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房价地价与土地供应的前因后果
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近一段时间以来，有关房价与地价、房价与土地供应的论争非常激烈，甚至出现了针锋相对的局面。下面笔者就一些相关问题谈一下个人观点。&&& 一、房价与地价&&& (一)房价与成本&&& 土地成本是房屋成本的重要组成部分。因此，在探讨房价与地价的关系之前，首先应该探讨房价与一般性成本的关系。&&& 在市场经济条件下，房价的形成是极其复杂的。有房地产本身的因素，如区位、环境、楼盘品质等等；有房地产以外的因素，如居民收入水平、利率高低、税负高低、投资和交易成本等等。有经济的、政治的、社会的，甚至心理的因素，但最终起决定作用的还是供求关系。&&& 供求关系的不断变化导致市场价格的不断变化，形成新的均衡价格。在价格的形成机制中，成本起着很重要的作用。对开发商来说，只有价格高于成本才有利可图。即使某个开发商在一个项目上亏本，总体上他也会在其它项目上盈利，否则就只有亏损。即使某开发商亏损破产，整个行业也会赢利，否则整个行业就会萎缩，连基本的简单再生产都维持不了。因此，成本是决定价格的基本因素。但这并不意味着任何开发商都可以以自己的成本定价。一方面，成本是通过影响供求关系来影响价格的。如果成本高于市场价格，供应就会减少，直至供不应求而价格回升。如果成本远远低于市场价格，就会有新的投资人加入，导致供应增加，价格降低。同时对土地的需求增加，进而又抬高了土地成本。另一方面，成本决定价格，指的是全行业的社会平均成本。在房价不变的条件下，以平均成本生产的开发商，可以获得平均利润；低于平均成本生产的开发商，可以获得超额利润，如过去以协议出让获得土地的开发商；高于平均成本的，就只有微利甚至是亏本了。任何开发商都会同时考虑未来房价和开发成本两个方面(当然也会考虑其它因素)来决定是否投资。&&& (二)地价在房价形成中的作用&&& 当前对房价和地价的关系，有两种截然不同的观点。一种是“成本推动论”，认为地价上涨推动了房价上涨。一种是“需求带动论”，认为房价上涨引起了对土地需求增加，带动了地价上升。这两种观点都是不全面的。房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价引起了地价上涨。倘若不能全面地看待这一现象，就难免陷入“鸡生蛋，蛋孵鸡，先有鸡还是先有蛋”的怪圈。由于影响房价和地价的因素非常复杂，价格循环机制的任一个环节都有可能受到上述因素外的其它因素的影响而首先启动，进而牵动其它环节。譬如由于对征地拆迁补偿增加，引起地价上涨；建材成本增加，可能引起房价上涨；市场的投机行为，引起房价预期上涨；政策鼓励或市场预期，引起房地产开发投资增加等等。需要指出的是，这个循环机制不会无限制的单向发展，因为每一个环节都是受约束的，随时会被外力修正，否则就会形成房地产泡沫。比如，房价上涨会受到有效需求的约束，不可能无限制的一路上涨；大众的心理预期随时会变化，不可能总是看涨；开发商投资会受到宏观调控的制约；土地购置量会受到土地供应计划和土地规划的制约等等。&&& 2004年曾有人以“上半年土地平均价格增长了11.3%，高于全国平均房价增长10.3%的水平”为依据，推论“2005年上半年全国土地招拍挂价格的涨幅已远远超过了房价的增幅”，进而证明土地价格高涨推动房价上涨，但这种推论是站不住脚的。首先，数据来源不同。该观点引用的土地价格数据来源于国土资源部，房价数据则不知来源于何处。不同的数据来源，其统计部门、统计方法都有差异，简单的比较显然会有较大的误差；其次，数据口径不同。土地平均价格是土地出让价格的平均值，包括了协议出让价格和招拍挂出让价格；而且这里的土地也不仅指房地产用地，还有其它行业的用地。全国平均房价以房地产项目为统计对象，其中又包含经济适用住房的价格，而经济适用房的土地是划拨的。两者的统计口径不同，又怎能比较呢？&&& 即使数据来源、统计口径方面具有可比性，也不能简单得出高房价是高地价推动的结论。从成本角度考虑，房价的涨幅等于房价各构成部分涨幅的加权和。因此，某项成本对房价的影响程度，一是取决于该因素在房价中的比例，也就是该因素对房价的影响权重；二是取决于该因素的上涨幅度。只有比例大且上涨快的因素才是推动房价的主要因素。仅仅因为土地的上涨幅度高于房价的上涨幅度，就认为地价推高了房价的观点是不客观的，至少是不全面。例如，建安成本占房地产开发成本的比重也很大，其对房价的影响是不能忽略的。&&& 地价对房价的影响要具体进行分析。我们常说的“地价”，有“毛地价”和“熟地价”之分,其内涵是不同的。毛地价是指政府收取的土地出让金和市政基础设施配套建设费。熟地价是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，符合通平条件可直接用于建设的土地价格。协议出让的地价一般是毛地价，而招拍挂的地价多是熟地价(包括生地熟卖的情形)，所以协议出让和招拍挂出让的价格不能直接对比。严格的说，熟地价中的征地拆迁费用，并不是真正的地价，虽然其常被统计为土地的取得成本。这两年，征地费用和拆迁费用越来越高，加大了土地取得成本，这种成本的升高，和招拍挂还是协议出让是无关的。随着国家严格保护被拆迁居民和被征地农民利益政策的严格执行，征地拆迁成本还将进一步上升。&&& 更重要的是，熟地价远远高于毛地价，由此导致的成本权重差异很大，对房价的影响迥然不同。根据北京市国土局的统计，以北京市朝阳区为例，2002年居住用地毛地价平均值为644元/平方米，熟地价均值为2042元/平方米。后者是前者的3.17倍。北京市新开发区普通住宅的成本价格中，地价款只占到9%，征地拆迁费要占到18.06%，二者相加则有27.06%；危改区开发建设成本中，地价款只占到11.03%，征地拆迁费要占到24.91%，二者相加则有35.94%。这还不包括前期工程费等其它土地开发费用。毛地价和熟地价的价差如此之大，可见不加区别地推论地价上涨对房价的影响是不科学的。&&& 那么，真正的“地价”的上涨对房价造成影响有多大呢？原北京市国土房管局、北京房地产业协会估价专业委员会和北京土地学会估价专业委员会所做的研究表明：楼面毛地价与房地产价格之间呈现为一定的正相关关系，楼面毛地价高的项目房地产价格也偏高，反之亦然。但是楼面毛地价并不是房地产价格的决定性因素，因为其在房价中的比重不足10%。所以说，地价肯定会影响到房价，但影响的程度绝没有像一些人士说得那么高。&&& 即使地价上升，在需求既定的条件下，房价也不一定会上升(其它成本上升也是如此)。房价是由成本和利润共同构成的，如果开发商压缩了利润，则房价涨幅依然可能会小于各成本的涨幅。开发商当然不会轻易压缩利润。但是如果市场不能承受高房价之重，房地产商的高成本自然也就无法转移出去，在此情况下压缩利润是正常的市场化的选择。&&& 二、地价与土地供应&&& 影响地价的因素很多，包括一般的因素，如经济因素、社会因素、人口因素和国际因素，还包括区域因素和土地的个别因素。当前引起争议的主要是土地供应量和供应方式。在假定其它因素不变的条件下，我们重点讨论一下这两个问题。&&& (一)地价与土地供应量&&& 从理论上讲，土地供应量是影响地价的关键因素。在其它因素不变的情况下，土地供应量减少，地价肯定是会上升的。随着人口的增加，土地供应量相对减少。因此在较长一个时期，地价有逐步上升的趋势，而且这个趋势是和土地供应方式无关的。&&& 但是就近期而言，土地供应量并没有大幅度减少。2004年由于国办发20号明电提出“暂停审批农用地转非农建设用地”的要求，全国各地土地征占用数量有所减少，出现了“土地紧缩”。但是主导房地产开发的国有土地出让基本上没有受到“暂停审批农用地转非农建设用地”的影响，反而由于“8.31”大限，必须办完协议出让的历史遗留项目，一些地区还呈现了大幅度增长的趋势。一些地区为了平抑房价，明显增加了土地供应量。&&& 所谓的“土地紧缩”，实际上是清理整顿土地市场，清理开发区，严格保护耕地，防止滥占滥用耕地，而不是压缩保障社会经济正常发展的合理用地。政府的土地政策是“有保有压”，对符合老百姓利益的普通住宅用地、重点项目用地保证供应，而对豪华住宅等项目用地坚决压缩。&&& (二)地价与土地供应方式&&& 土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。这里面原因很多，一是开发商与原用地方、政府各相关部门有着千丝万缕的联系，一旦某开发商和有关各方达成协议，其他开发商就很难介入；二是原有的出让程序难以形成竞争机制。房地产开发立项和规划从一开始就确定了开发商，即使没有签订出让合同，办理出让手续，其他开发商也无从染指；三是政府协议出让的价格一般是以基准地价为基准，虽然会适当参照市场行情，但基本上变化不大。在招标模式中，中标人要满足很多条件，如行业经验和业绩、付款方式和进度、开发方案以及其它技术经济因素。只有综合评分最高的开发商才能成为中标人。由于价格只是评判的因素之一，当然就不一定是出价高者得到地块。拍卖的形式大家都很熟悉，因为近几年来全国土地市场举行的几次拍卖，成交价都很高，甚至创出了各地土地交易的最高价。实际上拍卖方式在各种出让方式中所占比例很少。挂牌方式遵循的游戏规则也是价高者得。在招标和拍卖方式中，都要求竞买人至少是2～3个，而挂牌则不受竞买人数的限制。如果仅有一家开发商竞价，超过底价既可摘牌。如果有多家开发商竞价，则会在最后以拍卖竞价的方式确定竞得人。挂牌有较长一段的出价时间，开发商有充分的选择机会。与招标、拍卖相比，挂牌有很多的优势，因此得到了广泛地运用。&&& 出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的，不是绝对的，也不是长期的。从现象上看，招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价，由此一些人士把高地价归罪于招拍挂。如前所述，由于协议价多是毛地价，招拍挂的多是熟地价，因此不能简单的对比。该观点的逻辑首先是基于协议价格是合理的，超过合理价格自然是不合理的。问题是协议价格是合理的吗？由于协议过程中没有形成完全竞争，协议价格长期低于市场的真实价格。由此又给了一些投机分子巨大的炒作空间。一些开发商以协议方式拿到土地之后，转手倒卖，牟取暴利。有些甚至倒卖批文，办一套审批手续，就加一道价格。真正的开发商最后拿到土地的成本远远超出了协议地价。甚至，有一些开发商，过去通过协议出让获得了暴利，却又反过来指责这是招拍挂的问题。&&& 以表面的协议价格为基准，拿土地交易市场形成的价格和其比较，当然会得出价格过高的结论。即使抛开协议出让不谈，仅就招拍挂本身而言，也不是形成高价的根源。因为招标是按照综合得分评定的。拍卖所占的比例并不高，不会全面提升土地市场价格。而且说拍卖一定会形成高价是极大的误解。拍卖不是赌博，土地交易市场不是赌场，开发商也不是赌徒。绝大多数开发商是理性的，他们不会恶性竞争，盲目出价。否则，就不会出现流拍了。挂牌更不会绝对形成高价。在北京市土地交易市场挂牌的地块，绝大多数是以底价成交。其它的地块既有以最后竞价成交，也有无人竞买导致“流挂”的。就以日的5幅挂牌地块为例。5块地的挂牌底价、成交价、增长幅度分别是77386.5万元、77886.5万元，1.3%；3942.4万元、4860万元、23%；万元、93400万元、1.2%；94004.74万元、117500万元、25%；100862万元、100862万元、0。热点地块开发商轮番出价，增幅高至25%，冷门地块少人问津，仅以底价成交。可见在挂牌竞价中，成交与否以及价格高低，完全是由市场说了算。&&& 无论是协议出让，还是招拍挂，都是土地市场中的资源配置方式，也可以说是一种形式。从对地价和房价影响的角度看，形式毕竟是形式，不会从本质上改变土地市场中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上决定地价和房价的高低。&&& 综上所述，作为房价成本组成部分的土地成本，其对房价的影响是不能忽视的。但是，我们不能混淆土地成本和真实地价对房价的影响。房价和地价往往是互为因果的关系，当前高房价的形成决不是地价造成的，更不是招拍挂造成的。从一方面来讲，土地供应量是影响地价的关键因素。中长期而言，土地资源是稀缺的，但是就近期而言，土地供应量并没有大幅度减少。不同的出让方式对地价的形成有一定的影响，但是并没有改变基本的供求形势，不是决定地价和房价的根本因素。
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联系电话：9&&&传真：3&&E-mail：2016年苏州土地拍卖情况如何
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【疯狂的楼市：有些楼盘超过百分之80是投资客购买】的暴涨，开始于2015年秋天。直接触发诱因是苏州工业园区湖东几块价格飙升。从2016年开始，苏州楼市更是越来越疯狂。是谁，买了苏州的房子？【苏州设限土地拍卖最高价 欲抑制地产市场过快上涨】5月18日，国土资源局网站指出，其于日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准，以下地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止，竞价结果无效。最后一碗翔：难道限制最高价就能抑制房价？嗷嗷：其实降房价很简单，增加土地的市场供给，大幅增加库存，卖不掉房自然降价!
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每亩313万，滨湖诞生新“标王”
合肥在线-合肥晚报
&&&&合肥晚报讯　　7月10日下午，合肥市土地拍卖中心座无虚席。“咚！”随着拍卖师的一声落槌，313万每亩，滨湖新区新“标王”诞生。拍下该地块的是成立仅两年的滨湖集团。去年，该集团曾以266万每亩的价格，拍下书香门第地块。&&&&近几年，外地房企纷纷登陆合肥，而本土开发企业却逐渐“淡出”。就在人们追问，本地房企该何去何从的时候，滨湖集团在整合包河区原有三家房地产企业基础上，成功控股老牌建筑企业――大圩建安，完成企业的搭建。经过两年的运营，集团的净资产达到15亿元，2008年市场拿地量占合肥市场的1/12；今年拿地500亩，约占市住宅用地供应量的1/10；预计到2010年，滨湖集团的房地产开发量将达到50万平方米，年销售收入逾30亿元。&（吴恒&毛晨）
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COPYRIGHT & .ALL RIGHTS RESERVED 合肥报业传媒集团版权所有 皖ICP备号
未经合肥报业传媒集团书面特别授权，请勿转载或建立镜像 本网举报电话：1年底一线城市土地拍卖急剧升温 广州未来新盘“闲闲地”都要卖3万元/m2
　来源：广州日报
11月最后一天，广州推出了今年截至目前最大规模的土地拍卖，拍卖包括最热的广钢新城地块、金融城起步区商业地、燕塘工业园商业用地以及荔湾百花香料厂宅地等10宗地块。其中7宗地以底价成交，10宗地成交总额超过162亿元。围绕着此次拍卖结果，仍有多个谜团待解。放眼全国一线城市，最近愈发火热的“土拍”结果是否预示着大城市项目将“集体豪宅化”？
拍地改网上
再无“表情帝”
随着近日广东省国土资源厅、广东省公共资源交易中心发布通知，要求“全省全面实行土地使用权和矿业权网上交易”。很可能以后都无法再见到各路房企在土地拍卖现场的明争暗斗，以及各个“表情帝”在拍卖现场所展现的心潮起伏。
据了解，最新的网上拍卖将在12月11日举行，琶洲A区地块有望在12月11日15时起进行限时竞价。之后陆续推出的白云工业用地、天河智慧城商务设施用地、琶洲西区商务用地以及黄埔居住用地，都会采用网络拍卖形式进行。
A 广钢板块众大佬的地价成本总算扯平了，接下来斗什么？
广钢新城用地果然是竞争最激烈的地块，保利和葛洲坝这对“小伙伴”虽然在广钢新城还有合作项目，但在11月30日却“相爱相杀”，在AF040233地块开拍后激烈争夺，最终葛洲坝力压保利拿下一地块，折合楼面地价19410元/m2，但仍未到最高限制地价。而憋了一肚子气的保利则不仅从旭辉手里抢到了另一宗广钢新城地块，而且还获得荔湾百花香料厂地块，成为当天拍卖会的最大赢家。保利所获得的广钢新城地块，折合楼面地价19135元/m2，比葛洲坝所拿地块便宜。
记者查询近期网签数据发现，广钢新城最贵的一批楼面地价在1.97万~2.2万元/m2的地块，在近几个月正式销售时，网签价都不过3万元/m2，利润空间极其有限。
目前广钢新城的房企已形成以中海、保利、金融街、葛洲坝为主，多个小开发商为辅的割据局面。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，广钢这次两个地块，也只有在上一次土地拍卖中以低价拿了地的保利和葛洲坝有能力再出手。这次与上次地价平均后，保利与葛洲坝也跟中海、金融街这些房企的地价成本扯平，大家又处于同一起跑线上。据他分析，按照正常速度，售价从3万元/m2涨到4万元/m2需要三年，建议广钢板块开发商不必急于开发，等2000亿市政配套上马了，见效了，才卖房，那时就可轻松卖出4万元/m2了。
B 保利啃下百花香料厂 饥不择食？
遭到冷遇的荔湾百花香料厂，由于有“旧改”项目围城、交通不太便利以及地块不规整等原因，最终只有保利一家报名，以底价20.1亿元拿下，楼面地价仅为1.4万元/m2。在地块环境不佳的局面下，只有保利这种有实力、与政府沟通良好的央企才敢于破局。保利在芳村东]村有城中村改造项目保利西悦湾，其布局荔湾的战略思路相当清晰。
有消息人士透露，保利出手拿下这块优势和劣势都很明显的地块，或跟尚未完成今年拿地任务、趁年底增加土地储备有关。中原研究部分析指出，保利在今年的一二季度在土地市场极为低调，直到9月底才开始拿了年内第一块宅地，且绝大多数以底价成交，显得有点“饥不择食”。
C 金融城“城字辈”买家一家亲？
金融城地块本次打包出让，起拍总价709962万元，这个价格仅次于广州总价“地王”亚运城，由城瑞房地产、城祥房地产、城裕房地产、城隆房地产、广州银行、越秀金融城发展有限公司联合以底价购得，折合楼面地价1.8万元/m2。
记者从广州市工商管理局官网广州红盾信息网查询的企业信息看到，四个“城字头”房地产公司都是今年10月21日才注册，注册资本均为1000万元，办公地点都是天河区员村二横路昌乐园65号，而且企业法人都是同一人，名字与广州市城市建设投资集团有限公司全资子公司广州市城投环境能源投资管理有限公司法人名字相同。而与广州银行合作则与地块购买限定的条件有关。此次“越秀联合体”能一次性拿下金融城5宗地块开发应是对相关规划和定位有了初步沟通，对于金融城的发展而言更有益处。
D 广垦置业捍卫燕塘大本营，再贵都要赶走“外敌”？
燕塘工业园推出两块商业地块，两宗地交通便利，在梅花园地铁站附近，周边多生活小区以及商务中心驻扎，生活配套便利。其中AT020805地块还引起保利出手与广垦置业争夺，最终以8.7亿元的价格被广东省广垦置业有限公司竞得，比底价7.8亿元高出近9000万元，折合楼面地价约1.21万元/m2。而另一宗地也同样被广垦置业以底价13931万元收入囊中。
业界认为，广垦置业对燕塘工业园地块是志在必得，因为这里就是广垦地头，开发起来更得心应手。广垦置业的前身是广州燕塘房地产开发有限公司，成立于1995年，已成功开发燕塘广场、金燕花苑等住宅小区及写字楼，而这些小区或写字楼项目均在燕塘工业园片区范围内。
E 京沪穗拍地高潮迭起，“豪宅化”趋势无可避免？
广东中原地产项目部总经理黄韬认为，广钢新城地块此次卖出的价格其实不算便宜，但相对来说是比较合理，证明开发商对广钢新城的前景还是乐观的。与广州拍地相比，北京、上海显然更加热烈。11月25日，上海新江湾巨型纯住宅地块迎来12家房企、数轮争夺，最终由信达以72.99亿元夺得，实际楼面地价超过6.1万元/m2，成为上海新“地王”。在此前一天，北京房山两地块被天恒中粮联合体摘得，总价68.63亿元，楼面价已接近甚至超过区域在售楼房价格。
在三四线城市面临天量库存压力、全国土地出让金下降25.2%的同时，一线城市和核心二线城市为何迎来了热火朝天的土地盛宴？分析认为，目前主要房企都将资金集中到一线城市和核心二线城市争夺市场，土地市场的价格自然水涨船高。从土地拍卖价格来看，上周拍出的番禺市桥新“地王”楼面地价16330元/m2。未来，番禺普通住宅价位可能会超过3万元/m2；未来广钢新城成本价都将去到3.5万元/m2，“豪宅化”趋势已经越来越明显。（作者：）
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