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承租人使用权VS出租人产权房屋出租后，房东能否随意带人看房日 16:36来源：湛江晚报 作者：文/冯斐 图/美编郑莹 字号:|
14日，市民张女士到访本报编辑部，向记者反映，她所租的房子合同并未到期，但是房东就已经三番五次带中介来看房，说是准备卖房，自己稍有一点不配合，房东就十分不满。无奈之下，张女士想搬走，在向房东索要违约金时遭到拒绝。张女士反映的情况是出租和承租时常见的问题，延伸出的是承租人使用权和出租人产权究竟谁大过谁的问题，那么，房屋出租期间，房东是否可以随意带人看房呢？
市民：租期未满房东带中介看房
张女士是坡头人，由于在市区工作的关系，去年12月中旬，张女士通过中介在赤坎一楼盘内租得一套住房，租期为一年。可是现在租房时间还未到，房东李女士就开始带中介上门看房子，还总是要求张女士拿出时间配合看房，对此张女士十分不满。
“当初说好租一年的，可是现在还没到期，就准备卖房子，还不停带人看房。”张女士愤愤地说道。张女士还告诉记者，期间她曾多次与房东协商，房东表示要卖房子，叫张女士配合中介给其他人看看房子，张女士表示不同意，房东就表示宁愿空着，也不让张女士继续住下去。
“我和她说，按照正常程序走，我搬可以，但要她支付违约金。”张女士找来当初她签订的房屋租赁合同，记者发现合同里第十六条写着：在租赁期间，甲方无正当理由，提前收回房屋的，甲方应按照月租金1倍向乙方（张女士）支付违约金。张女士说，当她要求房东支付违约金时同样遭到拒绝。
调查：提前通知，不用支付违约金？
随后，记者电话联系了房东李女士。当记者介绍采访用意后，李女士说：“我已经提前一个月通知她了，合同上也写得很清楚，所以我不应该支付违约金。”
李女士口中所说的“提前一个月通知就不用支付违约金”是否合理？记者再次阅读了从张女士手中取得的房屋租赁合同，发现其中第十三条：在租赁期限内，甲方如需转让或抵押该房屋，应提前一个月通知乙方，同等条件下，乙方有优先受让权。李女士就是根据这个条款拒绝支付违约金。
李女士告诉记者，自己是房屋的产权所有人，因此对房子有处置权，“我自己的房子，想租给谁不租给谁，想怎么租，让谁去看都是自己的权利。”对于这个说法，张女士则表示，尽管李女士是房子的主人，但自己支付了租金和押金，也签订了合同，因此这一年里自己拥有对这个房屋的使用权，在使用期间，即便是房东也必须尊重自己的使用权。
律师：房东不得妨碍承租人正常使用房屋
房屋出租期间，房东可随意带人看房吗？广东威格律师事务所的冯宏伟律师认为：双方的租房合同，是出租人与承租人之间在平等、自愿、合法原则下签订的。按照《合同法》规定，该租房合同是有效的，出租人与承租人均应该按照合同约定来履行。以上述的纠纷为例，作为出租人，按照合同约定提前一个月通知承租人是否继续续租，是合法的，也是符合双方的合同约定的。但其不得妨碍承租人正常使用房屋，不得无故干扰承租人正常经营，如带领他人来看房等行为干扰了承租人的正常经营，那么作为承租人有权提出异议，并拒绝他人进入房屋。如果承租人提前收回房屋，那么是违法双方合同约定的，因为其违反了“合同意思自治原则”，是对承租人权益的侵犯。在此情况下，作为承租人有法律依据和合同依据要求对方承担违约责任。
作为承租人来说，享有优先承租权。所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将房屋出租的，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。如果出租人没有经过承租人的允许，擅自转租，是应该向承租人承担违约赔偿责任的，因为其侵犯了承租人的权益。同时，房屋在出租状态时，房屋使用权归租客所有。根据相关法律规定，出租人对房屋拥有所有权、使用权、收益权、处置权，房屋一旦出租，出租人也就将占有权和使用权交给了承租人。因此，除非双方在租赁合同中另有约定。在房屋租期内，根据《公民隐私法》规定，未经承租人许可，包括房东在内的任何人均无权擅自进入，否则就侵犯了住户的使用权和隐私权。此外，租客并没有义务随时配合看房，且仅限于配合看房，不可能要求随叫随到。
[责任编辑：吴文静]
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来源：中国法院网
作者：郑淑梅 钊守明
　　2010年3月起，吴某租住秦某的房屋，租期为三年，该房内安装有一台直排式燃气热水器。日晚，吴某使用热水器洗澡，遂感觉全身无力，大小便失禁，晕倒在浴室内，幸亏家人发现及时送至医院治疗，诊断为一氧化碳中毒，共支出医疗费2万余元。经鉴定，吴某中毒原因为出租房安装的直排式燃气热水器未安装通风烟道，燃烧时所需的氧气都从室内采集，又将产生的废气直接向空气中排放，造成有害气体积聚和氧气缺乏而致。另查明，出租房中安装的直排式燃气热水器在出租给吴某使用前，其已使用7多年，而国家相关法律规定直排式燃气热水器的使用年限是6年。原国家轻工局、国内贸易局于1999年颁布的《关于禁止生产、销售浴用直排式燃气热水器的通知》规定，从2000年起禁止生产和销售直排式燃气热水器。秦某不能提交购买该直排式燃气热水器的发票、使用说明书，无法确定热水器的生产商和销售商。
　　法院认为，公民享有生命健康权。公民、法人由于过错侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。本案中吴某承租秦某所有的房屋居住，双方形成房屋租赁合同法律关系。秦某按租赁合同约定向吴某交付了房屋及附属设施即燃气热水器。吴某在洗澡时因一氧化碳中毒，给其造成损失。本案的关键是秦某是否有过错，其过错与吴某的损失间是否有法律上的因果关系。秦某作为房屋的出租人要保证租赁物不能危及承租人的安全或健康，对房屋内的设施负有维修的责任，应保证房屋设施正常、安全地使用。秦某作为房屋的出租人对承租房屋的吴某有安全保障义务，秦某未按规定安装热水器，且该热水器已超过使用年限，又已禁止使用，可以证实秦某存在过错，秦某的上述过错与受害人秦某的损害间有法律上的因果关系。但是吴某作为完全民事行为能力人，应在使用热水器洗澡时保持室内通风。吴某自身过错是造成此次事故的主要原因，秦某未尽安全保障义务是造成此次事故的次要原因，故秦某应承担次要赔偿责任。
　　1、房屋出租人对承租人的安保义务是指房屋所有人对于其所出租的房屋及其配套设施必须确保无危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，对于上述因素存在的安全隐患具有相应的维修、更换保障义务。否则，将对因此造成的损害后果承担法律责任。其法律特征一般为依附于租赁主合同的附随法律义务，随着租赁主合同的生效而生效，可分为权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任两种。前者为担保出租的标的物上的权利无瑕疵的责任，后者为担保标的物质量上无瑕疵的责任。其归责原则仍然是诚信基础上的过错责任原则，即出租人明知其出租的房屋及配套设施存在危及人身安全、生命健康、财产权益的潜在危害因素，却既不采取维修、更换措施，亦不履行告知、说明等义务，放任危害后果发生，则可以直接推定出租人具有过错，应负相应法律责任。
　　2、出租人承担安保法律义务的范围。房屋出租后所有权与使用权相分离，在发生承租人人身、健康、财产损害事故之后，往往伴随着房屋租赁合同双方混合责任。出租人仅在明知房屋本身存在质量瑕疵、日用设施（煤气管道漏气、劣质煤气热水器、照明电路漏电）类似安全隐患，而未采取维修、更换、安全说明等措施，根据过错责任的大小划分责任比例。而对于超出正常民事行为能力人能够理解、判断、认知范围以外的因素造成的损害责任，则不负民事责任。如自然灾害、山崩、水渍、房屋设计缺陷、承租人不当使用引起的承租人损害后果，出租人不负法律责任。　　
　　3、关于民事责任竞合问题。本案中，除了出租人对于其劣质燃气热水器引发一氧化碳CO致使承租人中毒死亡应负过错责任外，还包含着劣质产品生产者、销售者产品质量法律责任，即两种法律责任之竞合。当出租人能够举证证明确切的产品生产者、销售者的情况下，有两种处理方式：其一，根据合同相对性原则，出租人对于承租人的损害后果是第一责任人，由出租人在过错责任范围内承担赔偿责任，出租人在对承租人依法履行赔偿责任之后，依法得向劣质产品生产者、销售者追偿相应损失；其二，当事人也可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院申请追加产品生产者、销售者为共同被告参加诉讼，再根据各责任主体的过错责任、原因力大小来确定各自应当承担的民事责任。
　　（作者单位：山东省五莲县人民法院）
责任编辑：顾小娟
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出租房里有人卖淫嫖娼？这下房东摊上事了
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核心提示：“我保证，今后再也不将房屋出租给他人从事非法活动了。”近日，面对义乌警方的审讯，房东叶某后悔地低下了头。
“我保证，今后再也不将房屋出租给他人从事非法活动了。”近日，面对义乌警方的审讯，房东叶某后悔地低下了头。
据悉，叶某是义乌人，家住后宅街道，有多间房屋闲置。此前，他曾把房子租给一个租客，当初说好的是用于开麻将馆，可是过了一个月，因种种原因，叶某又把房子转租给了新租客韦某，跟他一起前来的还有江西人陈某。就是这一转租，使房东叶某“摊上了事”。
上周，义乌市公安局后宅派出所接到线索，得知陈某所租房间内有卖淫嫖娼嫌疑。民警立即将情况告知叶某，要求他收回出租房屋，但陈某以外面租房子很难为由，请求宽限几日，叶某又同意了。
两天后，民警通过蹲点守候的方式打掉了该卖淫场所，陈某及从事卖淫活动的两名女子都被抓获归案，房东叶某也因容留卖淫而被警方刑事拘留。
“签完租房协议后，我就再没有见过租房的韦某，每次付款都是陈某前来，我也不知道他们租房是为何所用，虽然此前也曾听租客说他们的房间荷尔蒙气息很浓，而且神神秘秘，但我以为是年轻人正常的行为，就没在意，没想到他们居然是在干那个！”在审讯室里，叶某懊悔地说，“都是不懂法害的，以为房子租出去我只管收钱就行。”
“明知租客是在从事违法行为，仍将房子出租，已经构成共犯。”民警介绍，这起案件也给其他出租房的房东提了个醒，“以前，将房屋出租给卖淫团伙、传销组织的事情偶有发生，希望房东们切莫为蝇头小利任性租房，以免触犯法律法规，得不偿失。”
民警还提醒广大房东，不要将房屋出租给无合法有效证件的租客，对租客的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向派出所备案办理证件，如果发现有从事违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的，应及时向警方报告。（完）
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