算一算房贷这笔账，提前还款真的合算吗|房贷|提前还款|等额本息_新浪财经_新浪网
　　一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
　　建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
　　公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
　　贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok。
　　二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
　　贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
　　建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
　　三、等额本息or等额本金
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
　　但是，真的是这样吗？
　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
　　举个例子：
　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
　　1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
　　(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
　　(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：
　　..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
　　以此类推
　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
　　2、如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
　　(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；
　　(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
　　以此类推
　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。
　　结论：
　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
　　四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
　　提前还款三类人：
　　1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　3、这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
　　建议不用提前还款的类型：
　　1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
　　等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
　　现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
　　总结：
　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
　　也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。
　　所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！如何办理提前还贷？需提前一月向银行预约
大部分购置了房产的普通工薪阶层来说，只要手里有些闲钱，而又没有其他投资渠道，很多都会考虑提前还贷，以节省银行利息。但这种提前的还贷方式是否真的划算呢？网友李先生表示，我在武汉买了一套房子，后来在中国工商银行办理了贷款，现在已经贷了好几年了，我想提前还贷，请问需要什么手续呢?
提前还贷流程
小编提醒：首先，我们要注意，提前还贷需要提前一个月向贷款银行预约。
第一步，要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金(目前一般银行不收取)，如若合同上注明要收违约金，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金;
第二步，客户向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料(金报已做了资料搜集);
第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请，一般银行会要求客户填写提前还款的申请单;然后，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续;最后，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
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20000元/㎡
10100元/㎡
东西湖-金银湖
12500元/㎡
11000元/㎡一天就是225元，一个月大概花费四五千元。
手脚全上，只为可以得到娃娃，不顾围观目光。
　　你知道吗，提前还房贷需要跟银行预约，到预约的时间再携带材料去银行办理。那么，房贷提前还款需要提前多久预约？
　　关于提前还款要求，可以查看贷款合同上的相关约定，也可直接电话咨询银行。向银行预约还款时间，可以直接电话预约，无需去银行柜台办理。到约定的时间，借款人直接带上还贷资金去网点办理即可(可先把资金存入平时自动还款扣款的银行卡中)。
　　不同银行、不同时期预约的时间不同，短的可能只需提前三五天，长的可能长达两三个月。银行需根据申请提前还款的人数以及办理业务的人力来决定预约时间。
　　以建设银行为例，借款人需提前10至15个工作日向银行提出提前还款书面申请，提前偿还全部贷款的，经贷款行同意后，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。
　　对于要不要提前还贷，不能只看贷款余额和利率的变化，更应关注提前还贷是否真的让资金收益实现最大化。以下这四种情况下提前还贷就要慎重考虑：
　　一种是基准利率享受7折与8.5折之间的购房者，由于已享利率优惠，即便利率调整前后月供之差也不会超过百元，因此不需要提前还贷；
　　二是等额本金还款期已过三分之一，由于前期还款较多，剩下小额的贷款，即便涨了利率，利息也不是太多；
　　三是等额本息还款已到中期，因为这时已经还了大部分的利息；
　　四是不久后还需要贷款的购房者，现在若把钱一下子还进了银行，等再去银行申办贷款时，基准利率可能会上浮10%到30%，甚至更高。
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客服邮箱：房贷提前还贷是否划算 三种情况不宜提前还款
临近年末，记者调查发现，由于今年以来处在降息通道中，目前银行提前还贷显得比较“冷清”。而提前还贷的手续费各家银行差异较大，允许提前还贷的时间也各有不同。
业内人士表示，提前还贷不一定适合每个人，需要从贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境四个方面综合考虑。
文/记者李震、周宇宁
市场：提前还贷“冷清”
临近年末，不少房贷族手头资金充裕，开始考虑是不是要提前还款了。不过由于今年以来银行两次降息，提前还贷的情况不如往年火爆。“相比年初，我们现在审批时间只要一个月，基本上审批都很快。”一位银行个贷部工作人员告诉记者。
而另一位国有银行的贷款部经理告诉记者，“现在我们支行提前还贷要提前三个月申请，而且还有一些客户在排队。”
多家银行贷款部工作人员表示，临近年末咨询提前还贷的客户还是多了一些， 但相比去年年末则显得比较“冷清”。
事实上，2011年多次加息后，一些有能力还款的房贷族都选择“咬咬牙”把钱还了。而今年以来，情况发生逆转，央行6~7月份两次降息，提前还款的动力消失。
丁先生在2007年年底贷款100万元购买了第一套房，当时享受的是银行首套房七折下浮优惠利率，借款期限为15年。
专家：央行加息或降息调节的都是贷款基准利率，借款人原来享受到的优惠利率折扣是不受影响的。而目前由于信贷收紧，银行对一套房贷利率优惠仅为八五折到九折，而且对于申请人的要求也会卡得更严。若提前还贷的话，以后再有购房需求，不但享受不到这个利率优惠，而且还要执行二套房上浮1.1倍的利率。
陈小姐在2008年向银行贷款80万元购买了第二套房，签约时执行的是上浮1.1倍的利率，借款期限为20年。
专家：虽然目前处在降息通道中，但是陈小姐当初买房的时候执行的是1.1倍的利率，那么按照现在的利率来看，其负担的利息高达7.75%，相对目前的贷款利率水平来看是较高的。此外，陈小姐采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。陈小姐的借款期限是20年，目前只还了4年，因此提前还款是可取的。
总而言之，对于贷款者来说，借款期未过三分之一之前，提前还款都是划算的。而对于那些已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。
　　罚息数额各有差异
市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。
记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。
国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。
大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。
外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。
提醒二：允许提前还贷时间不同
此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。
此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”
“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。
　提醒三：
　　调整利息周期不同
一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
外资银行一般会选择在当月或当季度调整。是在央行调整利息的第二个月开始按新利率执行，花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
对于房贷族来说，哪种调息方式更划算？专家表示，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算；若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
业内：四原则考察提前还款是否划算
业内人士提醒，并非每个人都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。
首先，要看客户贷款时签订的合同中所确定的贷款利率。若使用公积金贷款，年利率较低，仅为4.5%左右，在这种情况下并不需要急于还款。而对于使用商业贷款的客户来说，目前来看5年以上贷款利率一般为6.55%，首套可享受8.5折~9折的优惠，二套房需上浮10%。在这种情况下，若前期签订合同时能享受到较低折扣利率的，也不必提前还款。
其次，是否提前还款需考虑个人的投资能力。资深按揭中介郑大源指出，如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户最好将流动资金用于投资。
此外，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。客户“借的钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。
最后，郑大源建议，还要考虑未来一段时间是否需要流动资金。
　理财专家：三种情况不宜提前还贷
一、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
二、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
三、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
(本文来源：大洋网-广州日报
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