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2016营改增最新消息：个人二手房交易营改增在即 房屋增值越大缴税越多
导读：2016营改增最新消息：3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布“营改增”实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。
　　■本报见习记者 杜雨萌
　　3月13日，国税总局局长王军表示，国税总局将会同财政部，尽快公布&&实施方案，最快有望于全国两会后就提交审定。值得注意的是，此次&营改增&首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
　　中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，二手房交易环节实施&营改增&，并非一定会增加购房者的交易成本。
　　财政部2月17日发布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》显示，除北上广深城市外，所有住房(包括普通和非普通住房)只要满2年(含2年)，对外销售均免征营业税。而北上广深仍然适用去年老政策，满2年(含2年)非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;满2年(含2年)普通住房，才免征营业税。
　　张大伟表示，在二手房交易未实施&营改增&之前，二手房交易环节中的营业税只有部分房源缴纳。目前2年内营业税的税基是销售价格，未来如果将增值税变成增值部分，那么税基将变小。也就是说，即使日后改变，那么最后的税基加税率所造成的影响也比较有限。
　　另外，据易居研究院智库研究中心总监严跃进测算，如果按照目前营业税征收的5.5%税率来计算，那么，转让100万元住宅且不考虑免征等因素，共需交纳5.5万元营业税。如果二手房交易日后实施&营改增&，那么计算增值税则需考虑销项税额以及进项税额。
　　假设购房者购买了一套50万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为50/(1+11%)*11%约为5万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元，也就是说增值税税额约为5万元。
　　如果购房者购买了一套90万元的住房，且目前价格上升至100万元，则这个时候的进项税额为90/(1+11%)*11%约为9万元;而销项税额为100/(1+11%)*11%约为10万元，这个时候的增值税税额则约为1万元。
　　&从上述对比中基本能够看出，房屋增值越大则需缴纳越多的增值税税额;反之，房屋增值越小，缴纳的增值税税额也就越少。&严跃进向《证券日报》记者表示，从税收角度来看，&营改增&能有效地调节二手房持有者的相关经济利益。但是，税率是否为11%或是否会有新的计算方法，还要看未来具体政策的表述。
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All Rights Reserved个人二手房买卖改征增值税影响有多大？_新浪财经_新浪网
　　21世纪经济报道 周潇枭 北京报道
　　 19:53
　　多位业内人士对21世纪经济报道记者表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
　　“营改增”（营业税改征增值税）5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。
　　减轻企业负担，是2016年经济工作中的重要任务，“营改增”是其中的一项政策。
　　3月13日，国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
　　这会对个人二手房交易产生什么影响呢？
　　营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。
　　出于稳定房地产市场考虑，去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为“满2年以上（含2年）”。为适应国内房地产市场分化局面，今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。
　　这个环节的营业税改成增值税后，由于具体政策尚未出台，税负是否变化还未知。不动产业纳入“营改增”，可能适用6%、11%的税率，部分可能适用3%的征收率。
　　北京某区地税局相关负责人对21世纪经济报道记者表示，预计“营改增”后，个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。
　　上述负责人进一步表示，税制改革政策设计时，是要保证平稳过渡。原来营业税是5%，改成增值税后，要么通过核定征收的办法，确定征收率，这并不是常规增值税的办法，后续再慢慢调整到常规增值税征收办法；要么通过配套其他政策的调整，保证整体税负不会有太大变化。
　　他还表示，“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是地税部门交税；“营改增”后，增值税要在国税部门交税，对征管有影响。
　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建对21世纪经济报道记者表示，“营改增”具体政策没有出台，还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%，改成增值税后，税率可能是6%，也可能是11%，还有可能适用征收率3%。
　　胡怡建表示，个人二手房交易中，需要交纳营业税的住房，税负是否变化还要看未来政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。
　　多位业内人士对21世纪经济报道记者表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
　　比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要承担10万营业税。
　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。
　　不过，对于北上广深满2年（含2年）的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。
　　王军表示，税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言，原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业情况和特点，分别制定相应过渡措施保障所有行业税负只减不增。王军还直言，“前几天还和财政部部长楼继伟商量，打算再建议给一个行业新增一项过渡政策，以更好确保该行业税负只减不增。”
　　但上述表态仅涉及保障行业层面税负只减不增，但具体到个人，营改增会对个人二手房交易产生什么影响，在具体政策尚未出台的情况下，尚难下结论。购买二手房不够两年的增值税怎么上_百度知道回复: 24 | 浏览: 21131
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本帖最后由 真房买卖 于
19:39 编辑
又可以悭一笔！
　　据财新网消息，二手房交易营改增不增税，不足两年按5%全额征。
　　据悉，营改增试点实施办法中明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
　　也就是说，营改增以后，税负并不会增加，反而有所减少。
　　根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额=含税销售额÷（1+征收率），应纳税额=销售额×征收率，比如一套售价150万（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150万÷1.05）×0.05=7.14万。当前营业税下是总价按照5.6%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150万×0.056=8.4万。
目前执行的二手房交易营业税政策仍是旧政，即个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
而此次个人二手房交易营改增对2年以上（含2年）的住房采用了统一表述，并未区分“非普通住房”和“普通住房”。有税务咨询人士对记者表示，这可能意味着未来不分差别对待。
若营改增新政落地，广州证满两年的豪宅交易又可省下一笔可观的税费。
一张图读懂营改增
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利好啊，相当于豪宅税没了
&图片中不是写了北上广深执行旧政吗？还是真的没税了？&
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满2不满5的所得税呢？来自[]
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本帖最后由 sisile 于
20:39 编辑
150万÷1.05是什么意思？
为什么不是对增值部分缴纳？全额缴纳增值税？可扩展范围太广啊
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& & 利好啊，相当于豪宅税没了
图片中不是写了北上广深执行旧政吗？还是真的没税了？
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官方细则没正式**，都是臆测，瞎闹。来自[]
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& & DODO儿 发表于
满2不满5的所得税呢？
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增值税不是对增值部分征收哦，5.0跟5.6有毛区别，说不定过两年直接10%来自[]
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卖房者的所得税是怎么计算的？
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不满两年全额征收增值税，只要是全额征收，就还是营业税。来自[]
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目前执行的二手房交易营业税政策仍是旧政，即个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税
；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
广州还是旧政策不？？？
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政策出来了吗？各大新闻这一刻貌似没报道啊！来自[]
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我理解是没少，以前的营业税也是5%，另外多的0.6%是附加税费，增值税也一样有附加税费的
一花一叶一世界
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这算法错的，新政是按照增值部分纳税来自[]
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买了个六百几十万的房子，有豪宅税，首套共8.1%的税率，真房君，你觉得是5.1前交税少还是等5.1营改增后交税少？来自[]
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真房君，请问外地户口，无房无社保，可以在增城首付三成商贷买房吗？来自[]
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& & zjghxj2015 发表于
不满两年全额征收增值税，只要是全额征收，就还是营业税。
个人特别是非经营类营改增比较特殊，增值税也有核定征收的情况，目前用5%的税率只是过渡期，但这个过渡期还会比较久，只不过核定征收的增值税是价内税，营业税是价外税，但这个问题在买家实收价的确定过程中可以由买卖双方自行调整，所以不会对二手房税费产生影响
二手房营改增政策定了，证满两年免征税 不足两年少交税（一张图 ...
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