2003年-2013年中国房地产调控政策一览
来源：第一财经网站
　　2　　2003年 (1项政策)　　2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业;　　《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产
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市场持续健康发展的重要意义。　　2004年 (2项政策)　　2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始　　国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。　　2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率　　中国人民银行决定从日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。　　2005年 (6项政策)　　2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面　　央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。　　2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节　　财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。　　2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条)　　国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查;　　2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条)　　国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。　　2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托　　2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税　　日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。　　2006年 (11项政策，调控从指导意见转向可操作性)　　日，房贷利率再次上调　　央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%。　　日，国六条出台，新一轮调控大幕开启　　温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产健康发展的六项措施：一是切实调整住房供应结构;二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用;三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动型住房需求过快增长;四是进一步整顿和规范房地产市场秩序;五是加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤解决低收入家庭住房困难;六是完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度。　　日，国务院出台限制套型90/70政策　　国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称9部委15条，对国六条进一步细化，而且再套型面积，小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。　　日，国税总局出台二手房营业税政策　　《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。　　日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告　　日，建设部出台171号“外资限炒令”　　建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。》　　日，108号文件全国范围内强制征收二手房转让个人所得税;　　日，土地新政出台 和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。　　日，央行调整金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点　　日，建设部出台《城镇廉租房工作规范化管理实施办法》　　2006年9月，房地产市场整顿《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》　　2007年 (8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产)　　2007年1月，建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。　　日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点;　　日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。　　日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率。　　2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点;　　2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%。　　日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。　　2008年 (16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)　　2008年3月，建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房。　　日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到15.5%，创下历史新高。　　4月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;　　5月20日，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;　　日，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。　　商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。　　日，税务总局：企业为个人购买房产需征个人所得税。　　日，国土部表示：小产权房不给宅基地证。　　日，国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书。　　日，三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户。　　日，央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理　　土地质押必须有土地证，贷款额度不得超过质押物价值的7成，贷款期限原则不超过2年。对利用农村集体土地开发商业性房地产，不得发放任何形式的贷款，对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。　　美国金融危机拯救了奄奄一息的房地产，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产又迎来一次暴涨，连续数年的宏观调控努力在即将取得成效的时候，嘎然而止。　　日，央行宣布“双率”齐降　　受美国金融危机影响，央行宣布9月16日期，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。　　日，西方央行联社降息，中国打出“降率免税”组合拳　　10月19日期，下调一年期存贷款基准利率各0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。同时储蓄存款利息所得税暂免征收个人所得税。　　日，十七届三中全会：土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题;　　日，系列新政支持房地产　　11月1日期，个人首次购买90平方以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，最低首付下调为20%。　　个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调0.27个百分点，分别为4.05%和4.59%。　　地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。(杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆)　　日，央行年内第三次下调利率，存贷款分别下调0.27个百分点。　　2009年　　2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，在GDP保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。　　后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。　　日，为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3是直接转让土地使用权的。　　日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。　　2009年10月，营业税免征优惠政策终止。　　国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。　　日，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;3是要加强市场监管;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。　　2010年　　2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度GDP增长超过11%的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。杭州2010年5月份房地产交易量同比萎缩9成，环比四月份成交量萎缩8成。小幅折扣优惠现象重现楼市，最低达到82折(东湾)，但大部分房地产公司仍在观望。　　1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导;　　1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%;　　3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容;　　3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地;　　3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案;　　4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策;　　4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序;　　4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策;　　4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;　　4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量;　　4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;　　国土资源部：在建及在售小产权房须停建停售;　　住建部：开发商买地不得贷款;　　国务院:引导民间资本进入政策性住房建设;　　2011年　　日　　银监会：继续实施差别话房贷政策　　日公布的新“国八条”　　把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。　　日房产税试点：上海;重庆　　8日：住建部与地方签订保障房责任书　　加大保障性住房建设和供应　　增加住房用地有效供应　　2012年　　住房信息系统联网　　住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市。　　四大行首套房贷利率降到基准线　　工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准。此外，还将提高住房贷款审批效率。　　2013　　(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。　　(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。　　(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。　　(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。　　(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。来源一财网)
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中国房地产政策似乎再次陷入尴尬，应该怎么办？
中国的房地产政策，似乎再次陷入了尴尬，面对一些城市的疯涨、“地王”的频现，以“去库存”为主题的政策陷入了进退两难的境地。去年11月，中央财经领导小组提出化解房地产库存，事实上意味着中国房地产政策的历史性转折，从过去每一次的抑制房价过快上涨的目标开始转向房地产的高库存，也意味着中国房地产市场的基本面从短缺开始进入全面过剩。随后的中央经济工作会议，打出了一套帮助房地产去库存的“组合拳”：一是提出要“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”；二是允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；三是提出购租并举的住房制度方向，提出未来的住房制度的主要方向是“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”；四是提出要发展住房租赁市场；五是鼓励开发商降房价；六是提出要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；七是提出取消过时的限制性措施。并在“两会”之前出台了一系列刺激房地产的政策，使得中国房地产政策几乎回到了08年4万亿救市的时候。这样，在经济下行、货币宽松以及房地产政策的刺激下，中国房地产在“去库存”的主题下走出了一条前所未有的大阳线。一季度房地产的数据全面反弹：以上海为代表的一线城市房价令人瞠目结舌地飙涨；南京、苏州、合肥、杭州等四小龙炙手可热；央企疯狂制造地王，2016年上半年还没结束，地王数量已经创造了前所未有的历史记录。我在去年一系列展望房地产走势的文章中指出，在全国房地产市场出现全面分化的情况下，“去库存”政策一定会导致不该热的地方很热，想热起来的地方很冷的难以自圆其说的结果。并预计一线城市、热点城市和人口未来流入的城市房价会大涨。即便如此，对于一线城市和部分二线城市目前的热度还是始料不及。房价飙涨以及背后的杠杆，让房地产进入到了危险区域。随后上海、深圳、南京等地不得不又出台调控措施，中央通过权威人士喊话少有地提示“房地产泡沫”的风险。这意味着，短短一个季度而又功效不凡的房地产刺激政策又被遏制政策所取代，中国房地产政策再次“拐入”了调控周期。政策制定者也许没有想到，以去库存为目标的政策，以农民工的市民化为主要路径的政策却成了一些城市的集体狂欢。事实上，这种尴尬局面的出现，和房地产政策仍然难以脱离调控思维不无关系。长期以来，中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系，亦缺少内在的公共政策目标逻辑。在过于追求短期效应的指导思想下，政策朝令夕改，无论是民众，还是市场的参与各方，对政策的经常变化都无所适从，这是房地产公共政策面临的最重大的问题。中国房地产公共政策的目标究竟何在？如何厘清政府和市场的各自责任？如果不搞清楚这些基本的政策前提，结果只能是一方面政策被动地变来变去，另一方面，市场的参与各方都反向地博弈政策，导致政策失灵的尴尬。回顾98年房改以来中国房地产调控的政策变迁：98年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点，房地产投资额以每年超过20％的速度增长，远高于当期GDP增长的速度，导致2003年出现了投资过热，房价快速上涨的态势。2003年成为房地产政策的第一次“拐点”，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，一方面土地管理部门强化对土地的管理，执行土地招拍挂制度；另一方面银行严控信贷，但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施，这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应，并提出了明确的量化指标，各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标。而日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（“国六条”）使本轮政策调控的力度空前。与此相对，限外资，限炒房，查土地，严税收等一系列举措相继出台，房地产市场可谓风声鹤唳，然而，房价上涨的速度也达到了高峰，北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难，中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。2007年8月，国务院召开了全国住房工作会议，并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。由此可见，在2008年本次金融危机爆发之前，政府对房地产进行调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。然而政策的预期效果却不尽如人意，不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重，而且房价上涨的势头在08年之前并没有出现拐点。然而，08的金融危机导致深圳等城市出现了房价下跌、交易萎缩等现象。续以上房地产调控政策历史变迁：2008年6月以后，全国大部分地区出现了“价跌量减”的现象，导致各地政府一改过去调控房地产，继而采取救市的政策，挽救楼市的态势。日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，新的“国六条”正式代替了旧的“国六条”，打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性的被救市的“国六条”取代。在前所未有的宽松的货币政策和各地不遗余力的挽救下，房地产市场再现癫狂，二手房市场的交易突破了前三年的总和，房价暴涨，再创历史新高。随后又被迫进行调控，在经历2013年的全面暴涨之后，2014年房地产自己调整，投资、销售和价格都全面下行。到了2015年，又被迫出台政策刺激房地产。也就是说，从98年住房商品化改革以来，中国房地产政策体系一直就处于一个盲目被动地应对房价上涨的短期通道中，根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思，遑论有机会构建科学的制度体系。毫不讳言，2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的，具体而言，房地产政策的重大的结构性缺陷突出表现在三个方面：其一，政策本身缺乏系统性、长期性、前瞻性和科学性，被动应对的措施多，主动完善的措施少；其二，在市场与政府的责任方面，混乱不清。毫不客气地说，市场做的远好于政府，拿保障性住房为例，政府应该在住房保障方面做什么，应该推出什么样的保障产品，到现在都没有厘清；其三，各级政府庞大的土地利益，不能下决心出台从根本上扭转房地产畸形发展的政策，严重违背经济发展的基本规律。从1998年至今，房改已经18年了。中国房地产市场从无到有，从小到大，住房从短缺到过剩，房地产投资成为中国重要的经济抓手，然而房地产政策的发展却远远滞后于这个行业自身的发展。作为一个庞大的影响国民经济的产业，应该科学合理地构建一个完善的政策体系确保市场的健康发展，而不是在调控的周期里不能自拔。特别是在今天市场已经基本解决住房问题的情况下，政府不能帮着市场消化库存，因为库存问题是政府很难帮助消化的。如果说过去，房地产的高速发展导致了政府对房地产的过度依赖，那么在今天，当房地产已经告别短缺的情况下，房地产和房地产政策都应该回归社会和民生的本质，而不应该作为经济发展的工具。“权威人士”提出要让房地产回归功能定位，不要简单作为稳增长的手段，提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，事实上就是对过去把房地产作为简单的增长手段的反思。应该看到，今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。我们需要看到管理层对中国住房制度进行脱胎换骨变化的决心。笔者建议高层对房地产土地供应、信贷、税收、信息、住房保障等政策进行全方位的检讨和反思，并充分体现民众的基本参与原则，下决心摆脱与民争利的土地财政模式，构建一个科学合理的促进房地产真正健康发展的政策体系。这是挽救中国经济，挽救中国房地产的唯一之道。我们不能说别无选择，但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定。标题：【重磅】马光远：全面检讨中国房地产政策
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专家称高房价终会破灭 经济不再被房地产绑架
如果房地产调控政策再次陷入“空调”，房价进一步飙升，泡沫一旦破灭，中国经济将会非常麻烦，毕竟高房价是支撑不住高增长的，中国经济不能再被房地产继续绑架。　　时值岁末，地王的频频出现让房地产调控再次陷入尴尬。中央政治局会议明确提出要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，要加强房地产市场调控和住房保障工作。&　　但与调控基调相悖的是，北、上、广、深等10个主要城市的土地出让金再创16个月以来的新高，而且房地产市场有进一步升温的迹象。这就像人们看到面粉的价格不断上涨而担忧面包价格，因为面包价格不太可能比面粉价格便宜。&　　还有一则消息加剧了这一担忧：“国务院修改征地补偿标准，征地补偿数额可能至少提高10倍”，猛一听似乎是一件大好事，毕竟提高了失地农民的补偿标准，这是我们一直呼吁的方向。&　　可是仔细一想，如果没有规范、透明的土地出让金收支管理办法，继续让地方政府将卖地作为土地财政的来源，土地收入的分配比例可能也不会有大的调整，提高征地补偿标准只会被用作抬高土地出让价和稳定当前高房价的幌子，如此一来会进一步强化房价上涨的预期。&　　如果房地产调控政策再次陷入“空调”，房价进一步飙升，泡沫一旦破灭，中国经济将会非常麻烦，过去日本的教训我们要时刻谨记，毕竟高房价是支撑不住高增长的，中国经济不能再被房地产继续绑架。&　　可是目前这种绑架思维仍然挥之不去，从土地市场的交易情况来看，地方政府的高价卖地和开发商赌博式的拿地逻辑依然是在重复“绑架”思维。&　　他们认为政府要刺激经济、要保持经济增长速度最终还得靠房地产投资，所以他们才敢于冒险推升地价，但高地价也变相推动了房价，毕竟面粉的价格一定要设法转嫁到面包上。&　　如果房地产调控政策稍有放松，就会正中这些“绑架者”的怀抱，因此新一届领导人对房地产调控政策要坚定不移，同时要改变原有的“空调”思路，实施更加有效的调控措施。&　　首先，要从宏观层面扭转“绑架思维”，要改变中国经济依靠投资拉动和外需拉动的增长逻辑，需要及时启动内需，加大新兴产业的投资力度，诚心诚意地吸引民间资本进入垄断领域，放开各大领域的牌照管制，打破垄断和特许经营的局面，平等对待国有资本和民营资本，减少“铁公基”和房地产方面的投资，减少对房地产的过度依赖。&　　如果继续把经济增速继续寄托在房地产上，则房价上涨的预期很难调下来，如果房价预期上涨，房地产行业有高利润存在，则很多企业会将资金投入房地产来赚取快钱，从而会影响实体经济的产业结构转型。&　　其次，要严格、透明地管理土地出让金的收支，引入第三方审计机构介入，做一本明明白白的土地收支账目，并向外公布和披露。&　　笔者曾从公开的统计数据中将2001年至2011年上半年的全国土地出让金进行了加总，结果是101196亿元。&　　但这10万亿元究竟用于何处却是一笔糊涂账，国家出台的一系列政策文件规定要将不低于10%的土地出让净收益用于保障性安居工程建设等。&　　可实际这些土地出让金并未用在这些指定的用途上，而是转化成地方政府的财政来源，而且土地出让金占地方财政收入的比例在不断提高，从2001年的16.6%提升到2010年的76.6%。&　　于是，土地财政成了目前大部分地方政府的依赖，为了满足地方政府的花销，卖地行为就自然变本加厉。因此，透明管理和做一本公开的账目非常必要，否则征地补偿提高的再多也未必能让失地农民获益，反而高价卖地会更加疯狂。&　　第三，必须要打破土地财政格局，房地产调控要从调控土地价格开始。&　　如果不改变土地财政的格局，地方政府继续高价卖地，让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。&　　但要改变土地财政格局可不是一件容易的事情，在“分税制”后，中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配，加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”，用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足，土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”，如果这种格局不进行及时调整，则很难从根本上去解决土地财政的格局。&　今日看点：　　【活动】　　【看房】　　【焦点】&　　【关注】　　【访谈】　　【新盘】　　【日记】　　　&&　　因此，要从根子上解决这种矛盾就得进行深层次的财税体制改革，改变中央与地方政府之间的税收分配比例和分配方式，同时地方政府要精兵简政，减少三公消费，让财政收支透明化。&　　笔者曾建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督。&　　然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。&　　这样既可以保证“取之于民用之于民”，可以起到对土地出让金收支的监督作用，也可以避免地方政府沦为“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商之间的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发。&　　第四，房地产调控要采取更加有效的供给管理，而非简单地限购、限贷，需求管理解决不了根本问题，反而会呈现越调越涨的局面。&　　而供给管理需要从三个方面来着手：&　　一要切切实实地加大保障房的有效供给，同时要规范廉租房、公租房的管理，提高保障房的使用效率，避免错配；&　　二要动用税收调控杠杆，应全面征收房产税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，平抑畸形的市场供需格局，以保障市场的公平与效率；&　　三要规范房屋租赁市场，在这方面可以借鉴德国经验，对房屋租赁用严格的法律条文来界定成“使用租赁”和“收益租赁”，对“使用租赁”的胡乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益，避免买不起房的人迅速变成刚性需求和沦为房奴。更多相关信息 请点击搜狐焦点网潍坊站:
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