法官释法:房屋买卖未成 中介费酌情减少
　　法官解释称居间人未促成合同成立不得索要报酬 但可索要必要费用
　　当下房屋中介公司掌握了大量的房产信息，许多购房者出于对中介公司专业性的信任，往往选择中介进行房产交易，但许多购房者在房产未实际成交的情况下，大都选择不付或者少付居间费用，由此引发的居间费纠纷也不断增多。
　　案件焦点 是否承诺签合同当日交费
　　在一起居间费纠纷中，原告中介公司诉称，日，卖房人高先生、买房人刘先生与公司签订了《房屋买卖居间合同》。同日，高先生与刘先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定双方房屋买卖权利义务关系。中介公司称，刘先生承诺于签订居间合同当日支付居间费9万元，但是至今没有支付，故诉至法院，要求刘先生支付居间服务费9万元。
　　法庭上，刘先生辩称双方约定过户完毕再支付中介费，现在他未能买成房屋，因此不应支付费用。
　　案件审理 原告未促成房屋实际成交
　　后经海淀法院审理查明，居间服务的具体内容及完成标准为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认已提供上述1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。
　　但签订合同时，中介未对购房人的购房资质进行审查，后因刘先生实际已有两套住房，该房屋买卖未实际成交。刘先生称上述合同签订后，与中介达成口头协议，约定过户当日再支付中介费，可原告予以否认，刘先生也未能提交相关证据。
　　海淀法院经审理后认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》具有法律效力。然而合同目的是购买房屋，原告虽提供了居间服务，但并未促成该项交易的实际成交，因此刘先生并未实现合同目的。且原告未对购房人资质进行审查，未充分履行其居间职责，从公平角度考虑，原告的居间服务费金额理应予以酌情减少。
　　但刘先生称双方约定过户当日再支付中介费，未能提交相关证据，法院不予认定。最后，法院判令刘先生支付中介费1万元。
　　法官释法
　　《合同法》规定公平原则
　　法官表示，根据《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　因此，从《合同法》规定的公平原则考虑，虽然买房人与中介公司有了相关约定，但是在房屋未实际成交的情况下，考虑到中介公司履约情况、买房人签约目的以及合同未成交的原因等因素，法院对中介费予以酌情减少。
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法官释法:房屋买卖未成 中介费酌情减少
法庭上，刘先生辩称双方约定过户完毕再支付中介费，现在他未能买成房屋，因此不应支付费用。
　　法官解释称居间人未促成合同成立不得索要报酬 但可索要必要费用
　　当下房屋中介公司掌握了大量的房产信息，许多购房者出于对中介公司专业性的信任，往往选择中介进行房产交易，但许多购房者在房产未实际成交的情况下，大都选择不付或者少付居间费用，由此引发的居间费纠纷也不断增多。
　　案件焦点 是否承诺签合同当日交费
　　在一起居间费纠纷中，原告中介公司诉称，日，卖房人高先生、买房人刘先生与公司签订了《房屋买卖居间合同》。同日，高先生与刘先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定双方房屋买卖权利义务关系。中介公司称，刘先生承诺于签订居间合同当日支付居间费9万元，但是至今没有支付，故诉至法院，要求刘先生支付居间服务费9万元。
　　法庭上，刘先生辩称双方约定过户完毕再支付中介费，现在他未能买成房屋，因此不应支付费用。
　　案件审理 原告未促成房屋实际成交
　　后经海淀法院审理查明，居间服务的具体内容及完成标准为：1、提供房屋买卖信息；2、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲、乙双方对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲、乙双方签订房屋买卖合同。甲、乙双方确认已提供上述1、2、3项服务；甲、乙双方签订房屋买卖合同，丙方即完成上述第4项服务。
　　但签订合同时，中介未对购房人的购房资质进行审查，后因刘先生实际已有两套住房，该房屋买卖未实际成交。刘先生称上述合同签订后，与中介达成口头协议，约定过户当日再支付中介费，可原告予以否认，刘先生也未能提交相关证据。
　　海淀法院经审理后认为，三方签订的《房屋买卖居间合同》具有法律效力。然而合同目的是购买房屋，原告虽提供了居间服务，但并未促成该项交易的实际成交，因此刘先生并未实现合同目的。且原告未对购房人资质进行审查，未充分履行其居间职责，从公平角度考虑，原告的居间服务费金额理应予以酌情减少。
　　但刘先生称双方约定过户当日再支付中介费，未能提交相关证据，法院不予认定。最后，法院判令刘先生支付中介费1万元。
　　法官释法
　　《合同法》规定公平原则
　　法官表示，根据《合同法》规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　因此，从《合同法》规定的公平原则考虑，虽然买房人与中介公司有了相关约定，但是在房屋未实际成交的情况下，考虑到中介公司履约情况、买房人签约目的以及合同未成交的原因等因素，法院对中介费予以酌情减少。
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买房时有承诺 可“以老带新”却不给免物业费
[提要] 这两天，陈先生遇到一件烦心事儿，“买房时开发商承诺，带来一个新客户，减免一年物业费，可是现在客户带来了，人也住进来了，物业费却不免了!”
　　报料人：长春市民陈先生
　　核实对象：物业、售楼员、开发商和律师
买房时有承诺 可&以老带新&却不给免物业费(图片来源于网络)
　　这两天，陈先生遇到一件烦心事儿，&买房时开发商承诺，带来一个新客户，减免一年物业费，可是现在客户带来了，人也住进来了，物业费却不免了!&
　　报料：&以老带新&却不给免物业费
　　2012年，陈先生在买了一套房子，&当时开发商有个活动，只要老客户带来一个新客户，就可以为老客户减免物业费。&觉得房子还不错，陈先生购房后就向同事和朋友推荐了，后来为开发商带去两个客户，并达成购房意向，其中一个购房人是他的同事，另一个是他的亲戚。
　　陈先生说，他把客户带到售楼处时，接待他的是售楼员林女士，&当时售楼员说，入住第一年要交物业费，减免的是第二年的物业费。新客户带去后，一直是售楼员帮着办理相关手续，出于对售楼员的信任，我就没再过问。后来我打过几次电话询问，售楼员回复都是在办理。&就这样，他把这件事交给了林女士办理，以为到交费时，就可以减免物业费了。
　　前几天，陈先生接到了物业的催费通知，直到这时，他才知道，他带来的新客户都入住了，减免物业费一事却不被认可。
　　陈先生给林女士打电话，对方解释称帮他办理相关手续了，但开发商打电话核实时，电话打不通，因此不能确认以老带新，所以无法减免物业费。
　　&电话打不通可以再打，更何况是售楼员代为办理的，这不能成为开发商不给免物业费的理由啊!&陈先生多次找到售楼处和开发商，但对方称没有以老带新的确认表格，就不能为其减免物业费。
　　物业：须凭开发商给的代金券减免
　　物业公司工作人员说，已经为很多业主办理了物业费的减免，但业主须有购房时开发商给的代金券或者其他凭证，按代金券金额进行减免，没有代金券的不能减免。开发商没有向物业公司移交减免物业费的业主名单，物业对减免的业主情况并不掌握。业主有疑问，可以向开发商或售楼处咨询。
　　售楼员：联系不上业主致审核没通过
　　26日下午，记者联系了售楼员林女士，她已经不在这个售楼处了。对于陈先生的事儿，她称，&当时所有的单据都已经报给开发商了，开发商在审核过程中给陈先生打过电话，但电话打不通，没联系上他，所以审核没通过。&售楼处销售人员刘先生说，以老代新要填确认表格，审核通过后，会通知业主来领取代金券，现在找不到陈先生的确认表格。
　　开发商：查不到登记表无法确认
　　复地集团长春分公司工作人员刘女士表示，当年确实有以老带新的活动，在签约当天，老客户必须带着新客户来到现场，双方填写确认单，确认单交由开发商审核，审核通过后会联系老客户，通知其本人来领取代金券。&没有这个确认的单子，开发商没办法确认这件事。&刘女士说，26日下午，销售人员为陈先生查了老客户的登记表格，但没有查到陈先生的确认单，所以无法为他发放代金券，而且确认单也没有售楼员代办的情况。
　　律师：业主可找售楼员及客户证实主张
　　吉林朗业律师事务所朱律师说，开发商有以老带新这样的承诺，如果业主能够证实带来新客户，开发商就应该为其减免物业费。业主可以找到当时的售楼员、介绍成功的客户来证实自己的主张，现在手续不全是内部流程上的不完善，这应该由开发商来承担，只要能证实带来新客户，应该由开发商来承担减免的物业费。
(责任编辑 周鑫)
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　　报料人：长春市民陈先生
　　核实对象：物业、售楼员、开发商和律师
买房时有承诺 可&以老带新&却不给免物业费(图片来源于网络)
　　这两天，陈先生遇到一件烦心事儿，&买房时开发商承诺，带来一个新客户，减免一年物业费，可是现在客户带来了，人也住进来了，物业费却不免了!&
　　报料：&以老带新&却不给免物业费
　　2012年，陈先生在买了一套房子，&当时开发商有个活动，只要老客户带来一个新客户，就可以为老客户减免物业费。&觉得房子还不错，陈先生购房后就向同事和朋友推荐了，后来为开发商带去两个客户，并达成购房意向，其中一个购房人是他的同事，另一个是他的亲戚。
　　陈先生说，他把客户带到售楼处时，接待他的是售楼员林女士，&当时售楼员说，入住第一年要交物业费，减免的是第二年的物业费。新客户带去后，一直是售楼员帮着办理相关手续，出于对售楼员的信任，我就没再过问。后来我打过几次电话询问，售楼员回复都是在办理。&就这样，他把这件事交给了林女士办理，以为到交费时，就可以减免物业费了。
　　前几天，陈先生接到了物业的催费通知，直到这时，他才知道，他带来的新客户都入住了，减免物业费一事却不被认可。
　　陈先生给林女士打电话，对方解释称帮他办理相关手续了，但开发商打电话核实时，电话打不通，因此不能确认以老带新，所以无法减免物业费。
　　&电话打不通可以再打，更何况是售楼员代为办理的，这不能成为开发商不给免物业费的理由啊!&陈先生多次找到售楼处和开发商，但对方称没有以老带新的确认表格，就不能为其减免物业费。
　　物业：须凭开发商给的代金券减免
　　物业公司工作人员说，已经为很多业主办理了物业费的减免，但业主须有购房时开发商给的代金券或者其他凭证，按代金券金额进行减免，没有代金券的不能减免。开发商没有向物业公司移交减免物业费的业主名单，物业对减免的业主情况并不掌握。业主有疑问，可以向开发商或售楼处咨询。
　　售楼员：联系不上业主致审核没通过
　　26日下午，记者联系了售楼员林女士，她已经不在这个售楼处了。对于陈先生的事儿，她称，&当时所有的单据都已经报给开发商了，开发商在审核过程中给陈先生打过电话，但电话打不通，没联系上他，所以审核没通过。&复地康桥售楼处销售人员刘先生说，以老代新要填确认表格，审核通过后，会通知业主来领取代金券，现在找不到陈先生的确认表格。
　　开发商：查不到登记表无法确认
　　复地集团长春分公司工作人员刘女士表示，当年确实有以老带新的活动，在签约当天，老客户必须带着新客户来到现场，双方填写确认单，确认单交由开发商审核，审核通过后会联系老客户，通知其本人来领取代金券。&没有这个确认的单子，开发商没办法确认这件事。&刘女士说，26日下午，销售人员为陈先生查了老客户的登记表格，但没有查到陈先生的确认单，所以无法为他发放代金券，而且确认单也没有售楼员代办的情况。
　　律师：业主可找售楼员及客户证实主张
　　吉林朗业律师事务所朱律师说，开发商有以老带新这样的承诺，如果业主能够证实带来新客户，开发商就应该为其减免物业费。业主可以找到当时的售楼员、介绍成功的客户来证实自己的主张，现在手续不全是内部流程上的不完善，这应该由开发商来承担，只要能证实带来新客户，应该由开发商来承担减免的物业费。
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交易不成还要付中介费吗？法官判决“不必全付”
来源:上观新闻&&作者:若水
在居间协议履行中做个用心人、有心人，让口头承诺变成中介公司签字盖章的书面保证，才是对自身最有力的保障。
交易没完成，要不要付中介费？房产中介的承诺没有兑现，该怎么办？
在房地产交易中，大部分人还是要通过中介完成，由于上、下家的信息不对称，在居间服务过程中产生的纠纷也日益增多。近日，松江区法院的法官结合该院审理的典型案例，跟大家说说中介佣金那些事儿。
案例一：交易不成拒付中介费？
协议具备买卖合同主要条款 居间方有权获取佣金
去年年底，经某中介公司的居间，王先生看中了张小姐的房子，两人还签订了《居间协议》，协议对房屋总价款、付款方式及各期房款支付时间、签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》的时间、过户时间、交房时间、佣金的支付等均作了约定。可等到约定的签订示范文本买卖合同时间届满时，张小姐却因房价上涨，百般推诿，不愿配合继续交易。眼看着房价一个劲儿地涨，考虑到打官司还要耗时耗力，王先生便与张小姐协商一致，由张小姐赔付了违约金后，交易不再进行。
本以为事情至此以完全了结，可没想到，中介公司却将二人均告上法庭，要求二人按居间协议的约定，各自支付房屋总价款1%的佣金3万元。张、王二人自然是不答应，难道房子交易没成，却要付佣金吗？
法院认为，张小姐与王先生在某中介的居间下签订的《居间协议》已具备了房地产买卖合同的主要条款，可认定居间方已促成买卖合同成立，故有权收取居间报酬，虽因张小姐的违约导致房屋交易未能完成，但与居间关系属两个法律关系。作为居间方的某中介公司，对因买卖双方一方原因造成协议未能继续履行并不存在过错，故并不影响其因买卖关系成立而收取居间报酬。但某中介公司主张的系全额居间报酬，现因交易未成，中介未提供签订买卖合同、产权过户、房屋交付验收等后续服务，故其居间报酬也应作相应折扣，故判令王先生与张小姐各自支付佣金1.5万元。
【法官提醒】
法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》系为产权交易过户备案之需，并非买卖关系成立的唯一标准，若买卖双方经居间签订的协议、合同等已具备房地产买卖合同的主要条款，则视为居间方已促成买卖合同成立，但居间服务往往包括带看房屋、促成双方签订买卖合同、产权过户、房屋验收交接等后续服务，如只履行了其中的部分内容，则在居间义务未完成的情况下得到居间报酬与居间义务履行完毕可得的报酬数额相等，显然有违公平原则。
案例二：享受独家委托服务却另找他人居间
“独家委托条款”应综合具体情况确认其效力
季先生想要尽快卖掉房子，便找到了某中介公司挂牌，中介公司的业务员告诉季先生如与该公司签订《房地产独家出售居间协议》，则可以享受更为优质的服务、便于其以最快的速度出售房屋。季先生遂与该中介公司签订了上述协议，该协议约定独家委托期限为三个月，另对双方的权利义务约定为：季先生愿意独家委托该中介公司以95万元的价格出售其名下的房屋，季先生如未能按协议约定履行相关义务的，应按委托出售总价款的1%向中介公司支付违约金而中介公司则应提供通过官方网站首页独家委托板块滚动、通过官方微信“每日一房”专题等载体滚动推广该房地产的服务。该协议中涉及独家委托的条款已标黑、加粗。
在独家委托期间，季先生却将房屋委托其他中介公司出售给了案外人郭某，并完成了过户。中介公司遂以违反《房地产独家出售居间协议》为由，将季先生诉至法院，要求其支付违约金9500元。季先生则认为该独家委托条款违反公平原则，应认定为无效，况且违约金标准也过高。
法院认为：原、被告之间签订的《房地产独家出售居间协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，独家委托条款已加黑、标粗，季先生作为完全民事行为能力人，其在签订合同前理应对合同内容作必要了解，签订该合同即代表其对相应内容的认可。同时，协议对于季先生选择独家委托协议后，中介方提供的区别于一般委托的服务亦作出了说明，足见季先生系在一般委托与独家委托之间，自由选择了独家委托的方式。且从双方约定的独家委托期限来看，协议仅对季先生通过其他中介委托出售涉案房屋作出3个月的限制，也就是说，双方约定的独家委托并未从根本上排除被告自由缔约的权利。季先生在独家委托期间，通过其他中介出售涉案房屋，应属违约，法院在综合考虑季先生的违约程度、中介公司提供的服务及损失的基础上，酌情确定季先生应承担违约金3000元。
【法官提醒】
房地产中介市场竞争日趋激烈，很多中介公司为防止客户多处挂牌，往往会和客户约定独家委托条款，这种独家委托条款是否有效，需结合具体情况逐一分析：《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
因此，对独家委托条款以标黑、加粗等方式进行特别说明，确保出售方在签订委托协议时对上述委托条款已清楚、明了，是认定独家委托条款有效的前提条件。
其次，格式条款的拟定人即便是以合理方式提醒了对方注意，该条款仍不应是提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，否则，亦应其规定的权利义务之不对等而无效。
再次，在相关独家委托协议的条款有效的情况下，还需结合违约人的违约程度、守约方是否按约提供了全面的服务以及守约方的损失究竟为何具体分析，从而判断约定的违约金是否合理。
案例三：中介公司口头承诺勿轻信
有书面证据更能保障合法权益
徐某委托某中介出售名下的房屋，跟下家李女士及中介公司都口头说好中介费由下家承担，但签《房地产买卖居间协议》时候，徐某却发现，合同约定的佣金为其与李女士各付1%，徐某质疑早已谈好房屋总价款2%的佣金皆由李女士承担，况且李女士已经签了按照房屋总价款2%的支付佣金的确认书了，为何还有此条款，中介公司的员工向他解释说合同都是这么写的，请徐某放心，绝对不需要他掏腰包。听了中介的解释，又看了李女士签好的佣金确认书，徐某也就签了字。可谁知过了半年，徐某却接到了法院的传票，中介公司要求他按照合同约定支付佣金，这回徐某可傻了眼。
通过审理，法院认为本案关键在于签订合同时各方对佣金承担的真实约定究竟为何？现徐某主张，其作为出卖方，挂牌出售系争房屋价格为到手价，不承担佣金，虽然居间协议约定的佣金为其与李女士各付房屋总价款的1%，但当时口头协商的结果是由李女士支付本次交易的全部佣金，徐某说法也与中介公司与李某签订的《佣金确认书》相印证，且若当时约定徐某也需要支付佣金，中介公司按理也应与徐某签订佣金确认书，方才更符合交易习惯。现中介公司仅凭《房地产买卖居间协议》上印制好的格式条款便要求徐某支付房屋总价款1%的佣金，并称李女士支付房屋总价款2%的佣金系自愿多付，显然依据不足，且有违诚实信用，故驳回了中介公司的诉讼请求。
【法官提醒】
实践中，居间交易的中介方常作出各种口头承诺，例如本案中的中介公司就曾向徐某表示不会收取中介费，可一方面是未以书面形式固定下来的口头承诺，另一方面是亲笔签名确认的居间合同，若不是因为本案的徐某的陈述恰好与其下家李女士签订的佣金确认书、支付的佣金金额相印证，徐某的主张将很有可能因证据不足而难以被法院采信。
因此，在居间协议履行中做个用心人、有心人，让口头承诺变成中介公司签字盖章的书面保证，才是对自身最有力的保障。
案例四：未对佣金做约定 居间成功却不付报酬？
居间报酬未约定或约定不明时 仍应按有关标准支付
陈先生最近遇上了件烦心事，他买了孙女士的房子，当时找的是家门口的小中介，由于平时比较熟悉，说好是“义务劳动”，最多就请吃顿饭，买包烟，签的合同里也没有对佣金做约定，可谁知房子买成了，中介却将他和孙女士告上法庭，要求他们按照一般市场习惯，各自支付房屋总价款1%的佣金。陈先生和孙女士生气中介的出尔反尔，心里却也因为毕竟对方提供了居间服务犯起了嘀咕：这中介费到底要不要付？
案件进入审理程序后，法官对陈先生和孙女士进行了释明，原来根据法律规定，虽然对居间人的报酬没有约定，但仍应根据居间人的劳务合理确定，并由其促成合同的当事人平均负担居间人的报酬。在了解了法律规定后，陈先生与孙女士同中介公司进行了协商，最后达成调解方案，各自按照房屋总价款的0.5%支付佣金。
【法官提醒】
法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
题图来源：视觉中国
图片编辑：苏唯
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