厦门市物业管理服务收费办法-慧聪网安防行业
& 政策法规
厦门市物业管理服务收费办法
&&&日15时47分&&&信息来源：HC360慧聪网安防行业频道
级　　别： 地方性
实施日期：
&&&&第一条 为规范本市物业管理服务收费，维护物业管理单位、业主和非业主使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《厦门市价格管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《厦门市居住小区物业管理规定》等法规、规章的规定，制定本办法。&&&&第二条 本办法适用于本市范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。&&&&第三条 本办法所称物业管理服务收费，是指经工商行政管理机关登记注册和市建设委员会资格认可的物业管理单位，接受开发建设单位或业主（小区）管理委员会（以下简称“业主管委会”）的委托，对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、安全防范和环境等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它相关管理服务所收取的费用及其收费行为。&&&&第四条 市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关。&&&&市建设委员会在其职责范围内与市物价局密切配合，共同做好物业服务收费的监督管理工作。&&&&第五条 本办法下列用语的含义是：&&&&（一）物业管理服务费包括综合管理服务费、停车场收费、特约服务费用其它经济收入。&&&&（二）综合管理服务费，是指物业管理单位为业主和非业主使用人提供的小区、楼宇公共部位、公共场所、公共事务管理服务收取的费用。&&&&（三）特约服务费，是指物业管理单位应业主或非业主使用人要求而提供的个别服务所收取的费用。&&&&（四）其它经济收入，是指开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房及&&&&小区、楼宇范围内可以产生经济收入的公用配套设施、设备和公共场地由物业管理单位按物业委托管理合同经营所产生的收入。&&&&（五）装修保证金，是指业主和非业主使用人在入户装修时为保证遵守有关规定，维护房屋总体安全而向物业管理单位预交的押金。&&&&（六）公用水电费，是指小区、楼宇的消防和对讲系统，公共部位照明、清洗和绿化，及电梯、中央空调、水泵等机电设备运行电费和其它公共用电、用水的费用开支。&&&&第六条 物业管理单位收取的综合管理服务费实行基准价管理。基准价按小区、楼宇类型，经市物价局按咨询听证程序核定，并报市政府批准后，于每年1月31日向社会公布。&&&&由政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准应低于非政府统一建设的小区、楼宇物业综合管理服务收费标准。&&&&物业管理服务范围内的停车场收费实行政府定价，其管理办法由市政府另行制定。&&&&物业管理单位为业主和非业主使用人提供的特约服务，市物价局有收费标准的按规定执行，没有规定收费标准的实行经营者定价。&&&&第七条 物业管理服务收费实行经营性收费许可证制度，物业管理单位应亮证收费，并接受市物价局年审。&&&&第八条 物业管理服务费的支出由以下项目构成：&&&&（一）直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；&&&&（二）公共设施、设备正常运行和维护费用；&&&&（三）绿化、美化费用；&&&&（四）清洁、保洁、消毒等卫生费用；&&&&（五）安全防范费用；&&&&（六）物业管理单位和业主管委会办公费用；&&&&（七）纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；&&&&（八）特约专项服务费用；&&&&（九）法定税费；&&&&（十）合理利润。&&&&第九条 实行经营者定价的物业管理服务收费项目和标准，由物业管理单位与为玉管委会或业主和非业主使用人商议定，并向市物价局备案。&&&&第十条 物业管理单位收取综合管理服务费，应提供下列服务项目：&&&&（一）物业管理服务范围内的公用设施、设备、场所的日常养护、维修和管理，监督业主和非业主使用人按有关规定装修、使用房屋；&&&&（二）与小区或楼宇管理服务收费标准要求相适应的安全防范服务；&&&&（三）环境卫生管理，包括物业管理服务范围内的公共场所、道路、电梯、公共水池和水塔、化粪池的清洁、保洁、消毒和垃圾收取；&&&&（四）园林绿地以及环境美化的日常维护、管理&&&&（五）协调解决日常工作、生活中所涉及的其它公共事务；&&&&（六）物业委托管理合同中规定的其它服务项目。&&&&第十一条 综合管理服务标准需低于基准价的，由物业管理单位与业主管委会或业主和非业主使用人代表协商制定，并报市物价局备案。&&&&因增加服务内容或被各级政府评为优良的小区、楼宇，基收取的综合管理服务费需高于基准价格的，须向市物价局提交书面申请，经审核批准后方可执行。&&&&前款提交的书面申请应包含以下内容：&&&&（一）物业所在位置、建筑总面积、建筑物或小区、楼宇功能配置情况；&&&&（二）物业委托管理合同及业主管委会、业主和非业主使用人对调高收费标准的意见；&&&&（三）物业单位经营现状及人员配备；&&&&（四）增加的服务项目与内容，或被各级政府评定为优良小区、楼宇的证明以及拟报的收费标准；&&&&（五）年度物业管理服务费用收支预决算；&&&&（六）企业工商登记证书、企业资质等级证书等有关资料。&&&&市物价局应自收到申请书之日起十五日内提出审核意见，并书面送达申请人，逾期未答复的，视为同意。&&&&第十二条 业主或非业主使用人在取得入住合法手续或租赁合同之日起，应按规定支付综合管理服务费和应摊公共水电费。&&&&尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位支付综合管理服务旨。&&&&第十三条 尚未入住的业主或非业主使用入住户分摊标准的50%分摊公共水电费。&&&&尚未出售的住宅和非住宅房屋由开发建设单位按前款分摊标准分摊公共电费。&&&&第十四条 物业管理单位使用开发建设单位按市政府有关规定向业主管委会提供的商业用房以及小区、楼宇范围内的公用配套设施、设备和公共场地，以自有资金投入商业性经营的，其利润分配比例由物业管理单位与业主管委会协商议定。&&&&第十五条 综合管理服务按建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》及本市有关规定分摊计算。&&&&综合管理服务费，小区的每半年收取一次，楼宇的按月收取。&&&&第十六条 高层楼宇的电梯、中央空调和水泵等机电设备运行电费及其他公共水电费的收取，物业管理单位应以每个水电计费总表为计费单位，公布每月使用公共水电费的度数、单价、总额及分摊办法，按实际支出费用和约定方式向计费单位全体业主和非业主使用人合理分摊，单项收支并按月代收代缴。&&&&物业管理单位代收代缴水、电费等政府定价的价格，必须按分类价格分别执行，不得自行加价，不得以任何借口混合收费。&&&&第十七条 房屋装修保证金应在装修户与装修单位签订装修合同后或发生实际装修前，由物业管理单位向装修户收取。&&&&房屋装修保证金按每单元建筑面积每平方米15元的标准收取（最高限额为5000元），装修完毕，应由物业管理单位验收，没有破坏主要房屋结构或平面的，装修保证金应在收后如数退还，其代管利息应作为物业管理单位承担监管任务的费用列入收支范围；破坏主要房屋结构或平面的，物业管理单位有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。&&&&第十八条 按规定由开发建设单位缴交的各项行政事业性收费不得摊给业主和非业主使用人。&&&&开发建设单位应承担物业扫尾工程全部费用。物业管理单位接手物业管理时应监督开发建设单位；完成扫尾工程，不得将扫尾工程费用以任何形式分摊给业主和非业主使用人。&&&&开发建设单位应承担尚未出售或租赁的建筑面积的各项应摊费用，以及施工用水电未办理民用水电供应手续前所发生的价格差额。&&&&第十九条 向物业管理单位或委托物业管理单位收取的行政事业性收费，收费单位应在《企业税外收费负担监督卡》上登记，不作登记的，物业管理单位有权拒绝。&&&&市政、城管、园林、公安等部门委托物业管理单位的收费须是经价格行政管理部门批准的行政事业性或经营性收费，并应向承担代办业务的物业管理单位支付一定的代办费。&&&&物业管理单位已接受委托实施管理,或相应收取综合管理服务的,其它单位和部门不得再重复收取性质和内容相同的费用。&&&&第二十条 物业管理单位在物业管理服务收费方面享有下列权利：&&&&（一）有权要求业主和非业主使用人按物业委托管理合同和规定的收费标准，交纳物业管理服务费；&&&&（二）业主或非业主使用人不按规定交纳物业管理服务费的，物业管理单位有权要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交业主管委会处理或采取公布欠缴户名单的方式追缴，也可依法向人民法院提起诉讼；&&&&（三）有权依据物业委托管理合同，要求业主管委会协助解决物业管理服务收费方面的有关事宜。&&&&第二十一条 物业管理单位在物业管理服务收费方面应履行下列义务：&&&&（一）物业管理单位应在物业委托管理合同中详细写明所提供的服务项目、服务质量和数量标准，并接受有关部门、业主管委会或业主和非业主使用人代表的监督。&&&&（二）履行物业委托管理合同，依法收费，并提供合法收款票据。收款票据应填写每项收费的全称、收费单位、数量、单价及金额；&&&&（三）物业管理服务收费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布；&&&&(四)物业管理单位不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预期不得超过6个月；&&&&（五）物业管理单位应每半年公布一次财务收支项目，接受业主管委会或业主和非业主使用人的监督，并在下年初向业主管委会提交上年度收支决算报告和下年度收支预算报告；经业主管委会及有关部门确认的物业管理单位的不合理支出，物业管理单位应从自有资金中补偿；&&&&（六）物业管理单位出台的具有普遍性的收费、维修方案，应提交业主管委会审议；属政府指导价、政府定价的收费标准，应经物价局批准后方可实施；&&&&（七）对公共设施维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主或非业主使用人损失的，物业管理单位应负责赔偿；&&&&（八）物业管理单位对社会上的各种集资、捐赠等，未经业主管委会或业主非业主使用人代表同意，不得列支。&&&&（九）物业管理单位发生改变时，物业管理单位应对其管理过程中所造成的亏欠款在商定的时限内予以催缴；不足部分，物业管理单位应先从自有资金中垫付。&&&&第二十二条 业主管委会在物业管理服务收费方面的职责:&&&&（一）业主管委会应代表全体业主及非业主使用人的合法权益，根据本办法的规定和物业委托管理合同，对物业管理单位的收费和收支平衡情况实行监督；&&&&（二）业主管委会的正常活动经费，由物业管理单位从物业管理服务收入中提取，其提取范围、比例、开支项目及标准，应经业主大会通过；&&&&（三）审议、确定楼宇服务内容、项目方案；审议批准物业单位对公用设施的大、中修或更新改造的工程项目和预决算方案；&&&&（四）配合有关部门检查、监督物业管理单位服务收费标准的执行及收支情况；督促业主及非业主使用人履行物业委托管理合同，按时交纳管理服务费用；&&&&（五）协调业主和非业主使用人与物业管理单位的收费关系共同维护小区、楼宇利益，降低公共支出成本。&&&&第二十三条 物业管理单位与业主和非业主使用人之间发生收费争议，业主管委会无法协调或协调不成的，可由市物价局进行调处，也可通过诉讼程序解决。&&&&第二十四条 有下列行为之一的，由物价检查机构依照《厦门市价格管理条例》等有关规定予以处罚：&&&&（一）越权定价、擅自设立收费项目收费或擅自提高收费标准的；&&&&（二）不按规定的收费日期和收费期间提前收费的；&&&&（三）不按规定实行明码标价的；&&&&（四）提供服务质价不符的或只收费不服务或多收费少服务的；&&&&（五）其它违反本办法的行为。&&&&第二十五条 本办法由市物价局负责解释。&&&&第二十六条 本办法自日起施行。
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厦门万祥滨海新城是物业管理方案.doc 114页
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厦门万祥滨海新城是物业管理方案
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万祥·滨海新城物业管理方案汇嘉（厦门）物业管理有限公司二零零六年六月二十六日前
言“万祥·滨海新城”位于福建省晋江市晋南出口加工区的重要生活基地——金井镇滨海地区，本项目设计以政府服务中心为中心，涵盖周边共23.33万平方米范围内的用地规划及建筑设计，共分为8个各自独立的地块。别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅、公寓、会所、商业等组成的综合性建筑群体，分为A,B,C,D,E,F,G,H地块，不含C地块，总建筑面积55.99万平方米，总户数约4360户，总人口约15000人。其高尚住宅的定位与我司的市场定位相吻合，我司自成立以来，便将目标市场定位在中高档的物业管理项目，经过多年的市场竞争与磨练，我司已总结出了丰富的中高档物业的管理服务经验，且于两年前率先在厦门市推行“贴心管家式”、“客户服务中心”及“一站式服务”等创新管理模式。这两种管理模式在类似“万祥·滨海新城”的物业管理楼盘中取得了很好的成绩，经过不断的调整合完善，其管理运作已基本成熟，且逐步体现出良好的效益。因此，在对“万祥·滨海新城”物业管理方案编制过程中，我司紧紧把握住该项目独有的特点，结合专业的物业管理理念，编制了以“贴心管家式”物业管理服务为主线的物业管理方案，方案编制充分考虑了该项目的客户群体和开发商规划设计理念的需求。因此，我们坚信，“贴心管家式”的物业管理服务将会使“万祥·滨海新城”的管理服务始终以高起点、高标准来开展工作，从而创建一个“舒适、安全、尊贵、优雅”的大社区。《万祥·滨海新城物业管理方案》中第一章“项目管理特点”，着重分析了“万祥·滨海新城”的管理特点及难点，并且有针对性的提出了解决的管理措施。对于日后管理中可能存在的问题，事先进行了详细的解剖，并有预见性的提出解决预案，力求使“万祥·滨海新城”自交房之日起各项管理措施立即到位，使小区整洁、有序，体现出高尚住宅区独有的尊贵品质。另外，在本方案第三章系统的对“万祥·滨海新城”的物业管理进行了阐述，并提出了管理服务的标准与具体实施准则，具有较强的可操作性。我们认为，我们专业规范的管理以及不断创新的服务，将成为开发商的得力合作伙伴，我们将不仅实现开发商对本项目的开发愿望，甚至在这一平台上，充实更多、更深、更广的生活理念，延伸建筑品牌，打造精品楼盘！第一章
“万祥·滨海新城”物业管理特点1.1项目概况“万祥·滨海新城”座落于晋江市金井镇，是以资金和技术密集型的出口加工、台商投资和第三产业发达的商贸旅游的晋南出口加工区的重要生活基地，“万祥·滨海新城”是金井镇第一个真正意义上的商品楼盘，其开发的目的是舒缓目前晋江市区无法提供规模化建设用地的困难，要求兼顾经济性、社会性、文化性和可持续性，为金井及周边地区创造一个洋溢着时代文化气息的、整体的宜人居住的生活环境，并参与建立良好的城市景观生态圈，表现人与自然和谐共处的城市建设理念，形成融居住、商业、商务及多种混合功能的理想社区，同时在晋江城市的沿海地带，缔造新的“类都心”生活空间，从而加强对周边市镇的号召力“万祥·滨海新城”占地面积约233278㎡，总建筑面积55.99万㎡（不含C地块）。拟建成根据已有规划的城市道路网划分，由别墅、花园洋房、多层、小高层、高层住宅、公寓、会所、商业等7个组团组成的相对独立的，综合性建筑群体的住宅区。整体规划错落有致。小区共有4360户人家，人性化的设计使得家家户户自然融入山水景观，无限延伸视野空间。本项目公共配套设施设备完善且科技含量较高，规划有户内停车、地下停车、首层架空停车及地面停车。低层住宅1--2辆/户；高层、小高层及多层住宅区0.5辆/户；商业0.5辆/100m2。
小区还配置了完善的智能化管理系统，包含了电视监控系统、楼宇可视对讲系统、出入口车辆管理系统等，是一个现代化的智能小区。小区景观绿化系统由公共绿地、社区中心绿地、组团中心绿地、宅前绿地和保护性绿地组成。公共绿地主要集中在政府中心与商业中心之间，以城市公园、公共停车场、大型公建前广场和的形式出现；社区中心绿地由景观功能带组成，这里将容纳服务于区域内主要公建和主要的步行休息活动。引导和组织本区与周边城市空间的联接。组团绿地的设置考虑到服务半径，塑造容易记忆的空间，空间节点设计标志性的景观元素，形成鲜明的地标。1.2
业主群体分析从本项目特有的地理位置和楼盘体量来看，本项目的定位应是“满足不同阶层市民及城市发展的需求”。选择在此居住的人们除了具备较强的经济实力外，不可缺少的是他们共同对山水表现出来的同衷的热爱。因此，我们设想“万祥·滨海新城”的消费群体更多是集中在以下几方面的人士：●晋江本土高薪阶层及商界成功人士。“万祥·滨海新城” 漂亮的别墅、花园洋房，滨海的地理优势，合理的容积率、匠心独具的户型设计以及无遮挡的山林景观，
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