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借名买房有风险 签订协议书应加强风险防范
[摘要] 借名买房协议书，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险是不言而喻的。借名买房人在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。
借名买房协议书，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。在借名买房的背后，借名人与房屋登记人签订借名买房协议书，以保证自己能够取得所购房屋所有权。借名买房协议书的效力对借名人能否取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。实务中处理此类问题甚为棘手。一、借名买房协议书的成因及常见类型我国现行法律没有明确规定借名买房协议书的问题，但实际生活中借名买房的情形并不少见，产生借名买房现象的原因通常有以下几种情况：1、规避法律或者政策。根据有关法律或政策规定，购买房产需要一定的资格，借名买房人不具备购买资格，无法以自己的真实身份购买，被借名购房人具有购买资格。为了逃避该法律或政策规定，借名人借用拥有购房资格的人的名义购买房屋。比如，依据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房的供应对象为城市低收入住房困难家庭，城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合：①具有当地城镇户口；②家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；③无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。对于不符合购买经济适用住房申请条件的人来说，想以较低的价格购买这样的保障性住房，就借用具备申请条件的人的名义来购买。2、转移财产或逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，事先把房屋登记在他人名下，给债务人和法院以自己无财产的假象。还有的在夫妻感情不和的婚姻关系中，特别是在一方对另一方收入和财产状况不知情的情况下，掌握夫妻共同财产的一方为了逃避分割，借用他人的名义购买房屋，来达到将来离婚时不作为共同财产分割的目的。3、贪图便宜享受优惠贷款政策。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办理这种贷款，于是就以他人的名义办理公积金贷款。4、其他原因。借名买房人借他人名义买房，有的是为了达到某种特殊目的。比如，当房屋作为将来的遗产时，为了避免将来的房产继承手续的办理，或为了避免将来的继承纷争，直接将房屋登记到某一子女名下。还有某些官员为了隐蔽自己的贪污受贿行为，借用他人的名义购买房屋等。二、借名买房协议书的效力分析借名买房行为属于协议书行为，借名买房协议书是法律尚无特别规定的无名协议书。在借名买房的行为中，存在借名买房人、名义购房人、售房人三个法律主体。名义购房人与售房人之间建立的是房屋买卖协议书关系；借名买房人与名义购房人之间建立的是一种特殊的委托关系。名义购房人在协商、签订房屋买卖协议书时，并不以真实买房人的委托代理人的身份出现，而是以自己的名义来建立民事关系。这种借名买房协议书的效力，在不同情形下存在着有效和无效两种情况：第一种情况，借名买房协议书有效。借名买房协议书所购卖的房屋为一般商品房的，该借名买房协议书一般认定为有效。借名买房协议书在不违反法律或者政策性规定的情况下，一般认定为有效。第二种情况，借名买房协议书无效。借名买房协议书购买的房屋为经济适用房等特殊房屋的，该借名买房协议书一般被认定为无效。当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效协议书情形，其签订协议书的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。三、借名买房协议书的风险防范及建议我国实行不动产物权登记制度，根据《物权法》规定，不动产的所有权以登记为准。借名购买的房屋登记在名义购房人名下，对借名买房人来说，法律风险是不言而喻的。借名买房人在借名买房之前一定要有充分的认识并有意识地做好相应的防范。一是要清楚所购房屋的性质。如果所要购买的房屋是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免发生纠纷，造成房钱两空。二是签订&借名买房协议书&要言明房屋所有权归谁所有，明确双方的权利义务。借名买房人一般是实际出资人，应当在借名买房协议书中注明：&经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。&等特殊条款，防止因房屋所有权不明确，为日后发生纠纷埋下隐患。三是借名买房人控制买房手续材料、留存足够的证据。比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。一旦名义买房人将房屋登记在其名下后，对借名买房协议书的约定反悔，主张房屋在其名下就是归其所有的情况下，借名买房人如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人为借名买房人。在双方协商不成起诉到法院的情况下，借名买房人就有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记在名义购房人名下，就会被认定为房屋归名义购房人所有。四是约定严格的违约责任。即便借名买房协议书是有效的，但名义购房人在房屋登记在其名下后，如果违反借名买房协议书的约定，将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，借名买房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空。&&
* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。
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购房合同开发商一直没有给我，银行贷款也一直没有下来，请问合同我需要问开发商要吗？对我有影响吗？
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购房合同开发商一直没有给我，银行贷款也一直没有下来，请问合同我需要问开发商要吗？对我有影响吗？购房合同开发商一直没有给我，银行贷款也一直没有下来，请问合同我需要问开发商要吗？对我有影响吗？
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