
　　五、验地平
　　验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。
　　测量的方法也挺简单的：去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右，然后注满水。
　　先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。
　　然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。
　　然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
　　一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，就得注意了
　　六、水电煤畅通情况和能否正常使用
　　开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。
　　用万用表测量各个强弱电是否畅通。
　　验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。
　　七、验收下水情况
　　先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
　　厨房：应验清楚厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况，厨柜柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水、检验水管是否无异物堵塞。
　　检查卫生间的排水情况。看水是否能通畅无阻地排向出水口，否则将给今后的居住带来不便或增加装修改造费用。
　　做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。
　　八、验收地面下水情况
　　在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕的天花。
& && & 卫生间：在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅，与楼上业主商议，用同样方法，便知天花板会否渗水，更要注意贴近浴室的外墙是否起泡及油漆剥落；坐厕、洗面台要看看打磨修饰得是否光洁平滑，最忌出现裂纹或刮花痕迹，另外还要留意地面倾斜位是否去水顺畅。
　　检查卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，对坐便器的下水检查则最好反复多次的进行排水试验，看看排水效果，如有&咕咚&的声音则是正常，另外坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封(不得用水泥密封)。
　　在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。还有一种情况，不过就与验收没关了。
　　那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。
　　九、测量楼宇层高
　　用5米卷尺即可，建筑层高为2.8米，实际高度不宜低于2.6米，层高3米的实际高度不宜低于2.75米，住宅层高不能低于2.8米。
　　十、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符,落实相关产品的售后维护期及保修工作归谁作,明确这些权限；
　　装饰、装修材料的标准在购房合同里买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。
　　十一、房屋面积的核定：
　　任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。
　　因此，验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。
　　误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。
　　若验收合格，购房者须在《房屋验收交接单》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。
　　若验收不合格，购房者应将不足事项明确记录在交接单上。
　　验收不合格如何处理?
　　在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
　　1、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
　　2、对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
　　新房查验要点
　　1．门的开启关闭是否顺畅？
　　2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）
　　3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？
　　4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？
　　5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。
　　6．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
　　7．窗户玻璃是否完好？
　　8．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。
　　地板：
　　9．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？
　　10．地板间隙是否太大？
　　11．柚木地板有无大片黑色水渍？
　　12．地脚线接口是否妥当，有无松动？
　　13．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？
　　顶棚：
　　14．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
　　15．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称&石灰爆点&，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
　　16．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。
　　17．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
　　18．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？
　　19．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？
　　20．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？
　　21．内墙墙面上有否石灰爆点？
注释人： & & 提交时间： 10:25:25
物业管理员知识试题一
一、 单选题（每题1分，满分60分）
1、物业管理起源于19世纪60年代的（）。
A 德国 B 美国 C 英国 D 法国
2、（）是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。
A 物业管理 B 房地产 C 不动产 D 单元性地产
3、因为物业具有（），所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。
A 稳定性 B 固定性 C 耐久性 D 多样性
4、物业管理是围绕着创造（）这一中心开展各项工作的企业行为。
A 经济效益 B 社会效益 C 安居乐业 D 保值增值
5、物业管理企业的根本任务和基本属性是（）。
A 维修 B 管理 C 经营 D 服务
6、物业管理的主要内容不包括（）。
A 财务管理 B 保洁管理 C 环境经营 D 车辆管理
7、房屋装修规划、设计由（）进行。
A 房地产开发商 B 房地产行政管理部门 C 业主和使用人 D 物业管理公司
8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物
业管理的（）原则。
A 产权“经营权分离 B 业主之上 C 专业高效 D 公平竞争
9、物业管理企业可以根据需要通过（）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实
力的专业公司。
A 承包 B 签订合同 C 双方协商 D 中介
10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感
A 质价相符 B 能够接受 C 价格优惠 D 价格偏低
11、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以（）为依据。
A 企业的规章制度 B 业主委员会章程 C 上级行政部门的指示 D 法律、法规
12、物业管理人员应具备的职业道德之一是（）。
A 仪表端庄，形象良好 B 忠于职守，尽职尽责 C 体魄健康，胸怀宽广 D 语言流畅，表达力强
13、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合（）的职业道德要求。
A 忠于职守，尽职尽责 B 实事求是，办事公道 C 谦虚谨慎，文明礼貌 D 遵守纪律，奉公守法
14、物业管理人员要做到人找工作，不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争，尽快干好，这体
现了（） 。
A 积极主动，讲求实效 B 谦虚谨慎，文明礼貌 C 刻苦学习，提高素质 D 仪表端庄，良好形象
15、讲求实效，要做到急修零活当时到现场；如果是一般水、电、气、暖方面的问题，虽然当时不处理也不会
发生危险，也（）。
A 必须马上修好 B 必须三天内解决 C 要力争当日给用户答复 D 要力争三天内给予答复
16、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及（）的现代化科学管理，为业主和用户提供
良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。
A 场地 B 绿化带 C 道路 D 周围环境
17、物业管理公司处理业主或是用人投诉的部门是（）。
A 管理部 B 服务部 C 监察部 D 产业部
18、业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（）。
A 业主直接进行的 B 通过房地产行政部门实现的 C 通过业主大会和业主代表大会实现的
D 通过物业管理公司实现的
19、业主小组成员可以通过协商选举产生，一般按每（）平方米建筑面积产生一名小组成员。
A 300~500 B 500~1000 C
20、第一次业主大会或业主代表大会由（）组织召开。
A 房地产行政管理部门 B 房屋出售单位 C 业主委员会和物业管理公司 D 房地产行政管理部门和房屋出售单位。
21、物业管理区域内新建商品住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A 20% B 30% C 50% D 80%
22、物业管理区域内公有住宅出售额达到（）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A 30% B 50% C 60% D 80%
23、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用（），可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A 满一年 B 满两年 C 一年以内 D 两年以内
24、业主委员会成立后，负责着急此后的业主大会，（）至少召开一次。
A 半年 B 一年 C 两年 D 三年
25、业主委员会的成立须经（）依法核准登记后，取得社会团体法人资格。
A 房地产行政管理部门 B GONGANBU门 C 政府建设行政单位 D 政府社团登记部门
26、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示（）。
A 可以撤换物业管理企业 B 可以检查督促物业管理企业的工作 C 可以选聘新的物业管理企业 D 不得干涉物业管理企业的任何工作
27、物业管理区域建设与社区建设的共性有（）。
A 管理目标一致 B 管理手段一致 C 管理职能一致 D 管理功能一致
28、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志，是否具备（）。
A 建设达到一定规模，基础设施配套齐全 B 室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施
C 按照城市统一规划而建设，并以投入使用 D 是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域
29、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在（）出台。
A 北京 B 青岛 C 广州 D 深圳
30、住宅小区物业管理是（）过程。
A 超期管理 B 静态管理 C 动态管理 D 静态、动态管理
31、住宅小区人为环境的管理主要靠（）来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。
A 经常性监督检查 B 业主委员会的督促 C 广大业主的自觉性 D 签订公约或管理制度
32、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订（）。
A 前期物业管理服务协议书 B 前期物业委托管理合同 C 临时物业委托管理合同 D 永久性合作协议
33、业主全面有效行使对物业的管理权是在（）以后。
A 第一个业主入住一年 B 全部业主入住 C 成立业主委员会 D 接管验收
34、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由（）编制。
A 物业管理公司 B 业主委员会 C 街道办事处 D 房地产行政管理部门
35、住宅小区物业管理形式是（）。
A 行政性管理 B 监督式管理 C 协商式管理 D 文件化管理
36、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得（）。
A 高于16° B 低于16° C 高于20° D 低于20°
37、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均（）平方米以上。
A 0.5 B 1 C 2 D 3
38、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达（）。
A 90% B 95% C 98% D 100%
39、实行（）管理是指把设施的运行分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。
A 动态 B 静态 C 多元化 D 状态化
40、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为（）。
A 管理者的管理手段在不断地变化 B 住宅小区的居民在不断的变化C 物业在使用过程中不断地发生变化 D 物业管理企业经常发生变化
41、我国中型写字楼的建筑面积一般在（）。
A 1万平方米 B 1~3万平方米 C 3万平方米以上 D 5万平方米以上
42、我国写字楼按功能可以分为（）三种类型。
A 一级、二级、三级 B 甲级、乙级、丙级 C 大型、中型、小型 D 单纯型、综合型、商住型
43、写字楼的管理方式不包括（）。
A 委托服务型 B 自主经营型 C 专业服务公司型 D 有关部门委派型
44、在写字楼的管理方式中，委托服务型与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）不同。
A 管理职能 B 管理范围 C 产权状况 D 经济效益
45、写字楼商务服务中心是（）为了方便客人，满足客人需要而设立的商务机构。
A 写字楼业主 B 大厦承租人 C 大厦业主委员会 D 物业管理公司
46、写字楼商务中心服务保障的前提条件是（）。
A 物业的保值增值 B 物业的出租率 C 资金的良性循环 D 设备的正常使用和保养
47、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于（）商业场所。
A 敞开型 B 封闭型 C 多用型 D 综合型
48、市级购物中心的建筑规模一般在（）。
A 1~3万 B 1~5万 C 1~10万 D 3~10万
49、我国地区级购物商场建筑规模一般在（）。
A 1~3万 B 1~5万 C 2~5万 D 3~5万
50、我国地区级购物商场年营业额一般在（）。
A 1—5亿元 B 5—10亿元 C 10—20亿元 D 30亿元以上
51、我国地区级购物商场服务人口一般在（）。
A 5万人以下 B 5—10万人 C 10—30万人 D 30万人以上
52、商业场所在（）上要下足功夫，力求新颖独特，突出个性和特色，给顾客留下强烈的第一印象。
A 投资方面 B 设计方面 C 施工方面 D 管理方面
53、现在我国大型商厦一般是每（）平方米的地上建筑面积设置一个停车位。
A 10—100 B 50—100 C 100—200 D 200—500
54、商业场所具有（），才会吸引更多的顾客。
A 强大的经济实力 B 自己鲜明的特色 C 大面积的停车场 D 装饰豪华的营业大厅
55、物业管理公司的治安管理实质上是（）。
A 治理 B 管理 C 治安 D 服务
56、商业场所的保安工作更多的是与（）打交道。
A 犯罪分子 B 不法商贩 C 违反规章制度的群众 D 违反规章制度的工作人员
57、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失由（）。
A 责任企业负责 B 物业管理公司负责 C 由双方负责 D 施工单位负责
58、物业管理区域内的标志牌，路灯、垃圾桶等属于（）。
A 装饰性 B 功能性 C 分割性 D 人文性
59、工业区物业管理公司在管理区域内（）。
A 只能使用原有停车场 B 不能建设新的停车场C 可以规划设计新的停车场 D 不能设立停车场
60、工业区停车场内要求光线充足，便于查找，还必须便于（）的实施。
A 多种经营服务 B 绿化管理 C 岗位责任制 D 消防管理
二、 多选题（每题1分，满分30分）
61、物业管理的主要内容包括（）。
A 房屋的维护雨修缮 B 房屋装修监督管理C 房屋附属设备设施的管理及维修养护 D 综合经营服务
62、房屋的维护与修缮是（）。
A 物业管理的全部内容 B 物业管理的重要环节C 常规性服务的主要内容 D 常规性管理的主要内容
63、物业管理区域内安全保卫的重点是（）。
A 防火、防盗， B 防雷、防电 C 防交通事故 D 防意外伤害
64、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括（）。
A 现代管理知识 B 现代管理手段 C 物业管理专业技能 D 遵守纪律，奉公守法
65、物业管理人员必须具有现代管理知识，是指从事管理工作必须（）。
A 仪表仪容端庄 B 具有科学头脑 C 具有科学思想 D 运用科学的手段
66、忠于职守，尽职尽责是对物业管理人员职业道德的（）。
A 全部要求 B 基本要求 C 首要要求 D 最高要求
67、物业管理公司管理部的业务范围包括（）。
A 环保，绿化管理 B 报案，消防管理 C 车辆管理 D 房屋装修管理
68、物业管理公司租赁部的职责有（）。
A 做好物业的产籍管理 B 扩大租赁业务 C 提高物业出租率 D 提高经济效益
69、业主委员会的义务有（）。
A 召集，主持业主大会或业主代表大会 B 向业主大会或业主代表大会汇报工作
C 支持，配合和监督物业管理企业的工作 D 积极创建文明物业小区
70、物业管理企业应当与居委会共同做好（）工作。
A 综合治理 B 老龄 C 妇女 D 计划生育
71、住宅小区由（）构成。
A 居民 B 居住面积 C 居住设施 D 居住环境
72、住宅小区房屋按产权划分有（）。
A 遗产毗连房屋 B 私人房屋 C 集体房屋 D 国有共有房屋
73、在法律允许的范围内，居民对自己拥有的产权的房屋可以（）。
A 出租 B 出售 C 抵押 D 赠与
74、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，为我国城市住宅小区管理（）奠定了础。
A 正规化 B 自动化 C 法制化 D 现代化
75、住宅小区物业管理主体由（）组成。
A 业主和业主大会 B 业主委员会和物业管理公司 C 政府相关部门 D 房地产开发建设单位
76、建设部队住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有（）。
A 房屋完好率 B 群众满意率 C 零修及时率 D 各种费用收缴率
77、住宅小区物业管理公司实行（）的服务原则。
A 有偿 B 低价 C 高档 D 高效
78、写字楼原指用于办公的建筑物，一般由（）组成。
A 绿化系统 B 办公用房 C 辅助用房 D 交通系统
79、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有（）。
A 电视机，电话机 B 打印机，计算机 C 传真机，中英文处理机 D 装订机，投影仪
80、客户对写字楼商务中心服务质量的评价，是以服务的（）为出发点。
A 价格 B 精确 C 周到 D 快捷
81、写字楼商务中心在为客户提供服务之前应（）。
A 了解客户的服务要求 B 填写《商务中心费用收据单》 C 向客户讲明收费情况 D 按规定收取押金
82、写字楼的客务服务项目包括（）。
A 问询，留言服务 B 航空机票订购服务 C 酒店预定服务 D 清洁卫生服务
83、商业场所按建筑功能可分为（）。
A 敞开型 B 封闭型 C 综合型 D 商住两用型
84、商业场所要规划设计合理，就是要合（）之理。
A 广开就业渠道 B 经济规律 C 经济发展 D 提高效益
85、商业服务业设施建设要防止（）。
A 盲目效仿 B 主次颠倒 C 精心策划，合理布局 D 只看眼前，不计长远
86、商业场所对市容有很大影响，要符合社会的（）。
A 一贯要求 B 超前要求 C 实用要求 D 美学要求
87、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统，它包括（）。
A 理念识别体系 B 视觉识别体系 C 行为识别体系 D 幻想识别体系
88、公共商业场所识别体系包括（）。
A 企业名称 B 商标，招牌 C 企业简介 D 员工服装
89、工业区物业管理包括（）等房屋建筑的管理。
A 工业厂房 B 生产车间 C 仓库 D 住宅区
90 、各类环境小区的功能有（）。
A 强化管理 B 方便耐用 C 美化环境 D 组织空间
三、 判断提（每题1分，满分10分）
91、在物业管理中，物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。（ ）
92、只要是对业主和使用人有利的事，物业管理企业都应该积极去做。（ ）
93、业主大会和业主代表大会有权撤销业主委员会的不正当决定。（ ）
94、住宅小区最大特点是相对封闭独立，居住功能单一，居民居住集中。（ ）
95、住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。（ ）
96、ISO9000族的核心就是创名牌企业。（ ）
97、目前，我国写字楼主要是专业人员依照气写字楼所处的位置、规模、功能进行分类。（ ）
98、写字楼商务中心硬件设备的配备应一步到位，一次性置备齐全。（ ）
99、公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。（ ）
100、工业厂房和仓库用作生活居住时，须经GONGANBU门批准同意。（ ）
物业管理知识试题（一）答案
一、 单选题
1、C 2、B 3、B 4.C 5.D 6.A 7.C 8.A 9.B 10.A 11.D 12.B 13.A 14.A 15.C 16.D 17.C 1
8.C 19.B 20.D 21.C 22.A 23.B 24.B 25.D 26.B 27.A 28.B 29.D 30.D 31.D 32.A 33.C 34.A 35.D 36.B 37.B 38.B 39.D 40.C 41.B 42.D 43.D 44.C 45.D 46.D 47.A 48.D 49. A 50.A 51.C 52. B 53.D 54.B 55.D 56.C 57.A 58.B 59.C 60.D
二、 多选题
61.ABCD 62.BCD 63.ACD 64.ABC 65.BCD 66.BC 67.ABC 68.ABCD 69.ABCD 70.ABCD 71.ABC
72.BCD 73.ABCD 74.ABD 75.ABC 76.ACD 77.ABD 78.BCD 79.ABCD 80.BCD 81.AC 82.ACD 83.
ABC 84.BCD 85.ABD 86.ACD 87.ABC 88.ABCD 89.ABC 90. BCD
91.× 92.× 93.√ 94.√ 95.× 96.× 97.√ 98.× 99.√ 100.√
注释人： & & 提交时间： 10:23:14
中级物业管理员知识试卷（二）
一、 单选题（1~60题，共60道题，每小题1分，共60分。请将最恰当的答案的字母填入括号中）
1、 物业管理企业的根本任务是突出（）二字。
A 、管理 B 、经营 C、服务 D 、维护
2、 （）是对物业管理员基本要求，也是职业道德中的首要有求。
A、兢兢业业，热情服务 B、积极主动，讲求实效C、实事求是，办事公道 D、忠于职守，尽职尽责
3、 一个物业管理区域内，入住率达到一定比例，可通过协商选举业主房管小组成员，组成业主小组，一般按（）建筑面积产生一名小组成员。
A、100~300㎡ B、300~500㎡ C、500~1000㎡ D、㎡
4、 业主自治管理的最高权力机构时（）。
A、政府主管部门 B、物业管理公司 C 、业主委员会 D、业主大会或业主大表达会
5、 物业管理区域建设与社去建设的共性是（）。
A、管理目标一致 B、管理职能一致
6、 建设部1999年制定的《物业管理企业资质管理试行办法》将物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质。其中，资质二级企业注册资本在（）以上。
A、1000万元 B、800万元 C、500万元 D、300万元
7、 建设部1995年制定的《全国优秀管理小区标准》规定，房屋零修及时率应达到（）以上。
A、98% B、98.5% C、99% D、100%
8、 下列不属于住宅小区物业管理的特点的是（）。
A、重物不重人 B、重服务 C、重开发利用 D、重盈利
9、 我国大型写字楼的建筑面积一般（）以上。
A、3万㎡ B、4万㎡ C、5万㎡ D、8万㎡
10 写字楼的管理方式中，委托服务型物业管理与自主经营型物业管理的根本区别是物业管理公司的（）。
A、管理职能不同 B 管理范围不同 C 经济效益不同 D 产权状况不同
11 写字楼按功能可分为（）三种类型。
A 一级，二级，三级 B 甲级，乙级，丙级 C 大型，中型，小型 D 单纯型 商住型，综合型
12 写字楼的客务服务主要是指（）服务。
A 前台 B 租赁 C 商务 D 销售
13 写字楼的物业管理单位要与（）签订物业管理合同，明确双方的责、权、利关系。
A 业主委员会 B 各个用户 C 承租客商的协会组织 D 各个产权人
14 我国居住区商场的服务人口一般在（）。
A 1万一下 B 1~5万人 C 5~10万人 D 10万人以上
15 目前，我国大型商厦建筑一般是每（）的地上建筑面积设置一个停车位。
A 50~100㎡ B 100~200㎡ C 200~500㎡ D 500~1000㎡
16 不属于工业区物业管理范围的是（）。
A 工业厂房 B 生产车间 C 仓库 D 工业设备
17 工业区物业管理对物业管理区域内的环境卫生工作（）负责。
A 负主要 B 负次要 C 负全部 D 不负
18 工业区物业管理公司在物业管理区域内（）。
A 可以建设新的停车场 B 不能建设新的停车场C 只能使用原有停车场 D 不能使用区内停车场
19 在物业接管验收时，交接物业的双方是（）。
A 施工单位和开发单位 B 开发建设单位和物业管理企业C 业主委员会和物业管理企业 D 政府有关部门和物业管理企业
20 采暖工程的验收时间一般规定时（）。
A 采暖期前进行 B 采暖期进行 C 采暖期后进行 D 不受时间限制
21 房屋接管交付使用后，发生隐蔽的重大质量事故，如属设计、施工、材料等原因，应由（）。
A 施工单位负责 B 建设单位负责 C 物业管理单位负责 D 业主使用人负责
22 首次聘用物业管理企业期限，一般规定不超过（）。
A 半年 B 一年 C 一年半 D 二年
23 物业档案资料，是指人们在物业的开发和管理活动中形成的，作为（）
A 原始纪录 B 业主档案资料 C 管理制度 D 二手资料
24 建立物业管理档案，必须建立起标准化的图、档、卡、册、表等，其中（）是物业档案以备查考的文字图像。
A 图 B 卡 C 册 D 档
25 更换物业管理单位时，物业档案资料（）。
A 可以移交 B 必须移交 C 不需移交 D 移交与否，根据具体情况而定
26 物业资料归档工作要做到（）。
A 尽可能完整 B “十清” C 去伪存真 D 尽可能准确
27 通知是一种应用较为广泛的知照性文书。告知性通知又称（）通知。
A 发布性 B 指示性 C 事务性 D 会议
28 《住户手册》是物业管理常用（）的一种。
A 通知 B 计划 C 规章制度 D 合同
29 物业管理劳动成本中属于有形成本的是（）。
A 排污费 B 市容管理费 C 交通管理费 D 城乡基础建设费
30 住宅小区物业管理费中人工费不包括（）。
A 基本工资 B 福利费 C 服装费 D 奖金
31 商品房共同部位、共同设施设备维修基金，从性质上说应属于（）。
A 政府 B 开发商 C 物业管理企业 D 全体业主
32 公有住房出售后，由售房单位按照一定比列从售放款中提取住宅公用部位、共同设施设备维修基金，原则
上多层住宅和高层住宅分别不低于售房宽的（）。
A 1%和 2% B 2%和3% C 10%和20% D 20%和30%
33 物业管理企业缴纳的法定税费迎战经营总收入的（）。
A 3.5% B 4.5% C 5.5% D 6.5%
34 房屋维护是物业管理员的基础性工作，认真贯彻（）的方针是保持房屋完好的保证。
A 以防为主 B 服务之上 C 区别对待 D 有偿服务
35 勒角破损或严重腐蚀剥落，会时（）受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态。
A 吊顶 B 基础 C 地面 D 屋面
36 屋面工程工艺复杂，而最容易受到破坏的是（）所以 ，其养护也就成为屋面工程维修养护的中心内容。
A 防水层 B 墙台面 C 吊顶 D 通风道
37 按照价格规律，商品经济等价有偿的原则，房屋维修需投入建材、人工、机器、工具等，交付使用后（）。
A 只收回成本即可 B 应收回成本，并产生适当的利润
C 不必收回成本 D 不仅收回成本，而且要产生高额利润
38 （）包括楼盖、屋顶、梁、内外墙和基础等承重结构部位的外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库等。
A 房屋建筑公用部位 B 公用设施设备 C 市政公用设施 D 附属配套服务设施
39 房屋维修管理的主要内容：房屋（）、房屋维修施工管理、房屋维修技术管理、房屋维修行政管理。
A 房屋的组织管理 B 维修调度管理 C 安全与质量管理 D 维修劳动管理
40 房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面会板缝补漏水。装修和设备完好，齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或随个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房
屋属（）。
A 基本完好房 B 完好房 C 一般损坏房 D 损坏房
41 在需要及时修复的构件，配件，设备的零件，综合平均费用在所管房屋现实总造价的1%以下，并以保持原先房屋完损等级为目的的日常养护工程为（）。
A 小修工程 B 中修工程 C 综合维修工程 D 翻修工程
42 所谓物业维修（），就是指物业管理企业对房屋查勘，鉴定，维修，使用等各个环节的技术活动和技术工作的各种要素进行科学管理的总称。
A 综合管理 B 技术管理 C 全部管理 D 科学管理
43 （） 主要有设备运行值班制度，交接班制度以及设备操作使用人员的岗位责任制。
A 维修养护管理制度 B 安全管理制度 C 使用管理制度 D 档案管理制度
44 房屋附属社别的三级保养包括：一级保养，二级保养，（）。
A 三级保养 B 日常维修保养 C 计划保养 D 定期保养
45 消防水泵要定期试泵，至少（）进行一次。
A 三个月 B 半年 C 一年 D 二年
46 对于室内消防设备的维修，管道及阀门的维修与（）相同。
A 室内供水管道 B 室内排水管道 C 生活供水管道 D 生产供水管道
47 为防止雷击时产生的跨步电区，故接地装置遇到路基建筑物的主要接口距离一般不得小于（）。
A 2米 B 3米 C 4米 D 5米
48 房屋的库房设备主要是地下库房，客房内装有（），保险箱，保险库，保险柜，通风机具等设备。
A 防盗门 B 防火门 C 保险门 D 车库门
49 白天，保安部接到业主丢失财务报案后，（）应首先迅速赶到现场。
A 消防值班员 B 内保员 C 门卫 D 值班经理
50 建立消防合格证制度，是指（）按照《消防法》有关规定，对居住小区新建房屋，特别是高层楼房消防设施进行检查，符合消防要求并取得消防合格证后，才允许投入使用。
A 物业管理公司 B 政府有关管理部门 C 街道居委会 D 物业开发建设单位
51 确需在居住小区内行车道上挖土沟，要向（）申请批准后方可进行。
A 物业管理公司 B 城市道路主管部门 C 街道居委会 D 城市道路主管部门和物业公司
52 我国大气污染，主要是（）。
A 煤烟型污染 B 光华学型污染 C 噪声型污染 D 有毒化合物型污染
53 采用型煤比原煤散烧可减少烟尘排放（）。
A 20% B 30% C 40% D 50%
54 防治物业环境固体废弃物污染的重点是（）。
A 生活垃圾 B 生产垃圾 C 建筑垃圾 D 电子垃圾
55 一般居住区和文教区昼间噪声标准是：（）。
A 40分贝 B 50分贝 C 55分贝 D 60分贝
56 保洁工作的重点是（）。
A 执法 B 清扫 C 预防 D 检查
57 集中反映小区绿地质量和水平的是（）。
A 小区级绿地 B 公共组团绿地 C 宅旁庭院绿地 D 道路两旁绿地
58 物业管理辖区的宣传栏，告示栏以及标识等具有户外广告的某些特征，（）不是户外广告的特征。
A 高接收频率 B 高成本 C 作用时间长 D 具有灵活性
59 物业管理公司文体娱乐活动管理规章制度有（）。
A 住户手册 B 业主公约 C 有关人员的岗位指责 D 物业管理委托合同
60 建设部于2002年2月发布的《住宅室内装饰装修管理办法》，将自2002年（）1日起施行。
A 5月 B 8月 C 9月 D 10月
二、 多选题（61~90题，共30道题，每小题1分，共30分。每题有两个或两个以上正确答案。请将正确答案的字母填入括号中。多选、漏选或错选均不得分）
61 物业管理的主要内容有（）
A 房屋的维护与修缮 B 保洁管理 C 车辆管理 D 财务管理
62 按投资主体分类，物业管理企业可分为（）物业管理公司。
A 股份制 B 全民所有制 C 私营 D 合资
63 物业管理人员应具有（）的职业道德。
A 积极主动 B 讲求实效 C 奉公守法 D 热情服务
64 物业管理企业的特点是按照（）的要求管理物业的。
A 企业化 B 专业化 C 社会化 D 制度化
65 第一次业主大会和业主代表大会在具备下列条件之一时召开（）。
A 物业区域内公有住宅出售额达30%以上 B 物业管理区域内新建商品住宅出售额达50%以上
C 物业管理区域内第一套房屋交付业主使用已满两年 D 物业管理区域内也注入住率达50%以上
66 住宅小区由（）构成。
A 居民 B 物业管理公司 C 居住设施 D 居住环境
67 目前，所谓职能化写字楼应具备的要素至少由（）。
A 楼宇自动化系统 B 通信自动化系统 C 办公自动化系统 D 物业维护维修自动化系统
68 由写字楼物业管理公司负责的常规性清洁卫生服务项目包括（）等。
A 客户写字间内的清洁 B 写字楼外墙的定期清洁C 电梯的清洁 D 消防设备的清洁
69 （）是商业场所。
A 保龄球场 B 购物中心 C 出租公寓 D 银行
70 物业的接管验收与竣工验收的区别在于（）。
A 性质不同 B 所处的阶段和使用不同 C 物业管理企业的职责不同 D 水平不同
71 物业管理企业被提前解聘的原因是（）。
A 物业管理企业服务差 B 业主或业主委员会为履行合同
C 物业管理企业与业主委员会产生争议而又协商不成 D 街道办事处不予承认
72 物业管理档案资料的管理只要应抓住档案的（）等环节。
A 收集 B 整理 C 利用 D 归档
73 住宅小区物业管理企业经费的来源主要表现在（）。
A 管理服务费 B 维修基金 C 以业养业多种经营 D 政府扶持
74 政府对物业管理企业的资金支持主要表现在（）。
A 制定合理的物业管理服务收费标准 B 规定房改住房设备运行维护更新的费用仍由原单位负责
C 确定物业管理企业享受第三产业优惠政策 D 拨发一定的城市建设维护费用于小区公共部位的使用
75 地基基础主要从（）几方面做好养护工作。
A 坚决杜绝不合理荷载的产生 B 防止地基浸水 C 保证勒角完好无损 D 防止地基冻害
76 屋面工程在房屋中的作用主要是（）。
A 维护防水保温（南方为隔热） B 采光太阳能采集利用 C 耐腐蚀和蛀蚀 D 绿化
77 房屋完损等级分为（）几类。
A 完好房，基本完好房 B 一般损坏房 C 严重损坏房 D 危险房
78 房屋大修工程项目，维修对象主要有（）。
A 主体结构的大部分严重损坏 B 整幢房屋的公用生活设备许要进行局部更换改装
C 因改善居住条件需要进行局部改装添装的房屋 D 需对主体结构进行专项抗震加固的房屋
79 房屋建筑电器工程设备主要包括（）。
A 供电几照明设备 B 弱点设备 C 电梯设备 D 防雷装置
80 对房屋设备做到“三好”“四会”“五定”。其中“四会”是指物业维修人员对房屋设备的（）。
A 会管理，会改造 B 会使用，会保养 C 会检查 D 会排除故障
81 电梯（）必须持有劳动部门资质审查合格证。
A 运行人员 B 维修人员 C 乘坐人员 D 钥匙管理人员
82 物业管理区域内（）是物业管理公司保安巡逻范围。
A 绿化区 B 公共走廊 C 洗手间 D 电梯厅
83 泡沫灭火器适于扑灭（）火灾。
A 油类 B 易燃固体 C 电器设备 D 忌水物质
84 物业管理区域内的义务消防队伍由（）组成。
A 物业管理公司全体员工 B 物业管理区域全体居民C 物业管理公司部分员工 D 物业管理区域部分居民
85 （）是停车场门卫的职责。
A 指挥车辆进出 B 搞好停车场苦的清洁卫生
C 检查停放车辆是否漏油 D 定期检查停车场库消防设备是否完好
86 物业环境污染主要是指（）。
A 大气污染 B 水体污染 C 固体废弃物污染 D 噪声污染
87 物业环境管理的手段主要是（）
A 执法检查 B 履约监督 C 制度建设 D 宣传教育
88 防治固体废弃物污染要实行“三化”的方针是（）。
A 减量化 B 资源化 C 无害化 D 堆存化
89 绿化养护管理人员的职责是（）
A 负责辖区内绿地花木的养护和管理 B 制止破坏绿地花木的不良习惯
C 妥善保管使用各种工具和设备 D 组织管理人员的学习和技术培训
90 物业管理公司计划在物业管理区域内举行文体娱乐活动，活动方案的主要内容应包括（）。
A 活动项目及主题 B 各工作阶段及各方面工作项目及要求C 相关问题及解决方法 D 活动总结
三、 判断题（91~100题。每题1分，满分10分。请将判断题填在括号中，正确的填√错误的填×）
91 物业管理中物业管理公司始终处于主导地位，是管理的主体。（）
92 物业管理的主要对象是受托管理的各位房屋建筑及其附属配套设施、设备和场地。（）
93 业主委员会是物业管理区域内部的业主团体，不具有法人地位。（）
94 物业管理招标工作应该已公开招标为主，以议标为辅。（）
95 房地产产权备案与权属登记是不同性质的工作，产权备案是政府行政部门的行业管理工作，权属登记是物业管理工作中的一个重要环节。（）
96 开展多种经营的收入和利润，从性质上映属于物业管理企业。（）
97 国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。（）
98 道路市政排水设施管理职责以3米路宽为界，凡道路宽在3米（含3米）以上的，其道路和埋在道路下的市政排水设施由市政工程管理部门负责维护管理。（）
99 当大厦大堂人流过分拥挤时，门卫可以引导部分客人从消防电梯厅进出。（）
100 “扫防结合，以防为主”是保洁管理的基本原则。（）
物业管理员知识试题（二）答案
一、 单选题
1 .C 2.D 3.C 4.D 5.A 6.D 7.A 8.D 9.A 10.D 11.D 12.A 13.A 14.B 15.C 16.D 17.A 18.
A 19.B 20.A 21.B 22.D 23.A 24.D 25.B 26.B 27. A 28.C 29.D 30.D 31.D 32.D 33.C 34.
A 35.B 36.A 37.B 38.A 39.C 40.B 41.A 42.B 43.C 44.B 45.C 46.A 47.B 48.C 49.B 50.B
51.D 52.A 53.D 54.A 55.B 56.D 57.A 58.B 59.C 60.A
二、 多选题
61.ABC 62.BCD 63.ABCD 64.ABCD 65.ABC 66.ACD 67.ABC 68.BCD 69.ABD 70.ABC 71.BC 72
.ABCD 73.ABCD 74.ABCD 75.ABCD 76.ABD 77ABCD 78.ABCD 79.ABCD 80.BCD 81.AB 82.ABCD
83.AB 84.AD 85.ABCD 86.ABCD 87.BCD 88.ABC 89.ABC 90.ABC
三、 判断题
91. ×92. √ 93. √ 94.√ 95.× 96. √ 97. √ 98. × 99. √ 100.√
注释人： & & 提交时间： 10:21:33
中级物业管理员知识试题（三）
一、 单选题（每题1分，满分30分）
1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用，至少每年进行（）次。
A 一 B 二 C 三 D 四
2 在建筑物的防雷等级划分种（）类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋，或具有重要政治意义的民用建筑物。
A 一 B 二 C 三 D 四
3 大厦的电梯钥匙要由（）管理。
A 专门部门 B 专门人员 C 工程部经理 D 保安人员
4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由（）负责。
A 物业管理公司经理 B 保安部主管 C 工程部主管 D 保安部专职消防管理人员
5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由（）负责。
A 停车场库门卫 B 保洁部专职人员 C 车主 D 物业管理公司指定的其他人员
6 按照国际惯例，物业管理公司应与车主签订车辆停放管理合同和协议，签订协议后，如果车辆在物业管理区域内停车场时丢失，车内物品丢失造成的损失由（）负责。
A 物业管理公司 B 物业管理公司和车主 C 车主 D 停车场保安人员
7 生活饮用水二次供水的水质应该每（）检测一次。
A 一个月 B 三个月 C 半年 D 一年
8 物业管理公司应及时清运物业管理区域内的各种垃圾，一般要求垃圾收集（）既要清除。
A 当时 B 当日 C 隔日 D 之后适当的时候
9 根据国家1992年颁布的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规则，住宅小区人平均公用绿地应达到每个居民平均占有（）平方米以上，绿地率要达到（）。
A 1.5, 25% B 1.5, 30% C 2, 25% D 4, 35%
10 广告是()有计划地利用媒体传达各类信息，从而影响公众行为的信息传播活动。
A 广告商 B 广告客户 C 广告媒体 D 广告的组织与管理者
11 我国给排水设计规范规定，生活热水（当无软化水设施时）出水温度不高于（）℃，这主要是为了防止水垢产生。
A 45 B 55 C 65 D 75
12 物业管理公司保安人员巡逻的范围限度委（）。
A 车场 B 公共走廊 C 物业的公共地方 D 绿化区域
13 除保安人员外，物业管理公司其他员工（），必须履行消防人员的职责。
A 也都是专职消防队员 B 都是义务消防队员C 都不是消防队员 D 也都应成为专业消防队员
14 物业环境噪声污染的控制措施之一，是禁止在夜间规定不得作业的时间内从实施工作业，规定不得作业的时间一般是指（）。
A 晚间10：00~次晨6：00 B 晚间10：00~次晨8：00
C 晚间12：00~次晨8：00 D 晚间12：00~次晨6：00
15 新建住宅小区内有路名的道路两旁的绿化和养护管理有（）负责。
A 物业管理公司 B 圆林部门 C 房管部门 D 街道办事处
16 凡是人为造成物业管理区域绿化级设施损坏的，根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。如属儿童所为，（）赔偿。
A 由家长 B 可以不 C 由儿童本人 D 由区内居民共同
17 房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定的承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住用安全的房屋属于（）。
A 严重损坏房 B 一般损坏房 C 危险房 D 基本完好房
18 中修工程的一次费用一般在该建筑同类结构新建造价的（）以下。
A 10% B 15% C 20% D 25%
19 高位水箱一般梅（）要进行一次清洗消毒工作。
A 一个月 B 半年 C 一年 D 三年
20 房屋附属设备维修的中修工程，更换率一般在（）。
A 10%~30% B 5%~10% C 5%以下 D 30%以上
21 小型家用燃油燃气锅炉，是指发热量在50~（）千瓦的锅炉。
A 100 B 150 C 200 D 250
22 生活饮用水二次供水及其卫生管理时（）的职责。
A 自来水厂 B 市政管理部门 C 物业管理公司 D 住户
23 我国《城市区域环境噪声标准》规定，（）分贝是正常的环境声音，是噪声的卫生标准。
A 40 B 50 C 55 D 60
24 绿化养护与管理考核指标规定，新种树苗若是本市苗成活率应答与（）。
A 80% B 85% C 95% D 100%
25 （）是供整个居住区居民共同实用的绿地，面积一般在1000平方米左右。
A 居住区公共绿地 B 居住区级效游园 C 公共建筑专用建筑 D 道路绿地
26 （）是主体性文化娱乐活动。
A 体操运动 B 文艺联欢会 C “九。九”敬老家庭运动会 D 摄影展览
27 物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，也应获得一定的利润，其利润率由（）来确定。
A 业主委员会 B 物业管理企业 C 政府物价部门 D 政府规划部门
28 房屋维修管理得罪基本原则是（）。
A 经济，合理，安全，实用的原则 B 区别对待的原则C 服务原则 D 有偿服务的原则
29 写字楼的客务服务主要指（）。
A 硬件服务 B 软件服务 C 前台服务 D 保洁服务
30 商场具有（），才会吸引更多的顾客。
A 自己鲜明的特色 B 强大的经济实力 C 潜在的无形资产 D 大面积的停车场
二 多选题（每题1分，满分30分）
31 房屋附属设备的实用管理制度，主要有（）等。
A 设备运行值班制度 B 交接班制度 C 技术档案管理制度 D 设备操作实用人员岗位责任制
32 房屋给水系统的管理工作包括（）等。
A 建立正常的供水用水制度 B 经常维护并定期检查供水管道、截门、水表、水泵、水箱
C 采用节水型水箱配件、节水龙头等 D 对消防水泵定期进行试泵
33 消防管理的主要内容有（）。
A 建立专职消防班组 B 制定完善的消防制度和规定
C 管理好消防设备 D 发生火灾时，保证住户人身及财产安全
34 我国《城市区域环境噪声标准》规定，一般居住区和文教区得昼间噪声标准是（）分贝，夜间为（）分贝。
A 65，55 B 40，30 C 55，45 D 50，40
35 根据物业管理区域保洁管理的操作细则要求（）等每日必须清洁的部位。
A 制定区域内的道路 B 制定区域内绿化带 C 楼内各层楼梯 D 公共部位窗户
36 物业管理区域绿化环境管理队伍的组成应包括（）等。
A 绿化环境管理队伍的管理者 B 绿化环境管理技术人员C 技术工人 D 苗圃工作人员
37 为了制定切实可行的文体娱乐活动方案，制订者必须做还调查分析工作，调查分析主要涉及与活动有关的（）等方面。
A 参与人员 B 场地与设备 C 器材 D 资金
38 严格执行各项规章制度，加强对物业管理区域文体娱乐活动管理的工作内容主要有（）等。
A 确定文体娱乐设施经营管理机构、培训管理及服务人员 B 宣传各项规章制度
C 对重大活动、重点设施、器材需制订重点措施 D 执行规章制度，纠正违章行为
39 物业管理区域内的（）具有户外广告的特征。
A 路标 B 看板 C 告示栏 D 散发的宣传资料
40 用户程控交换机房内应（）有人值班，值班人员需认真做好当班记录，并做好交接班工作
A 8小时工作时间内 B 白天 C 夜间 D 24小时
41 以下（）不是物业管理公司治安管理的工作内容。
A 培训保安人员 B 完善管区内安全防范设施 C 抓捕犯罪嫌疑人 D 维护管区内的治安秩序
42 物业管理公司应制定的消防制度和规定一般包括（）等。
A 消防中心值班制度 B 防火档案制度 C 防火岗位责任制度 D 物业管理区域消防管理制度
43 根据有关规定物业管理公司对所管区域捡拾到的物品保存期限为：重要物品（）一般物品（）食品一个月。
A 二年 一年 B 二年 六个月 C 一年 刘个月 D 一年 三个月
44 进入物业管理区域内的车辆，必须按管理公司规定的行驶路线行驶，进入车库时一般限速每小时（）公里。
A 1 B 5 C 10 D 20
45 造成物业环境大气污染的原因主要是（）。
A 直接以煤炭作为能源燃烧 B 燃油型机动车辆超标排放尾气
C 基建工地扬尘以及物业维修和装修造成粉尘污染 D 不当燃烧以及燃放烟花爆竹等
46 物业管理公司可以在所管物业区域内开展一些有意义的主体性文体娱乐活动，也可以开展（）等一般性活动。
A 文艺 B 体育 C 销售有奖彩票 D 摄影展览
47 漏水时给水管道及配件的常见毛病，常用维修方法有（）。
A 打楔堵漏法 B 关注环氧树脂堵漏法 C 哈法夹堵漏法 D 换管法
48 （）是物业管理公司的治安管理工作的内容。
A 设置安全保卫机构 B 制订各项治安管理制度和工作程序
C 打击违法犯罪活动 D 加强管区内车辆管理
49 高层建筑消防的特点有耐火极限低，（）。
A 火险因素多 B 火势蔓延快 C 扑救难度大 D 疏散困难
50 为了便于车辆管理，建设停车场库时，对其内部应有（）要求。
A 光度 B 设施 C 利用率 D 区位布置
51 物业管理公司在物业区域卫生保洁中的职责范围时（）。
A 区内公共场地的清洁保洁 B 区内楼与公共部位的清洁保洁
C 区内生活垃圾和粪便的清运 D 区内居民、商业、饮食业等执行城市环境卫生管理，物业环境卫生管理情况的监督检查
52 广告具有（）功能。
A 经济 B 文化 C 宣传 D 政治
53 物业管理费用的计算可以用一个简单的公式来表示：X=Σxi，其中Xi应包括（）及其他一些费用。
A 绿化管理费 B 物业管理企业固定资产折旧费 C 办公费 D 物业管理企业的利润
54 物业管理招标程序包括（）。
A 选择招标方式 B 编制招标文件 C 送政府部门批准 D 组织勘察现场
55 在物业管理档案中，档应包括（）等内容。
A 房屋分户平面图 B 房屋接管验收纪录 C 租金测估算计算表 D 维修记录卡
56 （）属于物业管理资料常见形式。
A 平面图 B 记录手册 C 幻灯片 D 统计表
57 下面阐述是正确的有（）。
A 业主是物业的主人 B 许多业主组织为业主委员会
C 物业的产权是物业管理权的基础 D 物业管理权是物业管理中的根本问题
58 物业管理人员应具备的个人素质包括（）
A 语言表达能力 B 端庄的仪表仪容 C 良好的心里素质 D 掌握各种设备的维修技能
59 小型家用燃油燃气过路的特点有 （）
A 操作简单 B 一次性投资少 C 实用寿命短 D 燃料费用低
60 发生失窃案应根据（）决定是否向公安机关报案。
A 物业管理公司的制度 B 客人的正确要求 C 保安部的规模 D 丢失财务的价值
三、 判断提（每题1分，满分40分）
61 房屋附属设备零星维修，是指设备零件更换率一般在10%以下的维修工程。
62 物业管理区域内的道路市政