未取得房屋产权证签订无产权证房屋买卖协议合同有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-17 08:42 标签： 无产权证房屋买卖协议
房子无房产证，签订买卖合同有效吗？
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第049版：置业顾问
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房子无房产证，签订买卖合同有效吗？
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　　本周聚焦　　陈先生（137xxxx5554）：我在今年6月份看中一套按揭中的二手房，该房子全部房款已付清，但房产证还没有办好。当时签了购房合同，合同约定在我付清几万元定金后，卖家将房屋钥匙交与我，同时之后每月我代他交纳按揭费用。几个月后，卖家反悔说不卖了，并把这几个月交的还款钱还给我，卖家称房屋因没有办理房产证，签订的合同无效。请问，这是真的吗？　　居桂林：房屋没有房产证，订立买卖合同并不一定无效，只要符合法律规定的有效要件，就应当认定为有效。首先，房地产管理法的规定属于行政管理性质的规定，违反了该规定并不必然导致合同无效。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。&不动产权属证书只是证明，仅仅起到证据的作用。物权法是调整静态财产的归属和利用关系，不涉及对合同效力的判断。　　从合同法上解释，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。　　再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同其实是附条件合同，也并非无效。在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效；如果合同所附条件确定不会实现，该合同就无效。因此，买卖双方可根据合同约定承担违约责任。　　法律咨询　　身份证件和产权档案资料不一致的国外居民卖房需要什么证明？　　席女士（135xxxx0640）：有个朋友几年前在桂林买了房，现已移居国外，身份证件和产权档案身份的资料不一样，请问现在卖掉这套房屋需要出具什么证明？　　居桂林：原大陆公民在桂林买房并办理个人房屋产权登记手续，现已取得外国身份，身份证件和产权档案身份资料不一致时，需出具我国驻该国大使馆办理身份变更的公证或认证手续。若是取得台湾、香港、澳门的身份证，在出售房屋时需提供该地户籍部门或公证部门出具的身份变更证明。　　过户咨询　　办理房屋过户哪种方式划算？　　李女士（36xxx71）：我和丈夫在桂林做生意，现在想让小孩在桂林上学，可目前还没有买房，弟弟在桂林有一套小面积的房产，请问现在可以把我弟弟这套房产改为我的名字吗？有哪几种方式？　　居桂林：房屋过户可通过买卖或赠与两种方式。经了解，李女士弟弟的这套房屋未达90平方米，房龄已满5年，是其唯一一套住房，通过买卖方式过户只需缴纳1%的契税，免缴营业税和个人所得税。若通过赠与方式办理产权过户，需缴纳3%的契税。所以建议李女士通过买卖方式办理过户，这样更划算。　　如何办理已购公房改为商品房的手续？　　张先生（134xxxx5161）：2005年买了一套公房，现在想把这套房屋卖掉，请问如何办理已购公房上市？　　居桂林：已购公房改为商品房是指将所购的公房缴纳一定的土地出让金后，将房屋性质改为商品房的行为，已购公房改为商品房后，上市出售后不用再缴纳土地出让金。已购公房改为商品房的前提条件是已取得房屋所有权证。办理手续时除填写《已购公房改为商品房申请表》外还需提交如下证件：（1）房屋所有权证；（2）身份证复印件（核验原件）；（3）房改房：原购房契约；（4）央产已购公有住房需经“在京中央和国家机关住房交易办公室”审批同意并取得了《央产房上市出售确认表》；（5）土地出让金缴纳的发票。&&&&　　（蒋丽）
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请问没有房产证买卖合同还有效吗？需要公证吗？
没有房产证，不影响房屋买卖合同的有效性，只不过房产新规定，没有房产证的情况下不能办理过户，可以等到房产证下来后过户。&按照你的说法，当初你向对方借钱，把房子卖给对方，签了买卖合同？（怎么对方还答应将来把房子还给你？难道是等你还了钱就把房子还给你？）如果你们双方有协议，不论协议的内容，只要不违法，就按照协议执行。
其他回答(共3条)
没有房产证，不影响房屋买卖合同的有效性，只不过房产新规定，没有房产证的情况下不能办理过户，可以等到房产证下来后过户。&按照你的说法，当初你向对方借钱，把房子卖给对方，签了买卖合同？（怎么对方还答应将来把房子还给你？难道是等你还了钱就把房子还给你？）如果你们双方有协议，不论协议的内容，只要不违法，就按照协议执行。
您好，　小产权房买卖合同是否有效，需要看该房产权证是否齐全、没有取得产权证就签订买卖合同是无效的！&　　法律规定没有取得房产证的房屋不准上市，若是买卖的话单靠签订买卖合同不能保证购房者权益，风险很大；对法律明确规定不准上市的房产，建议放弃交易！&　　参看：中华人民共和国城市房地产管理法&　　第三十八条明文规定：　下列房地产，不得转让：&　　（六）未依法登记领取权属证书的；
做什么事都不能太绝对，没有房产证对你有没有影响，有什么影响，要看房子的具体情况而定，房子是城市的还是农村的，是还是农民自有的房子，这些都会影响到你买房子的效力，如果是城市商品房，没有房产证当然是个很严重的问题，但农村的房子，没有证是很正常的。当然，无论是哪儿的房子，对方既然没有房产证，买给你房子，对方肯定是要付出代价的，所以你在权衡利弊后，作出是否要买这个房子时，一定要想清楚，以后会出什么样的问题，出了这样的问题，如何去解决，你应当把你所想到的，都在合同上明确约定。以后即使买卖合同无效，那争议的解决方式的约定还是有效的。因此，建议你，如果房子对你实在是很有诱惑，不防买下来，但在买房子之前，一定要好好想想，以后会出什么问题，把这些问题以及问题的解决办法都在合同里明确约定，对你以后出现纠纷是很有用的。当然最好是不要约定你明知道房子没有房产证，而只是约定你们买卖房子的时候没有房产证，以后要卖房人协助你办理房产正就可以了，如果明知道没有房产正，以后也不可能有房产正，那就是你的过错了。哈哈&这样的建议不知道能不能满足你的要求。
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