投资商铺的风险 使用权商铺的优势与风险_知识频道_买购网
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摘要：“一铺可养三代”的商训，在今天充满变数的商铺投资中，并不一定能如期兑现。现在传统商铺与现代商场共存，投资商铺有不少风险，不小心就会掉进投资陷阱。因而在商铺投资高收益、高回报的背后，同样存在相应的风险，作为投资者更应加强对风险的分析和控制。
投资商铺的风险 使用权商铺的优势与风险
商业地产的火热催生“使用权商铺”
在住宅市场持续平稳的背景下，商铺投资也在不断地被关注着。可是，对于手里有点余钱，但又买不起房子的小额投资户来说，门槛相对较高的商铺投资往往让他们望而却步。于是近年来，开发商不失时机地推出了“使用权商铺”的概念。
“面积10~30平方米，售价元/平方米不等。前3年，按每年8%回报，总共24%一次性抵房款；第4年到第6年，每年保底8%；7~10年，每年保底10%……”由于总价不高，又设有固定保底回报，使用权商铺似乎展现了其独特的优势。
应该说，使用权商铺在操作上确实有一定的优势。一方面，售价不高、面积相对较小使得投资的总价(门槛)较低，一般情况下6~10年投资户本钱能收回来的使用权商铺就值得投资，这些商铺针对的也都是20~30万元小额投资户。
另一方面，大多使用权商铺是统一经营统一管理的，这个对于市场前期培育较为重要。相对于天南海北的投资者各自为战、互相竞争而言，好的运营商往往可以招 到大的品牌入驻，长时间专业团队运营管理，形成了稳定良好的业态，租金自然水涨船高。而因为产权在开发商手里，开发商比投资者更看好未来的收益，所以开发 商也一定会精心运营这个市场。
还有，因为没有产权商铺所需的契税、印花税等等，使用权商铺的转让也较为方便、手续费用亦相对低廉。
然而，天下没有免费的午餐，使用权商铺看似诱人的优点也伴随着不少风险。
其中最主要的就是，由于没有产权，年限到期以后商铺跟投资者就没有关系了。这其实就相当于开发商拿着投资者的钱去培育市场，等市场成熟以后，商铺就被开发商收回，换句话来说开发商把大部分前期风险都转嫁到了投资这身上。
因而，对于那些刚接触商铺投资的人而言，遇到使用权商铺，千万不能被看似诱人的回报率所迷惑。要获得长期稳定回报的前提是商铺出卖方必须具备优秀的经营 管理能力和市场策划能力。如果整个商城的定位、策划、经营不善，人气不足，商铺无法出租的话，商铺出卖方可能会因此破产，商铺的购买者就会因此得不到任何 后期回报。
业内人士进一步提醒，商铺的使用权出售合同，本质上是商铺的租赁合同，投资者为商铺的承租方。这种形式其实是转租，投资者签订20年租赁合约，并一次性缴纳租赁款，然后再将不动产转租，获取包租利润。
因而投资者还要注意相应的法律风险。一来，根据我国合同法的相关规定，租赁合同最长租赁期限为20年，超过20年部分无效。二来，由于实质上是租赁合 同，在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。同时，考虑到经营不善等风险问题，今后的商铺转让问题、物业管理费用纠纷、固定投资 回报无法达成等影响投资方利益的重要事项，都应尽可能地事先在合同中有所约定。
总之，投资者应该认识到，商铺投资不比银行存款、理财产品，较高的经营风险是不可避免的。过度相信开发商而没有从一开始就自己做足功课，分辨实际的投资风险和利益回报，往往是要吃亏的。
总之，投资者要量力而行。
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All Rights Reserved 粤ICP备号商铺使用权的买断问题
来源：法律教育网
编辑：李月
导读：固定年限使用权（或称经营权）买断是在地产中首倡和运用的一种经营模式。在固定年限内，该商铺使用权（经营权）可转租转让和继承。从本质上来说，固定年限使用权买断，属于合同法规定的长期租赁合同。
核心内容：固定年限使用权（经营权）买断，是指开发商将商铺所有权和使用权（经营权）有效分离，开发商拥有商铺的所有权，而将商铺使用权（经营权）以5年期、10年期、15年期、20年期的固定年限，一次性买给投资者或经营者，投资者拥有该固定年限内的商铺使用权收益，经营者拥有该固定年限内的铺位使用权和经营权。&与产权式商铺比，固定年限使用权买断具有以下显著优势：&1、在合同期内，使用权（或经营权）具有独占性和排他性。购买者拥有使用权（经营权）处置权。&2、投资具有更好的安全性，经营具有稳定性。因为市场商铺所有权属于开发商，为了保证物业的升值增值，开发商必须想方设法把市场做好做旺，并保证市场长期稳定和持久兴旺。这样商铺所有权人与使用权人的利益在该固定使用权期限内永远绑在一起，只有共同把市场做旺才能达到共赢共荣。完全规避了产权式商铺，开发商卖完商铺后走人，导致市场最终自生自灭的风险。&3、售价低，投资者收益高。根据长沙市场调查数据，同一地段商铺，买固定使用权和买产权比，前者的售价权相当于后者的一半，甚至更低，售价低，投资省，但投资的收益却比产权式商铺投资收益更高。因为开发商对市场实行“八个统一”，全力包装和推介市场，使市场商铺增值快，市场兴旺，租金自然水涨船高。&4、市场发展的历史证明，一个市场经历10-20年的经营后，就会进入更新期。有的将会被淘汰，有的则必须进行市场升级。产权式商铺由于商铺产权已经为个体所有，开发商此时早已不知到哪里去了，市场很难拧成一股绳安全渡过这个市场“更年期”，往往从此土崩瓦解！而固定年限使用权买断，却没有这种风险，因为此时，所有权人开发商仍然与使用权人在一起，利用自身的实力对市场进行有效更新。即便是使用权期届满，市场仍然红红火火，固定年限使用权人仍享有优先续约权。&换句话说，产权式商铺，虽然你买了40年或50年产权，但因为固有的风险，市场生命周期也许只有10年、8年，甚至更短；而固定年限使用权商铺，虽然你只拥有5年、10年、15年、20年使用权，但因为市场的永续兴旺，如果你愿意续约，你却可以拥有30年、40年甚至更长时间的收益。&与不定期或短期商铺租赁比，固定年限使用权买断具有以下明显优势：&1、投资者：固定年限使用权买断，实际上是一次性将固定年限的租金交齐。因此，买断总价，往往只相当于同样年限总租金的1/2/，1/3，甚至更低。&2、稳定性：不定期或短期租赁，租金随着市场的兴旺，肯定会水涨船高，而且商铺拥有者，往往会谁出价高就租给谁，给经营者造成极大的经营不稳定性。而固定年限使用权一次性买断，就绝对保证了经营的稳定性，对购铺自营者来说，没有租金水涨船高的风险。&3、灵活性：经营者在有了足够的财富原始积累后，想转行，或作别的投资了，该商铺使用权可转租、转让。因为市场已做旺，此时的转手价往往已是原始买断价的几倍甚至几十倍。&4、融资功能：开发商可以为固定年限使用人提供小额担保贷款，做到投资，经营两不误。一举两得，一箭双雕。
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商铺买断经营使用权合同（商铺返租的合法性）
发布日期：&&& 作者：
刘某某诉某某房地产开发有限公司双城第二分公司商铺买卖合同纠纷一案律师代理词 依据相关法律规定，上海光明律师事务所接受原告刘某某的委托，指派本所刘大卫律师就刘某某诉某某房地产开发有限公司双城第二分公司房屋（商铺）买卖合同纠纷一案的代理人参加诉讼（案号：（2016）黑0113民初5762号）。现综合本案案情，代理人认为因被告的违约行为，导致原告损失，现依法提出解除双方签订的关于曼哈顿新世界购物广场《商铺买断经营使用权合同》（合同编号：0053），法院应予支持。 一、关于本诉部分依法解除双方签订的合同，并赔偿损失，理由如下： 第一，依据合同法第94条第4款的规定，因被告的违约行为致使不能实现合同目的，即被告出售的商铺无法办理产权登记，导致原告购买商铺的目的不能实现。而原告购买本案系争商铺主要实现两个目的：第一是对商铺进行管理经营使用收益的目的；第二是将所购买的商铺的产权登记在原告名下，因商铺系不动产，根据《物权法》关于不动产采取公示原则即物权变动必须以一定的方式向外界公示，这样才有物权变动的效力。通常不动产以登记为公示方式。而本案中，被告出售的商铺是无法办理产权，及无法将商品所有权登记在原告名下。由此，原告购买系争商铺的目的不能实现，应依法解除本合同，并赔偿原告的损失。 同时，根据原告在庭审中提交的证据证明涉案商铺的买卖不是商铺买断经营使用权合同关系，而是商铺所有权的买卖。原告提供的4月30日和5月10日的录音录像视频资料，均证明双方之间签订的合同系商铺产权买卖。而且在该证据中显示，被告公司有关领导明确答复将为原告办理系争商铺产权登记并签订正式合同，特别是日的录音录像明确表明了这一点。关于该节事实被告代理人在法庭上也未否认，只是声称是因为政府不同意改变规划，导致无法办理商铺产证为由，否定了被告之前的承诺，即为原告购买的商铺办理产权并签订书面的合同。关于这点，代理人认为，根据合同的相对性原理，则被告与政府之间的关系不属于本案、原告的考虑范围，和本案无关，被告应依法向原告履行其承诺。虽然后来被告未能与原告签订书面合同，但不能否认双方之间系商铺买卖关系，根据《合同法》的规定，合同可以采取书面形式也可以口头形式表现，由此，原被告之间存在商铺买卖合同关系。 第二，根据原被告签订的《商铺经营使用权合同》第八条第2款约定，商铺余款乙方（原告）有权选择做银行按揭支付。但因被告的原因使得系争商铺的产权证无法办理，无法以商铺产权作为按揭抵押贷款获得批准支付尾款，使得本合同无法继续履行下去，是被告的违约行为造成的，该责任应由被告承担。由此，原告认为，本合同无法继续履行，要求解除合同，是有事实和法律依据的。 虽然被告在法庭上声称，现在可以办理贷款，但要提醒法庭注意，但该贷款获得不是以所购买的商铺的产权作按揭抵押贷款，而是以原告的其他个人财产、资信为条件向银行申请贷款，这不符合双方合同约定的贷款方式，而且被告在法庭上明确表示系争商铺产权无法办理的事实。由此，原告提出解除本合同，应予以支持。 第三，从签订合同至今，原告对购买的商铺没有得到行使任何权利，只有支付商铺价款的义务。该商铺一直由被告控制，又被告出租给他人使用，收取的房租由被告占有。同时，该片区单个商铺（包含系争商铺）已由被告拆除，现形成一个几百平米的大商铺租赁给他人使用。现在原告无法找到其购买的商铺位置，更不用说行使商铺的权利。由此，该合同也无实际履行的可能性，希望法院依法解除。 第四，类似案件案外人徐晶诉某某房地产开发有限公司双城第二分公司商铺买卖合同纠纷案，与本案系同一事实、同一理由。贵院于日作出判决（案号：（2015）双商初字第1730号）支持案外人徐晶的诉请，认定为商品房（商铺）买卖合同纠纷，且经黑龙江省哈尔滨市中级人民法院于日作出终审（案号：（2016）黑01民终7号）维持了一审判决。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，本案认定的事实已被人民法院发生法律效力的裁判所确认，可以直接作为证据使用而无需举证证明了。由此，本案系商品房（商铺）买卖合同纠纷，法院应依法予以支持原告的诉请。 第五，原告认为被告提供的建设工程竣工验收备案证书（日颁发）及预售许可证（日）是虚构的，缺乏客观性，证据的三性不能满足，不能作为本案的定案依据。同时，该商场至今也未获得消防验收合格，存在严重的消防隐患，且原告的生命财产安全得不到保障。而且本案中被告提交&五证&不全，违反了法律的规定，由此，原告要求解除合同应得到法律的支持。 本代理人于日在本院代理案外人徐晶诉被告出售商铺一案时（案号：（2015）双商初字第1730号），开庭时间为日，被告在庭审中明确表示未取得预售许可证（可核查该案卷宗材料佐证），而本案中被告提供的预售许可证获得时间为日，与前个案件中的陈述相矛盾。 从预售许可证内容来看，代理人认为，被告出售给原告的商铺不包含在预售许可证可预售的22套5230.65平米内，而且被告代理人在法庭上也未能讲清楚关于&套&的确切指向。由此，原告认为被告在本案中提供的预售许可证形式上真实的，但内容上是虚假的，法院应不予采信该证据。同样，对于竣工验收证明，在徐晶案件一审、二审中被告仅有一份建设工程竣工规划核实确认书，并没有取得工程竣工验收证明。由此，原告认为被告提供的两份证据不真实，不能作为本案的定案依据，应予排除。 根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款的规定：&建设工程经验收合格的，方可交付使用&。而本案中，被告将该商场投入使用时并未取得竣工验收许可证，该行为已经违反了法律的强制性规定。在此期间，原告多次找被告及双城区政府有关部门协调解决此事，并要求解除合同退还已支付商铺价款，或者要求办理系争商铺的产权。但被告总以各种理由搪塞原告，虽调解失败。但被告多次在公开场所承认原被告签订的是商铺买卖合同，且承诺办理商铺产权证，同时被告以向政府承诺办理商铺产权。被告从签订合同起至取得竣工验收合格证期间违约行为状态一直持续，即交付给原告的商铺系非法建筑物，不能正常使用，所以，原告要求解除本合同不仅有事实依据，同时也有法律依据。 第六，被告从一开始就以欺骗的手段诱使原告签订本合同，被告在出售该商铺时的口号是一代投资，三代收益，实际上这是虚假宣传，而且宣传购买该系争商铺有六大优势，但现实状况一个都没实现。由此可见，被告在出售该商铺时采取欺诈的方式。同时，也体现了被告严重违背了诚实信用原则。 二，关于反诉部分，原告（反诉被告）认为不承担任何责任。 根据原告被告签订的合同第八条第二款的规定，剩余商铺价款以按揭贷款方式支付，因被告出售的商铺无法办理产证，导致按揭贷款迟迟办理不下来，而现在是根本无法以商铺产权作为抵押进行贷款。由此，原告认为，被告反诉理由不成立，不应得到法院的支持，并驳回其起诉。 综上，以上意见仅法院参考，请求法院依法支持原告诉讼请求，并驳回被告的反诉诉请。 此致 哈尔滨市某区人民法院 委托代理人：刘大卫 上海市光明律事务所律师 日
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