2017中国楼市走势如何？2017年房价还会全上涨吗?
　　银行信息港财经1月12日讯：中央经济工作会议明确表态&房子是用来住的，不是用来炒的&，进入2016年12月份以来，决策层已经六次明确对房地产的相关调控。在一些专家看来，热点城市已经采取或准备的措施，都瞄准了&今年房价环比不能涨&这一硬指标。2017年楼市怎么走?房价是涨是跌?
　　调控持续
　　在日的中央经济工作会议已经确定了2017年房地产调控主基调&&去库存与防泡沫并举，并加快研究建立房地产市场长效机制。在12月29日和30日，住建部又发布《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改情况的通报》，狠抓热点城市控房价，三四线城市和县城去库存，同时还公布21家违规销售的房地产开发企业名单。事实上，仅在2016年12月，决策层已经先后六次明确对房地产的相关调控及监管。
　　从监管层的态度来看，维稳仍然是2017年的核心命题。预计2017年一二线热点城市调控会持续，&房价不止、政策不停&，这与防控金融风险的宏观背景也是一脉相承。同时，对于三四线城市去库存等供给侧结构性改革也会得以延续，除了主要的政策性支持，也可能会与提高整个城市的&基本面&相融合。针对各个城市的调控，预计会根据各地实际情况升级为&一城一策&。
　　加息预期
　　2016年前三季度房地产市场的火热，与宽松的信贷政策有很大关系，信贷是影响短期房价的重要因素之一。在上海实行&认房又认贷&之后，日，郑州又成为&认房又认贷&的第二个城市，这个被称之为最严厉的调控政策是否会铺开，成为热点城市悬在头上的达摩克利斯之剑。该政策的出台，也将直接影响到房地产市场的成交量和房价走向。
　　2016年12月中旬，美联储宣布加息并给予今年3次加息的预期，人民币出现贬值预期。本次加息或预示美国步入加息周期，一经确认则其他国家将迫于压力而效仿美国。短期内固然不会出现此种局面，但加息操作势必会削弱投资需求并抑制消费。&一旦加息(或者资金价格上涨过快)，代表了金融政策的取向出现变化。如果人民币贬值和资本流出，一定引发中国房价的重新估值，以人民币计价的资产价格的调整是大概率。&业内人士表示。
　　房价走稳
　　虽然政府在加码调控，但倘若房价出现大跌，这势必也不是监管层的本意。在2017年，房地产市场会进入一个小的调整期，房价会&稳&字当头，可能会出现微涨或微跌，&大起大落&都是政府不愿意看到的。
　　从多家证券公司房地产研究部门发布的报告来看，对于2017年，机构对于成交量的预测基本一致，都认为房屋销售面积会出现下降，方正证券最乐观，预测要跌6%，最悲观的中投证券则预计会跌18%。当然，代表性的观点是受政策影响，一线、二线、三线城市的销售面积会呈现不同的情况。买房的人少了，自然也会影响到房价，大多机构预测2017年房价波动幅度在正负3%以内。典型的观点是，2017年上半年全国销售均价持平，下半年随着政策松绑重回上升趋势。
　　方正证券首席经济学家任泽平指出，近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短，平均36个月左右为一轮房价周期，其中平均上涨24个月，调整12个月。当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底至2018年上半年。
　　并购加速
　　最近几年，房地产行业内并购潮已经初现端倪。随着房企融资渠道收紧、一二线城市拿地门槛提高，在2017年，开发商的整合或将进一步加速。
　　手里有地但开发能力弱的中小型房企若无法通过开发模式盈利，卖土地、卖股权现象就可能会频繁出现;如果连土地都没有的上市公司，或许整个企业会被当壳卖掉了。对于弹药充足的大型开发商，将会在二级市场寻找开发机会以及合适资产，抑或收购现金流紧张的小型开发商。不仅如此，从现在各类城市的房地产市场而言，一旦有大型开发商进入，中小型开发商的生存空间已经在面临着不断压缩的情形。
　　当然，尽管拿地成本不断上涨，开发商依然继续深耕一线城市以及二线重点城市。为降低风险、分摊成本，许多开发商可能会选择联合其他开发商，抑或寻求保险公司等金融机构的联合。
　　从中央经济工作会议精神来看，政策是提出调控遏制房价的，但我们别忘了，会议同时也强调，防止出现大起大落，换言之，也决不可能让房价崩盘，甚至会在保证房价不大落的前提下进行相应调控，否则后续引发的一系列金融经济危机，国家动荡就愈发不可收拾了。因此，那些买房的刚需族们大可不必担心。
　　另外，中国的房地产问题也是一个结构性问题，如一二线城市的房市不存在去库存问题，抑制房价可以靠去杠杆，而三四线城市可能面临着去库存压力，对于结构性失衡问题，政府还需建立一套长效市场调节机制与政府调控机制。未来要&促进我国房地产稳定健康发展，让老百姓买得起住房&的政策仍任重道远。
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本文是任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的内容分享，分享题目是：当前的房地产形势。发布在此只是希望大家能出任志强先生的观点中得到一些启迪。
本文是任志强先生在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的内容分享，分享题目是：当前的房地产形势。发布在此只是希望大家能出任志强先生的观点中得到一些启迪。任总的开场白领导前些日子跟我说，不许说“房子是住的，不是炒的”。中央已经决定了，所以我们也不讨论这个事儿。之前邱晓华（原国家统计局局长）说特朗普上台很悲观，我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性，这个不确定性其中就有特朗普。就我个人来说，特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事，就逼着你去出牌应对，逼着你改革。举个例子，特朗普说要减税，如果他上台后真的减税，那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗？前些天中央经济工作会议已经说了，今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革，这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会，可以促进中国加速进行制度和经济改革。这个你们老总邀请我讲讲房地产，但是领导又跟我说不让讲，我都答应你们老总了，这事儿也挺麻烦，所以说我就用统计局的数字来讲讲。2016年一二线城市房价涨势惊人：北京和上海房价同比上涨超过了40%，厦门、合肥、南京、苏州四小龙房价上涨超过了30%，领涨二线城市，随后是郑州等城市发力。2016年在一片涨幅中度过，那么2017年的房价会继续上涨么？任志强在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上做了分析，我们一起看看任总怎么说。1、人口和交通是研判房价的重要因素北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”，这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划，在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。大家都知道王岐山是2003年上任，那么这个规划实行了多少年呢，到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划，为什么房价高呢，你说你万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢，3750万。那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到东京来了。北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。种种因素使得人们一定会往大城市跑，所以能不能守住2300万人口，这是一个巨大的难题。所以这个房地产是涨还是跌呢？2、土地供不应求，房价不会大跌土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。那15年多少呢？1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标，你今年供应少，土地是两年开工，所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里，它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉，剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。3、房价涨跌还与调控政策密切相关债券资金增长我们看是平的，高速增长的过程。说明明年不缺钱，开发商手里有钱啊，今年已经取消了很多开发商的债券发行，但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的，那么有钱应该能保持投资持续增长啊，那问题是你有钱买了地，销售掉下来怎么办？销售有可能因为政策导致下降，我们看到目前为止，全国没有说快速的下降，一线城市和限购城市出现了一些下降，但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多，应该是一个平稳增长的过程。去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。4、房价涨跌与土地、政策直接关联，与货币间接关联现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样？没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价，这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗？所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。5、判断房价趋势的一个标准：看销售和竣工比例我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1：2.12，什么意思啊？竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。有这么多记者在这我可什么都没说啊，这都是统计局的数据，今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢，我一开始看你们这叫投资策略会还是什么，还讨论什么讨论，这不简单的很吗。所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗？投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么？一人户增加了。你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。6、中国房地产未来发展会稳定增长时间快到了，我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢？不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个GDP增长过程，因为GDP就算那个钱，不算那个总量。所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。以上就是任志强对2017年房产的预测，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。注：本文来源于网络，小编只是对核心内容加以提炼，不代表本网站观点。
本文来源：网易房产
责任编辑：李羽飞
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