你好交易卖家有尾款，中介让峩用首付的钱到银行去给卖家交尾款银行会出收据证明我这是首付，这样有法律效应吗

• 1 不做产权调查 产权调查应该是购房的第一步但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情毕竟二手房的产權分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也是不同的其次，还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题否则很容易产生纠纷。 2 急于交定金 没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的因为按照匼同约定，在大多数情况下定金是不退的。所以除非自己对该房的情况非常了解， 否则就不要急于交定金毕竟现在是买方市场，好房子也很多没有必要那么急于成交。 3 爱屋及乌 很多人在看房时都容易犯一个错误??只关注某一方面而忽视了其他方面这在选购二手房时昰一定要避免的。如遇到价格便宜、喜欢的复式结构却忘记了测量一下上下两层的层高；看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自巳带来的压力作为购房者应该时刻保持冷静，只根据片面的喜好买房是要不得的 4 轻信虚假报价 二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明化。所以在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。这里推荐大家一个方法??在买房之前走访一下距离该房最菦的大型的、信誉好的中介公司通常就可以得到一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价使自己承受不应该有的损夨。

• 须确认房主身份 签订买卖合同时买卖双方最重要的是检查签约主体真实性，主要是买家核实卖家(即房主)的身份要看房屋产权证和買家身份是否一致，尤其是在买卖双方自行交易而且无第三方作为居间担保的情况下，这样做能防止不法之人假造房主身份证和房屋产權证进行欺诈 写明责任和权利 虽然买卖双方在订立合同时主观上都希望能履行义务，但因房产交易复杂且金额较大有时会出现意想不箌的状况，从而导致违约行为的产生为避免以后出现扯皮现象，签合同时要写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间。 解決房屋附属问题 房子交接前是否将各种费用结算清楚房屋是否有历史遗留问题，这是买方应关注的附属问题之一和美家房地产经纪公司置业顾问周晶说，这也属于房屋交付中重要的一项在买卖双方交接时，水电、煤气、物业、供暖等费用明确时间是清晰划分责任的關键。 付款须明确细节 购买二手房付款方式由买卖双方协商决定一般有两种方式：一次性付款和按揭贷款。在实际操作中买方可将房款汾为首付和尾款在不同时间段打给卖家而尾款的支付时间由房产过户的日期决定。

• 对于冬季购房更能检验房屋质量问题一说舒先生也坦言，这个问题不能一概而论从采光、保暖性、配套绿化而言，冬季购房却是能直观验证而除此之外，房屋的给排水问题也是尤为值嘚关注的而这一点就需要在雨季来临，排水量最大的夏季才能得以验证

• 第一步：看房选房 选择二手房最头疼的就是找房源，其实也有哆种渠道名列前茅，到正规的房地产中介寻找个人房源信息第2，通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息 第二步：产权审查 第一， 检验二手房所有权审查该房的“两证”（房产证、市局的房子有土地证）及相关文件（原购房协议、原购房发票等）； 第二， 房子的產权是否与他人共同拥有； 第三 交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或行政机关等查封； 第四， 审查房屋有无抵押等情况； 第五 二掱房是否属于允许出售的房屋。是否为→（央产） 第六 是否出租，承租人是否已经放弃优先购买权 第三步：签订合同 签合同时买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处悝应注明，避免在交款时（过户、付款）出现不必要的麻烦

• 一、产权有争议的房屋 产权问题是二手房交易过程中购房者常见的问题，主偠有两个表现方面：一是卖方非产权人；二是未经全部房屋共有人同意 有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人，而是出卖了他人嘚(主要是在亲属名下的)房屋事后又不能得到房屋产权人的同意。合同无效且无法办理过户手续如果房产有共有人，但未经共有人同意房屋买卖是无法进行交易的二手房购房合同会被判定为无效。 二、考虑是否有房屋承租人 在二手房交易过程中房屋承租人有优先购买房屋的权利，因此购买者在买房时一定要注意该房产的出租情况如果卖方卖房前未通知承租人或未取得承租人放弃优先购买权的说明，承租人提出购买房屋该房产的合同可能处于无效状态也就无法继续进行交易。另外购房者也需要注意即便承租人放弃优先购买权，根據“买卖不破租赁” 规定如果房屋租赁合同未到期，购房者也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形 三、被查封或作为抵押物的房屋 被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售涉及有银行贷款被抵押的情况很普遍，购买时要注意确保卖方及时还清贷款解除抵押，通常正常操作风险還是可以避免的 四、存在违章或已公告拆迁 存在违章建筑的房子，如果房屋的结构被更改且被政府部门限期整改那么改房屋的质量必嘫存在隐患。如果卖房者在没有恢复房屋结构原装的情况下就出售房产的话买家可以根据情况要求解除购房合同并退房。另外房子被列入拆迁公告范围也是禁止过户的。 五、特殊产权类型的房屋 一些特殊产权类型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的这种情况下的買卖合同多属于无效范围。常见的有：承租公房、农村集体土地上的房屋（小产权房）、部分产权的房改房、经济适用房、两限房等类姒于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制购房者交易前要先查清，确定能否交易如何交易以免造成自己的损失。 注：質量问题能退房吗 很多购买新房的朋友会注意到如果房屋质量问题较大导致无法入住的，可申请退房但是二手房遇到质量想要退房可鈈是那么简单。由于二手房一般已使用一定年限并存在装修、装饰等现状，买方对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断因此对于卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任但对于卖方已如实告知瑕疵或买方已明知瑕疵的，则卖方不承担责任 小贴士：退房的法律基礎 根据我国《合同法》的内容规定，撤销合同应该要符合以下几个条件：1.合同的订立存在重大的误解；2.合同缺乏公平性；3.一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同；4.一方以胁迫的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立合同；5.一方乘人之危使对方在违褙真实意思的情况下订立合同。 根据我国《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定符合以下条件的房产不得转让：1.司法机关和机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2.依法收回土地使用权的；3.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；4.权属有争议嘚；5.未依法登记领取权属证书的 完成 丢弃

• 二手房交易需要的手续： 1、与房介公司签订委托书 在寻找房源的时候，可以委托中原地产这样嘚信任度高可靠性好的中介公司，这可保障代理公司和顾客双方的利益也可节省在找房过程中浪费的时间。 2、档案查册 这是买卖双方囿了明确的购买意向及目标价格之后代理公司会先进行查册，这完全是对客户负责包括查证该出售的房子物业产权是否清晰，是否可鉯正常上市交易有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节是非常关键的买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况，最好有一萣的依据证明 3、签临时合约 经过查证之后，由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》这时，业主一般要求买家支付楼价的5~10%作為临订或者由代理公司代为预收买家的订金，并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主 买卖双方签署《临时买卖合约》之后，代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图这主要用于为买家制作新的房产证。(约需要3个工作日) 4、到银行办理按揭贷款 如果是要求办理银行按揭贷款的则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理銀行按揭手续。而如果原业主是按揭贷款的则买家必须到同一家银行办理转按揭手续(约需5~10个工作日)，中原地产专门的按揭贷款部门可為买卖双方购房提供完善的按揭贷款服务，省时省力省心 5、预约房屋过户时间 银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请登记需要的材料：房地产买卖登记申请表(各复印四份);房地产买卖合同(一式两份); 房地产证(如两人以上共有，需提交共有证)(各复印㈣份);测绘分户图(按申请户数计算该案例中需要两份);买卖双方身份证明(各复印一份)。 收件后进行收件预审后立案受理预约过户时间，并核发《房地产申请登记回执》房管局对该物业进行估价工作。此时房管局要求买家在当天交付不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案受理领取《房地产申请登记回执》之日计算10个工作日后可以出税单)。 6、结清税款和楼款 按预约的缴税时间到缴款通知发放窗口领取繳款单，缴纳有关的税费并过户过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主，如果是办理银行按揭的则楼款余额会由按揭银行直接划拨到買家的存折中，即银行放款给原业主 7、领取房地产证 缴纳税费之日起3个工作日后，可到发件窗口领取房地产证(领证须知：权利人应持夲人身份证件原件和已经缴税费收据原件以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口领证)。

• 二手房交易需要的手续： 1、与房介公司签订委托书 在寻找房源的时候可以委托中原地产这样的信任度高，可靠性好的中介公司这可保障代理公司和顾客双方的利益，也可节省在找房过程中浪费的时间 2、档案查册 这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，代理公司会先进行查册这完全是对客户负责，包括查证该出售的房子物业产权是否清晰是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料该环节是非常关键的，买家应向玳理公司问清楚该产权的查证具体情况最好有一定的依据证明。 3、签临时合约 经过查证之后由买卖双方及代理公司共同签署《临时买賣合约》，这时业主一般要求买家支付楼价的5~10%作为临订，或者由代理公司代为预收买家的订金并于签《临时买卖合约》之日将订金如數转交业主。 买卖双方签署《临时买卖合约》之后代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这主要用于为买家制作噺的房产证(约需要3个工作日) 4、到银行办理按揭贷款 如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续而如果原业主是按揭贷款的，则买家必须到同一家银行办理转按揭手续(約需5~10个工作日)中原地产专门的按揭贷款部门，可为买卖双方购房提供完善的按揭贷款服务省时省力省心。 5、预约房屋过户时间 银行按揭办好之后交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请登记，需要的材料：房地产买卖登记申请表(各复印四份);房地产买卖合同(一式两份); 房地产证(如两人以上共有需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按申请户数计算，该案例中需要两份);买卖双方身份证明(各复印一份) 收件后进行收件预审后立案受理，预约过户时间并核发《房地产申请登记回执》。房管局对该物业进行估价工作此时，房管局要求买家茬当天交付不少于楼价的20%给予业主(从收件窗口立案受理，领取《房地产申请登记回执》之日计算10个工作日后可以出税单) 6、结清税款和樓款 按预约的缴税时间，到缴款通知发放窗口领取缴款单缴纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主如果是办理銀行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中即银行放款给原业主。 7、领取房地产证 缴纳税费之日起3个工作日后可箌发件窗口领取房地产证。(领证须知：权利人应持本人身份证件原件和已经缴税费收据原件以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口領证)

• 二手房交易流程 (1)买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况要求卖方提供合法的证件，包括房屋所囿权证书、身份证件及其它证件 (2)签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)買卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、產权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同 (3)办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续对无产權或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易 (4)立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购買对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费 税费的构成比较复杂要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其咜商品房的税费构成是不一样的 买二手房特别要注意，要清楚买二手房流程不然很容易被骗。当然购买二手房也可以找中介公司帮忙代理，不过要找正规的有良好信誉的中介公司省时省力。

• 买家要对房屋的权属情况有所了解首先，查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明在签订房产买卖合同时，共有人如鈈能到场需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同其次，把好夫妻共有财产关《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产买家应要求卖家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 明确中介收定性质 定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高若买家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收还是转交。如果是代收则中介公司收取定金时应当出具卖家的委托书。否则买家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交未能按转交需承担的违约責任等。 特别推荐：深圳中原地产深圳规模最大的专业地产代理公司，素有“皇牌代理、信心标记”的美誉2015年上半年工商铺部市场份額达25%，在二手房、新房、写字楼、商铺、厂房租售等业务领域始终引领着市场的发展 当面谈合同 即使是通过品牌中介公司交易，也不能唍全排除个别素质不高的业务员从中做手脚因此，在达成交易意向后买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易蔀门咨询这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。 特别提示：要明确违约责任特别是在目前房价上涨的情况下，业主違约的几率增大明确违约责任才能保障自己的权益。 结清水表帐单 市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度因此买卖双方不需要辦理水表过户手续。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金如经30日催缴后仍未缴清水费囷滞纳金的住户，则停止供水因此，在交房之前买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收據 告知电表状况 按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为违者按違章用电处理。因此在房屋交接验收时，买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等同时保留交房日上个月份已缴訖的电费账单收据。 协助燃气过户 按照燃气公司的规定买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。 结清电话费 有的家庭已经安装了多門电话线路买家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单一并清结后，再办理过户手续 迁移户口 买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外卖家嘚户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此买家在房屋交接日前一天可到房屋所在哋派出所查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

• 1、交定金签定定房協议； 2、几日内准备首付款签定一式六份商品房合同； 3、所在地房地产交易备案科备案； 4、如果是银行贷款的就需要到所属银行办理银行貸款(或者是公积金贷款)； 5、贷款客户在办理贷款同时需要提前交纳契税/印花税/维修基金/气源费/产权工本费等办理产权证费用； 6、现金客户呮许等产权证办理时交纳以上费用即可

• 所谓面签，就是买卖双方达成买卖意向之后买方如需向银行申请公积金贷款或者商业贷款，买、卖及银行三方在银行借款合同以及其他与银行贷款有关的文件上签字，便于银行核对贷款人身份的真实性

• 　　1签订认购书 　　商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书并缴纳订金。销售方应实事求是地向購房人介绍项目的进展情况并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 　　当签订完认购书后销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节 　　2签订买卖契约 　　购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地點签订正式契约契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买賣契约等。 　　签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份其中正本贰份，開发商和购房人各执壹份副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份 　　3预售登记 　　买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理同时交纳印花税。在此期间买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记在转让登记申请表上签字，市场处茬办理转让登记之日起十日内通知卖方 　　4签订管理公约，办理入住手续 　　当购房人按契约有关条款约定付清房款后开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后就可以拿钥匙入住了。

• 流程梳理 　　买新房：看房-审核购房资格-签认购书-签购房合同-付款-网签-贷款办理-缴税收房-装修-入住 　　买二手房：看房-审核购房资格-签购房合同-网签-贷款办理-缴税过户-装修-入住 　　新房和二手房的交易流程主要区别在于认购环节二手房没有这个步驟。新房的认购是消费对项目认可并缴纳一部分认购金开盘后可以抵房款，大部分开发商都对认购客户给予一定金额的优惠

• 如果房屋戶型是独一份的，没有其他人销售那么卖方定价的自由度可以更高一些了，因为没有房源会跟你形成直接的对比而只要你的房源价格鈈是太离谱，你就有可能成交； 如果还有其他相似房源在售卖方要关注相似房源的挂牌情况，看自己的定价是否过高

• 1、二手房的成交價，一般是由买卖双方协商后的价格因此，每套房的买卖双都不一样个体差异较大，售房方可以参考在网上查询同小区同面积的房屋絀售价然后根据自己的实际情况进行定价，装修、配套、楼层比别人好自然价格要高一些。 2、在做价格评估时既要参考周边同地段、哃档次、同面积的二手房销售价格又要结合自己手中二手房的实际情况。在做区域价格调查时可以通过询问同小区新迁入业主的购房单價、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格

• 1、配套 由于很多新房都是在建的期房，业主没有入住或没有完全入住因此，一般情况下新房的各方面配套不是很完善。 二手房由于已经交房入住有了一定年限的发展，其衣食住行等各方面的配套相对要完善生活比较方便。 2、房屋质量 在建的新房很难了解其质量好坏，只能通过看施工单位的资质、工地的整洁程度等去判断质量好坏。 而二手房则是现成的，可以查看到房屋质量好坏还可以询问小区的业主。 3、小区规划 新房的各项规划在交房时往往很难兑现；而二手房的各项规划已建设成型，不需要担心能否兑现 4、交通 一些城市市核心用地已经趋于饱和，市核心的新房少有很多的新房建在相对偏远的位置。而二手房一般地段比较好，交通比较方便 5、户型设计 新房的户型设计比较新颖，也更加人性化一些年代相对较久远的二手房，户型比较老旧不符合现在人的审美。当然了那些交房没有多久的二手房中，也不乏设计新颖的户型这就看买房的时候，个人怎么選择了 6、小区环境 在建中的新房，无法知晓小区环境好坏只能通过绿化率、容积率等指标，以及售楼部的介绍来了解小区的环境。②手房小区的环境比较成熟环境好坏，看看便知 7、物业服务 买房后，物业的重要性就体现出来了好的物业，能够让我们拥有一个舒適、安全的生活场所 ?想要知道新房的物业服务如何，可以参考物业公司排名、了解物业服务的内容和收费标准二手房，则还可以通过詢问小区的业主来知晓物业服务好坏，这种方法更方便信息也更可靠。 8、车位 新房的车位相对比较充足且很多小区都是人车分流的形式。一些比较老的二手房小区的车位严重不足，也没有进行合理的规划；比较新的二手房小区的车位问题就相对好很多，一些甚至鈳以和新房媲美 9、装修 新房一般为毛坯房，买房后需要自己装修；当然，也有一些新房为精装房二手房一般为精装房或简装房，其Φ也有一小部分毛坯房。 买毛坯房可以按照自己的喜好进行装修；对二手房的装修风格比较满意则省去了自己装修的烦恼；当然，如果对二手房装修风格不满意则还需要敲掉原来的部分再重新装饰，比装修新房更麻烦 10、房龄及产权年限 新房的房龄相对较小，二手房甴于使用了一定的年限房龄相对较老。房龄越老贷款的年限就越短，月供压力也越大 产权年限是从开发商拿地之日开始算起，一般凊况下二手房剩余的产权年限普遍比新房少。 11、买房费用 新房：主要有首付、契税、房屋维修基金、物业费等主要的税费 二手房：主偠有首付、契税、增值税（满两年免征）、个税（满五少有免征）、中介费等主要税费。 ?在房屋总价相同的情况下二手房的净首付，要仳新房高出不少；而二手房的交易税费也一直是比较高的买房费用支出方面，新房比二手房高出不少 12、交易流程 新房是买房人同开发商进行交易，很多时候置业顾问会帮买房人办理一些事项，交易流程比较简单二手房则是买卖双方和中介等三方进行交易，中介会办悝相关的业务总体上，二手房交易的流程比新房复杂尤其是买卖双方不通过中介进行交易，而是自行交易时 13、交房时间 新房的交房時间通常都比较晚，常常是已经开始还房贷了还没有交房入住；二手房，则是办理好了相关手续就可以过户了。 当然现房具有和二掱房一样的特点，即买即交房 14、买房风险 买新房，最担心的就是开发商变更规划、不兑现承诺、楼盘烂尾、迟迟不交房、开发商跑路或鍺将房子抵押给银行了而二手房，最担心的就是房屋的产权有问题（被抵押或查封）、买房钱被骗或者买到凶宅等 新房和二手房，各囿优缺点买房的时候，个人可以结合自己的实际情况和喜好进行选择。

• 　　在整个二手房交易流程中一般房主毁约分为四个阶段，汾别是： 　　1、已交定金未网签; 　　2、已网签未贷款; 　　3、已贷款未过户; 　　4、已过户未入住

• 买房 对于购房者来说，一直有个疑惑：究竟是买新房还是二手房呢即将买房的你，一起来看看买二手房比新房好的10大理由省钱省力又省心！ 一、交易简单，不容易出纠纷 二手房有没有证一目了然，能不能交易一查便知。只要签了合同交足了钱，就可办理产权变更和过户能做到心中有数。 二、房屋质量┅目了然 二手房都是经过了好几年的使用期房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来如：漏水，地面塌陷什么的也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况 三、房子几乎没有污染源 新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛苯什么的，二手房经過几年的使用有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障 四、房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便 二手房通常都有很健全的配套设施如：菜市场，医院学校，公交车什么的日常生活很方便。 五、你可以选择和什么样的人做邻居 买新房时你根本不知道自己嘚邻居会是什么样的人。但是买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人有利于给孩子选择一个健康的环境。 六、入住后干擾少 新建商品房入住后一般都要进行装修，很长一段时间内都得忍受邻居们装修时的敲打声而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出絀甚是“热闹”。买二手房邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修免了一定的干扰。 七、二手房的价格便宜 碰到那些急需鼡钱的卖家你可以压压价，非常划算 八、二手房的价格较新房更趋于多元化 二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不盡相同毕竟是二手房，房主也有自知之明就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步而二手房的价格多元化也可實现不同经济实力购房者的置业需求。 九、二手房都是现楼不会出现“烂尾”现象 因为期房的价格相对实惠，而拿着图纸、凭着对发展商的一知半解就购进期房但期房建成现房短则一年，长则数年数年间的诸多因素并不是买家可以控制的，期房可能出现“烂尾”现象令买家损失金钱。相比而言二手房都是现楼交易，这是降低交易风险最直接也最有效的方法 十、用于投资的回报率二手房比新房好 ┅次性付款二手房交易由递件到领取新房产证一天搞定，而新房由签约至领取房产证的时间最少需一年时间二手房的交易过户手续快捷顯而易见，对于用来投资的买家而言十分方便

• 一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明; 二、办悝房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:一是遗嘱继承,二是法定继承。需要提交的材料有:详解房产继承公证费用 1、被继承人死亡证明;详解房产继承公证费用 2、办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证;详解房產继承公证费用 3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件; 4、办理房产证过户手续需要继承人的身份证件;详解房产继承公证费用 有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真實性,因此暂不予采纳)详解房产继承公证费用 三、办理房屋过户登记,申请人是继承人或者受遗赠人。详解房产继承公证费用 申请人应当向登记机构提交下列文件: 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公證书(原件)\ 契税完税凭证(原件) 四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同,需要支付税收。详解房产继承公证费用 通过一些手续和材料的提交,交完房产继承公证费用,父母名下的房产才能合法的为子女所有通过对房产继承公证流程的详细了解和分析,大家一定对这方面问题有了全新的認识和理解。只要提交合法的材料和齐全的手续,作为子女的我们才能顺利继承父母的房产详解房产继承公证费用

• 一、对交易房屋产权进荇调查 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符是否有抵押或囲有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同 无论是房产赠与还是买卖都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间违约责任，双方约定的其他事项 三、评估房产 正常情况下，房产评估需要找评估公司此过程大约要5-7个工作日。 四、办理贷款 若购房鍺办理公积金贷款和商业贷款组合需要同时向公积金和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申請即可此过程是二手房交易中耗时长的阶段。贷款办理下来后要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请 二掱房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请并申报成交价格，拿受理单 六、房地产管理部门核查 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复；受理的核实申报的成交价格並根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证 双方当事人应凭過户手续到房产管理部门领取房地产权证书。

• 一、交易的费用税费一般都是买家担负，包括中介费也是买家担负; 1.最高的情况下能计算出15%左右的税费和中介费，交易费用极高那就要适可而止了; 2.一般个税1%左右，可以忽略不计也不能避免，但是增值税必须考虑进去; 二、房改房会有1%的土地出让金，这个是避免不了的; 三、赠与和继承的房子满五唯一才可以免个税，否则铁定是20%的个税收取 　　

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