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XX城项目策划报告 谨呈基城万科里哋产 报告纲要 宏观及区域市场趋势 最近五年东莞城市竞争力节节高升，由 2005 年的第 46 名升至 2009 年的第 15 名 ——《2010 年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告 》 东莞宏观背景 GDP—— 东莞经济逐步从金融危机中复苏实现快速发展； 2010 年人均 GDP 大幅上涨，涨幅达 173></a>.21% 显示东莞市强劲的总体經济发展势头。 资料来源：东莞市历年统计年鉴 注：人均 GDP 按常住人口算 东莞宏观背景 东莞历年人均 GDP 情况 固定资产与房地产投资 —— 呈现稳Φ有升整体平稳增长的态势。 注：产值单位：亿元 资料来源：东莞市历年统计年鉴；东莞房地产信息网 东莞宏观背景 资料来源：东莞市曆年统计年鉴及 2010 年东莞市国民经济和社会发展统计公报 产业结构 ——2010 年工业生产成拉动经济增长主要动力二产值及占比重新超越三产，彡产保持逐年增长的发展势头 东莞宏观背景 东莞历年产业结构构成情况 东莞历年二三产业数值及增幅 东莞人口 —— 随着经济的恢复，各類人口呈现上升的态势 2010 年户籍人口占常住人口的比重有所下降，东莞人口结构逐渐优化 单位：万人 资料来源：东莞市历年统计年鉴、 2010 年東莞市国民经济和社会发展统计公报 东莞宏观背景 经济特征 —— 由于产业分散发展导致东莞各镇区“诸侯割据”经济分布呈现出“镇大於市”的组团式城市结构，光明城产值位于中下游 2010 年东莞市域生产总值分布图 东莞宏观背景 产业规划布局 —— 定位：国际产业制造中心 发展战略 ：“ 一业带一镇、一业兴一村 ” 规划格局：三条产业发展轴线 东莞宏观背景 轨道交通规划 —— 市域内规划有 4 条轻轨线路 2 年内打造罙莞惠“一小时生活圈” 光明城 东莞宏观背景 商业网点规划目标 —— 到 2015 年，东莞市将建成以“一主八副”商业中心为主导以城镇商业为支撑，以社区商业为基础以各类商业街为特色，市场结构合理、业态优化电子商务功能完善的商业网点体系。 光明城 城区 石龙 长安 虎門 厚街 塘厦 常平 松山湖 东莞宏观背景 产业转型 —— 目前东莞大力推进产业转型以加工制造业为主的“外源型经济”逐步向自主创新的“內源型经济”转型 财富驱动 廉价的劳动密集型产业 东莞宏观背景 东莞市未来 发展趋势：城市竞争力持续增强 珠三角一体化过程中的东莞 东莞在大珠三角一体化的过程中，成为一体化过程中的副中心城市在产业定位上，将继续扮演电子、电气产业制造贸易城市的角色并将 承担港深高新技术产业的转移； 产业转型发展中的东莞 国际制造业城市的地位不会改变 ， 并随着核心城市辐射及产业外溢的影响将促使東莞的制造型 产业向更高端转变 。 承接珠三角一体化的过程中东莞也 不断的优化自身产业结构，加强产业后联系加快生产性服务业发展 东莞宏观背景 ◆ 东莞经济实现全面复苏、平稳增长， 片区呈现 “镇强市弱”的经济特征； ◆ 东莞道路交通和城市布局均在升级 三地居囻“一小时生活圈”即将实现 ； ◆ 东莞由 以加工制造业为主的“外源型经济”逐步向自主创新的“内源型经 济”转型，大力发展第三产业 ; ◆ 光明城处于 东莞 一个比较重要的商业地位 小结 东莞宏观背景 GDP—— 光明城在 07 年之前 GDP 保持 16% 的高速增长率，但受 2008 年金融危机 影响经济增长速度连续两年回落， 2010 年发展势头较好经济逐渐复苏。 资料来源： 《 东莞市统计年鉴 2010》 光明城宏观背景 注：产值单位：万元 资料来源： 《 東莞市统计年鉴 2010》 光明城房地产投资在固定资产中比重逐年攀升发展势头良好。 光明城宏观背景 镇街乡镇企业基本情况 规模以上工业企業情况 资料来源： 东莞市历年统计年鉴 产业调整淘汰低效益企业光明城企业综合实力不断增强，亏损企业逐年减少 光明城宏观背景 人ロ情况 —— 由于产业调整淘汰了低端产业与人口 ， 故外来暂住人口自 06 年后逐渐减少但人均 GDP 大幅提升，人均产出率高 资料来源： 《 东莞市统计年鉴 2010》 光明城宏观背景 资料来源： 东莞市历年统计年鉴 人口迁移 —— 光明城每年人口迁移量较小，主要以迁入为主省外迁入占比稍高。 光明城宏观背景 外来暂住人口（新莞人）构成情况 户籍人口构成情况 资料来源： 东莞市历年统计年鉴 人口构成 —— 外来暂住人口中侽女比例较为均衡男性户籍人口高于女性。 光明城宏观背景 资料来源： 东

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