已经签了存量存量房房买卖合同范本，还要签居间协议吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-21 04:21 标签： 存量房居间租赁合同
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虽只签了居间协议 反悔也得赔
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日，向某通过中介公司购买莫某的房子，三方签订居间协议，约定了30日内签订正式合同，向某依约交付了2万元定金。
原标题：虽只签了居间协议 反悔也得赔北京济和律师事务所合伙人、中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员、房地产经纪人。专注于商事、房地产建筑等领域，创办房地产与婚姻家庭律师网并担任首席律师。济和律师事务所咨询热线：法制晚报讯(记者 汪红) 案情回放日，向某通过中介公司购买莫某的房子，三方签订居间协议，约定了30日内签订正式合同，向某依约交付了2万元定金。3月10日，莫某申办案涉房屋产权证，次日获核准。4月7日，向某收到莫某催告函，要求4月10日共同去签正式合同，向某以担心孩子可能迟延报户口为由拒签。诉讼中，中介公司作证称3月31日其依莫某要求已通知向某妻子签约，并提供了通话记录。为证明莫某违约，向某提供了莫某4月3日才领取房产证的证据，莫某称该日期系事后补签，其委托他人于3月27日就已实际领取房产证。律师点评
所交定金不退还北京济和律师事务所赵鸿江律师说，向某应承担违约责任。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效……当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方就房屋买卖的主要条款包括房屋价格、支付方式等已达成一致，故合同成立并生效，双方应依诚实信用原则全面履行。向某以担心孩子可能迟延报户口为由拒绝签约，故导致签约未果的责任在向某，向某违约，所交定金不应退还。签约提醒
可事前核查
不能事后反悔赵鸿江律师提醒，买卖合同签订后，在合同具备继续履行的条件下，出卖方无违约情形，买方拒绝履行的理由不成立的，需继续履行合同且支付违约金。就无产权证的房屋签订买卖合同时，买方如心存疑虑，可多做核查；一旦交了定金，事后反悔，卖方的房屋权属不成问题，因买方不继续履行合同，必然要承担违约责任。文/记者 汪红
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签署房屋买卖居间协议后，房东违约怎么办
一、基本案情
&&&&&&& 原告胡某某与被告梁某某经中介机构上海某房地产经纪事务所（以下简称鸿均事务所）居间签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“协议”），对位于上海市浦东新区浦明路258弄*号**室房屋（以下简称801室房屋）买卖事宜进行了具体的约定：原告向被告购买801室房屋，房屋建筑面积283.64平方米，房价款970万元；原告应在双方签订“协议”后两日内补足定金至人民币20万元，由被告签收后交由鸿均事务所暂为保管……被告接受本协议约定的买卖条件并签订本协议的，原告同意在被告签署本协议后三十天内与被告签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“合同”），如原告未能履行本条所述事项，则已支付被告的定金不予返还；被告接受本协议约定的买卖条件并签署本协议的，被告同意在签署本协议后三十天内与原告签署“合同”，如被告未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金；双方约定于2007年7月25日到浦东新区花园石桥路202弄2023号签订“合同”……。签订“协议”后，被告于2007年6月27日收取了原告定金人民币20万元。2007年7月24日至2007年7月25日上午，被告通过他人向鸿均事务所提出要求原告增加房价80万元，原告表示同意。2007年7月25日下午3时40分、5时，被告、原告先后至鸿均事务所，因被告要求在“协议”约定的首付款基础上增加首付款，双方未能签订“合同”。
&&& 原告认为，依法成立的协议应全面履行，现被告拒绝履行导致原告合同目的落空，且使原告购买同地段房屋的成本大大增加，故诉至法院，要求判令：1、被告赔偿原告因违约导致房价上涨损失人民币205万元；2、被告双倍返还定金40万元。
&&& 被告辩称：双方于2007年6月25日签订的买卖居间协议因原告先违约，造成合同无法履行，故被告解除了合同。因此，不同意原告的诉讼请求。
&&& 在审理过程中，根据原告申请，法院委托上海光华房地产估价有限公司对801室房屋于2007年8月6日（原告起诉本案日）的市场价值进行评价，估价结果为人民币11,750,000元；801室房屋的评估价值与“协议”约定的房价970万元相比，上涨了205万元。
& 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决被告粱亦强于判决生效之日起十日内返还原告胡某某定金人民币20万元并赔偿原告人民币100万元。
房屋差价损失的具体裁量。虽然上海高院肯定了预约及本约违约的房屋差价损失的赔付，但在民事审判中如何具体把握，仍值得探讨。笔者认为，可从以下四方面酌情考虑：一是房屋买卖合同签订后一方违约的（包括在审理中预约被确认为本约的），如买卖合同不能继续履行的，有违约金条款的，按约定处理；没有违约金约定的或者当事人提出违约金过高或过低要求调整的，一般以“因价格波动造成的房屋差价损失全额”为实际损失上下调整。二是房屋买卖预约合同成立，本约尚未签订的。如预约中有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款；如预约中没有定金条款、违约金条款，或当事人主张定金数额、违约金数额低于实际损失的，一般以“因价格波动造成的房屋差价损失的50％”作为实际损失上限进行调整。三是买卖合同无效、被撤销或者预约合同无效。前者一般以“房屋价差损失的全额”为限额，以双方的过错比例进行分担；后者一般以“房屋差价损失的50％”为限额，以双方的过错比例进行分担。四是在房屋差价的评估时点上，起始价以双方确定的交易价格为准，评估价买卖双方如能确定，以确定为准。不能确定的，应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等合理确定。
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最近随着银行政策和房地产政策的影响，在签订居间协议后，由于买方或卖方原因导致的违约情况大量出现，房屋中介为了保护自己的利益，会在居间协议里面约定中介费以保护自己的利益。《合同法》对居间行为有明确的规定，《合同法》&第四百二十七条　居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
8月19日，上海市第一中级人民法院终审判决了一桩蹊跷的服务费官司，确认一家房产中介公司在自定的格式合同中自立的“规矩”无效，并驳回中介公司向委托售房者索讨佣金的诉讼请求。
　　“霸王条款”埋下伏笔：
　　房子没买成，中介费跑不了？
　　2002年，郭先生花了160万元，买下上海虹桥怡景苑一套房子。2003年7月，他委托上海中原房产中介公司出售该房屋。
　　经中原房产中介公司推荐，郭先生与孙女士达成买卖意向，三方于是签订《房地产买卖居间协议》。这一由该公司制订的格式合同第九条约定：双方的“房地产买卖合同”无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费5．46万元。
　　后由于孙女士无法办出贷款，郭先生的房子没有卖成，双方于是又在中介主持下签订解约协议。不料，协议解除后，中原房产公司向郭先生“酌情索要”解约补偿3．9万元。在被拒绝后，该公司在2003年9月将郭先生告上法庭。一审判决部分支持了中介公司的诉请。郭先生不服，上诉到一中院。
　　庭审中，郭先生在法庭上大呼上当。据他介绍，当时，是中介公司推荐孙女士买房，买卖不成时，又是中介公司撮合他们签订了解约协议。反过来，中介公司又利用该解约协议要求他支付报酬，却没有向真正的违约方———孙女士要钱。
　　而且，虽然孙女士已被法院追加为第二被告，但因为当初中介公司对她的身份情况疏于审查，致使诉讼中孙女士下落不明。郭先生认为，该中介公司与孙女士有恶意串通之嫌。郭先生同时主张，中介公司并未实际促成该笔交易，故其居间行为没有完成，依法不得收取居间报酬，当初居间合同中的第九条约定违反了法律规定，应为无效。
　　居间成否均可获酬？
　　霸王条款被判无效
　　根据《合同法》规定，居间以促成委托人与第三人订立合同为目的，在居间成功后可取得合同约定或者法律规定的报酬。
　　同时，依据法律规定，居间人应当本着诚实信用的原则，履行向委托人如实报告的义务。郭先生基于对该中介公司的信赖委托其寻找下家，中介公司理应如实告知。但中介公司不仅未能尽到这一义务，而且又在郭孙双方未能签订买卖合同后，就将孙女士交付的10万元定金返还，而后又以此人下落不明为由，单独向郭先生主张居间报酬。
　　“这个所谓的‘买家’，与中介公司关系可疑。”郭先生的代理人律师指出。
　　就曾收取定金及返还这一事实，在审理中，中原房产中介公司也始终未能提供任何凭证。法院认为，这些事实势必引起郭先生对孙女士与中介公司之间关系的合理怀疑。法院同时认为，中介公司与郭先生、孙女士三方签订的居间协议第九条约定的内容明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司居于无论居间是否成功，均可取得相应报酬的有利地位，此约定明显与法律规定相悖。故上海市一中院作出终审判决，确认该条款无效，对中介公司主张居间报酬的请求不予支持。
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