请问各位，欲购买商住两用二手房需要注意什么？
dalong5151
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请问各位，欲购买商住两用二手房需要注意什么？
想购买商住两用房，是个产权70年公寓，95年批地，去看了房子挺喜欢，但是不知道这种房购房应该注意什么，请高手指点，谢谢了！
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不限购，首付很多要五成，有的税费会高些，有的水电比普通的贵，不能落户
dalong5151
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请问税费指的什么税，水电一般高多少？有学位是不是意味着可以落户？谢谢您了！[hxb316]( 15:53:33)不限购，首付很多要五成，有的税费会高些，有的水电比普通的贵，不能落户
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商住的税费很麻烦&有可以很多也有可能很少&&要看差额来算&
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基本上9几年的房子，税费有契税&个税&差额营业税&土地增值税&并且税费是按最高的标准来算的，就契税和个税都是按3个点来收的，我也只是新人菜鸟，知道的也就这么多，还有就是首付5成，贷款还不一定能贷到那么多
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贷款好像只能贷10年
学位置业王黎明
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第一要区分这个公寓性质。&分为商务公寓（常说的不限购）&普通住宅的公寓（限购）先说商务公寓的情况：1银行方面：首付5成贷款年限10年利率上浮5%—15%2国土局方面：契税3%营业税差额（过户价-原价）*5.6%个税（过户价-原价-抵扣项）*5.6%增值税。&计税价*核定征收率（情况较多不说）3日常方面水电天然气全部以商业征收率征收。普通住宅的公寓全部和普通住宅征收标准一样。至于楼上有说的，学位不可用不能用等问题。这个要看情况而定。例如景田片区的七街公馆（哈尔滨大厦）是不限购公寓但是一样可以用学位。花了二十分钟回复您可能比您找的人还专业，lz记得到我的帖中点赞哦
学位置业王黎明
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个税打错了是1.5%
dalong5151
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首先感谢你的回答，马上就去你的贴点赞，我还有两个问题，第一怎么查学位是否可用，第二怎么查能否落户？[学位置业王黎明]( 23:51:48)第一要区分这个公寓性质。分为商务公寓（常说的不限购）普通住宅的公寓（限购）先说商务公寓的情况：1银行方面：首付5成贷款年限10年利率上浮5%—15%2国土局方面：契税3%营业税差额（过户价-原价）*5.6%个税（过户价-原价-抵扣项）*5.6%增值税。计税价*核定征收率（情况较多不说）3日常方面水电天然气全部以商业征收率征收。普通住宅的公寓全部和普通住宅征收标准一样。至于楼上有说的，学位不可用不能用等问题。这个要看情况而定。例如景田片区的七街公馆（哈尔滨大厦）是不限购公寓但是一样可以用学位。花了二十分钟回复您可能比您找的人还专业，lz记得到我的帖中点赞哦
学位置业王黎明
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合伙购房应该注意什么？大家都来说说看
农村建房子要写承包建房协议吗？私人承包建房协议跟公共建筑承包建房协议有什么不一样的吗？承包建房协议怎么写，有没有范本？私人招人建房子要不要写承包建房协议？
您好！合伙购房应该注意以下三方面：（一）弄清共同共有和按份共有的区别&共有产权在进行产权登记时有两种方式：一种为共同共有，一种为按份共有。不同的登记产生的法律后果不同，分割方式也不一样。简单地说，共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均分，同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。所以，如双方出资不同，就应当登记为按份共有，并且将各自所占份额写清楚。（二）签订书面协议&光在产权登记上注明还不够，最好还能签订一份书面的协议：写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等等，将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。（三）银行借款详细约定&实务中，对以一方名义向银行借款并按月偿还的性质如何认定，法院有不同的理解。有的法院认为一方向银行的借款也属于该方出资，是通过融资方式的出资；有的法院则认为，只有实际拿出来的首付和每月已归还的利息和本金才算是出资。笔者另一个案件中，法院将投资总额计算为双方首付与已还银行的本金及利息之和。仅供参考。
其他回答(共3条)
您好！合伙购房应该注意以下三方面：（一）弄清共同共有和按份共有的区别&共有产权在进行产权登记时有两种方式：一种为共同共有，一种为按份共有。不同的登记产生的法律后果不同，分割方式也不一样。简单地说，共同共有是不分份额大小的共有，分割时原则上是均分，同时考虑到出资等因素。按份共有原则上按照出资比例来分割，除非双方约定不按出资比例分割。所以，如双方出资不同，就应当登记为按份共有，并且将各自所占份额写清楚。（二）签订书面协议&光在产权登记上注明还不够，最好还能签订一份书面的协议：写清楚各自的出资方式、出资金额、贷款由谁偿还、按什么方式分割，相关的税费、租金收益、使用、物业管理费等如何承担或分享等等，将责权利约定明晰。万一双方产生纠纷，这份书面协议将成为解决纠纷的重要依据。（三）银行借款详细约定&实务中，对以一方名义向银行借款并按月偿还的性质如何认定，法院有不同的理解。有的法院认为一方向银行的借款也属于该方出资，是通过融资方式的出资；有的法院则认为，只有实际拿出来的首付和每月已归还的利息和本金才算是出资。笔者另一个案件中，法院将投资总额计算为双方首付与已还银行的本金及利息之和。仅供参考。
首先你要了解你的房产证有没有办理下来：&1、如果办理下来了，房产证应该在银行押着，就要到银行去领，另外需要注意的是，看房产证上面有没有设定抵押，如果设定了，要求银行办理解押手续，别的还有购房合同。银行应该有贷款合同，各个银行把握不太一样，应该都要办理贷款还清的手续，有什么不重要，重要的是有没有办理还清手续。&2、房产证没办理下来，到银行取回购房合同，办理解押手续，办理还清手续，再拿着购房合同、购房发票、公共维修基金缴费证明、税费交纳证明、身份证、手续到建委办理房产证。
合伙买房子应该注意的是双方一定要有协议，别且要去公证处办理公证；以防后患嘛。&??如果只有双方协议，这份协议书应该有法律效果，但以后要有什么变故要麻烦多了；合伙买房利弊均有，另外房子登记在你名下相对好点，但产生纠纷的可能性比较大，最好找专业律师起草合同，对可能遇到的风险及处理方式写清楚；
合同协议热门问题
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有哪些利弊 需要注意什么
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居家、办公两相宜，合一，生活方便，……近两年来，宜居宜商的商住两用房受到不少置业者青睐。那到底什么是商住两用房？商住两用房有何优势？商住两用房有风险和劣势吗？购买商住两用房要注意什么？我们提醒广大购房者，购买商住两用房有利有弊，购买商住两用房一定要慎重，了解清楚再出手。
什么是商住两用房？
“”一般是土地用途的概念，即某地块既可以用于商业开发，也可以用于住宅开发。而在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是式、单身公寓等商务。
&商住两用房有何优势？
一是总价低，商住两用房小户型较多，以40~80平方米户型为主，的总价较低。
二是户型设计独特，这也成为吸引年轻购房群体的原因之一。像LOFT户型，可设计为两层，相当于买一层得两层。
三是建设标准高，由于商住两用房还承担部分商业用途，因此人防、消防等建设标准一般高于普通住宅楼盘。
四是不限购，像、等一些一级城市，为了稳定房价，对居民实行限购政策，而商住两用房一般不限购，满足很多购房者的买房梦。
商住两用房有何劣势？
尽管和动辄近百万元的普通住宅相比，商住两用房的总价较低，但如果，却不低，一般要求最比例在四成到五成。而一些普通首付仅三成甚至两成。另外，购买商住两用房，会比同期同档次利率有所上浮，贷款年限也会有所限制。
商住楼在产权性质上具有商业属性，其日后的生活成本和出售成本会比普通住宅要高。首先，商住楼的水电费用大多是按照商业水电费计算，比民用水电价格要高；此外，商住楼的用和公共费用也会比普通住宅要贵。
期限也需加以衡量，普通住宅为70年，而商住用房产权年限为40或50年。根据我国2007年出台的物权法相关规定：住宅使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定，如果到期，如何处理也是一大难题。
此外，普通住宅通常一层有两至六户，商住用房一层可多达十几二十户，居住密度较高。
买商住两用房要注意什么？
1、明确未来使用费的缴纳依据
购房者应问电等是否按商业标准收取，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可以按民用价格缴纳。
2、了解项目是否有相应配套建设
非住宅项目开发商一般不会建设相应的配套、学校、医疗机构等，购房前最好了解清楚。
3、首选商住分区，避免商住混杂
&商用区和居住区分为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，能避免混用及费用收取标准的混乱。
4、留心“商改住”违法行为
“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改为住宅土地用地，并最终以商务公寓或酒店式公寓的推出，商业建设用地使用年限为40年或50年。“商改住”是一种违法行为，相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位不得擅自改变原批准的土地用途。
商住两用房既有优势也有劣势，因此不管购房者是基于什么原因购买商住两用房，购买商住两用房要谨慎，一定要了解清楚再出手。
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过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。北京的限购令要求五年后才能买房，但是不限购商住两用房，很想买。但是考虑到商水商电很贵，而且还有个什么税什么的（还没搞清楚），又有点困惑，问房介，他们肯定说的都是好的一面。　　
想具体问问住在商住两用房的人们，有什么真实感受吗？交流下，在此感激不尽了。　　
对了，还有那个四十年什么的，难道四十年后我就失去这套房子了？那岂不是还不如租房？还有贷款的问题，顶多能贷十年是么？　　　　　　北京的限购令要求五年后才能买房，但是不限购商住两用房，很想买。但是考虑到商水商电很贵，而且还有个什么税什么的（还没搞清楚），又有点困惑，问房介，他们肯定说的都是好的一面。　　
想具体问问住在商住两用房的人们，有什么真实感受吗？交流下，在此感激不尽了。　　
对了，还有那个四十年什么的，难道四十年后我就失去这套房子了？那岂不是还不如租房？还有贷款的问题，顶多能贷十年是么？　　　　　　　　北京的限购令要求五年后才能买房，但是不限购商住两用房，很想买。但是考虑到商水商电很贵，而且还有个什么税什么的（还没搞清楚），又有点困惑，问房介，他们肯定说的都是好的一面。　　
想具体问问住在商住两用房的人们，有什么真实感受吗？交流下，在此感激不尽了。　　
对了，还有那个四十年什么的，难道四十年后我就失去这套房子了？那岂不是还不如租房？还有贷款的问题，顶多能贷十年是么？　　　　　　
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　　没人说话啊，自己顶一下
　　做生意可以的，住人就免了吧。
　　ls 住人有什么具体问题吗，求详解，谢谢！
　　水电费很贵啊，毕竟是日常生活常常用到的，如果不是收入很好的估计会很方便吧。　　 别的不清楚，家里有亲戚买了，不过是期房还没有拿钥匙呢，对了亲戚家很有钱。
　　错了，是很不方便
　　@lovesurroundsme 　09:07:52　　　　错了，是很不方便 　　-----------------------------　　哦
谢谢楼上的回答。真想知道有什么具体弊端。
　　话说知道一点点，北京商住，第一，楼上下可能都是公司，你要是自己住，会很吵，安全比较不能保障，其次，水电费不是一般的贵，物业费也贵，停车费也很贵，每月的持有成本很高。第三，产权只有40年，话说40年，50年，70年，目前还看不出区别。谁知道gcd将来会怎么处理。还有出售房屋不太好出售。
　　马上快取消限购了，你还不知道吧
　　@青草岸头人独立 　10:02:30　　　　话说知道一点点，北京商住，第一，楼上下可能都是公司，你要是自己住，会很吵，安全比较不能保障，其次，水电费不是一般的贵，物业费也贵，停车费也很贵，每月的持有成本很高。第三，产权只有40年，话说40年，50年，70年，目前还看不出区别。谁知道gcd将来会怎么处理。还有出售房屋不太好出售。 　　-----------------------------　　排~~~说的太全面了，几乎都概括了，还有这只是字面上的，等你住在里面在切身感受一下的时候，你就会非常清楚了。
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值得投资吗?商住两用房优缺点分别是什么
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商住两用房值得投资吗?
首先，商住两用房可用于投资。
第1、商住两用房一般指即可以用于投资，如办公和出租，也可以用于自住的房屋；
第2、现在市场上的房子，比较多的商住两用房为40年产权的商业；
第3、对于该类产品的规划，多为投资性，如快捷酒店类和青年酒店，户型多为标间式；
第4、该类不动产投资，每年回报率一般会高于银行五年期存款利率，风险较低，投资自住两相宜。
那么商住两用房投资有没有风险呢？先来看来商住两用房的优缺点吧!
商住两用房优点：
2、 单价便宜；
3、 可办营业执照
4、 作为投资的话回报率较高
商住两用房缺点：
1，商住楼最多只能贷50%，且不能用公积金贷款；
2，商住楼不能用管道煤气，不能用明火做饭；
3，商住楼如果办公的多，进出人员会比较杂乱；
4，商住楼一般公摊大，实际使用率低；
5，使用年限40－50年
除了上面这些，其实通过不限购、住宅房限购这个政策，也可以知道，限购的东西一定是稀缺的，一旦住宅房解除限购，必然会报复性反弹，未来升值空间更大。
因此，实际上住宅房在解除限购前的较低房价，等于政府给本地户口者的一种变相福利。如果拥有本地户口，无疑买住宅房是最好的选择。
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