小区车库到底属于谁
住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌：11月12日，就江苏南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审判决： 开
住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发？全国首例小区车库之争一审落槌：11月12日，就江苏南京星汉置业有限与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审判决： 开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有
住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？全国首例小区车库之争一审落槌：11月12日，就星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审判决： 将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。 因为小区车库的权属是个普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。 据了解，位于南京水佐岗的星汉城市花园小区共有59个地下，开发商以至少8万元的单价卖掉了37个，其余的被以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。 在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。 经过3个小时的庭审，法院当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。” 该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由。首先，南京市规划局要求开发商按每户0．2个车位的标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。其次，小区实有土地使用面积为7697．60平方米，公摊面积也是7697．60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计入商品房的成本。 南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。 “车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
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正文：买房也为公建掏了钱,不要放弃公建配套的产权 自从房地产市场形成以来，住宅区的...
住宅区配套公共建筑(简称配套公建)，指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围...小区车库产权为何归开发商所有？
来源：南方报业传媒集团-南方日报
　　本报讯广州市国土资源和房屋管理局(以下简称“房管局”)违法审批白云畔山花园小区车库产权证给开发商？近期，该小区业委会提起行政诉讼，要求房管局撤销开发商的车库产权证。　　据悉，该案为《物权法》于10月1日正式实施前广州首宗小区车库产权纠纷案。
昨日，该案在广州市白云区人民法院公开开庭审理。　　案由?　　起诉撤销开发商车位产权证　　本报今年7月31日曾报道，白云畔山花园业委会主任李迎秋入住该小区4年后，仍得不到开发商广州圣地房地产开发有限公司(以下简称“圣地公司”)提供的房产证，遂以停止归还银行供楼款进行抗议，后被银行告上法庭。就在李迎秋前往越秀区人民法院应诉的当天，他竟被3名不明身份男子砍成重伤。据悉，多年来，该小区未取得房产证的业主人数众多。　　故意伤害案件尚未审结，昨天，李迎秋再次以白云畔山花园业委会主任的身份出现在白云区法院。该业委会起诉房管局，认为房管局违法批准圣地公司取得小区车库产权，请求房管局撤销颁发给开发商的车库产权证。　　业委会?　　车位车库都属业主所共有　　去年，白云畔山花园部分业主反映，该小区开发商圣地公司将小区的共用车库私自抵押给银行(目前该车库已被白云区法院查封)。2006年8月，广州市城市规划局作出答复，小区内1881平方米的停车场属于小区公共用地分摊面积。日，李迎秋被房管局告知，除小区车库外，还有几处公用设施均已登记为圣地公司所有。　　昨天庭审时，原告代理人，广东中泽律师事务所周玉忠律师举出将于今年10月1日起正式实施的《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条又规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。　　周玉忠认为，如果房管局允许开发商独立拥有车库产权，那么《物权法》给业主的上述保障将成一纸空文。　　房管局?　　开发商产权证审批有理有据　　昨天，房管局的代理律师称，2005年2月和3月间，圣地公司向该局登记3处车库地产分割。经广州房管局审核，白云畔山花园小区的停车场并没有分摊给业主，而是独立测绘的，由于圣地公司申请登记手续齐全，所以向圣地公司核发了房地产权证。　　第三人圣地公司的代理人则向合议庭出示了《广州市房地产权属证明书》，根据该证明书，广州国土局确实审批了开发商的车库产权。圣地公司代理人表示，车库产权归开发商所有并没有损害业主的利益，公共建筑配套设施并非就是指该配套设施为业主所共用。　　房管局代理律师极力主张，车库不应列为分摊，因为小区在建造时，开发商拥有小区的产权，等到业主住进来，他们再跟开发商签订所住房屋的产权转让，在这个转让中，公用建筑面积并没有转让，依然为开发商所有。　　开发商?　　业委会没有诉讼主体资格　　圣地公司在法庭上坚称，白云畔山花园业委会没有诉讼主体资格，请求法院依法驳回业委会的起诉。其代理人认为，业委会提起诉讼，首先要有小区20％的业主书面提议，并在召开业主大会讨论通过后，才能依法进行诉讼。　　对于圣地公司代理人否认诉讼主体资格，李迎秋表示不解，“去年与开发商发生多次诉讼，他们对此未提出异议，现在提出来有些滑稽，岂非出尔反尔？”　　周玉忠认为，目前，我国没有法律规定业委会提起诉讼必经过业主大会授权，更没有业主大会授权业委会进行诉讼的门槛规定。“另外，法律也没有对业委会在行政诉讼中的主体资格作具体规定，应视为允许其依法参与行政诉讼。”　　庭审直击　　《物权法》规定车库产权归业主　　车库属于全体业主所有？　　依据《物权法》第73条规定，停放车辆的车库应该为全体业主所共有。据悉，本案涉及的3个车库位于房屋架空层，依照相关规定，低于2.5米的架空层为公用设施，否则是业主物业的一部分。“现在许多开发商规划前把架空定为低于2.5米，而建造时，却又把地面挖低，使得它又高于2.5米，”李迎秋透露说。　　周玉忠认为，根据《物权法》第74条规定，车库应为业主所共有，并给业主使用，开发商不是车库的产权人，无权申请车库的房地产登记。“圣地公司将其抵押给银行，一旦易主成功，业主优先使用车库的权利将形同虚设。”　　小区土地使用权转属业主？　　小区业主入住并成立业主团体之后，小区的土地使用权是否已转移到全体业主名下？周玉忠认为，根据《物权法》第135条、142条、146条等规定，回答是肯定的。　　周玉忠表示，开发商所持有的土地使用权证书“已经名不符实了”，“不然的话，难道开发商想收回土地就收回么？”　　房管局则称，小区业主只是买下居住房屋，小区公共设施不在业主购买之列。另外，开发商拥有小区土地使用权，并不因业主入住就取消了对车库的产权的拥有。　　业主分摊了成本即拥有公用设施产权？　　根据《广东省商品房价格管理暂行办法》及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》规定，商品房销售价格构成包括：成本、税金及利润三部分。周玉忠认为，小区车库属于公共配套设施，属于商品房价格构成范围，也就说，车库建设成本、土地成本的所有费用均已转嫁给了业主，其产权当然应属于业主共有。　　房管局则针锋相对地予以驳斥，“原告代理律师夸大了分摊成本与土地权属的问题，事实上，这两者之前没有必然关联性，小区业主不因付了房款就拥有整个小区公用设施的产权。”　　开发商产权证名存实亡？　　根据《房地产业基本术语标准》相关规定，在新建成房屋时，开发商持有关证明，可以到县级以上的房产管理部门申请权属。也就是说，新建的商品房，初始登记时，登记机关均是直接将全部产权登记在开发商名下，并发给开发商房地产产权证明书。　　周玉忠认为，该证明书只是一个名义，并不能证实产权实质上就归属于开发商。“因为，初始登记只是一个过渡登记和形式登记，而且，在实际操作上，权属证明书并没有规定何时撤销，即便房屋物权早已转移或已不存在，该权属证明书依然存在并记录为开发商所有。”　　撰文：本报记者　陈球　实习生马喜生　统筹：曾庆春　　图：　　业主维权总与流血事件相伴，图为曾被砍倒的业委会主任李迎秋。　资料图片
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茶 余 饭 后小区车库到底属于业主还是开发商？看看这个案件是怎么判的
来源：每日经济新闻&&&& 10:26:09&&&&
　编辑：木子&&&&
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　　【河源优房网讯】每一个稍微了解过《物权法》的人们都模糊地知道，小区公共车位的停车收益应该是全体业主的。可是，没有一个物业管理公司主动地把这些停车位收益交给业主，而是把它收入囊中，变成物业管理公司的小金库，有的甚至变成了小区保安的灰色收入。业主们叫苦连天，可是却无可奈何。
　　在这样的背景下，一篇题为《小区车库到底属于谁？法院判决：全体业主享有地下停车库的权益！》的文章在微信朋友圈疯传。一时间，该案引起了轩然大波，人们纷纷就“住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？”展开了激烈讨论，甚至认为该案的判决将成为判例法在全国范围内推广。
　　但紧接着，南京鼓楼区法院就对该事进行了辟谣。
　　而真相是案件的判决是，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告业委会要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据不足，法院不予支持。
　　要归全体业主所有得先满足这个条件
　　尚公律师事务所律师赵志东表示，一审判决结果是对法律的理解，即土地属于全民所有，而二审是找了实践中的法律规定。
　　赵律师表示，从实践操作来看，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，如果该车位是按照事先规划所得，那就理当归开发商所有，即36个是属于开发商，而超过36个以外部分就属于全体业主。
　　这里的36个车位是按照日南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》第六条的规定，即应有不低于15%(最低6个)的车库为业主保留。
　　赵律师表示，小区停车位如果是事先规划经由审批部门同意建造，那开发商享有出售、租赁的权利。而超过规划的车位就由业委会享有。
　　此外，一般而言如果地下车位的面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商是无权出售的。这类地下车位属于全体小区业主所有。
　　车位首先要看是不是属于开发商所有，即开发商是否有车位的所有权。《物权法》规定：小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。
　　如果车位不属于小区内公共配套设施，开发商必须取得车位的所有权，房产管理部门在进行审批时，会予以核准，会发一个车位的《所有权证》，里面的内容明确了开发商对车位享有的所有权，包括车位的数目、面积等。在这种情况下，开发商是可以将车位的使用权卖给业主的，这种交易的实质是租赁。此外，开发商拥有的车位的所有权也是可以进行交易的，对于时下有的楼盘推出的买房子送产权车位的活动，购房者一定要确定开发商拥有该车位的产权。
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永泰园开发商业主起冲突 车库产权应归谁
日09:18 京华时报
因为车位争议，目前永泰园内车辆停放毫无秩序。赵丽萍/摄
　　7月9日，位于清河的小区里，由于地下车库的归属权问题，开发商和业主发生了冲突。公说公有理，婆说婆有理，面对记者的采访，开发商和业主方代表都坚持认为自己是合法的。
　　业主：产权属于业主
　　永泰园业委会主任吕世杰及其他业委会成员认为车库产权应属业主。
　　吕世杰表示，开发商一再声明地下车库的土地出让金已经交了，那这土地出让金是单独交的还是和商品楼共同交的？业主需要开发商出具单独交纳该车库土地出让金的证明，或者分割证明。如果土地出让金已经由全体业主分摊了的话，那么车库的产权又是怎么来的？
　　业主认为，如果没有会所、车库等配套设施，房子能值多少钱？因此，作为小区配套设施，地下车库应属全体业主共有。业主从没说过要无偿使用车库，而是要求开发商制订一个合理的价格，并将收益部分由全体业主(包括开发商)分享。
　　开发商：产权属于泰华
　　记者就此问题采访了泰华集团副总经理张笑倩。她认为，泰华是地下车库的唯一产权人，因此有权决定车库的处理方式。
　　张笑倩说，永泰园小区地下车库由北京泰华房地产开发集团有限公司投资建设。2003年3月，北京市国土资源和房屋管理局向泰华公司颁发了《北京市商品房预售许可证》(京房售证字862号)，预售内容包括了地下车库。此外，车库未计入小区住宅公摊面积，且有预售许可证和产权证。因此，永泰园的地下停车库产权应该归属泰华。
　　律师：产权归属存在难点
　　关于以上的两个问题，记者咨询了北京正泰律师事务所律师李鹏。他表示，关于地下车库的产权问题目前争议很大。包括两个方面：其一，就是开发商已经缴纳了土地出让金，办理了独立产权，那么地下车库的产权就属于开发商所有，可以出售也可以出租；其二，就是地下车库并没有办独立的产权，开发商也没有交土地出让金，那么车库的产权就属于全体业主所共有。
　　对于上述第一种情况，还存在争议，即业主所关心的，车位的建设成本(包括土地出让金)是不是包含在房价里。这个问题比较难说清楚。
　　因此，现行法规采取了由当事人约定的方式。如果《预售许可证》注明车位单独出售，就表示按这个房价卖的房不包含车位。购房人签订购房合同，就认可了车位的成本不包含在房价中了。因此，如果本案中《预售许可证》注明了车位单独出售，按照现行法规的规定，开发商就有权取得车位的产权。
　　利用人防层修建的车位就不同了。人防设施产权属政府人防主管部门。如果开发商不能有效证明房价中不包含人防设施的建设成本，人防层的使用权就属于全体业主所共有。
　　此外，根据《物权法》(草案)中规定：车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有，也就是全体业主所共有。
　　目前，该小区在原销售车位基础上，增加出租经营模式。但业主认为出租的价格太高，无法接受。
　　记者了解到，就此事，街道办事处进行了调解，可是调解并未取得任何进展，开发商和业主目前仍处于僵持状态。(记者赵丽萍)
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