棚改棚户区改造安置房产权可以出售吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-03-06 10:29 标签： 棚改安置房
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2016年棚改安置房回购中标结果
2016年棚改安置房回购中标结果
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文章基本信息
采购类别：
&&成交公告
招标编号：
?中国采招网（.c n）
&&嘉峪关市房地产管理局
代理机构：
&&嘉峪关市公共资源交易中心政府采购交易科
采购预算：(万元)
嘉峪关市公共资源交易中心受嘉峪关市房地产管理局的委托，对其2016年棚改安置房回购项目进行单一来源方式采购进行采购，评标小组于日确定成交结果，现将拟成交结果公布如下：
1、单一来源文件编号：JYGZC*******或后可见D
2、采购内容：回购部分商品房作为2016年棚改安置房。
3、采购日期：日
4、单一来源公示日期：日—8月5日
5、单一来源公告日期：日—8月18日
6、拟中标供应商名称：酒钢集团中天置业有限公司，
成交金额：********或后可见元整，单价：住宅：2984元/平方米、地下室：684元/平方米
7、单一来源评审小组成员：王文杰、张永清、范巨辉、芦学锋、贺建坤
8、政府采购交易科联系电话：（0937）*******或后可见
嘉峪关市公共资源交易中心
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棚户区改造安置房按成本价销售，需要缴纳增值税吗？
地区：北京 行 业：建筑业
业务环节：基本原理
提问者：北京天扬君合税务师事务所有限公司
棚户区改造安置房按成本价销售，需要缴纳增值税吗？
我来说两句...
北京天扬君合税务师事务所有限责任公司 16:38:32《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定：一、下列项目免征增值税--（三十四）为了配合国家住房制度改革，企业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。
上述政策在营改增试点期间执行。
具体的免征手续根据当地税务机关要求进行准备。
15:44:32《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定：免征增值税项目第（三十四）条，为了配合国家住房制度改革，企业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。棚户区改造的安置房屋能否私下买卖
　　案情简介：
　　2008年，某市对一大型棚户区进行改造，郭某原居住的单位平房也被拆迁。根据安置协议，郭某将在原址开发的某小区获得一套新房。按照市政府的要求，具体安置办法是，开发商将开发后的若干套房屋集中交付郭某工作单位，由单位进行内部分配。因郭某早年已在市区购买商品房，现无力支付安置房房款，遂将尚未开发完工的安置房(当时还不知道具体位置)协议卖给李先生，李先生以郭某名义支付购房款后，另付郭某现金2万元。2009年5月，郭某新房到手却反悔，拒绝向李先生交付房屋。李先生遂诉至人民法院要求履行房屋买卖合同。
　　截至庭审结束，郭某因政策原因，仍未能办理房产证。
　　此案在法院主持下，最终双方达成调解协议：买卖合同无效，郭某退还李先生所有款项，并额外补偿现金1万元。
　　律师点评：
　　本案的争议焦点只有一个，即：郭某因棚户区改造所获安置房能否私下买卖?或者说，该房屋买卖合同是否有效?如果有效，则郭某须向李先生交付房屋;如果无效，则房屋买卖行为不受法律保护。
　　要弄清这个问题，我们首先应对郭某这套安置房的性质作一分析：
　　郭某此前所住的棚户区房屋，系其工作单位早年所建的简易平房，由单位分配给郭某居住。也就是说，郭某对该房屋仅有居住权而无所有权。而从市政府对本次改造的要求上看，新房安置仍是针对郭某单位进行的，郭某仅是从其单位经二次分配才能取得新房。至于开发商与郭某签订拆迁协议的行为，应理解为市政府的便民措施，意在确保棚户区原居民日后能住进新房。由此可以看出，郭某对新房仍然只有居住权而没有所有权的&&郭某现无法办理房产证，主要就是因为这个原因。
　　那么，对该房屋进行的买卖，其效力如何呢?
　　我国《合同法》关于合同的效力规定，违反法律强制性规定的无效。同时在买卖合同一章中规定：&出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。&《城市房地产管理法》也规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这两部法律放在本案中，都可以理解为没有所有权的房屋是禁止买卖的。本案法院也是基于这一法理，调解为&双方所立合同无效&。这也是目前法院对该类案件最常见的处理方式。
　　延伸阅读：
　　本案虽已调解结案，但从法理上仍有深入探讨的余地。
　　首先，如何理解《合同法》关于&违反法律强制性规定的合同无效&的规定以及《城市房地产管理法》中&没有房产证的房屋禁止转让&的规定呢?
　　保护交易、努力促成交易的实现，是当今世界商法发展的大趋势，我国《合同法》也不例外，而以往规定&违反法律强制性规定即属无效&，显然过于严格。为此，最高人民法院于2009年5月出台了《〈合同法〉解释(二)》，对《合同法》中的&强制性规定&进行了缩小解释，即：违反&效力性强制性规定&
的合同才是无效的，而对违反&管理性强制性规定&的合同则可以认定为有效。为便于区分，最高人民法院又在另一个司法解释中给出了一个大致的区分标准，其中一个重要标准就是：看该合同行为是否绝对地损害国家利益及社会公共利益。
　　现在我们看《房地产管理法》中的那条强制性规定，似乎更象是&管理性强制性规定&，而非&效力性强制性规定&。本案所涉房屋虽无房产证，但进行买卖丝毫不会损害国家及社会公共利益;如果因未含土地出让金而价格大大低于商品房的话，也只须要求买方在办理房产证时补足土地出让金，而无须认定该合同无效。因此，本人认为仅据这两条规定认定本案合同无效，理由是不够充分的。
　　那么再看《合同法》另一条规定：&出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。&这一条规定的目的显而易见，是要维护交易秩序，防止欺诈性的买卖行为大量产生进而影响经济社会的稳定，该条规范的是所有&这一类的合同行为&而不仅仅是这类合同的&履行行为&。根据最高人民法院的司法解释，这种规定应属&效力性强制性规定&，违反它合同将归于无效。
　　现在回头再看本期案例就会明白：本案合同无效更重要的是因为郭某对该房屋没有&所有权&而不是没有&房产证&。&有所有权&与&有房产证&是两个概念，&房产证&仅是&拥有房屋产权的一个书面证明&，二者的关系应是&先有所有权，然后发房产证给予证明&。在某些特殊情形之下，比如对于合法新建的或继承得来的房屋，即使不办理房产证，也照样拥有产权。因此本人认为，如果本案郭某的房屋是继承得来的，仅仅没有将房产证办理到自己名下，或者在本案一审庭审辩论结束之前办理了房产证，那么本案的合同是可以认定为有效的。
　　延伸阅读：
　　在英美法系的一些国家，对合同效力的认定更加宽松，对标的物没有所有权的买卖合同也照样被认定为有效。比如说某人要把白宫卖给对方，法院会判决合同有效;至于到期他不能把白宫交付给卖方，只须承担违约责任即可。其理论依据是：签合同时卖方没有所有权，并不意味着他在合同履行期间就不能取得所有权，也就是说，合同中的约定可能并不防碍该合同的履行。这种立法理念，无疑比我国目前的合同法走得更远。
　　律师提示：
　　1.鉴于《〈合同法〉解释(二)》出台不久，本文在延伸阅读中的相关论述，仅为个人观点，是否成立尚需在今后的司法实践中检验;
　　2.办理房产证，是明晰房屋产权的重要方式。即使本文延伸阅读中观点成立，买方在取得房屋后仍需办理房产证，否则虽然合同有效，买方能实际得到房屋，却不能从法律上取得产权，也不能转手进行交易，还将面临法律上的诸多风险。
　　3.鉴于棚户区改造过程中，存在不少类似本案的买卖行为，在此特意提醒买卖双方：此类合同是无效的，切勿私下交易，以免发生纠纷。
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