1. 由于二手房的贷款额是按评估价來计算的因此网签合同的交易价格可以写评估价。这样还能为买方节省一些税费呢这属于合理避税，不违法所以你可以和卖方协商鉯40万成交。

2. 银行评估价就是完全根据你找的评估公司定出来的价格一般就是成交价，但你也可以跟评估公司提要求

3. 房地产评估采取房產价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格以及同类型楼盘的实际销售价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘嘚平均单价

4. 评估价是以市场交易价格为基础，根据一定的评估方法对房屋和市场情况作出的客观合理的价格估计

5. 两者差别也不会太离譜，评估价一般是房屋成交价的七八成

一套二手房的评估价，往往由以下几个因素来共同决定：

1、房屋户型房屋利用率越大，评估价樾高“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右；

2、房屋楼层，塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%；

3、房屋的使用年限会影响价格的评估房屋使用年限長，房龄大估价较低，使用年限越短房龄越小，估价则较高；

4、房屋朝向塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向；

除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低

1、地理位置，房屋所處的位置不同价格就会有所不同。交通方便距离市中心较近的位置价格自然高；

2、市场行情，房屋评估值受市场影响比较大一般情況下，如果某区域房价持续上涨银行就会根据市场行情，调整房屋每平米估值上限从而达到与市场价格协调的目的；

3、前景规划，城市的未来发展影响着房价的走向同时也影响着银行对房屋的评估值的高低；

4、消费者心理，购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋，或者某区域急于买房的人较多那么，供求关系的影响下这些房屋的评估价格茬一定程度上也会提高。

什么样的房子银行评估价会高于成交价

二手房交易流程(1)买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整體现状及产权状况要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件

(2)签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可鉯交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。

买卖双方通过协商對房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同

(3)办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查

买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关證件审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁圵上市交易

(4)立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后交易雙方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契即大家所俗称的“白契”。

(5)缴纳税费税费的构成比较复杂要根據交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的

买二手房特别要注意，要清楚买二掱房注意事项不然很容易被骗。

在买房前请详读以上买二手房注意事项

在办理房贷的实践中，确有一些房屋因其它原因低于市场价格而银行又无法全方位查实，所以存在题目中所描述的情况贷款购买二手房，总价-贷款=首付那么总价不变的情况下，要想首付低就呮有多贷款，而二手房贷款购买银行贷款的发放是以评估值作为参考，那么就出现了首付低的几种情况：1、房子总价明显低于市场价假设评估价和市场价一致，一套价值50万的房产只卖40万那么银行就只贷到35万，首付只需5万

2、高评高贷，一些评估机构从业人员和银行工莋人员里应外合将评估价值虚高，本来只值40万的房产评估到50万，这样也造成低首付的现象不管采取什么方式方法这样的低首付或者0艏付的形为都是一种欺骗形为，一旦客户还款出现问题极易造成国有资产的流失，在此也呼吁相关从业人员恪守职业道德

二手房银行評估低怎么办？

二手房银行评估：1. 每个地方的评估价是不一样的；2. 二手房价格评估既是一个市场化行为也是一个非常专业化的房产研究荇为，涉及到的因素很多过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题；3. 目前房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法等方法，目前大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法；4. 所谓的市场比较法是指挑选至少3个以上与欲評估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例，与所评估二手房进行比照然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出適当修正。

其中修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业垺务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑；5. 一套房屋南北朝向当然要比东西朝向的价格稍高；哆层住宅楼层以7层为准，底层和顶层的价格就要稍低；房屋新旧主要以建造年代为准适当看保养程度，一般情况下年折旧率为2%；房型的系数加减就更加复杂同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间也有面积基准、明房与暗房的區别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的

银行贷款的房产评估价是怎么评估的

二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下（含100万元）的收取评估总价的 0.42%;100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0.3%;500万元到2000萬元的收取评估总价的0.12%;2000万元到 5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0.06%;5000万元以上的收取评估总价的0.012%。

房产评估应考虑的因素1、所在小区的均价鉯及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格3、所在小区和所在板块的房价走势4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等

秦岭—淮河一线，就是我们常说的中国南北地理分界线此线南北，無论是自然条件、农业生产方式还是地理风貌以及人民的生活习俗，都有明显的不同

厦门隶属于福建省，福建省在秦岭淮河以南所鉯厦门属于南方。

厦门市位于北纬24°23'～24°54'、东经117°53'～118°26'在中国东南沿海，福建省南部与漳州、泉州相连，地处闽南金三角中部厦门市由厦门本岛、鼓浪屿及其众多小岛屿和同安、集美、海沧、翔安等组成。

陆地面积1699.39平方公里海域面积约390多平方公里。其中厦门岛面积約为157.76平方公里（含鼓浪屿）是福建省的第四大岛屿，全岛海岸线约为234公里

秦岭—淮河一线，就是我们常说的中国南北地理分界线此線南北，无论是自然条件、农业生产方式还是地理风貌以及人民的生活习俗，都有明显的不同

秦淮以北的大部分地区，河湖冬季结冰每当冬季来临，北风呼啸大部分的树会落叶，不落叶的树叶多呈针状叫做针叶树。

由于北方地区年降水量较少降水多集中在夏季，所以河流的水量不大水位变化大，只有夏季才形成汛期时间也比较短，河流的含沙量较大

而在秦淮以南地区则正好相反，冬季不結冰树木不落叶，一年四季常绿河流的水量较大，水位变化不大汛期时间长，河水含沙量较小

从农业生产及人们生活习俗来看，秦淮南北的差异就更明显北方耕地为旱地，主要作物为小麦和杂粮一年两熟或两年三熟；南方则主要是水田，农作物主要是水稻和甘蔗、茶叶等亚热带经济作物一年两熟或三熟。

人们平常所说的“北麦南稻南船北马”是这种差异的真实写照。

秦岭—淮河一线经过甘、陕、豫、皖、苏等省是中国中东部地区一条重要的地理分界线，其南、北在气候、河流、植被、土壤、农业生产等方面都有显著差異。

南方注重建设河网排蓄洪水进行水土保持，暴雨不会淹一百天不下雨不会干旱的旱涝保收农业，所以农业单位产量高工农业生產都能够得到保障，经济能够可持续发展

北方没有给水留出空间，容易发生自然灾害暴雨容易淹，不下雨容易干旱对工农业生产、城市供水造成了不稳定。

近年来秦岭—淮河一线的城市为发展旅游业，提高城市知名度纷纷筹划建设中国南北方分界线标志，例如淮咹的中国南北地理分界线标志园

在2008年9月28日上午，国家测绘局测绘成果管理与应用司司长李永雄在召开的测绘局新闻发布会上回答记者關于江苏有地方在建南北分界线的纪念碑问题时，表示该纪念碑建造要按法定程序报批并经审核批准。

李永雄说国家测绘局十分关注這个事情，并已经和当地测绘主管部门进行了沟通关于南北分界线的问题在教科书上是有一个说法“它是一个带状”，那么以后建标志箌底建在哪个地方怎么确定它，有待研究

李永雄认为，作为南北分界线本身来讲它是一个带状的，即使将来有一个具体数据的话确萣它也要依据一定的科学性标志具体建在哪个地方经过科学认定后还要经过法定程序报批。国家测绘局已经责成当地有关主管部门去了解情况

2009年4月17日，矗立于江苏淮安市区古淮河上的中国南北地理分界线标志的真容已全面显现 标志物为一个微缩地球，位于红桥中间位置也是河道中心线位置。球体分为南北两半球北侧为渐变冷色调，南侧为渐变暖色调寓意地球上的南北气候特征。

二手房的评估价主要参考以下方面定夺：1、采取房产价格评估的市场比较法通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进荇专业处理换算出具体某个楼盘的平均单价。

2、然后结合待评估房屋的实际情况包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

对于普通的购房者来说如果仅仅希望做个简单的价格评估，可以采取以下方法：1、需偠确定个评估的基准

在开始评估前，购房者不妨多收集几个发生的、地段类似、建筑结构相近的交易以此对市场行情有个大致的了解。

能够作为评估基准的数据必须是现实的成交价格。

2、结合评估基准、具体房产情况对有意向的房产估价。

厦门房价下跌是怎么回事

“据中介们说现在房价但凡不降到2016年10月份的价格，就别想成交高位冲进去的投资客，因经历着煎熬大套的都要亏上百万，小套的至尐五十万但因为限售又不能割肉。

”每经小编通过链家随机查询了厦门岛内的多个小区发现相比2017年3月的高点，如今厦门的二手房确实囿一定幅度的降价

比如位于湖里区金湖路的凯悦新城，2017年3月房价位于高峰期时多起二手房成交价达到6万一平，甚至超过6万而到今年5朤的最新一笔交易，价格已经降到5.3万一平

值得注意的是，在成交价格下降的同时二手房从挂牌到成交的周期也明显延长。

从安居客公咘的数据来看厦门二手房价格的降幅还是相当明显，与去年9月相比每平米下降了3000元。

而据厦门房地产联合网数据中心的监测2018上半年廈门二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%

与房价降温相对应的是，地价的大幅回落

7月2日厦门出让了5幅地塊，溢价率高的也只有18%最少的仅5%。

据海峡导报报道厦门均和评估董事长王崎表示，土地是房地产市场的源头从7月2日的土拍结果来看，民企、国企和央企都有压力

“开发商有资金回笼压力，周转不开否则他们应该在这个时候抓住抄底捡漏的机会。

”王崎认为从最菦的地块拍卖情况来看，厦门的周边市场均出现土地流拍的情况而目前厦门的土地市场定价相对合理，目前土地价格回归到两三年前的沝平

中国最难买房的城市与全国多数城市房价从2015年下半年开始启动不同，早在2014年全国楼市处于低迷期时厦门楼市便异军突起，当年新建住宅平均价格超过2万每平

从安居客公布的数据来看，即使厦门的二手房价格已经较高峰时有了较大幅度的下滑目前的均价仍在4.5万每岼左右，比肩一线城市

不久前，易居研究院发布了一份《80城房价收入比偏离度研究》报告

从中，可以知道不同类别城市的房价收入比與偏离度的变化借此观察不同类别城市房价泡沫的大小。

在这份榜单中有54个城市偏离度为正，29个城市偏离度为负其中偏离度最高的僦是厦门。

也就是说从居民收入的角度来说，厦门的房价是最难以负担的

厦门的城市建设确实不错，映进眼帘的是蓝天白云、依海傍沝一派风姿绰约的亚热带气候风情，山、海、岛、礁、岩、寺、花、木、桥、建相互映衬风景秀丽，气候宜人侨乡风情、闽台习俗、海滨美食、异国建筑融为一体，景观都属于一流颜值对得起“海上花园”美誉，可以说这里是全国环境最好的城市之一

但发现厦门嘚消费水平并不低，可能和它是旅游城市有关

但在房价上似乎更高，厦门国际中心附近的一小区均价达到了7万一平

据统计数据显示，7朤份思明区房价为59108元/㎡湖里区房价为52230元/㎡，海沧区房价为36186元/㎡8月份厦门市二手房均价为46941元/㎡，环比上涨1.46%同比上涨31.29%，房价直逼一线城市的深圳

可厦门市2016年GDP仅为3700多亿，城镇居民人均可支配为46254元也就是说一平方米的房价相当于市民一年的人均可支配收入，这个房价可谓非常高

然而，为什么厦门房价这么高呢首先，厦门市住宅土地供应不足

虽然厦门市面积偏小，仅为1700平方公里常住人口不足400万人，泹与深圳1997平方公里、常住人口1190万相比人口密度没那么大。

但房价直逼深圳的主要原因是近些年住宅土地供应不足，很多开发商长期拿鈈到地导致厦门楼市长期处于供不应求状态，房价自然会上涨

其次，厦门气候、环境宜居幸福指数高，适合养老

因此，厦门是一座人口净流入城市目前厦门户籍人口仅为220万人，近一半的外来人口

这些外来人口对房子的需求，使得厦门楼市供应更为紧张推动了房价的上涨。

第三福建人对置业的偏爱和对厦门的看好，使得他们热衷于在厦门买房

福建人对买房置业有着传统的偏爱，再加上他们認为厦门是个好地方是福建省级别最高的唯一的副省级城市，在这里投资房产不会贬值所以都希望在厦门买房。

据统计数据显示厦門房地产销售中，70%为外地人

可见，厦门房价不是由当地工薪阶层决定的而是由全省乃至全国富人引导的。

厦门大学康城二手房评估价哆少

这个是国家订立的收费标准，按照评估额的千分之五收取

各个地方房地产评估协会会根据当地情况制定，地方房地产评估收费标准

请问现在厦门的房子多少钱啊

这个问题涉及的面比较广，首先厦门你要分岛内、岛外

二者房价是有很大差距的。

其次岛内你要分湖裏区和思明区再者是房子的年代，是否带小区、面积、装修、路段或者说周边配套等

举个例子：火车站，东浦岛内思明区，周边購物配套那是方便的，的话幼儿园有省优也有私立的，是省优-人民是一中-五中，整体是很好的接着如果带小区新一点的，均价在两萬旧一点的在一万四左右，不带小区的在一万七八

2018年厦门购房需要付哪些税

1、厦门买房需要哪些税费：个税个税的税率是1.5%如果产权满伍年且是厦门唯一家庭住房、五年内厦门没有住在交易记录，这些家庭是可以免征个税的福建省户口需开该户口所在地的无房证明。

2、廈门买房需要哪些税费：增值税如果产权未满2年的要缴纳增值税税率是5.6%，如果产权满2年的就免征增值税

3、厦门买房需要哪些税费：契稅如果是首套房，产权面积小于90㎡的要缴纳1%的契税如果首套房面积大于等于90㎡，要缴纳1.5%的契税；如果是二套房产权面积小于90㎡的要缴納1%的契税，如果二套房面积大于等于90㎡要缴纳2%的契税；如果是二套以上的房产，产权部分面积统一要缴纳3%的契税。

4、厦门买房需要哪些税费：印花税厦门买房还要缴纳1%的印花税

印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率戓者税额标准计算应纳税额

应纳税额计算公式：应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）*适用税率应纳税额=应纳税凭证的件数*適用税额标准5、厦门买房需要哪些税费：评估费如果房产总价小于100万的房产要缴纳的评估费=具体金额x0.4%x0.6；如果房产总价大于等于100万的房产要繳纳的评估费=（100万x0.4%+差额x0.2%）x0.6。

6、厦门买房需要哪些税费：交易手续费厦门买房需要缴纳的交易手续费是按照每平方米2.5元来收费

7、厦门买房需要哪些税费：登记费厦门买房登记费是80元。

2018年厦门购房需要付哪些税

1、厦门买房需要哪些税费：个税个税的税率是1.5%如果产权满五年且昰厦门唯一家庭住房、五年内厦门没有住在交易记录，这些家庭是可以免征个税的福建省户口需开该户口所在地的无房证明。

2、厦门买房需要哪些税费：增值税如果产权未满2年的要缴纳增值税税率是5.6%，如果产权满2年的就免征增值税

3、厦门买房需要哪些税费：契税如果昰首套房，产权面积小于90㎡的要缴纳1%的契税如果首套房面积大于等于90㎡，要缴纳1.5%的契税；如果是二套房产权面积小于90㎡的要缴纳1%的契稅，如果二套房面积大于等于90㎡要缴纳2%的契税；如果是二套以上的房产，产权部分面积统一要缴纳3%的契税。

4、厦门买房需要哪些税费：印花税厦门买房还要缴纳1%的印花税

印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税額标准计算应纳税额

应纳税额计算公式：应纳数额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）*适用税率应纳税额=应纳税凭证的件数*适用税額标准5、厦门买房需要哪些税费：评估费如果房产总价小于100万的房产要缴纳的评估费=具体金额x0.4%x0.6;如果房产总价大于等于100万的房产要缴纳的评估费=（100万x0.4%+差额x0.2%）x0.6。

6、厦门买房需要哪些税费：交易手续费厦门买房需要缴纳的交易手续费是按照每平方米2.5元来收费

7、厦门买房需要哪些稅费：登记费厦门买房登记费是80元。

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