父母房产怎么给子女最划算？继承买卖赠与选哪种_茂名网-茂名新闻网
父母房产怎么给子女最划算？继承买卖赠与选哪种
摘要：将房产过户给子女不像送礼物一样简单，要走程序支付费用
爸妈：&孩纸，我们觉得你要是只靠自己奋斗，大概是买不了房子了，要不我们送你一套吧。&
我：&靴靴爸妈！&（老爸老妈你们没事瞎说什么大实话&&）
然而，将房产过户给子女其实不是像送给其礼物一样简单，需要走一定的程序，还要支付一些费用。
尤其是金额较大的房产。对于一线城市居民来说，一套房产动辄几百万元，部分面积较大、地段不错的住宅价值甚至超过千万元，因此继承金额如此巨大的财产，通过何种方式以最小的成本取得，确实需要认真思考。
就目前来说，子女取得父母房产的途径主要有3种，包括继承、买卖和赠与。每一种方式所对应的成本各不相同，而且所对应的条件也有所区别，所以到底采用哪种方式，则需要根据不同的情况来作出选择。
继承成本最低 但手续繁多
按照法律规定，房产继承分为两 种，一是法定继承，二是遗嘱继承。法定继承意味房屋产权人只有一个子女，那么产权人去世后房产自然继承给下一代。但如果房屋产权人有两个或以上子女，那就 需要立遗嘱明确房产由哪个子女来继承，或者其他兄弟姐妹放弃自己的继承权，才能由其中一个子女单独享有继承权。
子女以继承的方式获得父母的房屋，只需要支付公证费和工本费，没有营业税、个税和契税。
1、采用继承法过户房产，继承人需要办理各种证明，期间要花费大量的时间和精力。
2、继承人日后出售此房时，将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。
继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项最大的成本。
继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取，最低不低于200元。业内人士解释说，对于父母名下房产的价值，并非自己说了算，需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。通常情况下，评估价格与市场价相差不大，所以该费用可基本确定为按市场价2%来收取。
房地产价值评估费用按照阶梯式收费，按房产评估价的0.01%~0.5%不等。当然，评估价格越高部分，收取标准越低。
此外，继承过户时应承担过户税费，根据房屋评估价收取0.05%的合同印花税，同时还收取登记费和权证印花税等，后两项费用极低，可忽略不计。
如以一套总价为230万元的普通住宅为例，子女继承该房产时所需负担的费用不到7.4万元。
　赠与更自由 费用也还行
房产赠与，是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有，对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间。除了配偶、子女之外的其他亲人，都不能采用继承的方式，只能选择赠与或买卖过户。
房屋产权人可以自主进行选择，把房屋赠与任何一人。
受赠人出售此房时，将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。
　　赠与是一种较为经济的转让过户方式。据了解，赠与方式主要承担的费用包括契税、评估费、公证费及少量的过户费用。
其中，税费收费标准为3%，房产评估费用按照阶梯式收费，按房产评估价的0.01%~0.5%不等，公证费按照评估价的1%收取。
同样以上述案例中总价为230万元的房产估算，采用赠与方式过户时，所需承担的税费约12万元。
买卖最为利索
买卖最为利索 房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。在买卖方式的过户中，不同的情况，费用也是不同的。&
最常见的过户方式，无需太多繁琐的手续，操作便捷，安全省心。
买卖过户，需缴纳较多的税费，造成额外的经济支出。
　　父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。这种转让方式交易成本较高，但却为日后转让省下了不小的开支。
父母将房子&卖给&子女，与普通的交易方式完全相同，并无明显区别，交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。
房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满2年，且子女名下已有房产，那么，交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。
举例说明，如有人将一套230万元住宅（普通住宅）转让过户给子女，产生的税费包括：
契税：230万&3%=6.9万元；
增值税：230万&（1+5%）&5%=10.95万元；
个人所得税：230万&1%=2.3万元；
3项共计：20.15万元。
有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价，因而税负水平大幅降低。如郑州、扬州等城市，父母与子女之间房产买卖转让，合同约定的价格总额可低至最低报税标准100元，这样，所有税费相加不会超过两位数，因而过户成本大幅降低。
&&& 总而言之 具体问题具体分析
如何才能选择到最佳的转让方式？三种方式各有利弊和风险，建议读者根据家庭实际情况选择最适合的方式。
继承过户方式存在一些限制，在父母在世时是不能办理的，只有等到父母去世后才能办理房产继承。如果考虑为孩子就近入学急于落户而父母健在，则无法通过继承这种方式来完成过户，必须考虑买卖或者赠与方式。
买卖转让这种过户方式，尤其是在一些可自行确定合同价的城市，由于税费大幅降低，不失为一种上佳选择。但这种方式在很大程度上会受到政策影响， 近期随着调控收紧，部分城市名下已经有两套及以上住房的子女，则会受到现有调控政策限制而无法实现过户，因此在无法通过继承方式完成过户的情况下，则只能 通过赠与方式了。
赠与方式简单便捷，而且所需承担的费用也不是很高，这种方式也值得考虑。尤其是在限购的大背景下，部分没有购房资格的外地人或者境外人士，可以 通过这种途径完成过户。不过这种方式只适合考虑将房产留作自用或长期出租，而如果今后要出售，这种方式就不太适合了，未来所需面对的高额税费将会是一个不 小的负担。
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房产留给孩子怎样最合算 继承、赠与、买卖大不同
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摘要：父母的财产迟早是留给孩子的,这是很多中国人认为理所当然的观念。就目前而言,继承、赠与和买卖是最主要的三种方式。其中,继承需要父母去世才能办理,当父母健在的时候,一般会采用赠与或买卖的方式。
父母的财产迟早是留给孩子的,这是很多中国人认为理所当然的观念。就目前而言,继承、赠与和买卖是最主要的三种方式。其中,继承需要父母去世才能办理,当父母健在的时候,一般会采用赠与或买卖的方式。无论是继承、赠与或者买卖,都会发生一定的税费,哪种方式*则要视具体房产情况而定。记者了解到,一般来说,继承房产需要缴纳一定数额的公证费和80元的房屋产权登记费,赠与则除了这两个费用外,还需要缴纳房屋总额3%的契税,买卖则是按照正常的市场情况缴纳,主要包括契税、个人所得税、如果未满两年还需要缴纳营业税等。公证费根据房屋总额等比例收取根据《关于降低部分行政事业性收费标准的通知(发改价格[号)》文件,公证收费(包括按行政事业性收费进行管理的公证收费和经营服务性公证收费)中证明财产继承、赠与、接受遗赠的收费标准,由现行按受益额的2%收取下调。其中,收益的房屋评估额在20万元以下的部分,按不超过1.2%收取;超过20万元不满50万元的部分,按不超过1%收取;超过50万元不满500万元的部分,按不超过0.8%收取;超过500万元不满1000万元的部分,按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分,按不超过0.1%收取。证明单方赠与或受赠的,减半收取。具体收费标准由各省、自治区、直辖市价格主管部门会同有关部门制定。以青岛市为例,房屋评估价值120万元的房产为例,需要缴纳的公证费用为.2%+%+.8%=11000元。也就是说,无论赠与还是继承,公证收取费用为11000元。业内人士告诉记者,一般来说,公证使用的房屋评估价值会略低于市场价格。赠与、继承与买卖房屋收费情况如果忽略公证评估费用和市场评估价格的区别,以一套购买时价格为40万元、目前市场总价为120万元的普通住房为例。(注:登记费和印花税是每种方式都必须要缴纳的,且数额较少,因此此文忽略不计算。)继承:税费最省,再次出售费用较高从理论上讲,通过继承的方式把房产留给子女是税费最少的一种方式,假如没有其他方面的考虑,可以等父母去世后再办理房产过户,需要缴纳公证费。以上文的房屋为例,无论是否*住房和是否满两年,通过继承获得需要缴纳11000元的公证费。假如子女通过继承方式取得房产证后再次出售,此时房产总价为150万元,出售时按照原始房产证时间计算,如果不是*住房,需要缴纳差额20%的个人所得税,即为(150-40)×20%=22万元。如果该房屋为*住房,除了购买方需要缴纳1%或者1.5%的契税即外,可以分为三种情况,*为房屋满五年,那么个人所得税和营业税都可以减免;*为房屋满两年但未满五年,需要缴纳差额20%的个人所得税即22万元,如果未满两年,则还需要缴纳总额5.5%的营业税即8.25万元。除此之外,契税的征收需要看购房者的购房情况,由于现在实施按区域收取契税政策,即如果购房者该区域内为*或者二次购房,且房屋面积为90平方米以下,那么需要收取1%的契税,如果房屋面积超过90平方米,那么首套房为1.5%,二套房为2%;无论房屋面积大小,三套房收取3%。当然,一般来说,通过继承得到的房屋大都满五年,再售时只需要根据是否*来确定是否缴纳个人所得税,另外根据购买方来确定缴纳的契税标准。因此,如果继承取得的房屋再售时非*住房,那么*少需要支付差额20%的个人所得税即22万元。赠与:*过户缴3%契税再次出售费用同继承一样除了11000元的公证费外,赠与还需要3%的契税,最终总费用为=47000元。通过赠与获得的房产,再次出售时费用标准同继承一样。买卖:满两年再转手可少缴税假如父母把房产“卖”给子女,一切都按照青岛市商品房过户政策实施。如果该房为父母*住房,且已满五年,子女为*购买,那么个人所得税和营业税都会减免,需要缴纳房屋总额1%的契税,即1.2万元;如果不是*购买,则需要缴纳1.5%的契税,即1.8万元。如果房屋未满五年或者不是*住房,子女为*购买,那么除了缴纳1%的契税外,还需要缴纳总额2%的个人所得税,共3.6万元;子女不是*购买,那么需要缴纳1.5%的契税,即4.2万元。通过购买后的房屋如果要再次出售,此时房产总额为150万元,如果该房产是*住房,那么不需要缴纳个人所得税,但如果不满两年出售,需要缴纳总额5.5%的营业税即150×5.5%=8.25万元;如果满两年,则可以减免营业税,只需要缴纳契税即可。如果不是*且不满五年,两者缺一不可,则需要缴纳总额2%的个人所得税即3万元。由此可以看出,假如子女手中已经有房,未来想将老人的房子出售,那么父子(女)之间采用买卖的方式比赠与和继承都要省钱。如果子女手中无房,仅此一套房子,将来想要出售,那么继承最省钱。
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||||||||||房子过户给子女：买卖、赠与、继承，哪种最省钱？
来源:　作者：詹青　
把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣？产生的费用又有什么不同？
　　羊城晚报全媒体记者　詹青
　　上两周，羊城派刊发了两期关于房产继承的讨论文章，引起了许多网友的共鸣。大家纷纷感叹，不说不知道，一说吓一跳，原来爸妈想把房子留给孩子这么复杂！
　　有读者问，反正房子早晚都是子女的，能否趁父母在世的时候就处理好呢？答案当然是可以的。把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣？产生的费用又有什么不同？听羊城派小记细细为你道来。
继承、赠与、买卖：各有优劣↓↓↓
　　一、房产继承
　　发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种是无可选择的，发生的费用也是最低的。
　　但是，这里必须提醒大家两件事：
　　第一，继承房产与赠与房产一样，以后子女再次出售，需要缴纳差额20%的个人所得税。而现实中，父母留给子女的房子常常是比较旧的房产，比如评估价不高的房改房。而如今的市场价却已经不低，所以两者的差额通常不低，甚至动辄百万，这样一来，20%的个税就相当高了；
　　第二，进行继承公证时，会面临各种复杂流程，比如“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等的奇葩证明，这常常让办理手续的子女抓狂，宁愿选择“狗带”。甚至，现实中还可能发生“转继承”，让独生子女也无法全额取得父母房产的所有产权。不过该问题也不是无法解决的，只要父母提前做好“遗嘱公证”、“继承权公证”则可避免。
　　二、房产赠与
　　房产所有权人把房产无偿赠与子女很好操作，但是费用不菲。另外，和房产继承一样，将来如果再度卖出，差额20%的个人所得税是逃不掉的。
　　如果父母的房子比较老，这种方式是很“不抵”的。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。不过，也不能一概而论，如果是新买的、豪宅、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的。这个还要算笔账才行。
　　三、房产买卖
　　看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。其实，这并非是胡扯，假如你好好算一下账，你就能够发现，大多数的情况下， “买卖”是最透明、也是最省钱省力的方法。前提是子女有购房名额。
　　遗产税、房产税，也是你应考虑的要素↓↓↓
　　现在手中握有多套房产的父母不少。对于这一类“有产人士”而言，两个税种可能也要考虑，一个是遗产税，一个是房产税。这两个税种虽然现在未开征，但是按照未来趋势，迟早都会落地。
　　首先来说遗产税。根据深圳所公布的预开征遗产税草案，试点政策大致如下：
　　资产总和在80万—200万的，征收额为20%后再减扣除数5万（如100万对应征遗产税：100万*20%-5万=15万）；
　　资产总和在1000万以上的，征收额为50%后再减扣除数175万（如1500万对应税收：1500万*50%-175万=575万）。
　　草案还规定，遗产税免征额为二十万元，遗产税最高税率为50%。
　　如今，一套房子就价值数百万，假设你准备买一套房子留给儿子，但是孩子在继承房子的时候要支付将近房产一半的遗产税，你会不会觉得好亏？
　　但是，如果生前就把房子处理好并留给子女，你可能又要面临另一个税种：房产税。
　　房产税是对家庭产权性拥有的房地产在持有环节的课税，假如把房产都提前过给子女，那么子女极可能秒升“土豪”，多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。
　　目前，我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点，它们是怎么征收的？虽然细节不太一样，但简单归纳一下，按照这两个城市的征收政策，大致的征收标准如下：
　　人均面积超过60平方米、多套房、别墅、豪宅需要征收，其他不用。税率为房子交易价的0.3%-1.2%。100万的房子，大概每年需要征收3000元—1.2万元。
　　据专家分析，遗产税与房产税大约在2020年后才可能铺开征收。
帮你算笔账↓↓↓
　　以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，在三种方式下，会发生多少费用？
　　继承：过户子女最便宜 再次转让要缴20%个税
　　一进一出要花13.3万元
　　优：给子女的时候，收取的费用最少
　　1、子女有多套住房，卖出去费用高
　　2、继承手续复杂，常常会遭遇奇葩证明、以及发生继承纠纷
　　3、要父母去世才能办
　　4、未来可能会遭遇遗产税
　　适合谁：
　　1、父母已经去世，没得选择，只能继承
　　2、适合继承关系简单，继承纠纷发生可能性低的家庭
　　3、最适合以后不打算把房子卖出去，或者是手中没有房子、以后也不买房的人“无产人士”
　　理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女是个不错的选择。按照目前的操作方式，子女继承房屋父母不用缴纳税费，也不用缴纳遗产税，只需要公证则可。公证费约为房价的1%左右。
　　以100万元的、110平方米的普通住宅为例，其公证费用的征收标准为0.8%，如果子女继承房屋，要花掉100万*0.8%=8000元的公证费用。其他费用也是很低的。
　　不过，需要注意的是，如果子女在继承后，在房产证不到5年的情况下出手，或者子女还拥有多套物业，就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税了。而且让很多人担忧的是，现在虽然不征收遗产税，但是未来遗产税征收是一个方向。
　　仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，假设将来子女以150万元卖出这套房产，在一进一出之间，共涉及的税费可能高达13.5万元左右。
　　即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+万元。
　　当然，子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产且是唯一住房，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。
赠与：首次过户缴3%契税再次出售费用同继承一样
　　一进一出要花16.3万元
　　1、生前就能办好
　　2、不受购买名额限制
　　3、如果是两年以内的新房，赠与费用比买卖低
　　1、子女如有多套住房，今后卖出去费用高
　　2、早早赠与子女，子女如已婚，房产则为夫妻共同财产
　　适合谁：
　　1、适合以后不打算把房子卖出去的人
　　2、适合手中没有房子、以后也不买房的人
　　3、适合已经没有购房名额的子女
　　据广州市地税专家介绍，房产赠与需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3%；另外和继承一样，也要缴纳公证费。
　　举个例子：一套110平方米、现价为100万元的普通住宅，如果赠与子女，要缴纳契税为3万元。再加上同上的8000元的公证费用，那么一共是3.8万元的支出。
　　100万*3%+100万*0.8%=3.8万
　　和继承房产一样，赠与物业卖出去发生的费用也很高。
　　如果子女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5%的增值税。
　　假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达16.3万元左右。
　　即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+3.8万=16.3万元。
　　考虑到大部分时候，父母赠与子女的物业，公证处的评估价都是相对比较低的，等再次售出的时候，市场价就会比较高，所以两者的差额较高，因此按照差额25%来交税，税费不低，因此，在市场上，除非真是没有购房名额了，否则，很少人会选择“赠与”这种方式。
　　当然，和继承房产一样，如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费就可以了。
　　小贴士：
　　广州市公证服务收费标准中，“证明财产继承，赠与和遗赠”的收费标准是：受益额200000元以下的部分，收取比例为1.2%；200001元至500000元部分，收取1%；500001元至5000000元部分，收取0.8%；5000001元至元部分，收取0.5%；元以上部分，收取0.1%。
买卖：手续透明简单也可能最省钱
　　1、生前就能办好
　　2、手续透明简单
　　3、再次交易可能费用最低
　　1、受到名额限制
　　2、买卖计税标准多种，如果恰好都按最高标准计税，那也会发生比赠与更高的费用
　　3、和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产则视为夫妻共同财产
　　适合谁：
　　1、适合手中有多套房子的子女与父母
　　2、适合还有购买名额的子女
　　如今，在广州市场还有一种“亲属买卖”。只要证明彼此是直系亲属，可以按照原价而非市场价进行交易买卖，比如说，父母是花40万买的房子，证明是父母卖给子女的，可以40万的原价交易。这样一来，计税的基数又可以变得更低。因此现实中父母给子女房子，90%是通过买卖达成的。买卖产生的费用有三种情形：
　　1、父母如果将房产“卖”给子女，房产证未满2年的，则需要缴纳房屋现价总额5%的增值税，同时还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税（注：契税标准有三种，从1—3%不等，110平方米的普通住宅，契税标准为1.5%，见下附录）。这是最贵的一款，如果你属于这一款的话，那就不合算了。当然，如果父母稍有头脑，恐怕不会这么做，因为等2年后，缴纳的税费会大幅下降。
　　仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，“卖”给子女，要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右，即：100万*5%+100万*1.5%+100万*1%=7.5万元。
　　2、父母如果将房产“卖”给子女，房产证已满2年的，免征房屋现价总额5%的增值税，仅仅只需要缴纳房价1%的个人所得税以及契税，即100万*1%+100万*1.5%=2.5万元。
　　3、如果是父母唯一住房且已5年以上，则免征1%的个人所得税、增值税，只需要缴纳契税则可。
　　即100万*1.5%=1.5万元。
　　附录：契税税率有3种
一、父母首套房屋且面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收；首套房屋且面积为90平方米以上的，契税税率按1.5%征收
二、父母有两套房屋，“卖”给子女的房屋如果面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收；面积超过90平方米的按2%征收契税
三、父母有三套及以上的，契税均按3%的税率征收契税
　　事实上，由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等因素的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，也会出现比房产继承、赠与高，这里就不一一列举。但是，大多数情况下，把房子“卖”给子女，费用还是会低一些。而值得注意的，“买卖”的手续与收费都很透明，不像“赠与”与“继承”，很多时候，你根本搞不清公证处会给你的房子开出的评估价是多少，所以“买卖”其实是最省心最省钱的方式！
　　羊城派小记提醒：
　　从法律层面来看，以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用方面判断合算与否，毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚，只能视不同的家庭实际情况具体分析，建议市民可针对自己个人情况与房子情况，向地产中介咨询。
　　本期坐堂专家团队：
　　（排名不分先后）
　　郑文双 北京大成（广州）律师事务所律师
　　刘 涛 广东顾浩巍律师事务所律师
　　黄敏聪 合富房地产交易中心高级主任　
　　来源｜羊城派责编｜吕楠芳制图｜陈倩编辑：
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