调查：墨尔本近半楼花估值低于购价 平均损失约10％
[摘要]近日，WBP Property Group从墨尔本于2014年和2015年之间的楼花公寓中抽取了2000套作为样本数进行估值。相关结果显示，近一半楼花的价值现不如购买时的价格。
据《澳洲金融时报》报导，疲软的住房市场已经对楼花公寓的估值产生影响。
近日，WBP Property Group从墨尔本于2014年和2015年之间的楼花公寓中抽取了2000套作为样本数进行估值。相关结果显示，近一半楼花的价值现不如购买时的价格。
在购买与估值这一期间，公寓的平均损失约为4万，或为10％。其中，样本公寓的大部分购置时间介于2009年末至2015年末之间。WBP的董事长帕布斯特（Greville&Pabst）表示，&按实际价值计算，对于大部分人来说，公寓所面临的损失相当于他们花费数年时间所节省下来的存款。&
不同地区的公寓面临的损失不同。譬如说，South Yarra单居室公寓的损失约有2000，但Abbottsford的一套两居室公寓的损失则更多。当然，也有公寓存在增值的现象。Glen Huntly的一套两居室公寓的收益为4133，但St Kilda East的一套两居室公寓收益达到了17.5万。然而，需要指出的是这些存在收益的公寓仅占了样本数的51％，剩余的49%还在市场上流通。
&墨尔本是一个富有弹性的市场，正在赶超悉尼。但是，墨尔本市场存在的一个问题是楼花供过于求。&帕布斯特说道，&人们将不得不应对房产价格下跌这一局面。&
据了解，澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulatory Authority）对银行给予投资者的贷款进行了压制，将年增长率限制在10％。随着房产价格下跌，近来的楼花置业者将可能在未来几年处于一个尴尬的境地。
然而，在澳洲最大的房地产市场&&悉尼&&情况可能会有所不同。&我认为，公寓价值下跌是墨尔本市场面临的一大特色问题。我不认为悉尼也会发生。&Herron Todd White的悉尼负责人奎克（Kim Quick）说道。
奎克还指出，在2009年和2010年信贷危机期间，许多在悉尼以低价格购置楼花公寓的人士已经获得了回报。悉尼所面临的未知因素在于新州政府所列的高数量基础设施项目。靠近悉尼Badgerys Creek机场的Liverpool以及Parramatta不会出现公寓价格下跌的现象，后者已经具有长达20年的基础设施改善计划。
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　　小知识“楼花”的来源楼花这个词，源于香港。1953年，霍英东在香港四方街卖新楼时，首创了在动工兴建前先交订金、分期付款的卖房方式。从 “付钱” 到 “建成” ，就像先 “开花” ，再 “结果” ，所以称之为 “卖楼花 “。―― 中文维基百科
　　在澳大利亚，买楼花/期房已经成为一种比较流行的购房方式。开发商会在房子还仅停留在图纸和效果图上 ，甚至地皮上原先的房子还没拆的时候就开始销售。所以如果看中心仪的好房，一定要抓紧购买，不然说不定根本等不到变成现房的那一天，就早已卖光光了。
　　这种交易方式之所以广为接受，关键在于好处多多。首先， 购房者仅需拿出房款的10%作为订金。这笔钱并不交给开发商，而是放在房地产公司或律师的信托账户里做担保， 而在支付了10%的订金之后，直到房屋建成前，都无需交纳任何费用。剩余的90%的尾款可通过银行贷款支付。换言之，对楼花购买者来说，无需担心开发商中途跑路损失首付，并且有较长时间筹备剩余款项，从而最小化自身的投资风险。
　　其次，一般而言， 楼花是持续升值的。从开发商开始挖坑、打地基、建楼，到最后内部装修，价格是逐步增加的。在最终竣工交付前，即便按照最保守的估计，房价也有2％的年增长率， 这相对于10%的首付，则等于20%的增长收益！优质楼花的涨幅则会更高！所以如果是为了投资买房，楼花是最好的选择之一。
　　第三，根据澳大利亚法律规定，印花税的数量是由售房合同签约之日的房产价值决定的。所以， 如果在房屋未建或在建时签订购买合同，印花税只按照地价征收，相比现房少很多，最多可相差上万澳元。
　　第四，在澳大利亚， 新房交付时就已是国内所谓的“精装修”，地板地毯，厨房卫浴设备基本铺设安装完毕。有些开发商允许购买者在楼花阶段根据自己的喜好选择地板或地毯的样式等，省去了因为现房交易时发现不满意，又要拆掉重做带来的浪费。
　　最后， 政府给予楼花，尤其是公寓楼花较大程度的优惠政策。以南澳大利亚州为例，相较新南威尔士州和维多利亚州，不仅在2016-17新财年保持了之前低位的印花税税率，而且延续了印花税补贴政策，为购房者带来了更多的优惠。 以一套50万澳元的公寓为例，同等条件下，根据新政策，墨尔本的购买者需支付超过6万澳币的印花税，而在阿德莱德，在扣去政府补贴后，购房者所需支付的印花税甚至不到6000澳元！同时，除非拥有永久居民身份，澳大利亚政府仅允许海外人士购买新房或期房，因此楼花对于海外投资者更加具有吸引力。
　　当然，所有的投资行为都是有风险的。对于投资楼花来说，最大的风险就是首付也交了，贷款也批了，房价开始跌了，说好的惊喜只剩惊了。这种可能性当然存在，而且无法杜绝。不过根据澳大利亚统计局的数据，澳洲的房价相当稳定，平均每7-10年就会翻一番。 就阿德莱德而言，人口年均增长3.9%，留学生数量稳定上升，过去十年公寓房价年均增长4.8%，房屋空置率小于2%……每一个数据都在明白无误地告诉大家：如果用稳健形容澳大利亚的房地产市场的话，那阿德莱德公寓市场就是稳健中的战斗机！四个字：早买早赚。
　　定址于阿德莱德市中心维多利亚广场的Kodo公寓，由Flagship，Woods Bagot，Watpac等澳洲乃至全球一流公司联手打造，完美质量保证。2019年竣工时，将以市区第一住宅高度成为全城新地标。是投资阿德莱德公寓市场，把握投资升值的理想选择。
　　@ 29 Angas Street, Adelaide CBD
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　　顶级学府，阿德莱德大学，南澳大学等均在 500米之内
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晒晒我在墨尔本买楼花的真实经历
10:13:00房天下澳大利亚房产网综合整理&|
本人是2009年到RMIT皇家理工大学留学。现在看到周围越来越多的学弟学妹在澳洲买房，因为考虑到将来希望移民澳洲，我觉得也趁着现在的房价还可以接受，先买一套属于自己的房子吧。晒晒我在墨尔本买房的经历给大家参考一下。
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【澳洲房产投资】为什么要买楼花？
楼花，是房产投资市场的一个名词，是一种投资工具相当于不动产期货，也称为“预售房屋”。比较买现房，澳洲房产投资买楼花的好处如下：一、减免印花税澳洲法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果澳洲房产投资买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。二、更具个性化澳洲房产投资，特别是大型开发商的楼盘，好的户型一般不愁出售，那么在好的东西被别人买走之前，为什么不自己先挑呢？另外，客户可以按照自己的喜好来选择，像楼层户型等。如果是购买者用于自住，还可以按照自己的喜好来选择地板颜色等，而现房就不可以了。三、资金筹备时间更充足投资楼花最重要的还是可以腾出时间来为将来的住房抵押贷款存钱。澳洲房产投资买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款(最高可贷款80%)。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。四、省维修费相比起二手房来说，投资楼花会省去很多维修的费用。一般来说如果二手房有20-30年以上的房龄的话，墙壁可能需重新油刷，水管可能需要更换，甚至电路系统也需要一次大检查。如果购买楼花就不会面临这些问题，一般来说新房都会有7年的保质期，大大为购买者省去维修的费用和时间。总的来说，无论从投资还是自住的角度来分析，买楼花都为不错的选择。
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