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物业管理知识问答
&& &1、什么是物业管理？
答：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2、什么是前期物业管理？
答：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理。
3、推行物业管理的目的是什么？
答：推行物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，为业主和物业使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长，以不断提高城市的现代文明程度。
4、公共服务的主要内容？
答：公共服务的主要内容有：（1）房屋共用部分的维护与管理；（2）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务；（5）物业管理装饰装修管理体制服务，包括房屋装饰装修的申请与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作；（6）房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金的代管服务；（7）物业档案资料的管理工作；（8）代收代缴收费服务。
5、《物业管理条例》中对业主如何定义？答：业主是指房屋的所有权人。
6、物业管理活动的基础是什么？
答：物业管理活动的基础是物业服务合同。7、物业管理用房的产权归物业管理企业吗？
答：物业管理用房属公共设施，所有权应
属全体业主。
8、物业管理有哪些好处？
　　答：物业管理的好处有：（1）物业管理可以延长物业使用年限并确保其功能的发挥；（2）物业管理能为业主创造与保持一个安全、舒适、文明和谐的生活与工作环境和氛围；（3）物业管理有利于提高城市管理的社会化和专业化程度；（4）物业管理不仅可以使物业保值，而且可以使物业增值。
9、物业服务企业的权利和义务是什么？
答：物业服务企业的权利有：（1）物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；（2）依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；（4）有权制止违反规章制度的行为；（5）有权要求业委会协助管理；（6）有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业服务企业的义务有：（1）履行物业管理合同，依法经营；（2）接受业委会和住宅小区居民的监督；（3）重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
10、物业服务企业的职责是什么？
答：是指物业服务中公共管理和服务工作，是物业服务企业面向小区业主提供的最基本的管理和服务。主要有以下11项：
（1）物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养（共用部位指小区道路、楼梯、绿地、走廊通道等；共用设施设备如路灯、电梯、室外上下水管道、蓄水池、化粪池、消防栓、信报箱、景观池、公共停车位、物业公共管理服务等用房、监控设施、水泵、配电设施、网络线等）；（2）公共绿化的维护；（3）公共区域的保洁；（4）公共秩序的维护；（5）安全防范的措施；（6）车辆的停放管理；（7）物业使用中对禁止性行为的管理措施，例如对违章搭盖等；（8）物业档案资料的保管；（9）物业服务的收费及财务的公开；（10）及时处理业主对物业服务企业在物业服务中的投诉；（11）在物业合同中约定的其他事项。
11、业主的权利和义务是什么？
　　答：业主的权利有：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备及住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。
　　业主的义务有：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。
12、物业管理企业有哪些资质等级？
答：物业管理企业的资质等级有：一级、二级、三级和临时资质。
13、物业服务合同的双方当事人是谁？
答：前期物业管理中，前期物业服务协议是由业主和建设单位签订；前期物业服务合同是物业管理企业和建设单位签订。物业服务合同是由业主委员会代表业主与选中的物业管理企业直接签订。
14、什么是业主委员会？
答：业主委员会是经业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记备案，它是业主大会的执行机构，代表和维护全体业主的合法权益的组织，并对业主大会负责。
&15、对业主委员会委员的基本要求有哪些？&&& 答：热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力。
16、业主代表大会（业主大会）的职责是什么？&&& 答：物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
17、业主委员会的职责有哪些？
　　答：业主委员会的职责有：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。
18、哪些人不得担任业主委员？
　　答：不得担任业主委员的有：（1）已经不是业主的；（2）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；（3）被业主大会罢免7年内的；（4）有组织煽动群众闹事，干涉物业管理企业正常物业管理活动的；（5）有违章装修、侵占公共场地、私搭私建的；（6）违反业主公约行为的。
19、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的关系？&&& 答：业主大会、业主委员会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式，它的职能主要是民事的。&&& 居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它的职能大都带有社会公共性。&&& 两者的目标是一致的，都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。业主大会、业委会应支持居委会工作，接受其指导、监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当告知相关居委会，并听取居委会的建议。
20、一个物业管理区域可成立几个业主大会？
答：一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
21、业主大会成立的条件？
答：新建和已建成的商品房（包括经济适用房）入住率超过50%的；或入住率不足50%，但首户入住已满两年的物业管理区域。
22、业主大会的重大决定，必须经多少物业管理区域内业主投票通过？&&& 答：三分之二以上。
23、业主大会、业主委员会的工作经费《福建省物业管理条例》是如何规定？&&& 答：《福建省物业管理条例》规定：业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业管理企业提供工作经费。
24、召开业主大会会议，应当于会议召开几日前通知全体业主？
答：召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。
25、《业主公约》是属什么性质？它对哪些人具有约束力？
答： “业主公约”是一种公共契约，属于协议、合约的性质，是由业主承诺的，是全体业主共同约定、相互制约、共同遵守的有关物业使用、维护、管理及公共利益等方面的行为准则。因此，业主公约对全体业主都具有约束力。
26、物业管理服务收费指什么？
答：物业管理服务收费是指物业管理单位接受业主或使用人（以下简称委托人）委托对其城市住宅区及非住宅区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、安全保卫、环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务和提供其他与委托人生活、公众服务相关的服务所收取的费用。
27、物业服务费主要构成是什么？
答：物业服务成本（简称物业费）构成一般有以下部分：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）物业服务企业的办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。
物业共用部分、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务费用支出或物业服务成本。
28、物业管理收费应当遵循什么原则？
答：物业管理收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则。
29、物业管理企业可以聘用任何人从事物业管理活动吗？&&& 答：不可以。《物业管理条例》规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
30、普通住宅物业服务等级指导性收费标准分为几级？
答：普通住宅物业服务等级指导性收费标准分为一级、二级、三级。
31、普通住宅物业服务等级标准的内容有哪些？
答：普通住宅物业服务等级标准的内容分5大类，分别为：（1）基本服务标准；（2）清洁卫生标准；（3）秩序维护标准；（4）房屋公共部分管理标准；（5）公共设施设备运行、保养维修及公共区域绿化日常养护服务标准。
32、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由谁交纳？
答：建设单位。
33、房子出租了物业服务费由谁来交？
答：《物业管理条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。
34、物业管理收费标准是否越低越好？
　　答：物业管理是一种市场经济下的经营服务型企业行为，物业管理公司提供的是有偿服务。作为业主除了关心管理费收费标准外，更需要了解所交的管理费包含的服务内容，服务的深度和广度不同，服务收费标准就不同。管理公司提供的服务项目越多，服务质量越好，其管理费标准就越高；而管理费标准较低时，不仅服务项目较少，而且服务不到位，服务质量不高。
具体来说，不同类型、不同档次的住宅，管理服务收费不同，但其费用构成和所包含的服务项目基本相同。因而业主可根据政府的有关规定，核对管理公司制定的管理费用标准及所提供的服务内容。若管理公司或开发商有越权定价、擅自提高收费标准、擅自设立收费项目、不明码标价、收费不服务或收费多服务少等行为时，业主有权向市场物价局、物业管理主管部门等投诉，有权要求其改正。
35、如果业主拒绝交纳物业服务费该怎么办？
答：及时交纳物业服务费是业主的主要义务之一，如业主拒绝交纳服务费，业主委员会可以督促其限期交纳，物管企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金。如业主仍不交纳，物管企业可向人民法院提起诉讼。
36、物业纠纷的解决方式主要有哪几种？
　& 答：物业纠纷的解决方式主要有：（1）协商与调解：通常在有分歧或纠纷时，由双方协商解决，协商不成的，由双方愿意接受的第三方调解，这是解决纠纷的最快途径；（2）仲裁：若协商与调解不能解决纠纷的情况下，就要申请仲裁或提起诉讼；（3）诉讼：是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼，由人民法院根据有关法律和事实作出判决。
37、业主家中财产被盗，物业管理企业是否承担责任？
答：视情况而定。业主家中失窃，物管企业是否需要承担责任，应适用过错责任原则，即：物管企业在有过错的情况时应承担过错责任。如何界定物管企业是否存在过错，关键看物管企业是否严格履行合同义务。
38、业主和建设单位产主纠纷，可以以此作为拒交物业服务费的理由吗？
答：不可以。因建设单位和物管企业分别属于两个独立的法人，商品房的买卖和物业管理属于不同的法律关系。
39、业主装修房屋时，需要告知物业管理企业吗？
答：《物业管理条例》规定业主装饰房屋时应当事先告知物业管理企业，物管企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
40、装修人对住宅进行装饰装修前，需要告知邻里吗？
答：需要告知邻里。
41、在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为几年？有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为几年？
答：在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为2年；有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年。
42、为避免产生噪音对生活环境的影响，禁止夜间几时到次日几时进行装饰装修活动？
答：夜间21时至次日6时。
43、什么是住宅专项维修资金？
答：是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后的大修和更新、改造的资金。各开发建设单位应将代收的住宅专项维修资金，全额移交到县房地产管理所在银行设立的住宅专项维修资金总帐专户，实行统一归集、统一核算、统一管理。
44、决定住宅专项维修资金使用、续筹方案并监督实施是谁的职责？
答：业主大会。
45、单幢住宅共用部位，共用设备大修、更新、改造的费用由谁承担？
答：整幢住宅的业主共同承担。
46、居住区范围内的共用设施大修、更新、改造的费用由谁承担？
答：居住小区内的全体业主共同承担。
47、住宅的共用部位、共用设备属人为损坏的，其维修、更新费用由谁承担？
答：由责任人承担。
48、业主转让住宅时，其专项维修资金帐户中剩余部分如何处理？
答：不予退还，随房屋所有权同时过户。
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上一条信息： 下一条信息：物业费收了是做什么用途? - 相关问题 - 110网法律咨询
我的小区内是按月交物业费的，但不知道他们做什么用途，小区内绿化被破坏无人问，小区内卫生无人打扫，各楼梯也无人打扫、真不知道物业费交了后是做什么使的了！！
物业合同期限：日 ～ 日
物业撤离时间：日，房产局批准时间实际是3月31日，物业撤离前未公示，所以物业违反了服务合同
物业于5月份起诉原业主，追缴2012年1月份之前拖欠的物业费
请问，业主能做什么？除了支付物业费外，能起诉物业违约吗？
今 年一月份我不但被保安骂，还被物业经理侮辱，身为业主的我受到了如此的精神伤害，所以今年的物业费我没交，如物业到法院起诉，我该怎么办
我家2009年9月被盗，找物业协调他们一直推卸责任拖到现在不解决，所以物业费一直没有交，今天去交暖气费他们拒收，到供暖中心交他们也不收，说是和物业签的有合同由物业代收和物业捆绑了……我该怎么办？还有长期不交物业费会有什么后果或是影响……
如果没有业主委员会，物业费涨价是不是物业公司说了算？没有成立业委会有什么缺点？
监控录像是坏的。楼下单元的总安全门也是坏的，如果赔偿，赔偿多少/xiexie
我是上海浦东张江团结动迁居民，新安置房在“川杨新苑三期”，最近收到入住通知书，去入住时必须付至2011年12月份的物业管理费，否则不能入住。因为这笔费用（一年的物业费）较大，动迁款加上二年过渡费全部拿出来领新房还不够，我们发生困难。请问：这样要求我们交物业管理费有否法律依据？
什么情况下可以拒付物业费
业主长期欠费不交，物业准备起诉业主，物业要准备什么资料？物业是前期物业管理，是开发商指派的，并未前期入住业主签订合同。
物业服务太差，拒交物业费，如果物业起诉到法院。如果业主败诉（大部分法院不支持业主以拒交物业费的行为来对抗物业的不作为），业主需承担什么责任。除补交物业费外，还需要承担什么费用，比如诉讼费什么的。大约需要多少钱？
我前不久在海淀区买了一套二手房，小区属于九几年的老旧小区，房子是原某国营单位按照成本价卖给本单位职工的，我从这个职工手中按照市场价买的，入住不久小区让交物业费每平米是0.64元，在我交费时（了解到我与这个单位无关后）又被告知不是0.64是1.05，我问为什么，收费依据是什么，答曰就是这么定的，后来知道，在这个小区还有不叫物业费的，还有按每平米0.52元交到，我不明白为什么同一个小区，物业费会分成几个等级，这合理吗？物业管理主要是做什么的？物业管理的作用？
物业管理主要是做什么的？物业管理的作用？
物业管理主要是做什么的？物业管理的作用？物业管理主要是做什么一、常规性的公共服务 常规性的公共服务是指物业管理中面向所有业主、使用人提供的公共性的管理和服务工作，为的是满足全体业主、使用人共同的服务需求，内容通常在物业服务合同中作具体约定，目的是为了保证物业的完好与正常使用，维持人们正常生活、工作秩序和物业良好的环境。以住宅小区的物业管理为例，常规性的公共服务大致包括以下内容： （一)房屋管理服务 (二)房屋装修管理服务（三）物业共用设施设备管理服务 (四)环境清洁卫生管理服务（五）绿化管理服务 (六)安全管理服务包括物业管理区域内的治安防范、消防管理和车辆管理三大方面。（七）文化、娱乐服务（八）其它同时惠及全体业主、使用人的服务 二、针对性的专项服务 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提高业主、使用人的工作和生活条件，提供满足部分业主、使用人特殊需要的各项服务。通常是物业管理单位事先设立服务项目，并公布服务内容与质量、收费标准，业主、使用人需要某项服务时，可向物业管理单位提出需求，双方按服务内容协商服务质量和收费标准，专项服务的主要内容有： 1．代办类服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等； 2．高层楼宇的电梯管理，外墙清洗等； 3．一般的便利性服务，如提供室内清扫、维修、装修等服务等； 4．其它一定比例住用户固定需要的服务。 三、委托性的特约服务 委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、在专项服务中未设立，而业主、物业使用人又有该方面需求的服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善，当有较多的业主和物业使用人有某种服务需求时，物业管理企业可以将此项特约服务纳入专项服务。常见的特约服务项目有： 1．代订代送牛奶、书报； 2．送病人就医、喂药、医疗看护； 3．代请钟点工、保姆、家教、家庭护理员，代做家政服务； 4．代接代送儿童入托、入园及上、下学等； 5．代购、代送车、船、机票与物品； 6．代洗车辆； 7．代住户设计小花园，绿化阳台，更换花卉盆景等。 8．代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。这类服务项目一般是协商定价，也是以微利和轻利标准收费。 四、经营性服务 除了少量的无偿服务项目，物业管理企业提供的所有服务项目都具有经营性，这里所讲的经营性服务是指物业管理企业为了扩大企业收入来源，推动企业壮大发展而积极开展的物业管理延伸性多种经营服务项目，其服务对象不仅包括物业管理区域的业主、使用人，同时也面向社会，包括： 1．开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店； 2．办收费农贸市场； 3．养花种苗出售； 4．利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场（需得到业主大会和相关业主的同意，并依法办理手续）； 5．开办维修公司、装修装璜公司、家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司、绿化公司、清洁公司等经济实体，开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动； 6．从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等； 7．其他多种经营服务项目。 物业管理的作用1、让业主在小区中住的舒心，物业对小区的绿化，公共卫生进行定期维护保洁，不用担心小楼梯踩到香蕉皮，出门看见垃圾到处堆，物业能让小区卫生整洁及绿化造型优美，春花夏树秋枫冬雪；2、让业主在小区中住的安心，物业对小区的外来人员进行例行询查登记，对车场车辆进出进行指挥，让业主不用担心看见小区都是外来人员在逛公园，车辆进出要前后左右看个几十遍；3、让业主在小区中住的放心，物业对小区公共设施的日常维护能让小区的路灯在夜晚的时候前路明亮如日，各个小区主管道畅通顺畅，有堵时也有专人清理。不用担心地上到处污水横流；4、为业主创造一个安全、舒适、文明、和蔼的生活与工作环境；5、有利于提高城市管理的社会化、专业化；6、可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；7、使业主的物业保值、增值。
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&& 物业管理
物业管理(property management)，受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理条例第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条 业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章 前期物业管理第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四章 物业管理服务第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第四十四条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。第五章 物业的使用与维护第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。第六章 法律责任第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七章 附则第七十条 本条例自日起施行。(完)最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]8号,日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自日起施行。二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条 本解释自日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。