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华润置地副总裁、北京大区总经理蒋智生：北京大区今年销售目标100亿
提要：原标题：北京大区今年销售目标100亿　　今年4月，华润置地北京大区举办了一场盛大的“城市之光”品牌发布会，北京地区亮相了众多新项目，也首次公开今年华润置地北京大区的销售目标是100亿元，投资物业租金收入目标是10亿元。原标题：北京大区今年销售目标100亿　　今年4月，华润置地北京大区举办了一场盛大的“城市之光”品牌发布会，北京地区亮相了众多新，也首次公开今年华润置地北京大区的销售目标是100亿元，投资物业租金收入目标是10亿元。　　七大新品亮相　　4月16日，华润置地北京大区“城市之光”品牌发布。本次品牌发布会是华润置地入驻北京20年后的首次亮相，北京大区携手旗下16个可售物业及12个投资物业重装亮相，旨在“用理想作品向城市致敬”。　　作为华润置地旗下九大区域公司之一，华润置地北京大区自1994年初入北京以来，深耕城市20年，以北京为中心，辐射天津、河北、河南3个省份5座城市。据悉，2015年华润置地北京大区即将向输出7个住宅新品，包括华润置地首款定制化loft产品华润悦景湾、润西山东区新品西山墅、石家庄华润万象城华润公寓项目、紧邻后海的历史风貌保护区改造项目北平府、城市中央尖峰住区代表作华润城、顶级豪宅昆仑域以及有望在年底亮相的顺义马坡别墅项目。　　同时，北京大区旗下各个商业产品也逐一亮相，从已经开业的清河五彩城、华润凤凰汇、京通及门城Plus365、郑州华润万象城到在建项目密云万象汇及石家庄万象城，全面展现了华润置地构建的商业集群，在为城市增添更多繁华的同时也悄然改变着市民的生活方式，为城市及居民打开更加都市化的视野、提供更多的生活选择。　　更接地气的豪宅　　事实上，今年，与华润几大新品同步粉墨登场的，还有北京一众豪宅项目。　　截至目前，北京已有万柳书院、北河沿甲柒拾柒号等售价10万元/平方米的项目入市，今年预计还将有20余个类似的高端项目入市，多个区域都将上演近距离厮杀大戏。　　“随着价格的上涨，越来越多企业在拿地之后走最高端的市场，超大户型、千万级房源的供应量霎时放大，而购买力却一直被限购等因素捆绑，使得供需在非常狭小的市场里受到非常大的挑战。”华润置地副总裁、华润置地北京大区总经理蒋智生告诉记者。在这样的背景下，华润的几个新品，会通过控制总价和规模来避免这种直接的竞争。　　据其介绍，华润城将主打135平方米以下3居产品，销售总价在700万-900万元之间，而昆仑域则主打130-170平方米3-4居，总价在1000万-1500万元。“北京的住宅市场越来越像一个金字塔，越高的总价就意味着越小的市场，所以我们会尽量往下沉。”蒋智生认为，对于整个西南城区板块来说，多年来市场的新增供应乏善可陈，但是当地的升级改善性需求却十分旺盛，华润的两个新品将主要面向这部分客群。在这些客群里，有相当一部分是通过置换掉手中80-100平方米两到三居进行升级改善，所以华润的户型和总价刚好能满足这部分需求。　　在蒋智生看来，打造更接近大众消费者的豪宅，这就是华润置地未来的市场。　　三个坚持　　对于2015年华润置地的发展战略，蒋智生指出，2015年华润置地将进行三个坚持：一是坚持双轮驱动，住宅开发带来近期增长动力，持有物业带来持续平稳的租金回报，形成资产上的长期收益；二是坚持深耕城市，回归一、二线，同时兼顾具有产业支撑的三线城市；三是坚持高品质战略，持续关注和提升产品与服务的品质。　　在楼市新常态下，战略不得不提“互联网+”。事实上，早在2012年华润就推出“掌上五彩城”，去年，华润万橡府又牵手小米打造智能家居平台。2015年万橡府又将与淘宝房产合作，启动万橡府淘宝旗舰店，创造涵盖购房交易全过程的互联网一手房营销中心，而新品悦景湾也将与爱空间家装合作，为客户私人定制青年全交互平台。　　“未来华润置地在互联网领域会有越来越多的尝试”，蒋智生告诉记者，互联网向地产领域的涉足带来的并不是冲击，而是共同的利好，随着消费的增长，基于对华润覆盖的众多高财富业主未来数十年的服务，互联网与地产的密切捆绑将会带来更大的发展空间，“这是行业带给我们的变革和机遇”。　　□对话　　产品多元稳中有进　　京华时报：如果用一个词来形容今年的市场，您认为应该是什么？今年楼市的市场特点是什么？　　蒋智生：应该是稳中有进。总体来说今年仍然是一个比较平稳的市场，尤其对于一线市场还是比较看好。对于企业来说，去库存依然是行业的主流，对于年初以来比较宽松的政策环境，主要是看消费者的反应。　　京华时报：针对今年市场的特点，公司在销售策略、推盘节奏上有什么计划？与往年相比有哪些变化？　　蒋智生：今年推出的产品比较多元，多元是现在规避市场风险的最好办法。之前我感慨我们的产品有点“一元论”，户型大、总价都较高，我们在内部也需要重新做一次梳理。　　今年年底前我们打算开卖南四环的白盆窑项目华润城，推自住房部分，29000元/平米，80平米、88平米两居为主，240多万元的产品，包括我们新推出的南二环的亚林西项目昆仑域，目标也只是卖限价房，21000元。我们在门头沟新推的项目悦景湾，小loft产品，总价一两百万；6月预计推出密云橡树湾的二期，80多平米的两居和110多平米的三居。　　从企业战略来说，今年华润置地会坚持“做实做强做大做好做长”几个原则，会逐渐从过去快速的外延式规模增长向内涵式增长转变，并关注成本的优化和效率的提高。　　京华时报记者 潘秀林&延伸阅读
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你可能喜欢&& 华润置地　　1994年12月，注资当时的（即公司前身），由此开始了在内地拓展地产业务的历程。2001年9月，华润集团及其关联公司通过协议方式收购北京市华远集团公司及其下属公司和其他部分法人股东所持有的股权，公司亦正式更名为“”。作为华润置地在内地开展地产业务的启航公司，十多年来，公司积极参与了北京市西城区、海淀区、宣武区、朝阳区、大兴区等区域的旧城改造及新城开发，如西单商业街、西西工程、新街口冠英园、五道口、建功南里等危改项目，曙光电机厂、清河毛纺厂等工业企业搬迁项目，和黄村北区等郊区开发项目，为改变区域面貌，提升人民生活作出了自己的努力和贡献。　公司简介　　经过十多年的发展，公司除为社会提供了大量楼宇产品外，还积累了如、、、等大量优质持有型物业。下一步，公司还将根据华润置地“住宅+投资物业+增值服务”业务模式的要求，从战略高度不断增持优质物业，以打造大型多元化综合社区并为社会各界提供不同类型的优质产品。　　如今，（北京）公司已发展成为注册资本13亿元、总资产逾100亿元、净资产近30亿元、累计开发面积近500万平方米的大型综合房地产开发公司。　　作为专业地产公司，我们将一如既往地用诚信与专业的态度，始终坚持以客户需求为导向，传播先进的生活理念和生活方式，为人们源源不断地创造出最好的居住环境和丰富的生活空间。　　我们所做的一切都是为了实现一个承诺，这就是：与您携手，改变生活！　　管理层王 印华润集团董事王印&&　　现任董事兼副总经理、华润置地有限公司董事会主席、华润置地（北京）股份有限公司董事长。持有经济学学士学位和美国工商管理学硕士学位。曾在对外经济贸易合作部人事司工作，于 1984 年加入中国华润总公司。 1988 年任华润集团人事部副总经理， 1995 年任总经理。&陈 鹰　　现任高级副总裁、华润置地北京大区总经理、华润置地（北京）股份有限公司董事、总经理。工程师，毕业于清华大学建筑管理专业。1993年加入，历任华润营造公司项目工程师、项目经理、执行董事。具有丰富的项目开发及企业管理经验。徐小东　　现任华润置地北京大区副总经理、华润置地（北京）股份有限公司董事、副总经理。，大学本科学历。历任北京敬远房地产公司副总经理、公司经营管理部经理、助理总经理等职务，具有丰富的项目开发及企业管理经验。　郭锋锐　　现任（北京）股份有限公司董事、副总经理，北京华润房地产经纪有限公司总经理。高级经济师，博士研究生，毕业于中国人民大学经济系。历任公司计划管理部经理、助理总经理等职务，具有丰富的企业管理经验。　　郭晓东　　现任华润置地有限公司设计总监，董事、副总经理、总建筑师。中国天津大学建筑学学士、硕士，美国哈佛大学设计学院建筑学硕士。曾任职于天津大学、郭/杨建筑设计顾问公司、加拿大多伦多 B+H 建筑师事务所，并多次在国际建筑设计竞赛中获奖。　　孟欲晓　　现任北京大区人事行政总监、华润置地（北京）股份有限公司副总经理。经济师，高级人力资源管理师。毕业于北京航空航天大学，经济学学士、工学硕士。历任人力资源部经理、助理总经理等职务。具有丰富的企业管理经验。　　李炜　　现任华润置地（北京）股份有限公司董事、副总经理。高级政工师，光华管理学院工商管理硕士。曾任共青团北京市委委员、常委，历任组织部副部长、机关工会主席、办公室主任等职务。具有丰富的管理经验。　任秀娟　　现任华润置地（北京）股份有限公司副总经理。毕业于法律系，律师。历任法律部经理、客户服务总监、助理总经理、华润置地有限公司法律部总经理等职务，具有丰富的房地产法律专业知识及管理经验。　　俞光明　　现任华润置地北京大区财务部总经理、华润置地（北京）股份有限公司财务总监。毕业于安徽财经大学财务管理专业。1992年加入华润集团，历任财务部主任、华润集团审计部助理总经理、副总经理、审计部总经理等职务，具有丰富的财务管理经验。　　颜建国　　现任华润置地（北京）股份有限公司副总经理。中欧国际工商学院工商管理硕士，会计师。曾任职于中能投能源环保产业控股有限公司。具有丰富的企业管理经验。孔百胜　　现任华润置地（北京）股份有限公司副总经理。工程师，毕业于解放军工程兵工程学院电力工程专业。曾任经营管理部经理、项目总经理、助理总经理等职务，具有丰富的房地产项目开发管理经验。安宁　　现任助理总经理。毕业于清华大学机电专业。曾任职于、明达房地产公司、德茂房地产顾问公司，具有丰富的商用物业经营管理经验。　　企业荣誉　　华润置地再次蝉联“年度最具实力地产企业”　　新地产黄金五周年，华润置地（北京）喜获多奖　　（北京）荣获“搜狐网2007和谐地产峰会”多项荣誉　　北京选区一枝独秀　橡树湾折桂“影响中国30大典范社区”　　置地公寓＆同获“明星楼盘”大奖&华润置地（北京）股份有限公司　　华润置地（北京）公司荣获“中国房地产诚信企业”奖项　　2006年度中国蓝筹地产评选华润置地榜上有名　　2006中国（北京）企业品牌价值20强揭晓　　第六届中国房地产上市公司十强评选揭晓，华润置地榜上有名　　凤凰置地广场&置地公寓荣获“2006年地铁上盖综合体” 大奖　　“第二届北京地产资信20强”揭晓 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华润置地北京大区新路线图：快 还要准
作者：房涛
2014年、2015年，华润置地动作迅猛，大手笔拿地，和互联网领域的小清新合作，有粗有细，有坚持，有应变。在地产新时代开始主动触摸消费者痛点，并进入一场主动变革中，核心主张就是如何提高周转速度以应对地价飞升带来的红利消退。
2014年、2015年，华润置地动作迅猛，大手笔拿地，和互联网领域的小清新合作，有粗有细，有坚持，有应变。有着强大产品基因的华润置地，在地产新时代开始主动触摸消费者痛点，并进入一场主动变革中，核心主张就是如何提高周转速度以应对地价飞升带来的红利消退。虽然暂时脱出千亿军团之外，但谁敢轻视一颗时刻准备搏杀的心。4月20日，华润置地副总裁、北京大区总经理蒋智生接受媒体专访，解析华润置地北京大区的改革路线图。网易房产是其中唯一一家门户网站。当蒋智生坐在对面，华润调整布局、项目开发提速的猜测很快就被证实了。在他负责的北京大区中，1月份刚刚登上地王“宝座”的北京丰台亚林西项目和白盆窑项目，4月16日就定了案名，并对外发布。亚林西项目和白盆窑项目分别被定名为“昆仑域”、“华润城”，蒋智生透露，两个项目今年年底就会进行首期开盘。这意味着在北京西南板块中，华润不仅比同区位的泰禾、懋源快了不少，出街速度甚至还超过了龙湖。蒋智生说，市场瞬息万变，“我们没有等的理由”。在业内印象颇深的416品牌发布会上，华润一口气发布了北京大区6城28个产品，其中住宅新品就有7个。华润不等了，拿了地王也不等了。速度倍增计划2013年，房地产行业整体出现了毛利润下滑的趋势。和中海齐名，有着高利润和品牌溢价的华润置地在逆市中出了毛利润提升计划。在蒋智生看来，导致毛利率下滑的原因主要有两个：一是下沉三四线城市的项目，由于房价涨幅有限，周转加快，利润有限；第二个因素是市场大环境所致，2013年房价继续保持惯性上涨，但地价也同期大幅上涨，与房价涨幅持平甚至超过房价涨幅，房企手中所握的土地资源不再是增值利器，反而有可能会沉淀更高的成本。进入2014年之后，地价成本高企消耗利润的情况更加明显，企业必须有所取舍。2015年，华润置地北京大区旗帜鲜明地提出回归一二线城市以及具有产业支撑的三四线城市，另一方面也在全线提高周转速度，通过强化流程管理和内部治理结构，北京大区要求旗下多数项目将开盘时间缩短到一年之内，除非是个别项目有特殊要求。以北京市为例，日拿下的门头沟地块定名为华润悦景湾，将在今年6月份开盘；今年1月份获得的亚林西地块，将在12月份推出保障房部分，明年下半年推出高端商品住宅部分。2014年上半年，华润置地北京大区首次杀入石家庄市场，完成了6个城市、3个梯度的布局：一线城市北京，二线城市天津，还包括郑州、唐山、秦皇岛、石家庄等三四线城市。网易房产发现华润北京大区的调整意图非常明显——放弃薄利的市场，将重心放在了更优质的项目。华润2015年初又斥资173亿元在丰台拿下75.7万平米土地储备，此外还收购了顺义、西城两宗地块，准备再次在城市核心区操刀大干。华润北京大区还计划调整旗下6个城市的重心，将主要精力放在市场够大、产业基础够好的区域。在北京大区下辖的6个城市中，拥有200万人口的秦皇岛销售面积在180万平米左右，对于有大盘开发能力的华润置地而言，市场太小了。相比之下，蒋智生把唐山比作“瘦死的骆驼比马大”，唐山华润橡树湾连续4年销售超过8个亿，在北京大区销售额中占到1/10。唐山年销售面积约600万平方米，和北京新建商品房（刨除保障房）的面积相当，一旦盘子够大，项目就有更多的想象空间。避开深水区华润做好了调整准备，但不谋而合者纷至沓来，留不下一点缓冲时机。恒大、万科、保利各自加重北京市场业务。外来者汹汹而入，如广深合景泰富、成渝蓝光。蛋糕有限，分食者众。面对竞争加剧，华润不惜重金赢下首场。耗资173.15亿元，华润置地于日、7日在京连拿3宗地王，在人山人海的北京市国土局大厅，在网易房产记者面前，华润与平安的员工击掌相庆。包括业内人士在内，许多人已经看不明白这场游戏。全长48.265公里的北京三环路沿线，属于丰台的路段被认为是最后的价值洼地，但此前西南板块已经有了“别墅专家”龙湖、“中式豪宅高手”泰禾、北京专注豪宅的懋源地产，板块内凶相渐生、杀气渐浓。地价不占优势、又没有时间先机的华润原本没有高兴起来的理由，华润非常清楚这种情况。蒋智生表示，北京市场仍旧受到限购制约，需求端增长有限，但高端住宅扎堆入市、供应放大；在土地市场上，各家企业争食优质地块，“拍到价格上限，拍保障房面积，拉高地价，然后出来的产品都是高端，都是把面积做大，总价万元、2000万元以上的供应会越来越多”。和一些企业靠产品硬碰不同，华润选择了错位入市的策略。白盆窑项目（华润城）的产品设计中，约80%为135平米以下三居室，这有效拉低了该地块3.7万元/平米地价带来的单价压力，将主力产品的总价控制在700-900万元之间，剩下20%的产品做160-180平米的千万级改善需求。在寸土寸金的亚林西项目中，华润也计划把大量户型控制在200平米以下，总价万元之间，瞄准更大基数的豪宅客群。华润主动退出顶级豪宅市场的塔尖、放低身段，避开竞争激烈的小众区域，下沉到客户更多的置换改善需求中。华润意识到了市场宏观层面的变化。2014年全国商品房销售面积同比下降7.6%，销售额下降6.3%。蒋智生认为这是继2008年的第二次下降，而这一次并不是受到外部经济环境影响。以此为背景，房地产的回暖期可能不会延续此前一波长达2年左右的行情，而是瞬息万变。“市场瞬息万变，我们没有等的理由”，蒋智生说，何不趁市场好的时候赶快卖房子，市场不好的时候再进入等的状态。在丰台区域土地市场热炒之前，新盘供应量极其有限，大量卖旧买新的需求流向二手房市场，或者推迟置换计划。华润北京就是瞄准了这部分需求，抢在市场变化和竞争对手之前对之截流。除了昆仑域和华润城，北京大区中的悦景湾、密云橡树湾、西山墅，以及石家庄万象城华润公寓都将在今年年中入市。华润要趁着330、930的政策利好，尽快导入需求。只有客户够多，卖得才会快，周转速度才能快起来。双轮驱动，乐于互联华润并不一味强求好地段来讨好客户。一块地是否是优质地块，拿还是不拿，华润置地北京大区主要有两个要求。回归一二线城市之后，华润置在北京的核心区新增了大量土地储备，对于城市核心区地块，要求所拿地块在整个城市同类地段中处于价值洼地，比如北京的丰台。同时，蒋智生还在关注一些稍微外围的地块，但前提条件是交通要方便，如果是在一二线城市则板块中的产业可以不是很发达，但基础一定要好，具备“造城”的基础；如果地块在三线城市，那么产业一定要发达，这样经济才有活力，才有消费基础。2014年是房地产行业的分水岭，行业局势由浑浊逐渐变清澈，而华润置地有着清晰的战略、战术，具备冲刺的先天优势。根据年报，在华润置地的账面上，投资物业的资产总值已经有752.71&亿港元，占到集团总资产的22.8%。未来这一数字将增加到30%，一方面高占比的投资物业可以很好平衡地产周期性波动，另一方面在公司战略中扮演提升资产规模的角色（销售物业拉高业绩）。以此衡量，北京大区的持有型物业发展较快。2014年，来自于北京华润五彩城、凤凰汇、郑州华润万象城等持有物业的收入为北京大区带来了9.47亿元的租金收入，2015年这个目标将达到10亿元；而销售型物业的目标上调至百亿，增幅达20.7%，远超2014年的7%。住宅开发带来近期增长动力，持有物业带来持续平稳的租金回报，形成资产上的长期收益，双轮驱动的意图非常明显。为了达成这一目标，北京大区不仅加快了项目开发的速度，也在营销中不断摸索购房者的痛点。比如说位于海淀的万橡府，这个项目正计划将售楼处改造成客户体验中心，同时在线上与淘宝合作，把销售中心的功能向更多实体、虚拟空间延伸，了解购房者的“痛点”，最大限度地触发交易行为。位于长安街西沿线的华润悦景湾也尝试与互联网家装公司爱空间合作，打造定制百变的“神奇盒子”，给房子更多想象空间。2015年到2018年间华润置地的持有型物业将会进入运营高峰，而这三年时间中华润也要完成销售物业和投资物业的结构平衡、规模增长和毛利率的回报平衡。以此为背景，华润置地北京大区提出了“三个坚持”路线图，在速度、利润、规模之间寻找平衡。
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