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抵押贷款热过房贷 房产已成业主融资主力抵押物
08:52:00 来源：北京青年报　
[提要]&&李先生是一位小企业主，今年以来业务发展得不错，但用于周转的资金却跟不上了。”　　经过一番周折，刘先生将手中一套的房屋作为抵押，申请到了50万元消费贷款，一次性付清了二套房的首付款。
　　　李先生是一位小企业主，今年以来业务发展得不错，但用于周转的资金却跟不上了。为了保证公司业务不受影响，他将自己的房产抵押给银行获得一笔贷款。
　　今年以来，像李先生这样利用已有房产进行抵押贷款的业主越来越多。有的用于企业经营，有的则用于装修、买车或其他消费，甚至用于子女出国留学，但也有业主通过各种“渠道”用于购房。
　　“伟嘉安捷”的相关负责人表示，在他们公司做的房产类贷款业务中，以房产抵押进行融资的非交易类贷款量首次超过了买房贷款量。这也是今年房贷市场最显著的特点和亮点。
　　房产抵押融资渐被业主接受
　　中国老百姓自古就有“无债一身轻”的观念。最初人们买房时都不愿意贷款，觉得为买房欠银行一大笔债，心理压力很大。但经过十几年房地产市场的发展，贷款买房提前圆住房梦已经被大多数买房人接受。但是好不容易有了自己的房产后，人们不到万不得已是不会把自己的房子抵押出去借钱的。否则住在被抵押出去的房子里过日子，心里总是不踏实。
　　因此，房产抵押贷款在前几年发展得一直不温不火，但是随着金融观念、理财观念的不断深入人心，人们对于房产抵押进行融资接受度有很大提高。
　　据一位银行工作人员介绍，前几年来我们银行把自己的房产抵押进行消费贷款或企业经营贷款的人并不多，但是从今年以来这项业务逐渐多了起来。
　　工商银行北京分行负责贷款业务的陈女士表示，房产除了具有居住的使用价值外，还有很强的金融属性。它是一种很好的贷款抵押物，近年来无论是银行贷款还是都非常愿意接受房产作为抵押物。因为房产的保值增值性很强，有这样的抵押物拿在手里不怕放出去的款收不回来。一旦出现贷款还不了的情况，处置房产也比较容易，能保证贷款人的本息收得回来。再加上房产抵押贷款的利率高于按揭贷款利率，所以银行也乐于发展该项业务。
　　非交易类贷款抢占房贷市场主导地位
　　从贷款服务机构“伟嘉安捷”今年的贷款情况看，利用房产进行融资的非交易类贷款首次超过房产买卖产生的贷款量。这也是他们公司今年最显著的业务变化。
　　其相关负责人介绍。非交易类贷款今年占据了主导地位，在整体贷款交易份额中占据60%，表现较为突出。其中抵押贷款交易量占据了整体非交易类贷款中70%的份额。据“伟嘉安捷”统计，首先，今年抵押贷款整体交易量较去年上升30%左右，其中消费需求的坚挺直接刺激了贷款量整体的上涨。其次，随着银行信贷结构化调整，企业经营贷自下半年开始在市场中“崭露头角”，交易量也呈稳步上涨态势。第三，个人及企业无抵押贷款由于自身门槛较高，限制较为严格，因此呈现出“咨询多，交易少”的分化状态。另外，今年宏观政策中对于二套房置业门槛的提高，也刺激了全款购房人群的比重，造成了补按揭贷款交易量的整体上涨。总体来看，非交易类贷款与住房类贷款相比较，占据了一定的主导地位。
　　抵押消费贷款曲线流入楼市
　　虽然住房抵押消费贷款今年放贷量有了很大增长，但是按规定，此类贷款是不能用于购房的。据了解此类贷款有一部分已悄然进入楼市，甚至有专门机构协助业主进行曲线融资购房。
　　2010年10月，监管部门出台政策，要求住房抵押后的消费贷款，只能用于装修、家居、购车等消费，不能用于购房。不过，上有政策下有对策。近两年，部分商业银行通过发卡等形式，规避政策监管。一位不愿具名的银行客户经理称，不管房屋贷款是否还清，向银行作抵押后，银行会发一张不能取现、只能用于指定用途的银行卡，卡内资金不能拿来购房。一般来说，消费者购房时资金会进入开发商受监管账户，消费者持这张银行卡购房，显然行不通。但在实际操作中，由于物业账户并未被监管，这张银行卡会通过缴物业费的形式，向开发商付款，从而购房置业。
　　除了通过物业公司曲线购房外，更多的业主会假借装修名义将房产抵押贷款用于购房。业主刘先生在五年前购买了一套小户型。结婚后准备要孩子的他觉得这套房已经不够住了，想再购买一套大些的房子。虽然这几年他们又有了些积蓄，但是面对二套房七成首付还是有些力不从心。于是他们想到了将现有房产抵押贷款来付二套房的首付。一中介出主意说：“如果手头资金不够，你可以名下一套房产作为抵押，以个人消费贷款的名义向银行申请贷款，最高可以贷到房产评估价的七成。”
　　经“高人”这么一点拨，刘先生觉得此计划可行。于是，他以装修的名义，向银行申请住房抵押消费贷款。在刘先生为自己“瞒天过海”沾沾自喜时，银行客户经理又给他出了道难题。“我们要掌握贷款资金流向，需要提供装修合同、装修发票和装修材料详单等，而且我们会把款项直接打给装修公司。”
　　刘先生将难题抛给了中介，中介告诉刘先生说：“放心，这是我们熟悉的业务，我们有装修公司的朋友，只要支付一定费用作为通道费，保证装修公司把钱打入您账户。如果您在装修公司有熟人，也可自己操作。”
　　经过一番周折，刘先生将手中一套的房屋作为抵押，申请到了50万元消费贷款，一次性付清了二套房的首付款。
　　对于这种现象银行人士有着自己的无奈：“使用消费类贷款购房的需求大量存在，各种代办公司也增加了银行审核贷款真实用途的难度。”一般中介都会通过一个第三方公司的账户获得贷款，从流程上看贷款确实给了指定账户。但是实际上却不排除流入楼市的可能。此外，二套房首付提高了房贷的门槛，银行在这方面的业务量明显下降，而抵押消费贷款期限短、抵押物优质、风险相对较小，默许这种业务可以弥补房贷业务量的减少。文/本报记者 周宏
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在工商银行办理23万房屋抵押贷款，二十年还清，已还三年， 现在能否一次性还清？需要还多少
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房屋抵押贷款
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，简称房屋、房贷购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、、、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
个人所需资料：　　1.借款人的有效身份证、； 　　2.，未婚的需提供、已离婚的需出具法院或（注明离异后未再婚）； 　　3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及； 　　4.借款人的收入证明（连续半年的证明或纳税凭证当地）； 　　5.房产的； 　　6.（需要提供身份证、、结（未）婚证等） 企业所需资料： 　　1、营业执照正本及副本 　　2、证书正本 　　3、 　　4、基本户 　　5、 　　6、 　　7、法人身份证及公司其他股东身份证 　　8、对帐单（最近三月） 　　9、上年度财务报表，近三个月财务报表 　　10、 　　11、公司情况介绍及用款说明　　注意： 　　1.必须有才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物的1/2； 　　2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源； 　　3.担保人; 　　贷款需要支付费、、抵押房产的保险费、房产的评估费等。 　　一般贷款下来要1个月左右
　　设计适宜的贷款方案 　　争取优惠的 　　加快贷款办理的进度 　　提供专业评估担保服务 　　目前，许多，在和化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些把贷后催收、贷款外包给，双方都取得了比较好的合作效果。 　　其中就是一个非常成功的案例。是一家专业化的服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止2009年12月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6万余笔，累计贷款额度超过220个亿，为北京市场的20%左右。与国内各家商业银行、和都有着广泛的合作。
　　1.向银行提出贷款申请， 　　2.银行受理后，对抵押房产价值进行评估，根据评估值核定贷款金额； 　　3.签定等； 　　4.办理事宜； 　　5.银行放款
一般个人类的贷款，最长为5年；逐月，没有一次性还本的.
　 举例分析，如果你想抵押房屋，贷款20万，5年归还，如何办理呢？是多少？如何才能正确的计算归还利息呢？像这样关于房子的问题，想必很多想做的朋友都有。下面我们就来解读一下。
首先要搞清这几个问题：
1、 从房屋抵押贷款开始，什么是房屋抵押贷款?指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买车、买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。
2、贷款所具备的条件：年满18-60周岁，具有的自然人，有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;房屋的产权要明晰，未做任何其他抵押;加上不超过40年;认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
4、抵押房屋需要您带上下面的资料：身份证、;个人(加盖);所在单位营业执照复印件(加盖公章);;借款人配偶身份证、;、原购房协议正本和复印件;房屋所有人及同意抵押的及证明;(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等。
5、贷款金融、年限。起点金为5000元，最高额度不得超过抵押价值的70%，一般不超过五年，最长可到十年。
　　据信贷部的有关人士介绍，目前风险主要有3种： 一、借款人方面的风险： 　　个人借银行（包括住房资金管理机构）的钱用于住房消费，如果不按期还钱便产生了风险，风险产生的原因有两种：主观原因和客观原因。前者是指借款人有意赖账、诈骗、假借款、恶意不还钱；后者是借款人因失业、伤残、死亡、离异等原因导致借款人不能如期还钱。 二、开发项目的风险： 　　开发商经营不善，或挪用资金，造成项目不能完工，形成“烂尾”，借款人购买并用来抵押的房产成了“空中楼阁”；借款人购买的房产存在较大质量问题。这些情况将导致的相关合同难以履行，使借款人和贷款行的权益受到侵害。 三、银行方面风险： 　　对借款人情况审查不严；对开发商销售情况、工程进度、售房款监管账户和的资金流向情况控制不够；缺乏与房屋土地部门必要的联系，抵押登记不落实；档案管理不严，丢失重要合同单据，由此造成风险。 　　住房抵押眼下难成主要 　　据业内人士介绍，防范借款人的担保方式有3种：抵押、质押和保证。在借贷前，还要充分了解借款人贷款的真实目的（自己住或者是投资）、收入来源及家庭状况，通过设定合理的担保方式防范。从实用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押应该是最主要的担保方式。质押有和两种方式。借款人要找到与住房大体相当并获得认可的动产几乎不可能；以权利作为质押，贷款人要求的权利只限于存款单和债券，现实中拥有与住房价值大体相当的存款及的人要么是人少，要么就是不用申请贷款了，有足够代偿能力的单位或个人为他人借款做，非亲非故的情况下，一般人不愿意承担这种风险。由此可知，住房抵押应该作为最主要的防御贷款风险的手段。 　　在我国开展个人住房抵押贷款的初期，由于当时住房紧张，法律也不健全，担心个人出现风险后，无法使借款人迁出，向法院上诉，要求强制执行，但法院考虑到社会稳定，往往不受理这种诉讼。以住房作抵押，客观上难以防范风险。其次，由于目前我们的不能适应市场发展的需要，住房办理缓慢，没有产权证，办不成抵押登记，抵押就做不成。 　　防范风险需购房者提高法制观念　防范个人住房抵押贷款风险最根本办法是逐步建立完善，提高个人法制观念，对恶意不还款的人，要有处置力度。政府要对土地的供应加强，进而保证住房供应量的稳定、房价的稳定；对开发企业的资质要严格审查，保证住房质量达到标准；要建立完善的；通过优质服务，提高贷款的效率，而不是简单地简化贷款程序。对实施全过程的管理，特别是，建立完善的贷款保证体系。建立住房抵押、质押、保险、担保机制，利用来分散和转移贷款风险。房贷风险控制方法：一是以坚定理想信念、加强和弘扬优良作风为核心，全面提高年轻干部的思想政治素质。要对党忠诚，始终与党中央保持一致，坚决走，坚决维护党和人民的利益，坚持全心全意的宗旨，保持为民、务实、清廉的作风，严格遵守和会党委的各项规定。二是大力提高预见和洞察能力。要始终坚持站在全局高度谋划和银行业工作，以前瞻的视野和科学的预判，敏锐准确把握经济走势出现的趋势性变化，自觉做到提前谋划，准确预测风险的趋势、水平和发展方向，采取有效措施，，确保银行业科学发展和稳健经营。三是大力提高判断能力。要培养对风险的准确判断能力和处置能力，对银行业整体经营形势和主要风险、个别银行的经营状况和风险环节做出恰当判断，要分清是还是、是单体机构风险还是区域性风险乃至，提出处置建议并及时采取相应措施。当前特别要做好地方贷款、、、影子银行等主要风险的防控工作。
1、买卖双方签订，约定、贷款和的金额;2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;3、银行对贷款申请进行调查、审批;4、购房人与银行签订借款及;5、售房人将过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;6、购房人与银行办理登记(或由其他自然人、法人为购房人提供);7、银行向售房人账户发放贷款;8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)
一、什么是？房产抵押贷款是指购房人以在上交易的房产作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。二、房产抵押贷款条件有哪些？银行开办的个人住房是指以自己或他人所有的房产作为而申请的一种个人住房贷款。银行对这种贷款的基本规定有以下几点：1、贷款的额度不能超过抵押物或拟购房价值的70%，就底部就高。2、以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过15年；以作抵押的，抵押物的已使用年限不能超过20年。3、贷款的期限一般不超过10年。4、按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行，即期限在5年以内（含5年），5.31%；期限在五年以上，年利率5.58%.5、在一年以内（含1年），到期一次还本付息；贷款期限在一年以上的，实行按月还本付息。以上是房屋抵押贷款的一般条件，实践中，各银行规定略有不同，如果需要办理房产抵押手续还需具体咨询。三、房产抵押贷款程序是怎样的？如果您的名下有没有还清，同时又想改善一下自己的居住条件，购置一套大点儿的住宅。如果要办理抵押贷款，该有怎样的程序呢？1、确定自己的还款余额，确定了还款余额后，看自己是否能够还清贷款。2、落实评估价，看评估值总价为多少，以及自己实际需要的资金金额。3、根据银行目前的政策，一般情况下，满五年的住宅，可以达到评估价的6成左右，不满五年的住宅可以贷款评估价的5.5-6成，同时需要看客户具体的资质而定，如果客户还款能力较强，也可以贷到6成。4、根据房产的情况，预计贷款额后，可以先不还款，而先行进行银行审批，待银行审批通过确定了贷款额后，可以进行还款解押。5、待还款解押完成后，从新做抵押，抵押登记完成后银行可以放款。
职工需带以下资料：1、职工个人住房抵押贷款申请书；2、单位对个人的证明；3、借款人身份证复印件（原件）；4、借款人户口复印件（原件）；5、（1）购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“某市职工产权权益抵押证明书”；（2）购买33%的产权，需带“补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房复印件；（3）购（），需带住宅（经济适用书）预复印件及原件。6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件；7、单位应将本单位汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。借款人所在单位应注意三点：1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%；2、个人借款不得超过购房款（100%产权或33%产权）的70%，最多不超过两万元。购安居房（经济适用房）可适当增加贷款额度。3、贷款金额保留到100位整数。如某职工需贷款17872.33元，应为17800元，剩余72.33元可由职工个人自筹交足。
　　小企业的经营时常会遇到资金短缺的问题，而他们其中有些人通过抵押房产向银行申请贷款。但并不是所有的小都很清楚的了解抵押的过程。今天就教小企业主怎样办理。　　个人房屋抵押贷款的申请标准是根据不同的银行而定的，不同的和申请要求也是不一样的，下面就以招商银行和中国银行为例，给大家详细解析。　　小企业主如果想在招商银行办理个人房屋抵押贷款，那么向银行所申请的贷款就只能用于买房、买车或者是企业的生产经营。贷款的金额是根据房屋的评估价格的70%来计算的，贷款期限要依据贷款的用途来判定。一般情况下，买车和生产经营的贷款期限在3年左右，若是买房的话，最长的贷款期限为30年。一般情况下，贷款的利率通常是在央行同期同档的基础上上浮10%，小企业主可以根据自身的情况，选择合适的贷款期限。　　小企业主可以选择的贷款方式可分为两种，一种是，另一种是。若小企业主选择等额本息的还贷方式，那么每个月都还一样的金额；若选择的贷款方式为等额本金，那么第一个月还的最多，以后会逐月减少。　　中国银行对于的要求比较高，不仅对于房子的面积大小有要求，同时对于贷款的用途也有要求，详细的情况需要到中国银行咨询。贷款金额是依据而定，是根据房龄和贷款的用途来决定。银行的贷款利率以央行同期同档利率的基准利率为准。小企业主只要符合银行的贷款要求，就可以向银行申请贷款了。　　面对中国银行的房产贷款抵押政策，小企业主可以选择两种贷款方式，分别是等额本息和等额本金。具体选择哪种贷款方式，可以依据自身的情况而定。最后，并不是一件很难的事情，用好合适的贷款方式才是贷款的重点。
一、什么是房地产抵押房地产抵押，是指以其合法的房地产，以不转移占有的方式，向提供债务履行担保的行为。不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或债务担保的企业法人、个人和。抵押权人是指接受房地产抵押，作为履行债务担保责任的法人，个人和其他经济组织。是指由抵押人提供，并经抵押权人订可的，作为债务人履行债务担保的房地产。二、房地产抵押有什么风险1、经而的对于已抵押的房产，债权人可以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请。人民法院可以该已抵押的房产，而实现债权。然而在实践中，对于房产的拍卖，首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估，然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时，因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去，这样债权人的债权就无法最终实现。2、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险根据关于人民法院，中查封、扣押、的第6条的规定：对及其抚养的家属，生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押，向债权人借款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以通过司法途径实现债权。3、如何规避房产抵押中存在的法律风险对于债权人或借款人来说，首先必须先要调查了解，债务人提供作抵押的房产，是不是债务人及抚养其家属，生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解，该房产是不是第三人及所抚养其家属，所必须的居住房屋。其次是通过签订附生效条件的，与房产抵押登记相结合的方式，来。具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。
房地产抵押贷款的程序是怎样的?房地产抵押贷款有哪些手续需要办理，有哪些事项需要注意?具体内容请看下文详细介绍(一)提出贷款申请凡是符合的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：申请书。身份证明或证明、经有权部门批准的。抵押房地产的清单及所有权证件、、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、、及按合同付清出让金的凭据.(二)贷前审查金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押进行全面的审查和分析。这是安全的重要环节，审查包括以下内容：1、对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证;法人应具备、自负盈亏能力，且具有权。同时，银行可要求企业提供。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。我国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在我国设立办事机构的外国银行。2、对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。3、对。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定;二是对贷款项目进行可行性评估，从市场研究和两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标。(1)营业与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为：预计项目年度营业净收益/年度偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险越大。(2)比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为：营业费用/项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。(3)保本比率。指与收入的比例，计算公式为：(营业费用十贷款本息)/潜在总收入贷款人一般规定允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。(4)贷款价值。计算公式为：金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行是否充裕、借款人的能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等(三)对抵押房地产的估价。房地产抵押估价是审核的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地产价值评估可分为住房估价和两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为：房价=乘于房屋成色，其中是按现有重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。土地估计则较为复杂，常用的评估方法有、、、等。一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据走势。变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，仅为50%-60%，后随经济发展，这一比率提高到80%左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，分散，贷款价值比率高达90%。我国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。(四)房地产抵押贷款合同的签订和登记对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。(包括借贷双方和)按照一定的签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持。有关批准文件及证件到当地部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续(五)抵押房地产的保险我国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房”，至建修住房全部竣工时为止。的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值;以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险;旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物的第一，如果借款人未按还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。(六)抵押物的占管和处分1、抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。2、抵押物的处分抵押物的处分，是实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物(1)抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的;(2)抵押人死亡或被或失踪而又元人代其履行债务的;(3)抵押人的或受遗赠人代管人拒不履行债务的;(4)抵押人被宣告解散或破产的。抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：(1)申请当地房地产市场公开拍卖;(2)委托出售;(3)经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：(1)支付处分抵押物的费用;(2)扣除抵押物;(3)偿还抵押权人的债权本金、利息以及;(4)所剩余部分退还抵押人。按照规定，抵押物不属于，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产;抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为依照受偿。
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