楼市崩盘危在旦夕 市场高房价苦撑 _打印版_中国行业研究网_
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京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。市场演变到今天，无论是信贷支持还是市场内在动力都近乎衰竭，房地产市场高位出现的情况，与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度。
　　房地产癫狂助长全社会的投机之风，它之于当下的中国，已不再是一个简单的经济问题，而在演化为社会问题和经济安全问题。
　　北京的超级豪宅直降千万求出手，普通住宅开口就降一百万，这是本周来自北京楼市的消息。随着多个地方不动产登记机构挂牌消息频见报端，上海、深圳过去一向惜售“非富即贵”的高端人群集中的楼盘，二手房放量出货，用万科毛大庆的话说，反腐成了楼市一个意外的“扰乱因子”，对高端楼市的影响很大。那些信誓旦旦说“一线城市房价无泡沫不会降”的专家们，此刻鸦雀无声。
　　这是一场超级大戏的序幕，京沪深等一线城市房价诡异的波动迅速传导到上游开发企业。新京报5月8日的消息说，4月份刚以21亿元拿下丰台长辛店地块的中筑置业旗下公司，目前正在积极寻求退回该地块，当时出让时竞买保证金为4.23亿元。业内人士认为，如果没有充分理由退地，这笔竞买保证金可能将扔下水。
　　冲动是魔鬼。类似中筑置业这样在高位“撑杆跳”跃起来拿地的公司，在2008年的“俯卧撑”中倒下过一批，幸运的是，许多命悬一线的房企，又在此后“打鸡血式”的救市中死里逃生，躲过一劫。发改委说4万亿一分钱都不会进房地产，而后果是大量的钱进入了房地产。许多人成了幸运儿，而这次，他们显然不再那么幸运，系统性风险的骨牌已经辗倒了一批小开发商。
　　浙江奉化的一个小开发商，捅出30多亿的窟窿，跑路后扔下大把烂尾楼给政府来善后；南京的一个郊县，三个开发商扔下项目跑路。所谓“三人成虎”，跑路成风；过去政府招商引资进来的中小开发商开始让地方政府头皮发麻，一位县委书记告诉我，他们现在对未交付项目，开发商享受县里五套班子待遇——护照上交，离境要申请报告。
　　“都是钱多惹的祸”，房地产的持续癫狂是全社会充裕的流动性驱动的结果。价格不仅取决于供给成本的上升，更重要的是由投机性需求来决定。弗里德曼有句名言：“无论何时、何地，物价都是货币现象”。在人民币持续升值的预期下，全球热钱加速汇聚到中国房地产市场，2008年，市场本已进入一个调整周期，但次贷危机改变了一切，天量货币刺入、投资渠道狭窄相互叠加，使房地产无可争议地成为中国资产泡沫和结构性通胀的源头。
　　价格快速上涨与天量货币刺激互相促进，不断强化人们的预期。三年前，随着一二线城市的限购，狠奔矢突的的资金大举向三线城市集结，短时间拉高价格洼地的房价，中国经济已深陷房地产的地雷阵，调控达到预期效果，必须有强有力的手段削弱滋生房地产泡沫的货币基础，这一时刻已经临近。
　　发挥市场即供求关系对资源配置的决定性作用。一多年来，最高层信守承诺，对房地产未作任何表态，这甚至被不少大佬们视为利好，市场博弈进入空前复杂的阶段。从桂林到铜陵，一些地方伸头探脑“放气球”，侦测风向。有的暗度陈仓，用各种不显眼的手段“松绑”调控，希望政策转向。
　　当然，任何时候都不了专家学者赤膊上阵，捍卫高房价，说中国的房地产泡沫“是钢做的”，“房地产是国家财富积累的大仓库，原则上房地产的价格越高越好”，“房价越高，老百姓的满意度越高，下跌对老百姓没好处”，“如果现在不买，30年以后再买”，这都让市场信息空前迷乱，普通百姓无所适从。
　　于是，房地产市场持续单边上涨，参与者都像注射了荷尔蒙，到去年的峰值出现时，中国房地产市场出现惊人的“三八二十四”现象——当年土地出让超过8万亿、销售额超8万亿，投资额达到8.6万亿，在地王飞天，“没有最高只有更高”，市场沸腾时，少数先知先觉者却选择不管“三七二十一”，清仓离场。
　　这份“少数派报告”是由久经沙场的李嘉诚父子联手写就的，经历过多次房地产崩盘的“李超人”高位大举套现内地物业，转手抄底欧洲市场，被称为房地产市场的敦克尔刻大撤退。“屁股指挥脑袋”的业内大佬有人认为过度解读这消息“不是别有用心就是唯恐天下不乱”，但也有大佬十分警惕地提醒业界：“这是一个信号，小心了！”
　　王石在接受哥伦比亚广播公司“新闻60分钟”节目中曾公开表示，“中国房价过高，房地产市场存在泡沫，一线城市普通居民买房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上……如果中国式地产泡沫破灭，那将是一场灾难。”
　　今年2月19日，他再次用“非常不妙”来表达他的看法，并称“不改变我的观点”。
　　房地产的超级盛宴让社会充斥赌性和投机属性。当汗流浃背劳动一辈子不及炒一套房的收益时，当继承先人不动产就可年纪轻轻一辈子玩鸟斗鸡时，当办一个企业不如炒几套房，谁还有心思去勤奋工作？房地产癫狂助长全社会的投机之风，它之于当下的中国，已不再是一个简单的经济问题，而在演化为社会问题和经济安全问题。
　　实际上，市场演变到今天，无论是信贷支持还是市场内在动力都近乎衰竭，中国房地产市场高位出现的这种情况，与上世纪80年代后期的日本及此轮危机前的美国非常相近，住宅类资产价格持续冲高到信贷无法支撑甚至枯竭的程度，“尾部风险”已经显现，银行对涉房贷款畏之如虎，避之唯恐不及。
　　5月5日，高盛高华证券发布的报告称，110家A股房地产财务状况恶化，并将影响二季度房价。其监测分析显示，开发商一季度来自房地产销售的现金流入季环比下滑了35%，资本开支占房地产销售现金流的比例却从去年四季度的88%上升至117%，创下2010 年一季度以来的四年最高水平，2010年一季度这一数值达到130%。
　　2014年一季度开发商负经营性现金流占总资产的比例已接近2011年一季度末的水平。而2011年一季度正是当年度房价“走软”的开始。开发商的经营性净现金流显著恶化。一季度仅28%的开发商经营性净现金流为正。对比发现，这与2008年一季度的情况相当，当时27%的开发商公布了正经营性净现金流，为历史最低水平。
　　兴业证券的报告也显示，上市房地产企业一季度末有息负债率为33.2%，接近历史高位。行业净负债率由上季度末的78%大幅上升到93%，达到历史峰值。中信证券的报告称：开发企业中悲观情绪开始占据上风。报告指出，2014年一季度地产上市企业经营性现金流入/流出大幅下降到了0.81，上市企业的有息负债率达到33.7%的历史新高。企业经营性现金流季度净额出现了历史以来最大的负值。
　　与银行业普遍恐高性的惜贷、慎贷相伴的，是基金业集体用脚投票，今年一季度公募基金从51家上市房企清仓。用王石的话说，这时要注意了，市场正在起变化。基金业和“李超人”的离场都给了市场一个清晰的信号，如果怀疑他们的智慧，可能会铸成历史性大错。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　 　　
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房地产几经生死，中国泡沫经济还能强撑多久？
金融界谋圣鬼谷子
前言：都说，"上帝欲使之灭亡,必先使之疯狂"。如此疯狂的房地产之后会发生怎样的故事呢？
第一段：20世纪中期美国房地产泡沫
大家都知道美国东北部历来都是美国经济最发达的地区之一。 20世纪上半叶，工业革命为美国东北部贡献了不少的美元与富翁，也贡献了不少污染。与之相比，佛罗里达州气候宜人，空气清新，迅速成为了美国人民的冬季度假圣地，不仅如此，佛罗里达的房价一直远低于美国其他州，发展潜力与使得很多人瞄上了这里的房子，于是乎人们争先恐后地将美元砸在这块美丽的土地上。
随着投资者的增多，房价也在不断地上涨，有数据显示：从1923年到1926年，佛罗里达的地价上涨了5倍多，与地价相比，房价更疯狂：有的房子一年内价格翻了4倍。而佛罗里达当地的银行放宽了件更是在已经很火爆的房地产市场上浇了一瓢滚烫的热油，据说地产商甚至把海底的地皮也卖了出去。
当房价贵到不能再贵的时候，当该买房的人都买了房的时候，房价便停滞不前甚至有所下滑，当人们心中"房价一定会上涨"的信念被现实打破的时候，抛售的狂潮就开始了。雪上加霜的是：一场飓风毁掉了佛罗里达13000座房屋，地中海果蝇毁掉了整个佛罗里达的农业。1926年底，因房地产泡沫而繁荣的佛罗里达开始崩溃，成千上万的人破产。然而灾难并没有就此止步，随后的1929年，这场始于佛罗里达的经济飓风终于刮到了华尔街，黑色星期四来临。
第二段：20世纪90年代房地产泡沫
二战以后，经过20多年的发展，日本迅速成为世界第二大经济强国。与之相比，曾经的大哥-美国则深陷泥潭。于是乎，美国与日、德、英、法共同发布声明，宣布介入汇率市场。这之后，日元迅速升值。投资者对美元的不信任以及对日元的看好使得大量资金涌入日本，再加上日本政府实行了金融缓和政策，这些都使得日本拥有了大量过剩的流通资金，大量资金涌入了股市和房地产。
有趣的是，这时候的日本人也相信"土地不会贬值"的神话，种种因素使得地价极速飙升，当时东京的地价总和甚至可以买下整个美国。的日本人在民族主义的鼓励下走出国门，大肆收购国外尤其是美国的房地产，美国媒体惊呼：这是日本第二次入侵美国。
但是好景不长，当泡沫多到一定程度，而且没有足够大的泡沫覆盖原有的泡沫时，真相开始令人担忧：国外资本纷纷撤资，房地产价格暴跌，个人破产，银行倒闭，并遗留下来高达6000亿元的坏账……而美国则利用这些资金大力发展互联网，继续领跑全球经济。这次的房地产泡沫对日本的破坏性远胜于两颗原子弹，直到现在，日本都没有完全恢复。
第三段：1998年东南亚房地产泡沫
1998年的东南亚金融危机也来源于房地产泡沫。首先看一下罪魁祸首-泰国，泰国政府为了刺激经济，放松了对经济的管制，然而增加的私人贷款并没有如政府想的那样流入到生产部门，而是大部门跑到了房地产市场上；随后为了弥补财政赤字，泰国政府放松了对资本账户的管制，大量外国资金流入泰国。这些泰国后，也大量流入到房地产领域。从1989年到1996年，短短7年间，泰国的总额增加了5倍多。再美的泡沫也是会碎的，1995年底，随着泰国股市出现下跌，大量国际资本撤出泰国，于是灾难发生了：仅1997年下半年，房地产价格缩水近30%。此时灾难并没有停止，金融飓风随后袭击了马来西亚、香港等地，1998年金融危机爆发。
回顾这几次的，我们会发现几个共同点：
1.人们相信土地有限，所以房价只会上涨并不会下跌
2.房子的投资意义大于使用价值
3.大量资金进入房地产，银行等投资者也不甚冷静和清醒
4.整个经济的繁荣依赖于房地产投资
再看看现在的天朝，怎么发现有点像呢？
&值得注意的是，收购完成之后，AT&T将成功转型，不再被称作为一家电信公司，而是一家媒体巨头。就在一年前，AT&T还以近500亿美元收购了美国著名的卫星电视提供商DirecTV，从而一跃成为成为美国最大的付费电视提供商和第二大移动运营商。媒体和视频已经成了AT&T的战略发展业务，在OTT（OverTheTop，指互联网服务提供商越过运营商向用户提供服务）如日中天的年代，只买流...&　导读：想当初苏联也是盛极一时，一度压过美国，最终还是走向没落，如今俄罗斯内忧外患，经济发展严重下滑，如果普京政府不做及时应对，恐怕还会重蹈苏联覆辙。据俄罗斯统计部门公布的数据显示，2015年俄罗斯经济负增长3.7%，自2000年来，这是俄罗斯第二个经济负增长的年份。上一次是2009年，受金融风暴影响，该年俄罗斯经济负增长7.9%。　　这次俄罗斯经济的好日子终结于2014年。原因主要有两方面，一是...&美联储额外安排的鸽派官员讲话拯救了市场。全球市场已经爱上了这种饮鸩止渴的游戏。其实，所有投资者都清楚这一点，也十分警惕，只要形势一发生变化，他们就会夺门而逃。目前，市场非常脆弱，波动性也逐渐攀升。在全球资产相关性急剧飙升的情况下，在岸人民币汇率市场相对封闭，中国当局的掌控力也非常强。现在，央行稳定汇率基本不用出招，全靠&眼神防守&。1&饮鸩止渴&停不...&我的观点本轮房地产调控政策算来已经持续大半年，从清查“首付贷”，到打击各种房地产信息的谣言，阻断更多资金流入房地产投机渠道，提高购房者贷款利率都预示了房地产调控不可能再是空调。有消息称，11月29日北京部分银行即将执行“认房又认贷”政策。恰在前一天晚间，上海、天津突然发布楼市调控政策，全面提高购房首付比例。对此，业内人士分析，这些新政信号意义绝不简单。京、沪、深提高信贷门槛，或意味着信贷政策又一轮...&
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