房屋租赁市场乱象：黑中介霸王条款侵犯房东权利
来源：中国广播网
据经济之声《天天315》报道，租赁市场乱象难禁，房东、租房人频遭霸王条款，维权艰难。&黑中介&为牟取暴利不择手段，公安法院谁也不怕，他们为何能够横行无忌?他们的存在和不断出现已经严重影响了社会诚信，房屋租赁市场之乱象，何时终结?
本周，有几位房主向记者集中投诉：北京恒泽伟业房地产经纪有限公司利用不公平格式条款侵害房主合法权益。2012年，王刚(化名)把北京丰台区的一套房子的出租信息登在了我爱我家和链家等知名中介公司的网站上，第二天他就接到不少电话，其中有中介也有个人求租的。王刚后来选择租给个人，但是这个承租人说自己是和一家名为北京明润置地房地产经纪公司一起来看房的。当时王刚也没多想，就在这家公司提供的租赁合同上签了字。签订合同后的几个月，租户一直按时缴纳房租。但在看似一切正常的表面下，实际暗藏玄机：王刚的房子早已被&明润置地&打了隔断、群租给了多个人。
当时和王刚签订合同的承租人已经不知去向，他马上联系明润置地提出自己的收房要求，结果遭到中介公司威胁，中介公司还理直气壮拿着合同，让王刚去找警察，去法院起诉。王刚这时也才注意到里面存在多条&霸王条款&，没办法王刚只能选择报警。
王刚：我首先报警，因为我不认识这些人，我房子也没租给这些人，警察不管，明确的说这不归他们管，称房屋租赁纠纷你应该找法院。然后我又找丰台区的住建委，丰台区的住建委听说这种情况之后，也说这些事不归他们管，让我找去找丰台区房管局试一试，去了之后我连接待的部门都没有找到。投诉无门，我最后只能走法院。法院的意思是我没有什么证据。最后我找圈子里干这行的人才明白这是怎么一回事，他们说这种事情多的解决方法都是最终双方商量一个能接受的价格，两万块钱起付，才会把房子给我腾出来，法院不管、警察不管是肯定的。
本周三，天天315栏目记者同王刚以及律师一起到明润置地中介公司协商收房事宜。在明润置地公司办公室的墙上，记者注意到公司的名称已经更改为恒泽伟业。记者上网搜索发现，2012年9月北京市工商局和市住建委联合召开的&北京市房地产经纪行业整治情况通报会&，9家重点违法房地产经纪机构被曝光，并记入信用&黑名单&，北京明润置地房地产经纪公司就在黑名单中。当时这些黑名单中的经纪机构被报分别存在占用、挪用或者拖延支付客户资金、改变房屋内部结构、分割出租、伪造、变造合同示范文本、利用格式条款加重消费者责任、擅自对外发布房源信息等违法行为，而且都存在拒不配合有关行政管理部门处理的情况。一个已经加入黑名单的企业为何能够轻易变更名称?
中介：我跟你说名称换了或者怎么着，你如果不放心可以给公司签一个委托代理。我已经跟你说了，你去工商查都可以查到，这个东西做不了假，我也是合法经营。
明润置地改为恒泽伟业后，他们依旧在履行明润置地的合同，这是否违法?乙方消失，合同是不是就应该终止?明润置地的合同本身就存在问题，他们是否会继续按原有的合同条款，原有的方式继续履行?
记者：乙方现在找不着为什么房子代理了出租了呢?
中介：我不能回答你为什么，真的。我怎么找他啊，你们跟他签的合同，你们身份证复印件都有，我们这边还没有呢?
记者：我们可以收回房子啊。
中介：钱都给他了吗不是，合同毕竟得履行啊，也没解除合同，合同继续生效。
王刚：你们确实不太讲道理。现在你说你不是乙方，你现在确实把房子租出去了。
中介：我是丙方。甲乙双方履行合同期间&
王刚：不用念，我都看过了。你不是把这个改了嘛。
中介：我改不改那是我的事。
恒泽伟业工作人员对变造合同范本不以为然，而且谈到后来更让人难以想象的是，中介回复要收房就要房东支付1万7500的违约金，因为刚刚和承租人签订了一年的租房合同。但只要一交违约金就能马上清房，中介会如何清房?到底是谁违约在先?完全不顾房东和承租人的合法权益，一切只向钱看，这样的中介公司存在和不断出现已经严重影响了社会诚信。
王刚：你的意思是跟承租人讲也是1万7500，如果你是第三方也是1万7500。
中介：对，如果说这样可以协商一个时间，如果能达成一致我可以给你协商时间给你腾房。
无独有偶，北京市民孙先生也遭遇了同样的纠纷，他的经历和王刚完全相同，现在同样面临投诉无门的尴尬境地。
孙先生：我明确的告诉他我的房子不做代理，不直接租给中介公司，他说是这样带别的客户来租我的房子，我说这样行，两个人要来租我的房子，价钱都谈妥了以后协议也签了，后来又接到电话是别的中介公司打过来电话说你的房子在网上又发了消息说要出租，我说没有啊，后来我觉得不踏实就过来到房间里面看，已经是有别的人在房间里面住了，他们是从恒泽伟业房地产中介手里面租过来的。
记者：之前签合同的时候是三方一起签的是吗?
孙先生：对，我恒泽伟业房地产中介公司是作为丙方，当时我对合同的理解是，所谓的丙方是中介公司促成这笔合同最后签字成交，他们收取中介费我也兑现了给了他中介费，事实上他们在这个合同中间布置了一些陷阱。
孙先生说，他从北京市西城区房管局处了解到，房管局接到的类似投诉已经多起，目前也无能为力。
孙先生：西城房管局工作人员接待了我，我去了以后才发现他们手头压了很多恒泽伟业的投诉，工作人员也表示他们对这件事情也非常困惑，因为他们对这些公司管不了，他们只能进行协商调解，在协商过程当中，中介公司的人员的态度恶劣，最终协商没有一个取得满意的结果，所有的事情也就不了了之了。
租赁市场乱象难禁，房东、租房人频遭霸王条款，维权极难。&黑中介&为牟取暴利不择手段，公安法院谁也不怕，他们为何能够横行无忌?他们的存在和不断出现，已经严重影响了社会诚信，房屋租赁市场之乱象，何时终结?经济之声特约评论员潘圆、北京潮阳律师事务所邵鹏律师对此作出点评。
邵桐：针对这个问题，首先要从《合同法》的相关角度解释。从合同主体来说，就是出租人和承租人是房屋租赁合同的当事人和相对方，二者根据《合同法》的相关规定，各自享有合同当中的权利和义务。如果承租人一方消失，那么就有可能意味着一方可能无法继续履行合同的相关义务。在这种情况下，如果承租人没有或者不能继续履行相应合同义务时，房屋的出租人可以根据合同法的相关规定行使单方的解除权，从而终止合同的继续履行。还有一种情况就是，如果承租方已经按照合同约定足额支付了房屋租赁期间的全部房租，那么在这种情况下，房屋的出租人还不能进行终止房屋租赁合同，必须要等待房屋租赁合同期限届满后才可以终止该房屋的租赁合同。
如果中介公司受委托与新的承租人签署了租赁合同，是不是应该属于一个全新的租赁关系?
邵桐：从委托关系的角度来讲，如果出租人另行委托中介公司对房屋转租他人的话，签订新的租赁合同的时候就会形成一个新的房屋租赁的法律关系，与原来的房屋租赁合同就是已经断绝了联系。要根据双方承租人和出租人新签订的房屋租赁合同来确定双方之间的合同权利义务关系。对于这种新的租赁关系，房东一般情况下是不可以轻易解除的，但是这种委托的合同是可以随时解除的，也就是出租人出租给，出租人与中介公司之间的委托关系。
目前这两起个案当中的出租方式是否超越了委托的权限?
邵桐：从目前的材料看，我们只看到了一个房屋租赁合同，如果仅凭房屋租赁合同来说中介公司又将该房屋转租给第三人的话，那么肯定是超越了授权委托的权限。根据法律规定，除非经过合同相对方的追认，否则该民事法律行为是无效的，也是说中介私自转让他人的转租他人的行为是无效的。
为什么公安、法院还有房管局各权利部门都认为这个事情不归他们管?
潘圆：从民法角度来讲，因为出租人与承租人之间存在着租赁合同，那么法院在受理租赁合同纠纷的时候就要依据双方签订的租赁合同来审查双方之间是否存在着某一方违约的情形。这种情况下，往往是出租人不了解承租人，不了解实际，在租赁房屋内居住的人是否是当时签订合同的这个人。所以法院会根据《民事诉讼法》相关规定确认在本次诉讼中起诉的主体是否合格。在这种情况下，被告一般信息是原告不能掌握的，所以法院会认为你的起诉的主体有问题，有可能根据《民事诉讼法》的相关规定会驳回你的诉讼请求，这是一种信息不对称所造成的诉讼风险。
另外，公安机关主要管的是治安和刑事类犯罪的案件，由于双方之间签有房屋租赁合同，因此属于一种民事纠纷，公安机关是无法对民事纠纷进行实质的处理，除非有违反《治安管理处罚条例》的行为出现，或者构成刑法当中比如说强迫交易对这种犯罪，公安机关才能出面对当事人之间的案件进行处理。
潘圆：这个此案中间不只是合同的问题，另外一个很重要的原因就是群租是国家明令禁止的。北京市曾有整治群租专项治理活动，而且是8个部门都牵头的，包括公安、消防等部门都参与了，本案从群租的角度也是可以治理的。群租不合法，对于这种不合法的行为，法院和公安部门是可以作为的。
2012年9月，北京市工商局和市住建委联合召开的北京市房地产经纪行业政治情况通报会，九家重点违法房地产经纪机构被曝光，进入了信用黑名单，其中北京明润置地房地产经纪有限公司就在黑名单当中，而且他们自己也已经承认了明润置地就是恒泽伟业，已经被拉入黑名单的机构为什么能够肆意的去更换自己的名称然后又能够继续的经营?那么如果他能够这样做，北京市工商局和住建委所谓的通报也好曝光也好，意义何在?
邵桐：从我们诉讼和相关的法律规定来看，更换名称企业一般存在两种情况，第一就是企业将原名称注销，但是实际经营者又另起了一个新的企业，用新的企业名称来继续经营，从而达到摆脱原来企业债权债务的目的，但这不是法律允许。另外还有一种方式就是由于企业经营不善或者债权债务过多，实际经营者也不愿意继续经营企业的情况下，达到一定时间，工商行政管理部门就会吊销该企业的经营资质，而这种情况下经营者也可以再到别的地方去重新起一个企业名称继续相关行业的经营。这两种手法都是要达到摆脱原来债权债务关系，也不会受到原来企业不良声誉的影响，让经营者继续进行这种违法的经营活动。
据我们所了解到的情况，关于明润置地以及恒泽伟业这两家黑中介的投诉已经达到了上百起之多，但是非常遗憾的是，记者在跟相关管理部门进行联系的时候，对方给我们反馈似乎不太知情，相关部门对于类似事件的监管时，为什么会是这样一种漠然或者说不作为的态度?
潘圆：我们不能苛求每一个消费者都是一个律师或者说是一个对于法非常精通的人，保护消费者的权益为什么要有效保护消费者权益的法律，实际上我们的消费者跟经营方接触的时候，我们是相对处于弱势地位的。我们构建一个诚信社会完全不是法律条文规定了非常清楚的就去做，如果法律规定的有一点模糊就不去做，所以所有部门面临类似这样的案件的时，候应该有的一个态度，构建一个和谐的、有信誉的、公平的社会需要所有的人都在努力。
现在这些黑中介的存在和不断的出现应该说已经严重的影响了社会诚信，而且他们胡作非为声称是公安法院谁也不怕，房屋租赁市场现在这个乱象该如何总结?
邵桐：根据民事诉讼法的相关规定，如果在出租人在起诉的时候不明确知道房屋内所居住人的情况的话，完全可以通过法院的调查并将实际居住人作为第三人或者共同被告，列入到出租人的起诉的案件当中。在这种情况下就有可能在法院最终的判决当中判定实际的居住人，你要腾退房屋，然后恢复房屋的原状，以保证出租人出租房屋时的合法权利，这是通过诉讼途径是可以实现的。
潘圆：我们在相关的(&&&)管理是持续混乱，而且是多年混乱。北京这种国际性的大的城市，租房的人越来越多，实际上对于这方面加强的管理不只是保护消费者的权益，而且也是维护首都的形象，不管是出租人还是租房人都能够保障自己的权益，这方面应该加大惩治的力度。
编辑：李静
[此文系转载，来源于中国广播网 ，版权归属原作者]
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租赁期间卖房 房东要取得租户同意
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　　出租的房屋还没到期，而房东却因急需用钱，把房屋出售给他人。这本来是很正常的交易。但是房东交易期间没有告知承租人，导致房子不能及时交给买方，从而惹上官司。近日，市民林先生就是因为这样的纠纷而掏钱买单，被法院判处违约。
　　房屋租赁期
　　房东急卖房
　　这起纠纷发生在去年3月份。市民林先生将位于市区华府豪庭的某套商品房出售给吴先生，总价45万元。双方签订了房屋买卖协议书。协议书签订的当日，购房人吴先生就支付了2万元作为购房定金，并在一周内付清了全部款项，双方办理房屋产权变更登记手续。
　　吴先生表示，之前在购买这套房子的时候，通过中介现场看房时，知道房屋已经出租，租金付到2013年6月底，房东也同意把剩下的3个月的房租转给他，所以签订《房屋买卖协议书》约定在2013年6月底交付房屋。然而接下来发生的事情让吴先生始料未及，在租金到期后，吴先生要收回房子，却遭到该房屋承租人黄女士的拒绝。
　　黄女士表示，这套房子是2011年向原房东林先生承租的，签订合同的租期至日，每个月500元。而林先生将该房屋出售，她并不知情，林先生也没有通知她，她是在接到吴先生起诉后才知道。黄女士认为，将房屋交付给吴先生使用的主张不能成立，因为如今500元租不到这样的房子，同时她并没有违反租赁合同的约定，没有过错，就没有理由承担损失。
　　而吴先生觉得自己更冤，花了45万买房，是房子所有权人，对自己的财产却不能做主，拖了将近一年，讨不回房子。无奈之下，把原房东和承租人都告上法院，要求原房东交付房屋，支付逾期交房违约金。
　　房屋出售 需先告知承租人
　　经审理查明，法院认为，买房人吴先生和原房东林先生签订的房屋买卖协议书，是双方的真实意思表示，且未违反法律规定，应当认定有效。原房东未能根据合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约，应当根据合同约定支付违约金。吴先生主张从合同约定的交房日到起诉的日期止赔偿违约金，得到法院的支持。
　　但吴先生主张交付房屋的请求，被法院驳回。法院认为，承租人和原房东签订的租赁合同也真实有效，没有违反法律规定，是有效的合同，吴先生要求交付房屋的诉讼请求违反&买卖不破租赁&的原则。
　　福建方圆人律师事务所洪亚斌律师告诉记者，所谓&买卖不破租赁&的原则，就是说，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。买房人吴先生和原房东林先生签订的房屋买卖协议书，虽然会导致所有权从原房东手中转移到买房人手中，但因租赁合同到日才到期，现仍为承租人实际占有，买卖房屋无法对抗黄女士的租赁权，不能要求无过错的第三人黄女士腾房交付。因此，买房人还不能使用房屋，在等到租赁期满的这段时间，只能要求原房东支付违约金或赔偿损失。
　　另外，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，&债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力&。该案件原房东林先生未能履行通知第三人黄女士应将租金交付买房人吴先生的义务，第三人黄女士直至买房人吴先生起诉才知晓原房东已将房屋出售，所以房屋租赁合同的权利未转移。原房东林先生无法将租金收取的权利转移给吴先生行使，则应为自己的违约买单而赔偿吴先生的损失。
　　洪亚斌提醒市民，在租赁合同期限内，如果房主将房屋买卖，要预先告知承租人，在经得承租人同意后，双方解除租赁合同关系，方可将房屋移交新买家。不然就要等合同期满才能收房。若承租人不同意解除合同，则房主可通过债权转让通知将租金收取权利转让给买方，由买方作为新房东收取房租直至租赁合同期满后收房。此外，租赁合同期限内买卖房屋还需通知承租人限期行使优先购买权，否则在相同条件下，承租人可能会以其有优先购买该房屋的权利来主张买房人吴先生和原房东林先生签订的房屋买卖协议书无效。
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