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& &原定于今年4月底交房的乐山城区天韵城小区最近很繁华，因水表装置问题，业主们写了多份投诉资料递交到相关部门请求维护业主权益。记者在调查中理解到，乐山许多高层住宅都存在着相似的问题，比方总表分户、二次加压费等。业主们纷繁表示，他们购置了二次供水设备，但是运用设备需求用电，希望水表装置和水费收费愈加标准。　　业主反映　　水费被加价　　“天韵城4楼以上住房供水系统采用总表分户而非‘一户一表’方式，直接损害上千余户业主长期利益。”从今年2月开端，天韵城业主QQ群“我i天韵城”中，投诉开发商不按四川省建立厅有关规则执行“一户一表”的声音不断没有停过。　　“假如是总表分户，不可防止的存在总表与分户之间的用水吨数不符，这就是损耗，需求分摊到每户人头上，只需有人觉得分摊得有问题，不交这个损消耗，就得物管垫钱；物管不想垫了，就停水，一切人都没水用。”局部对分摊损耗有过切身阅历的业主反响特别激烈，他们购置了二次供水设备，但是运用设备需求用电，他们明白表示“不整改则不收房”。　　除了总表分户外，二次加压费也是高层住宅的一个热点问题。　　“二次加压费？没听说过，我每月的自来水费都是物管代收的。”寓居在乐山城区嘉定国际二期一位姓钟的业主说，当初买房时，售楼小姐并未告知有这个费用。而住在金江国际小区的王女士则说：“我们小区每月除了固定的每吨2.35元水费外，还要向物管交纳每吨0.2元的二次加压费。”　　何谓二次加压费？记者采访了担任嘉定国际二期物业管理的乐山和润物业有限公司，一位工作人员引见说，由于乐山市自来水公司的供水水压只能到6楼，6层以上的住户想要正常用水，就必需运用二次加压设备，其运转过程中需求耗费电能，他们购置了二次供水设备，但是运用设备需求用电，这样就产生了“二次加压费”。　　记者在采访中理解到，目前很多业主都是直接到小区物管处结算每月水电费，高层住宅的物业公司都会在业主每月产生的水费之外再加收二次加压和水损费用。这样一来，一些业主连水费价钱到底是几都不晓得，直到在他人提示后回家一翻缴费单，才发现本人的水费“不对劲”。　　合同里没商定　　“二次加压费”遭质疑　　事实上，高层住宅的自来水需求加压收费，绝大多数业主购房时并没留意这个问题，入住之后发现水费比其他小区高，才想起问个终究。记者翻看了乐山城区近十个小区购房者的购房合同，都没发现有关小区自来水加压收费的阐明；而在管理效劳协议中，只要担任金江国际小区的乐山阳光物业管理有限公司等少数物业公司注明了要收取“二次供水费用”。　　“这个费用由住户来出我觉得不合理。”业主王先生说，“我当初购房款里曾经包含了‘三管一线’费用，而且每月也准时交纳了物业管理费，还有交房时付给物管的总房款2%的维修基金，水费也是用几交几钱，为什么还要在水费上再给每户分摊‘二次加压费’，这不是让我用水还得付两笔钱吗？当初开发商修高层住宅时就应该把加压思索进去。”　　据理解，开发商在修建住房时确实也思索了高层水压缺乏的问题，他们购置了二次，但是运用设备需求用电，这个费用却丢给了小区的物业和业主。目前乐山二次加压费没有一个标准的收费规范，大局部物业公司采用的是将二次加压系统消耗的电费等相关费用折算进高层住宅住户的水费中。
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致自来水公司-大唐财富广场自来水费为什么物业收？
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本帖最后由 风雨云行 于
11:16 编辑
请问自来水公司：大唐财富广场的自来水费为什么由物业收？物业私自加价（说什么还有水损费和排污费）合理么？为什么不给我们办理水卡让我们缴费呢？不懂，求解！（注：高层虽是二次供水，但是我们住在4楼不属于二次供水）
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坐等水务公司解释！
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听亲戚说香江金郡的也是一样 物业收 这不太合理吧
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& && &&&解释
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顶顶顶顶顶顶
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楼主房屋没综合验收；办不到水卡；
物业说以后水费就在他们那交！
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Powered by[转载]顾瑞鹏关于2016年第54号公告《物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关
顾瑞鹏关于2016年第54号公告《物业管理服务中收取的自来水水费增值税有关问题》几点疑问与建议
来源:顾瑞鹏
日国家税务总局突然悄无声息的下发了2016年第54号公告，也就是《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》，一时刷遍了整个朋友圈，我们先来看一看整个文件的内容:
提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
本公告自发布之日起施行，日以后已发生并处理的事项，不再作调整；未处理的，按本公告规定执行。
整个文件原文123个字，算不上长篇大论，言简意赅。算得上精辟。但是同行的财务人员都知道，税收文件怕就怕的是“言简意赅”，因为很多事情你要“猜”。
仔细读完文件内容，本人发现还是有几个没有明确的地方，给纳税人带来困惑，本人结合自身经验，一一指出！
一、适用对象到底是谁？
文件似乎讲的很清楚，当然是物业公司物业公司。可以仔细阅读文件，文字并未说明适用对象专指物业公司，只是说“提供物业管理服务的纳税人”，也就是说适用本文的纳税人只要提供了物业管理服务，可以是物业公司，也可以是商场。
二、计征的纳税依据是什么？
文中提到，“向服务接受方收取的自来水水费”，很显然，这里的“服务接受方”是指接受你们提供物业服务的企业给你的水费。如果收取的税费不是来自服务接受方的呢？假设你公司将厂房、仓库出租给别的企业，并收取水费，但是你企业并没有提供相应的物业管理服务，那么这里收取的水费能不能适用本文件进行差额并简易纳税呢？本人观点：不能！（严格起来不能，具体看各地税局对文件的理解和执行的尺度）
三、如果当月的水费没有收到，是否需要纳税？
文中提到，“向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”，那么问题来了，如果提供物业管理服务的企业跟用水单位当月收取了60万元的水费，但是提供物业管理服务的企业却向自来水公司支付了100万的水费，也就是少收了40万元，这少收的40万元在财务上应计入“应收账款——用水企业”。按照文件精神，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额。也就是收取的自来水水费为60万元，对外支付的自来水水费为100万元，如果相减，差额为-40万元，是不应该缴纳增值税的，就会少缴税了。现在的问题是文件中的“收取”是指实际收取，还是实际收取+应该收取。这应该收取得40万元既然财务上已经作为“应收账款”了，表明对于用水单位来说已经形成了债权，按照增值税纳税义务时间规定的精神，形成债权就应该缴纳增值税。
本人观点：这里的收取应该指的是“实际收取”，因为如果本月少收的40万元现在没有收取，它肯定会在以后收取，就会是以后某月收取的水费金额大于当月支付给自来水公司的金额，那么以后就会多缴税。从文件的精神来看，似乎是允许企业递延纳税了，但前提是你企业真的当月收取的金额少于支付的金额。当然这里“收取的水费”是包括给业主开票的水费和未开票的水费。
四、企业从自来水公司取得的增值税专用发票是否可以抵扣进项税额呢？
从文件来看，既然文件要求企业“向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”，既然是简易方法缴纳增值税，那么，提供物业管理服务企业从自来水公司取得的增值税专用发票就不应该抵扣进项税额。但是如果物业服务企业发生的公共区域的水费成本并没有向用户收取，而是自行承担的，并且物业管理企业还是一般纳税人，那么这部分的水费就是物业管理企业自身的经营成本，进项税额就可以抵扣。但是需要企业注意的是，这部分水费需要独立核算，与业主的用水分开来，最好独立取得增值税发票（做到这一点其实很难），否则，税局完全有理由不让你抵扣。
五、物业管理企业向用户收取的并自行开具发票的水费该如何进行会计处理呢？
物业管理企业向用户收取的并自行开具发票的水费有两种处理方法：
第一方法是收取的水费计入“主营业务收入”，支出的水费计入“主营业务成本”；
第二方法是支出水费是计入“其他应收款——业主用水”；收到水费时冲减“其他应收款——业主用水”。
其实从理论上来分析，你既然对向业主收取的水费并以本公司的名义开具的发票，那就应该确认为收入，按照第一种方法处理。但是从税收的角度来说，无论你作为收入处理还是作为往来处理，税局是不管的，只要你满足文件的条件，该交的税缴了那就可以了。
但是这两种会计处理的方法对税收还是有影响的，如果作为收入来处理，即使物业管理公司平价向业主转售自来水，即使一分钱的利润没有，但是物业管理公司形成的大量的销售额，甚至的巨大的，这对该物业公司很快达到一般纳税人的界定标准500万是一个挑战，物业公司本来就是以劳务为主，如果收取的水费进入收入，就会是物业公司很快成为一般纳税人，这是他们不愿看到的。
但同时，如果作为收入来处理，即使物业管理公司平价向业主转售自来水，即使一分钱的利润没有，不会为此多交企业所得税，但是物业管理公司形成的大量的销售额，对物业公司的广告及业务宣传费以及业务招待费的税前扣除还是有帮助的。到底选哪种，你自己考虑吧!
六、如果开票？是开具3%还是13%
文件显示“向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。”，从文件来看，此业务是采用了差额计税简易征收的方法，但是物业公司收取水费的时候该按何种征收率向用水单位开具发票呢？本人认为应按照3%的征收率全额开具增值税专用发票或增值税普通发票。为什么呢？假如物业公司支付水费100万（不含税价），收取水费110万（不含税价）。我们来分析一下，首先自来水公司是按照100万3%给物业公司开具了发票，自来水公司按照100万的销售额按3%缴纳了增值税，物业公司如果按110万3%的征收率再对用水单位开具发票，物业公司因为简易征收，取得的自来水公司的发票不能抵扣；而物业公司收取水费110万，物业公司就按照110-100=10万的销售额3%缴纳了增值税，从整个自来水的供应链条来看，整个链条到目前为止国家一共取得了100万（自来水公司）+10万（物业公司）共110万乘3%共3.3万的税额，而此刻自来水公司如果给业主开具3%的增值税专用发票的话，那么用水单位则按110万*3%=3.3万来抵扣进项税额，这样就符合了增值税扣税的精神和税理了。
以上内容均为本人个人观点，切勿当初国家权威政策，如有雷同，纯属巧合。
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