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房屋买卖合同纠纷判决继续履行合同卖方支付违约金
吕某诉称，日，我和马某在北京某房地产经纪有限公司居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，李某是马某的委托代理人。双方合同约定由我购买马某位于北京市某区112号房屋。合同签订后，我依约支付了房屋首付款，马某于日向我交付了房屋钥匙。后我安排装修队伍对房屋进行装修，准备春节前入住，但在日，案外人张某找来，声称李某已将此房屋出售给她。我被迫停止装修，并找到中介公司和李某了解核实情况。后李某承诺此房没有出售给他人，并给我写下《承诺书》，承诺为马某履行合同提供连带担保责任。后在我交清尾款要求办理过户时才得知，案外人张某已因房屋买卖纠纷申请法院将房屋查封。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、马某、李某连带支付违约金30万元；2、李某支付额外补偿63.3万元；3、由马某、李某承担本案诉讼费用。被告辩称
马某辩称，我不同意支付违约金，理由在于双方房屋买卖合同约定在合同签订之日起90日内办理过户手续，即最迟在日，而在日，双方第一次办理过户手续未果后，经李某协调，阻碍房屋产权过户的情形已在日消除，且法院在日作出了解除保全的司法裁定。另外，在日前后，我和李某多次通知吕某办理房屋过户手续，但均遭到吕某拒绝。因此，我没有违约行为，不应承担违约责任。另外，为了维护我的合法权益，我提出反诉，要求判令：1、继续履行合同，办理房产转移手续，吕某按中国人民银行同期存款利率向我赔偿未付款380万元自日起至实际给付之日止的利息损失；2、变更合同条款，即吕某在30日内办理银行批贷手续，待银行出具批贷函后1个月内办理过户手续并向我支付剩余购房款150万元，若吕某无法完成银行贷款，吕某应当自筹资金一次性向我支付150万元；3、由吕某承担反诉费用。李某辩称，我不同意支付额外补偿，理由是我确实给吕某出具了承诺，但根据承诺的内容，我支付的额外补偿的前提条件是因涉案房屋出售给第三人导致吕某不能按时取得房产证，而实际上，涉案房屋虽然因案外人申请查封而出现不能过户的情形，但经我协调，我和案外人于日达成了和解，涉案房屋在日后已完全可以过户，但虽经我多次通知吕某办理涉案房屋过户事宜，吕某均予以拒绝，故我不应承担担保责任。吕某针对马某的反诉请求辩称，我同意继续履行双方合同，但因为马某存在违约行为，其应当向我支付违约金，故若其不向我先行支付违约金，双方的合同便不具备继续履行的条件。关于利息主张，因我已按照合同约定履行了付款义务，我不存在违约行为，故马某的利息主张没有法律依据。关于变更合同条款，如前所述，合同履行条件没有发生根本性变化，现马某单方要求变更合同条款，对我作为守约方来说是不公平的，且现我还可以申请银行贷款，故我认为还应当按照原合同约定履行购房尾款给付义务。本院查明
经审理查明，日，吕某（买受方）与马某（出售方）经北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）居间签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：吕某购买马某名下位于北京市某区112号房屋（以下简称112号房屋），成交价为633万元；买受方向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为150万元，买受方因自身原因未获得银行批准的，买受方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受方自行负担；双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同签订之后，因买卖双方产生了需要延长向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记时间的，应当签订书面的补充协议；双方未能在本合同签订之日起90日内申请办理房屋权属转移登记而取得房屋所有权证书的，如因出售方的责任，买受方有权退房。买受方不退房的，自买受方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出售方按日计算向买受方支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得房屋所有权证书之日起3日内向买受方支付。同日，吕某（乙方）、马某（甲方）、某公司（丙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定：甲方同意将112号房屋出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。经甲乙双方友好协商，甲乙双方于日签署的房屋买卖合同，乙方购买甲方房产付款方式为商业贷款。甲方净得房价款为633万元，乙方承担交易过程中产生的税费及丙方服务佣金。同时乙方于签约当天支付甲方购房定金10万元。乙方第二笔首付150万元于10月8日支付甲方，乙方在交钥匙当天支付甲方第三笔首付100万元，最迟交接日期日，乙方除贷款部分以外的剩余购房款最迟于日支付甲方。日，吕某（乙方）、马某（甲方）、某公司（丙方）又签订《补充协议》（以下简称《补充协议二》），对双方的入住等事宜进行了约定。合同签订后，吕某分别于日和日向马某支付购房款160万元和100万元。日，吕某（乙方）、马某（甲方）和北京市某区房屋管理局（丙方）签订《存量房自有交易资金划转协议》（以下简称《划转协议》），设立自有交易资金监管账户。日，吕某向该自有交易资金监管账户中汇入230万元，该笔款项中含有马某自有资金7万元。另，吕某经向中国建设银行申请，获批个人住房贷款150万元，但该贷款申请因超过有效期已自动失效。庭审中，吕某主张在合同履行过程中，双方约定于日办理112号房屋过户事宜，双方以实际行为对合同约定的过户时间进行了变更，但当天因112号房屋被查封而未完成过户手续，且112号房屋被查封系马某将112号房屋一房二卖所致，故马某的行为构成违约，应当按照合同约定承担合同金额10%的违约金，但实际只主张30万元。马某对此不予认可，主张双方合同约定在签订合同后90日内过户，即最迟过户时间为日，而双方于日办理112号房屋过户事宜并未系对合同约定的过户时间的变更，而是实际履行合同，故在当天虽未完成过户手续，但不构成违约，且其亦不存在一房二卖行为，当时要出售给吕某的房屋并非112号房屋，而是登记在李某名下的另一套房屋，而112号房屋在尚未取得产权证时确与案外人张某签订了房屋买卖合同，后因吕某看中了112号房屋，便将112号房屋实际出售给吕某，但未与张某协商处理，后张某发现112号房屋正在装修后诉至法院，并申请查封了112号房屋，但此事经李某协调后，与张某达成了一致意见，张某撤回了起诉并于日解除了对112号房屋的查封，但此后在日、日、日等多次通知吕某继续办理112号房屋过户事宜，但吕某均予以拒绝，则即便超过了合同约定最迟过户时间，也仅仅超过了1天，且应适用双方合同有关逾期过户的违约条款约定，即按已付款的日万分之五计算，同时吕某自身也有扩大损失的行为，故吕某主张的违约金仍过高。吕某则表示在日无法过户后，无法知晓112号房屋何时具备过户条件，马某单方催促过户无效，且后来拒绝系因已提起本次诉讼。经查，案外人张某于日诉至法院，要求马某、李某交付112号房屋并办理过户手续，同时申请法院查封112号房屋，后本院于日裁定查封112号房屋，后张某于日向本院申请撤诉，本院于日裁定解除对112号房屋的查封。另庭审中，吕某主张因马某违约行为导致其实际损失，主要表现为至今无法入住、装修停顿、无法出售自有房屋、逾期归还购房借款导致利息增加，并就其主张向本院提交了：1、北京某装饰工程有限公司于日向吕某出具的《关于装修工程停工问题的函》，主要内容为：“你因故于日通知我公司暂停施工，已经停工55天，……停工造成我公司损失人工费110000元，……损失定金7000元，两项损失合计117000元，该损失应当由你承担。”；2、北京某装饰工程有限公司（乙方）于日与吕某（甲方）签订的《复工协议》，主要内容为：“因停工造成乙方损失人工费110000元，定金7000元，经协商两项损失甲方承担86000元，该款项在乙方按期完工，验收合格后一次性给付”；3、吕某与卫某、黄某等人的《借款协议》、银行账户明细单，其中《借款协议》中载明吕某需按每月1%支付利息。马某对上述证据的关联性不予认可。另庭审中，吕某向本院提交李某于日出具的《承诺书》，内容为：“本人李某，我岳父马某，112号房屋已出售给吕某，我受岳父委托办理相关事宜。我承诺愿意为我岳父马某履行合同提供连带责任担保，并用我名下的位于北京市某区602号房屋为我岳父马某违约责任承担担保责任。如果112号房屋已经出售给第三人，导致吕某不能按时取得房产证，本人愿意支付总房款的10%作为额外补偿。”吕某据此要求李某承担连带违约责任并支付额外补偿。李某对该《承诺书》的真实性予以认可，但主张其已协调处理完毕案外人张某对112号房屋主吕某利事宜，能够保证吕某取得112号房屋的产权证，故支付额外补偿的承诺条件不成就。另庭审中，马某以吕某未按期支付剩余购房款致其利息损失为由要求吕某给付利息。吕某对此不予认可，主张其已按合同约定支付购房款，并获批银行贷款，导致无法实际支付给马某系马某违约所致。马某另主张变更合同条款，要求吕某进行一次批贷手续，批贷不成则一次性自筹资金。吕某对此不予认可，主张其作为守约方，仍应按照合同约定方式支付剩余购房款。庭审中，经双方当事人达成一致意见，双方同意继续履行112号房屋相关买卖合同，并同意若马某需承担违约责任，相应违约金直接自吕某应向马某支付的剩余尾款中扣除。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《承诺书》、《划转协议》、《关于装修工程停工问题的函》、《复工协议》、《借款协议》等证据材料在案佐证。本院认为
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吕某与马某签订的《房屋买卖合同》、《补充协议一》、《补充协议二》等均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。现双方均同意继续履行相关合同，本院对此不持异议。本案的争议焦点之一为违约认定。对此本院认为：首先，根据双方《房屋买卖合同》约定，自合同签订之日起90日内应办理112号房屋的过户手续，即最迟应于日完成112号房屋的过户手续，双方于日办理112号房屋过户手续系实际履行合同行为，并非系对合同有关过户时间约定的变更；第二，根据本案查明的事实，112号房屋于日才解除查封状态，则在此之前，112号房屋并不具备过户条件，而导致112号房屋被查封系马某与案外人存有房产纠纷所致，与吕某无关，故马某未能按照合同约定期间完成112号房屋过户至吕某名下，其行为已构成违约；第三，根据本案查明的事实，吕某已按合同约定向马某支付了相应购房款，亦获得了银行批贷，但如前所述，导致马某无法获得剩余购房款系马某违约所致，吕某不存在违约行为。因此，马某应当承担违约责任，吕某无需承担违约责任。本案的争议焦点之二为违约金数额认定。对此本院认为：首先，根据双方签订的《补充协议一》，其中明确约定了守约方有权要求违约方承担合同金额的10%的违约金，该条款系对于双方《房屋买卖合同》中有关违约金条款的变更，故有关违约金标准应当按照双方《补充协议一》的相关约定；第二，如前所述，马某虽存有违约行为，但其主观恶意程度、客观违约程度均未达到严重状态，且吕某作为守约方，亦应负有防止损失扩大的义务，即吕某应在双方均同意继续履行买卖合同，且112号房屋在客观上具备过户条件时，应当及时予以过户。因此，现吕某虽已自行酌减违约金，但其主张的违约金仍过高，本院将根据双方合同的实际履行情况、马某的违约程度、吕某的实际损失情况等因素予以适当调整。本案争议焦点之三为购房尾款支付方式是否需要变更。对此本院认为：首先，双方《房屋买卖合同》已对尾款支付方式作出了明确约定，即吕某需通过贷款方式筹款，且事实上吕某已实际通过建设银行贷款审批，目前仅处于失效状态；第二，合同条款如需变更，应需经双方协商一致，现吕某不同意对尾款支付方式进行变更，双方亦未就此达成一致意见。因此，对于尾款支付方式，仍应按照双方《房屋买卖合同》约定履行。同时，因双方一致同意可将马某应支付的违约金直接自吕某应付尾款中扣除，故本院将根据前述判定的马某所需承担的违约金的数额后对吕某应付的尾款数额直接予以调整。本案争议焦点之四为连带责任和额外补偿的认定。对此本院认为：首先，根据李某出具的《承诺书》内容，可以确定李某自愿承担连带责任，则其应当就马某的违约行为承担连带违约责任，但考虑到前述已将违约金实际自尾款中予以扣除，故李某实际无需承担连带支付违约金责任；其次，同理，结合《承诺书》内容，可以确认李某支付额外补偿的前提条件为因112号房屋出售给第三人导致吕某无法取得112号房屋的产权证，而如前所述，马某、李某在出现112号房屋因查封而无法过户时，积极采取救济措施，及时消除了112号房屋的过户限制，且现双方合同亦能继续履行，吕某在客观上仍能获取112号房屋的产权证，故本案现有情形尚不符合李某需支付额外补偿的条件。综上所述，对于吕某有关要求马某承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持；有关要求李某承担连带责任和支付额外补偿的诉讼请求，本院不予支持。对于马某有关要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持；有关要求吕某支付利息损失、变更尾款支付方式的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：裁判结果
一、吕某与马某继续履行双方于二〇一三年十月四日签署的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》、于二〇一三年十月十日签署的《补充协议》；二、吕某于本判决生效后三十日内向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币一百五十万元，扣除马某应向吕某支付的违约金人民币十五万元，吕某实际拟贷款金额为人民币一百三十五万元，若吕某因自身原因未获得银行批准的，吕某应继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由吕某自行负担；三、自吕某获得银行批贷函后七日内，马某协助吕某将北京市某区六〇一号房屋过户至吕某名下，过户所需费用由吕某负担；四、驳回吕某的其他诉讼请求；五、驳回马某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万三千一百三十元，由吕某负担九千八百三十元，已交纳；由马某负担三千三百元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费九千一百五十元，由马某负担六百七十五元，已交纳；由吕某负担八千四百七十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
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提前解除租赁合同违约吗，违约金如何计算？
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导读：许多人有过这样的经历，由于工作调动等原因使原本租住的房屋不能满足现状，租客因此告知房东想要提前解除租赁合同，却被无情拒绝，提前解除租赁合同违约吗？还有的时候房东会没收押金作为违约补偿，这样做可以吗，到底提前解除租赁合同违约金如何计算呢？
一、提前解除租赁合同违约吗对于出租人和承租人，只要在以下的情形内解除租赁合同，就不算违约：（一）房屋出租人在下列条件下可以解除租赁合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、协议到期，房屋出租人按约收回租赁房屋；2、出租人家庭人口增多，住房困难，可与承租人协商收回租赁房屋；3、承租人确实另有住房，承租房屋长期闲置，不能物尽其用的；4、屋承租人故意、或者过失将所租房屋损坏，改变房屋用途、拒绝修复或者赔偿的。（二）对于承租人而言，在房屋租赁期间，如果存在以下情况，就可以单方面解除合同。1、出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付；2、出租人交付的房屋不符合的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的；3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；4、出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。二、提前解除租赁合同违约金如何计算首先，押金不是违约金，提前解除合同不能直接扣除。在房屋租赁合同中一般会涉及签订合同后房主预先收取几个月的租金为押金的问题，如果双方一旦发生什么争议，尤其是承租人提前解约，出租人往往会扣留押金做为违约金。实际上，押金并非是提前解约的违约金。押金是为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿，才设定的。因此，不管是正常结束租赁关系，还是一方提前解除租赁合同，只要租赁物没有受以损害，押金都应该退还。除非双方在租赁合同中明确约定，一方违约解除合同，以押金为标准确定约定的违约金数额。其次，法律没有规定一个明确的违约金数额标准。在合同法中对于违约金数额的确定主要就是一个原则“有约定从约定，无约定以实际损失计”。因此，对于违约金应该如何计算，应当由合同双方当事人具体约定，并且在合同中写明，可以参考下列方式：（一）如果承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。（二）如果出租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但是，如果出租人在解除合同时能在出租房屋所在的小区为承租人另外寻找到与原租赁房屋、租金标准相同的房屋供承租人使用，除必要的搬家费用外，出租人可以不承担违约责任。综上所述，对于非法律规定情形提前解除房屋租赁合同的，应当承担违约责任。但是很多人在签订租赁合同是没有约定具体的违约金计算方法，这时就需要双方协商解决。如果双方无法达成合意，必须通过诉讼来解决纠纷时，应该马上咨询律师的意见，相信律师的专业知识和丰富的经验会为您赢得更多的“筹码”。
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承租人何种情况可解除租赁合同有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除......
福州房产律师温馨提示：租房时，会遇到中介不收中介费的情况，中介费是中介主要收入来源，为何现在却放弃，房客真的能享受到免费的午餐吗？其实不是这样的，中介把中介费全部加到了房租里，看似无中介费，却比交中介费花的多，因此建议您在租房时，一定要与房主确认一下，看不见房主的房子多便宜也不要租。
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专业房产律师温馨提示：“一房数租”是出租人对于同一房屋订立两份以上租赁合同的情况，在合同均有效，承租人均要求履行合同时，法院会按已经合法占有房屋的、已办理登记备案手续的、和合同成立在先的，这种顺序来确定谁是房屋的承租人，因此承租人要避免"一房数租"的情况，就要尽快办理好相关租赁手续。
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租房提前终止合同违约金怎么算？
17人阅读 来源：律师365
生活中我们经常会租房，就会和房东签订。但因为各种原因，我们可能会提前终止合同，这就会产生。那么违约金怎么赔付，如何能最大限度的维护自身权益呢？下面律师365为大家介绍若是租房提前终止该如何计算，如何支付的相关规定。确切的讲，合同不同于，我们对象是一些个体人员，假如半路退出，对方又不可能马上找到下家租户，这样势必会对出租者照成一定的经济损失，如果诉诸法律的话，我们是必输无疑。解决的最好办法是替房东找到新的租户，或与房东协商解决。当然了，如果我们租赁的房屋确实因环境的改变，或其它因素的原因，而实在是无法居住了，也就是与签订时的居住条件、及环境发生了根本性变化，那么我们完全有理由向对方提出的要求，在这点上法律是会支持你的合法主张的。一、违约金应提前约定法律没有规定一个明确的违约金数额标准，在中，对于违约金数额的确定主要遵循一个原则：有约定从约定，无约定按照实际损失计算。按照法律规定，无论哪一方提出的损失数额，都必须自行举证加以证明。因此对于租赁合同解约的实际损失，可能面临举证难的情况，损失数额难以确定。二、违约金的《合同法》规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行。三、租客不承担情况1、双方可以在租赁合同中先明确约定，发生某种情况，合同自动解除，双方不须承担违约责任。譬如租房是为了便利工作生活，如果工作地点发生变化，很可能需要另外租房居住。在此情况下，承租人就可以事先和出租方约定，一旦工作地点发生重大变化，可以提前。2、找到适合的人转租，承租人想提前解除租赁合同，应该承担3个月的租金为违约金，但如果承租人在解除合同时能以不低于原租赁合同的条件，为出租人找到新的承租人，则承租人不承担上述违约责任。由上文可知，作为租房方的我们要提前终止合同，房东一时找不到租房者，势必会对对方产生经济损失。那么按照法律规定提前终止合同违约金怎样处理呢？首先最好选择和房东协商，双方可接受的违约金进行赔偿，一般来说按照实际损失来计算。另外如果在租赁合同中约定好的就按合同操作。万一双方协商失败，我们可以向法院提起。具体是否承担违约责任、违约金支付多少，由法院最终审理判决。
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违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。
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来源：中国法院网
作者：孔繁灵 赖见兴
　　【案情】
　　2014年，经某房屋中介公司介绍，原告温某与被告熊某签订了一份《房屋买卖合同》，双方在合同中约定，被告熊某自愿将座落于清华大道金福花园的一套面积为136.25平米的房屋出售给原告温某，房屋总价款为46万元，买卖合同生效之日原告向被告支付房款16万元，余款30万元在房屋办理权属登记之日付清。被告承诺所出售的房屋的权属明晰，无其他任何产权纠纷，确保该房屋权属的真实性。若双方有一方违约，则需向守约方支付违约金20000元。后房屋在办理权属登记过程中发现，该标的房屋于2013年在某商业银行办理了银行抵押贷款30万元。被告熊某在合理期间不能消除该房屋的抵押行为。后原告诉至法院，要求法院判决解除原告温某与被告签订的房屋买卖合同，返还已支付的房款16万元，并要求被告向原告支付房屋买卖合同中约定的违约金20000元。
　　【分歧】
　　被告熊某以标的房屋办理了抵押贷款，构成房屋买卖交付不能，且被告又不能再合理期间消除房屋的抵押行为，故被告的行为构成违约，双方签订的合同应当予以解除，各方均无异议。房屋买卖合同解决后，双方在约定的违约金是否应当予以支持存在争议。
　　第一种意见认为，根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除意味着合同的权利义务关系消灭，违约金条款作为原合同的一部分，不具有独立性，因此违约金条款也应随之消灭。根据合同法的规定，合同解除的法律后果表现为返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，而不是违约责任。故本案中原告要求被告支付违约金20000元的诉请不应当予以支持。
　　第二种意见认为，违约金是当事人预先确定的一种独立于合同债务履行之外的给付。《合同法》第98条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。违约金条款属于“合同中结算和清理条款”，因此，即便合同解除，违约金条款也继续有效。因此，对原告要求被告支付20000元的诉请应予以支持。
　　【评析】
　　笔者赞成第二种意见。即在一方违约情形下导致合同解决的，原合同约定的违约金条款应当继续有效。
　　合同当事人约定的违约金条款在合同依法解决后是否有效的问题，其实质是违约金条款是否具有独立性的问题。违约责任条款是否具有独立性，关键是应视消灭或否定合同效力的原因和违约责任的形态而定。针对合同效力消灭后处理有关事宜的依据，我国《合同法》分别在第57条和第98条作出相应规定。《合同法》第57条规定：“合同无效、被撤销或终止，不能影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《合同法》第98条规定：“合同权利义务的终止，不影响结算和清理条款的效力。”无论是“解决争议的条款”还是“结算和清理条款”，都是当事人为合同效力消灭后如何处理相关事宜而事先约定具有相对独立效力的条款，它不因合同效力的终止或被否认而失去效力，否则这种约定将变得毫无意义。
　　根据《合同法》的有关规定，合同解除分为约定解除和法定解除，只有当事人的行为构成根本性违约，才可以适用法定解除。本案中被告熊某已先行将标的房屋抵押给了商业银行，该行为可能导致原告无法获得房屋所有权，导致合同无法正常履行，其行为构成根本性违约。原告先行向被告支付了16万元购房款，且浪费原告的时间与精力，根据相关法律的规定，原告有权要求被告承担相应的赔偿损失。双方在合同中约定，一方构成违约，则需向守约方支付20000元违约金。该合同约定是双方在合同订立之时，对合同后续履行过程中存在违约行为的约定，依据当事人意思自治原则，应当予以支持。且当事人在合同中约定违约金的处理条款，有利于简化后续损害赔偿金的计算，方便当事人履行并予以履约，减少双方二次纠纷的发生。
　　依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。所以本案原告温某要求被告支付合同约定的违约金于法有据，应当予以支持。通过违约条款的适用有利于督促合同双方当事人在合同履行过程中遵守诚信规则，故本案原告原告的诉请应予以支持。
　　（作者单位：江西省石城县人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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