第A03G版：焦点；社会
“旧管家”以“小区大门属公司私有财产”为由，霸住部分管理权不放，“新管家”无法上岗
物管交接风波，业主守门维权
　　2月28日晚10时许，祈乐苑小区数百名业主要求旧物管撤走　　羊城晚报记者 汤铭明 摄　　羊城晚报讯&记者李雯洁、梁爽，实习生李卓承报道：由于管理不善被炒的“旧管家”拒绝退出，中标的“新管家”无法上岗。2月28日发生在广州市海珠区祈乐苑小区的新旧物管交接风波，令数百名业主站出来维权。3月1日凌晨，记者从祈乐苑小区业委会了解到，经过政府部门多次调解，目前“旧管家”和业主委员会已达成临时协议，3月3日再落实门口交接。　　风波　　“旧管家”霸住大门不走　　位于海珠区怡乐路70号大院的祈乐苑小区2000年前后入伙，现有26栋住宅楼，共1300多户业主。入伙初期，开发商广州惠而佳房地产公司与祈荣物业管理公司签订了前期物业合同。　　记者获悉，出于对祈荣物业公司物管服务的不满意，2013年6月，小区业主正式报备成立业委会，“希望业委会出面与祈荣物业沟通，改善小区管理混乱问题，以维护全体业主利益”，未果；8月24日第二次业主大会上表决通过了更换物管公司的决议，并启动新物管公司的招标程序；2013年11月最终经全体业主表决选定“新管家”。“旧管家”祈荣物业也在今年1月23日于小区内张贴的《告祈乐苑全体业主书》中表示，将于今年2月28日结束对该小区住宅的物业管理服务。　　前日，数百名业主聚在小区门口，等待见证新旧物管交接一事。据悉，前日下午2时许，数十位业主跟随新旧物管一同前往物业办公室、园内各片区办理交接手续，“从内部文件、财务报告等资料交接，到后来去了小区内6个片区，进行消防、监控等各方面的交接。”就在所有交接项目几乎完成，业主准备迎接“新管家”进驻时，祈荣物业始终拒交小区全部管理权，坚持要“占用”小区大门及停车场、商铺的管理权，这导致积怨已久的业主们终于爆发，愤怒的情绪立刻被点燃。“清洁卫生消防都交给新物业了，商铺、停车场这些有利可图的还不肯放开管理权，尤其是我们小区的大门你们走了还要霸占着，简直太离谱了。”数百名业主围堵小区大门，抗议旧物管非法占有小区公共财产，阻碍小区正常交接。情绪激动的业主甚至和门卫发生冲突，一位女业主被小区大门的车闸砸伤。　　据海珠区新港街道办主任透露，业委会负责人与祈荣物业管理公司代表已就物管退场问题进行过多次“谈判”，但对于完成全部交接双方还存在分歧。2月28日双方再次就此问题进行“谈判”，从上午持续到深夜也未达成一致意见。　　3月1日凌晨，记者从祈乐苑小区业委会了解到，经过海珠区新港街道办事处和海珠区国土房管分局多次沟通和调解，目前祈乐苑小区“旧管家”祈荣物业管理公司和业主委员会已达成临时协议，同意小区新物业管理公司进驻，但有3日过渡期限，到3月3日再落实门口交接。3天的过渡期中，小区大门收费放行由新物管负责，旧物管协助。　　一些等待了十几个小时的业主终于盼来“新管家进驻”的消息时，既兴奋又担忧：“祈乐苑历时两年业主维权，如今终实现业主自治，新物管入驻是否能给整个小区带来大的变化，还要我们一起努力，感谢大家。”　　业主　　投诉旧物管劣迹斑斑　　物管权交接的纠纷是业主和物业管理公司积怨已久的大爆发。是什么导致了双方的矛盾呢？“光收钱不作为，”对于祈荣物业的管理服务，业主们纷纷给出了统一的评价，“服务管理已经烂到逼得我们非要请新物业公司的程度。”一位姓寸的业主说，“从小区卫生清洁到治安环境、消防设备、乱收费等，真的没有一处是真的为我们服务的，小区环境差到离谱，垃圾满地，非小区业主随便进出，物管对小区可以说根本不存在管理。”&&&&&&&&39栋楼的业主表示，由于电梯经常故障，不少老人家一周都不敢出门，“电梯一坏谁都不能上不能下，那些住十七八层的老人家怎么可能爬得了十几层楼”。最惊险的还是电梯经常是自由落体，“突然上上下下，吓得人半死”。而一些住宅楼外墙的瓷砖已经剥落，物业公司也无人理会。同时，业委会派专家检查住宅区发现，小区的消防警报系统、抽水设备等都有不同程度的损坏。　　记者发现，近年来广州市多家媒体都曾报道过祈乐苑小区业主和旧物管祈荣物业的矛盾纠纷，其中最具代表性的便是，2012年，祈荣物业曾伪造小区业主签名“暗”涨物管费，被小区业主告上法庭。2013年4月，该案在海珠区人民法院开庭，庭上，业主举证证明了同意涨价的调查问卷中有192份签名为冒签，而物业管理公司却无法证明签名属实；9月3日，海珠区人民法院判决物管费涨价无效，业主一审胜诉。　　物业　　小区大门属公司财产　　对于业主们的投诉，“旧管家”祈荣物业管理公司的黄经理，他表示公司入不敷出，资金短缺，同时小区1300户有近400户拒绝缴纳物管费，公司无法再继续经营。而对于小区物业移交问题均不作正面回应，只是表示这些都是公司高层的指示。记者在小区公告栏里看到一份名为《祈乐苑小区移交会议商谈内容公告》的通知，公告里称祈荣物业管理公司认为小区门岗收费亭等设施属于“公司老板投资建成的私有财产”，同时公司声称保证自由进出。&　　律师说法　　物业逾期不退出　　可罚款吊销资质　　北京市盈科（广州）律师事务所周玉忠律师表示，根据《物业管理法》，“大门是进出小区的必然通道，与小区内空余土地上的车位一样，属于业主的共同财产。小区大门归物管所有的说法不成立。”他坦言，物管移交屡屡场面火爆，一方面是因为移交背后存在重大经济转换；另一方面是业主自治缺失，小区人、财、物、档案、共有收益等均由物管企业掌控，业主一方并未树立真正市场主体地位，难以掌握小区的现在与未来。　　据周律师介绍，根据《广东省物业管理条例》第六十三条，业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书。
李雯洁、梁爽、李卓承
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最新播报：
移交公共收益后“入不敷出” 11个小区出现物业弃管
本月底，武汉市1000多个住宅小区将基本完成物业“四资”移交，即物业公司向业委会移交小区公共资料、资源、资产和资金。近日，在“四资”移交过程中，部分物业公司表示，原本可用来弥补物业费不足的公共收益资金移交后出现“入不敷出”，十多家物业公司甚至选择退出小区物业管理。
十多家物业公司主动退场
昨日，长江日报记者从房管部门了解到，全市已有11个住宅小区物业公司因移交公共收益等原因出现收支不平衡，主动选择退出小区管理。在武昌、江汉等老旧小区集中的中心城区，还有多个物业公司正在申请退出管理。
汇东南湖新村小区物业负责人表示，由于该小区物业费近十年来一直没提高，最高收费标准维持在1.1元，人工成本的增高带来该小区物业持续亏损运行。经协商，目前小区公共收益中的一半移交业委会，由于老旧小区公共收益本来就少，无法弥补物业费的不足，“近3年来每年亏损十多万元，今年的缺口更大，年底合同到期，如果状况没有改善，将申请退场”。
入住十多年的关西小区，总计亏损更是多达一百多万元，该小区物业公司也在考虑退出管理。
建议公共收益可冲抵物业费不足
实际上，物业费收缴不足造成物业公司运营难并非新现象。
前些年，由于采用包干制收费，物业服务费的政府指导价十多年未调整，许多物业公司就将公共收益冲抵物业费收入不足，现在不少小区要移交几年前甚至十年前的公共收益，就引发了“入不敷出”问题。
有物业管理专家指出，如果单纯强调公共收益移交，而不考虑物业公司的成本支出，很可能造成物业公司难以维持，甚至出现弃管现象。因此，房管部门也建议实事求是地考虑物业公司的成本和支出，对收费标准或收费率偏低的小区，要么提请业主大会调整物业收费标准，要么将公共收益让渡一部分作为业主的物业费冲抵。
市房管局相关负责人指出，《武汉市物业管理条例》明确规定，公共收益可以用来改善小区服务，提高公共服务能力。在实际操作过程中，小区公共部位一般由业主大会委托物业公司经营，由此产生的服务成本，双方可就小区公共收益分配比例进行具体约定。
房管部门法律顾问表示，物业公司可以建议业委会提请业主大会表决同意，将部分公共收益转为物业费，从而弥补运营费用的不足。如果业委会坚持要求全额移交公共收益，物业服务企业可以要求提高物业费标准。
物业公司面临重新洗牌
市房管部门表示，物业公司因收支难以平衡而退出小区管理，也是正常的市场竞争现象。
去年以来，我市房管部门先后分两批注销了585家物业公司的资质证书，这些物业公司有的是没有取得资质证书就从事物业服务的；有的暂定期一年已满，没有再申请资质等级核定，其资质证书自动注销。
此外，为了预防物业公司超资质承接项目、随意拆分物业项目等情况带来的后期隐患，超过20万平方米的项目前期物业已实行统一招投标制度。从实际运营情况来看，一级企业中标占比超过一半，有效避免了开发商“钦定”资质较差前期物业公司的现象。
据了解，在物业公司经历市场淘汰、管理部门统一清除、前期制度完善等因素推动下，目前我市1400多家物业公司中，一、二级资质物业企业占比明显增大，有效杜绝了三级资质企业无限扩大的情况。（记者廖桥）
[责任编辑：新老物业如何“理性交接”
新老物业如何“理性交接”
近日，南京市鼓楼区长阳花园小区新旧物业交接引发争执，新物业进场时，老物业拒绝退场，双方一度发生争执。记者采访发现，近年来南京市小区新老物业交接难已非个例，暴力事件更不时见诸报端，小区管理呼吁“理性交接”。&今年元旦，本是鼓楼区清凉门大街长阳花园小区新老物业交接的日子，根据小区物业选聘结果，原有的江鸿物业撤出，新选聘的银城物业入驻。不过，交接并不顺利，旧物业质疑业委会成员构成和选聘程序不合法，拒绝离开；新物业因此难以入场。据了解，当天新旧物业公司及业委会成员聚集在小区内，现场发生了争执。&记者调查发现，长阳花园“新老物业交接难”并非个例，交接当天的争执仅是小区内管理各方矛盾的集中体现。&去年11月，位于仙林的仙龙湾小区正在进行物业公司选聘时，业委会主任刘先生被两个身材高大的男子一顿拳脚，面部缝了20多针。刘先生告诉记者，事件发生的时间节点，让他强烈怀疑被打与业委会酝酿重新选聘物业有关；在雨花台区时光澔韵小区、浦口区明发滨江新城、江宁区时代雅居小区、建邺区万达华府、秦淮区瑞鑫兰庭等小区，均曾出现新老物业交接不畅、发生矛盾的情况。部分企业缺乏契约精神&市住建委物业行业专家委员会成员王兴宏认为，新老物业交接不畅导致矛盾频发，问题一方面在于部分物业公司缺乏契约精神，拒绝按合同依法依规办事；另一方面，业主和业委会选聘程序也可能存在瑕疵，需要相关部门加强指导。&《江苏省物业管理条例》第56条明确，业主大会决定解聘物业公司的，被解聘的物业公司应当按照规定办理移交手续，在物业服务合同终止之日起15日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或下一任物业公司履行交接义务。市住建委此前专门发文，规范物业项目交接行为，禁止物业公司强行接管、拒不撤出或擅自停止服务，区物业行政主管部门可对违反者依法处罚或记入不良征信。&王兴宏告诉记者，现实中，部分物业公司契约精神缺乏，不按照已经签订的物业合同提供服务，有的甚至无视物业主管部门规定，肆意侵占业主权益。&王兴宏指导过南京多家小区业委会实行物业公司选聘工作，他发现，原本应该发挥重要作用的业主和业委会普遍弱势。不少小区业主自治组织缺乏法律知识和相关经验，并不知道如何在选聘过程中依法依规进行。部分业主对自身利益关注度不高，投票的参与度不高，也为小区后期管理留下隐患。呼吁政府引导下的业主自治&王兴宏介绍，针对物业企业选聘、新老物业交接中的众多问题，南京多个小区都在进行积极探索，部分小区在政府部门介入协调或业主自治组织的沟通下，已经出现了“理性交接”的有益尝试。&去年12月31日，仙龙湾小区在经历前期业委会主任遭遇暴力事件、小区内“大字报”论战后，终于成功完成了旧物业撤出、新物业入驻的过程。小区业委会主任刘先生说，在街道的协调下，仙龙湾小区公开选聘物业，并在去年11月8日进行投票。业主关心选聘物业全过程并参与投票，是小区业主自治的重要体现，也是小区物业交接顺畅的重要因素。&在南京市物业管理办公室的协调下，鼓楼区幕府东路旭日景城小区的物业交接也已顺利完成。在市物管办的协调下，旭日景城在政府搭建的平台上进行了公开招投标。招投标结束后，专家委员会又介入评比，依照小区业主大会制定的价格标准、服务要求作出评判。上月初，该小区的新物业也已顺利入驻。
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试题来源：
在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应如何进行物业承接查验?
正确答案：
答案: 在甲物业服务企业拒绝移交物业服务资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业服务企业应按以下方法进行物业承接查验： &
&(1) 乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录；尽可能邀请具有公信力的第三方(如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等)参加查验工作。 & &
(2) 自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案。 & &
(3) 乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料。
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第&1&题：案例分析问答题:
& & &某小区业主李某深夜在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业服务企业未尽物业服务职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计83500元人民币。某物业公司辩称，物业服务保安服务的范围是指为维护物业服务区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其在进行物业服务时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员。在案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入小区。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿3000元人民币。
& &请分析后回答以下问题：
法院对李某提出的83500元的诉讼请求是否给予支持?说明原因。
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简述公共安全防范管理服务的含义，指出其具体的服务内容。
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做了该试卷的考友还做了
······若我公司有幸中标，为了顺利地进行XX的物业交接验；一、交接范围；管理范围内的房屋、设施、设备、停车场、绿化及资料；二、交接分类；A、设备B、物业C、资料；三、；四、交接日期:拟于XX年X月X起正式分批进行交接；A、业主方面有关人员B、XX物业公司C、原物业服；五、交接计划；XX物业公司参加人员及具体负责接收工作；总指挥：交接组组长：组员：；（1）具体工作：负
若我公司有幸中标，为了顺利地进行XX的物业交接验收，我司制定了以下交接计划。
一、 交接范围
管理范围内的房屋、设施、设备、停车场、绿化及资料。
二、 交接分类
四、 交接日期:拟于XX年X月X起正式分批进行交接 参加交接人员
A、业主方面有关人员
B、XX物业公司
C、原物业服务单位
五、 交接计划
XX物业公司参加人员及具体负责接收工作。
交接组组长：
（1）具体工作：负责设备交接验收 配电室生活水泵消防系统电梯
（2）具体工作：负责物业交接验收
综合办公楼人防出口生产区 装饰
工程停车场绿化钥匙交接
（3）具体工作：负责资料交接验收
1、土建施工资料：含消检合格证、电检合格证、开工许可证、施工许可证、立项批文、土建、电、消防、水、风、热、煤气、弱电等。
2、设备资料：含配电室（变压器、开关柜、电容柜、计量柜）；中央空调、电梯、热力站、消防系统（消防泵、喷淋、烟感、消防栓）；给排水系统、闭路电视、监控系统、弱电系统（电话、电视、网络）。
六、交接进度：
根据交接的实际情况，争取在XX交接完毕。
公司进场，以安全平稳渡过、无缝对接为前提。按照招标文件的要求，并按照政府规定为员工缴纳养老、医疗等保险。
（1）物业接管工作安排
A、成立接管小组
由物业公司在物业接管前组织企业管理和清洁、安保、工程等部门有关人员前往现场，对接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司或经理办公室会议讨论确认，并制定接管工作方案，在公司领导下成立接管小组。
（2）物业接管中的工作
A、组成联合接管小组，商定接管注意事项和正式交接日期：
管理处验收、接管小组主动与原物业公司联系，协商物业交班问题，及时将协商情况汇报给甲方。由甲方和物业公司二方共同组成联合交接小组，指定接管方案，同意接班标准，商定接管注意事项和接班日期。
B、全面接管：
接管时须有甲方方面委托乙方代为接班后与甲方和原物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上应有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接上方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交甲方，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接受，物业公司将接受清单交管理处保存。
甲方把物业的各项资料全书交割物业管理处，做好移交工作的相关登记、签字手续。
（3）、物业验收、接管后的工作：
A、已接受项目的管理
管理处从接管签字起，即组织人力对建筑物进行保护，防止破坏，同时，组织人员对接管项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核办公区的有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。
B、拟定大楼设备中不完善方面的改善建议，并与有关方面联系实施
各项工作执行企业的品质方针和目标，以及ISO9001品质体系标准，为贵单位创造清洁、优美、舒适、方便的办公环境。
改善建议包括但不限于以下几方面：
a．标识系统完善；
b．消防疏散指示图；
c．楼层垃圾桶的摆放位置合理。
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