一、拆迁补偿的方式房屋产权调换与货币补偿；被拆迁人有选择的权利例外情形：1.拆迁非公益事业；要求予以重建，或者给予货币补偿；二、对非住宅房屋的认定；三、被拆迁人提出房屋所有权证记载面积与实际面积不；四、拆迁当事人对分类评估价不符的处理；五、确定拆迁安置房面积的依据；公转私房屋使用面积换算建筑面积可采用使用面积乘以；以产权监理处复丈的结果为准；六、拆迁租赁房屋
一、 拆迁补偿的方式 房屋产权调换与货币补偿
被拆迁人有选择的权利 例外情形：1.拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；2.共有产权，共有人对补偿方式的选择达不成一致的，应当采取产权调换方式；3.拆迁产权有纠纷的房屋，拆迁期间纠纷未解决的，应当采取产权调换方式；4.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换；5.抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只能作产权调换；6.拆迁**代管的非住宅房屋，实行拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的
要求予以重建，或者给予货币补偿。
二、 对非住宅房屋的认定
三、 被拆迁人提出房屋所有权证记载面积与实际面积不符的处理
四、 拆迁当事人对分类评估价不符的处理
五、 确定拆迁安置房面积的依据
公转私房屋使用面积换算建筑面积可采用使用面积乘以下列不同建筑结构的系数予以确认：.木结构：1.12；砖木结构：1.18；砖混结构：1.34 如果拆迁当事人申请产权监理处复丈的，
以产权监理处复丈的结果为准。
六、拆迁租赁房屋的规定 1.公房；2.私房
六、 拆迁房改住房或者补贴给个人的部分产权住房的规定
七、 拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑的规定
八、 拆除围墙等附属物的规定
拆除围墙、水井和炉灶等的补偿标准，可参照成都市人民**令第78号《成都市征地补偿安置办法》的有关规定执行。拆除非独家所有的门道、厕所、过厅、巷道、楼梯间等附属房屋，
由拆迁人按评估价给予经济补偿。
九、 对安置房屋地点的规定
十、 对安置住房建筑面积的最低要求：套一42平方米；套二58平方米；套三72平方米 十一、 对安置住房的楼层差价的规定：1.底楼有小院的上浮4％，无小院的上浮2％；2.
二、四楼上浮3％；3.三楼上浮5％；4.五楼不浮动；5.六楼下浮7％；6.七楼下浮10％
十二、 住宅产权调换的面积计算规定：1.拆除平房；2.拆除楼房
十三、 对共有产权住房拆迁安置的规定：对拆迁共有产权住房实行产权调换的，只对房屋实际居住的共有人或承租人进行安置，对未居住的其他共有权人不予安置。安置后的房屋产
权调换后，产权仍属全体共有人所有。
十四、 对私有住房产权调换的结算补差规定：
1． 一次性付款的；
2． 分期付款的；
3． 拆迁私有自住房屋，被拆迁人房屋产权证记载建筑面积在15平方米（含15平方米）以下的；15平方米以上，25平方米（含25平方米）以下的。(他处无住房，并持有低保证，
前者安置房为套一，后者为套二或套三的，不再享受一次性付款的优惠。)
十五、对符合发放廉租住房租金补贴条件的被拆迁人可由被拆迁人提出申请，拆迁单位统一
申报，经有关部门审查、批准，一次性发放五年的廉租补贴。
十六、拆迁残疾人的房屋，应当本着方便生活的原则在安置房楼层上给予照顾，支付临时安置补助费和搬家费时，对具有城市生活最低保障金领取证的残疾人，应当比规定标准提高20％；需对残疾人作过渡安置而其自行解决过渡房确有困难，拆迁单位应提供周转房妥善
十七、单位自建并由职工居住的宿舍、具有本城市正式户口的居民个人修建的自住无证房屋拆迁，以日市人民**《关于坚决制止城市违章建设的通知》为时限，在此以前修建的如果建筑结构正规、经拆迁单位审查后，可参照有证房屋进行拆迁补偿；在此之
后修建的，拆迁单位可酌情给予工料补偿（规划行政部门认定的违章建筑除外）。
十八、拆除机关、企事业单位和其他组织用房，应当进行分户评估，实事求是地制定和实施
拆迁方案。
十九、拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费的规定。
1．拆迁住房；2.拆迁非住宅；3．实行过渡安置的；4.按户支付
二十、对临时安置补助费的规定
1．实行货币补偿的（180日）；2. 安置房是期房且拆迁人不能提供周转用房的（砖混过渡
期限不超过18个月，框架结构过渡期限不超过30个月）
具体标准见成房发【号文第十五条的规定
二十一、对停产、停业经济损失补助费的规定
1． 实行货币补偿的（90日）；2. 安置营业房是期房且拆迁人不能提供过渡房的（过渡期限不超过18个月，框架结构过渡期限不超过30个月）；3. 实际从业人员的确定；4. 补偿标准：五城区（含高新区）以市统计部门公布的上年度城区职工平均工资收入为准，其他区
（市）县以当地统计部门公布的上年度职工平均工资收入为准。
二十二、以房屋产权调换方式异地安置的营业性房屋，如因其安置小区入住率较低等客观条
件导致被拆迁人在短期内暂时无法正常经营的，拆迁人可酌情发给相应的补助费。
城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
《城市房屋拆迁工作规程》第七条规定：对于符合拆迁许可证核发条件的，房屋拆迁管理部门应当依法核发拆迁许可证，同时将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。对于补偿安置方案、补偿安置资金不落实的项目，房屋拆迁管理部门不得核发拆迁许可证。
拆迁人的拆迁许可证没有批下来有两种可能性，一种是规划、建设立项、土地等手续不齐，一种情况是补偿安置方案审查未通过或补偿安置资金不到位。总之，这种情况下你的权益得不到有效保障，因此在他们取得拆迁许可证前，不要与他们订立任何协议。
个人考虑他之所以这样做是因为他明确的知道办不出拆迁许可证，想通过签订“转让协议”，变成“自拆自建“，而拆自己的房子是不需要补偿安置的，也无需办理拆迁许可证。但是这所谓的“转让协议”是不受法律保护的，因为未经房屋产权登记机关登记，是无效的。他这样做的目的是想把拆迁补偿关系变成转让受让关系，这样你作为被拆迁人的权益从法律上就难以得到保护。例如，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人应当为被拆迁人支付搬家费、临时安置补助费或提供周转房；而如果你们是转让受让关系，他就无须承担该义务。如果你把房子交给他了，而到时候他不履行承诺提供约定的安置房或者支付补偿款，你的权益将难以得到保护，将陷入漫长的诉讼程序，即使胜诉也还有执行难的问题。所以，依法按程序进行才是保障被拆迁人权益最好的方式。
一、凡在本市因城市建设需要，经批准在拆迁范围内需拆除的房屋及其附属物，依照《西安市城市建设拆迁安置办法》、《西安市城市建设拆迁安置实施细则》的规定，对应当安置并符合货币安置条件的被拆迁人适用本价格标准。 二、货币安置，是指在拆迁安置中被拆迁人自愿放弃房屋安置和产权调换的，拆迁人将其被拆除房屋的补偿以货币形式支付给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋安置的一种形式。 三、货币安置实行政府指导价，其价格标准是根据西安市拆迁安置补偿标准和房地产市场情况确定，由房屋评估价、附属物评估价、拆迁补偿基价、环境调节率、层次调节率等组成。
（一）住宅货币安置费用：
１．房屋评估价、附属物评估价：由市房地产管理部门的评估机构进行评估。
２．拆迁补偿基价为每平方米建筑面积１０００元，其中包含安置补偿费、过渡补助费、搬家补助费及其它因拆迁需补偿的费用。
３．调节率：包括地段类别划分和环境调节率（详见附表一）。
４．计算公式：
（１）私有住宅货币安置费用＝房屋评估价＋附属物评估价＋拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原自住房屋产权建筑面积；
（２）公有住宅货币安置费用＝拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原承租房屋建筑面积－砖混结构成套单元住宅楼二等房屋重置价。
（二）非住宅货币安置费用：
１．房屋评估价、附属物评估价：由市房产管理部门的评估机构进行评估。
２．拆迁补偿基价：
（１）营业用房拆迁补偿基价为每平方米建筑面积２８００元，其中包含安置补偿费、过渡补助费、搬迁补助费、停业停产损失费及其它因拆迁引起的经济损失应补偿的费用；
（２）非营业用房拆迁补偿基价为每平方米建筑面积１５００元，其中包含安置补偿费、过渡补助费、搬迁补助费及其它因拆迁引起的需支付的费用。
（３）调节率包括非营业用房地段类别划分和环境调节率、营业用房地段类别划分和环境调节率、营业用房层次调节率。详见附表一、二、三。
４．计算公式：
（１）营业用房货币安置费用＝房屋评估价＋附属物评估价＋拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原自有房屋产权建筑面积×层次调节率；
（２）非营业用房货币安置费用＝房屋评估价＋附属物评估价＋拆迁补偿基价×（１＋环境调节率）×原自有房屋产权建筑面积。
非营业用房货币安置费用不计算层次调节。 四、对每个项目在某类地段环境率的具体调节幅度，由西安市城市房屋拆迁安置管理办公室在审批拆迁安置实施方案时，根据地段予以明确。 五、住宅、非住宅房屋货币安置的拆迁补偿基价由市拆迁安置主管部门会同物价部门适时调整并公布。 六、阎良、临潼区、长安、户县、蓝田、周至、高陵各县可参照此标准，并按低于此标准的原则，制定标准。 七、本标准自发布之日起实施。
１．本标准中“营业用房”是指原房屋座落位置在沿街并直接用于商业营业活动的非住宅房屋。如：商场、商店、门市部、门点等。
２．本标准中“非营业用房”是指除营业用房外的其它非住宅房屋。如：办公室、仓储、生产厂房等。
３．本标准中房屋货币安置价格均为指导价。
蒲江县人民政府关于
印发《蒲江县城市规划区征地拆迁住房安置实施细则》的通知
蒲府发〔2005〕13号
各乡镇人民政府，县政府各部门：
《蒲江县城市规划区征地拆迁住房安置实施细则》已经县政府第43次常务会议讨论通过。现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○五年四月十八日
蒲江县城市规划区征地拆迁住房安置实施细则
为加快蒲江城市化进程，推进城乡一体化，着力改善居住环境，提高土地使用效益和城市品位，加强对农村征地房屋的拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，根据《四川省&中华人民共和国土地管理法&实施办法》和《成都市征地补偿安置办法》（成都市人民政府78号令）、《蒲江县征地拆迁安置补偿办法》等规定，结合我县城市发展规划和经济发展水平制定本实施细则。
征地拆迁住房安置工作在县人民政府领导下由县国土资源局负责实施，县经发、财政、劳动、民政、公安、建管、房管等部门，按各自职责协同做好工作，所在乡镇人民政府和村、社协助做好工作。
住房安置管理
在蒲江县城市规划区范围内（含工业区和新城区）全面实行统一建设多层住宅标准小区。
县政府成立城市规划区征地拆迁住房安置领导小组，负责组织领导住房安置工作。县建管局负责建房的规划工作，县国土资源局负责组织实施安置房的建设工作，所在乡镇负责被拆迁人员的住房安置工作。房屋拆迁所在镇、村、社代表可组成“拆迁住房安置监督小组”，对拆迁住房的规划、建设、安置进行全过程监督。
征地统一建房必须在规划区范围内，按照规定程序办理审批手续。建设计划由县政府根据征地统一建房的需要下达，项目实施前由县经发局立项，凡未列入建设计划和未立项审批的，一律不得开工建设。
征地拆迁住房必须坚持“统一建设，合理布局，相对集中，设施配套”的原则，以土地利用规划和城市建设规划为基础进行规划，由建管局负责提供统一建设规划选址意见书、规划方案、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、初步设计施工图纸。
征地拆迁住房用地原则上以出让方式供应，建设上享受经济适用房政策，既可由政府组织建设，也可向社会公开实行招拍挂方式建设。
征地拆迁住房资金筹措渠道
（一）由政府实施的拆迁住房，启动资金按照建设规划计划，由县政府统筹安排。
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各省辖市、省直管县(市)人民政府,省人民政府有关部门:
为认真贯彻落实中央城市工作会议精神和《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)精神,完善棚户区改造安置政策,加快我省棚户区改造工作,现结合我省实际,制定本意见,请认真贯彻落实。
一、重要意义
在棚户区改造中大力推行货币化安置,通过组织棚户区居民自主购买、以购代建、货币补偿等方式有效消化库存商品住房,在不建或少建安置房的情况下对棚户区改造居民进行安置,有利于加快安置进度,缩短安置周期,消化市场存量商品住房,对满足棚户区居民多元化需求、促进房地产市场健康持续发展具有重要意义。
二、基本原则
各地要积极推行政府购买棚户区改造服务模式,大力推进棚户区改造货币化安置工作,有条件的地方要积极提高棚户区改造货币化安置比例。推进棚户区改造货币化工作,要遵循以下原则:
(一)政府主导。各地政府是推进棚户区改造工作的责任主体。住房城乡建设、发展改革、财政、国土资源等部门和相关金融机构要切实履行职责,形成合力,共同推进棚户区改造货币化安置工作。
(二)居民自愿。充分尊重棚户区居民的选择权,通过政策引导、宣传鼓励,积极引导棚户区居民选择货币化方式安置。
(三)分类施策。结合各地棚户区改造任务和普通商品住房库存情况,采取针对性措施,努力扩大货币化安置规模。
(四)控制实物补偿。城市规划区内国有土地上的棚户区改造居民安置,要严格按照相关规定合理进行补偿;城市规划区内集体土地上的棚户区改造(城中村改造)居民安置,要合理确定人均补偿面积标准,控制实物安置量,严格限制实物补偿标准,防止补偿标准过高。
三、主要方式
鼓励各地结合实际，积极探索，创新货币化安置方式,努力提高棚户区改造货币化安置率。棚户区改造货币化安置主要采取以下方式：
(一)自主安置。鼓励和支持棚户区改造居民选择货币补偿安置方式,利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置。
(二)集中安置。鼓励政府房屋征收部门通过招标方式集中购买普通商品住房作为安置房源,实现对棚户区改造居民的安置。
(三)团购安置。政府房屋管理部门要积极搭建服务平台,加强协调引导,鼓励信誉好、有意愿的房地产企业进入服务平台,在服务平台公布普通商品房房源信息,采取折扣、让利等优惠措施,方便居民团购;要及时发布棚户区改造居民购房需求信息,积极组织愿意参加团购的棚户区改造居民与房地产企业进行对接,通过团购普通商品房实现安置。
城市规划区内集体土地上的棚户区改造(城中村改造)居民安置,原则上户均实物补偿一套,剩余补偿部分采取货币化安置。
各地可结合本地情况,探索符合实际的货币化安置方式。
四、优惠政策
积极推进和参与棚户区改造货币化安置的省辖市、县(市、区)政府和企业、居民,除享受国家已出台的支持政策外,还可享受以下优惠政策：
(一)财政补贴支持。提高货币化安置项目在中央、省级补助资金分配时的权重,适当减少实物安置项目补助资金。省财政在分配补贴资金时,要对上年度货币化安置率较高的省辖市、县(市、区)进行奖励。
(二)金融信贷支持。省直相关部门要积极与相关金融机构对接,对实行货币化安置的棚户区改造项目加大信贷投放力度。省辖市、县(市、区)政府要做好棚户区改造货币化安置项目融资的基础工作,积极与金融机构做好项目对接,完善各类手续,满足金融机构融资放贷条件。
(三)公积金政策支持。棚户区改造居民属于住房公积金缴存职工并符合公积金提取和贷款条件的,住房公积金管理机构要允许其先提取住房公积金用于支付、预付购房款,再根据需要申请住房公积金贷款;提取本人住房公积金账户中存储余额不足的,可以提取配偶、父母、子女住房公积金账户中的存储余额。住房公积金管理机构要优先办理贷款手续,及时发放住房公积金贷款。
(四)税费优惠支持。棚户区改造居民因个人房屋被政府征收,利用补偿款购买普通商品住房的,对不超过补偿款的部分免征契税。对棚户区改造居民利用补偿款自主购买普通商品住房实现安置的,免征印花税,其个人取得的补偿款部分按有关规定免征个人所得税。开发企业将普通商品住房出售给实行货币化补偿的棚户区改造居民，
或对棚户区改造居民按棚户区改造团购优惠价格销售商品房的,按售出住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
(五)补偿奖励支持。凡棚户区改造居民选择货币化安置并在规定期限实施搬迁的,县级以上政府可给予一次性奖励。
五、工作要求
(一)加强组织领导。各省辖市、省直管县(市)政府要切实履行棚户区改造工作的主体责任,整合相关机构,由分管领导任组长,加大指挥力度,做到统一改造规划、统一管理棚户区改造资金、统一补偿安置政策,为棚户区改造工作提供好的环境。要进一步转变观念,大力推进棚户区改造货币化安置工作。要建立督导问责机制,强化对棚户区改造货币化安置工作的检查督导。
(二)开通“绿色”通道。对采取货币化方式安置的棚户区改造项目,要进一步优化审批流程,压缩审批时限,优先办理各项手续。尤其是对采取货币化安置的棚户区改造居民,各地要统筹考虑其从搬迁到入住期间的过渡问题。各有关部门在手续办理、证照审核等环节要主动服务、简化程序、方便群众。
(三)强化监督管理。各地要建立健全棚户区改造货币化安置推进机制,主动接受纪检、监察部门和新闻媒体的监督,确保货币化安置工作公开、公平、公正。严禁在征收补偿、房源购置、资金使用等过程中暗箱操作、以权谋私。对棚户区改造货币化安置工作中的违法违规行为,各地要严肃查处,依法追究相关责任人的责任。
(四)加大宣传力度。各地要通过媒体宣传、现场讲解、案例分析等多种形式,加大对棚户区改造货币化安置政策的宣传力度,使棚户区改造居民更多地了解相关政策,营造推进棚户区改造货币化工作的良好氛围,引导棚户区改造居民自愿选择货币化安置方式。
各省辖市、省直管县(市)要根据本意见,结合本地实际抓紧制定推进棚户区改造货币化安置工作的具体实施细则,并于2016年2月底前报送省住房城乡建设厅。
本意见下发前已签订安置补偿协议且已实施的项目,可按原签订的协议执行;已签订安置补偿协议但未实施的项目,原则上按本意见相关规定执行。
河南省人民政府办公厅
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