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“接力贷”规避房产新政
◆导报记者 曹凤芹 济南报道
房产新政出台后，贷提高到5成，利率也上升到基准利率的1.1倍，于是有市民开始寻找新招。有的银行是按照房贷认定二套房的，市民父母名下如果没有房贷记录，利用银行接力贷业务，以父母名义贷款买房，子女“接力”还贷，这样有房的子女就可以化二套房为首套房，名下尚且没有房产的子女也可以在未来再买房子时享受首套的优惠。据悉，目前，上海、杭州等城市一些有多套物业的买房人通过“接力贷”，曲线绕开严格的“”、“限贷令”。记者采访发现，在省城济南，也有市民把目光投向“接力贷”。
在济南某事业单位工作的曹媛媛，家在外地，想买套房子等父母退休后搬到济南居住，可她已经贷款买过一套房子，再买的话不仅要付5成的首付，利率也上升到基准利率的1.1倍，这对于她来讲压力太大。一位在银行工作的朋友给她支招，“可以办理‘接力贷’业务，这项业务主要针对借款人年龄偏大或者目前收入偏低，完成整个房贷有困难的人群。”这位朋友告诉曹媛媛，银行是按照房贷认定二套房的，她父母没有贷款记录，利用银行“接力贷”业务算首套。
据了解，“接力贷”的基本操作路径是父贷子还、母贷子还。以老人的名字申请按揭，必须是年龄较大且具有稳定的职业和收入，预计有稳定的退休收入，需要指定其某个子女作为所购房的惟一连带还款人，所指定的连带还款人作出承诺：“负责承担借款合同对借款人、抵押人的约定义务，以及在该笔贷款本息偿还完毕前不撤销抵押”。以此种按揭方式进行的还款记录，仅表现在合同人(即父母)名下，不增加其子女购房及贷款记录。
导报记者采访得知，所谓能避开新政的 “接力贷”主要有两种形式：一种是以老人的名义申请贷款，同时指定其某个子女作为惟一连带还款人还款。还款记录仅表现在合同人(即父母)名下，不增加其子女购房及贷款记录。还有一种就是以父母或孩子的名义买房，以子女或父母作为还款担保。只要前者名下无房，均可按首套房处理，同样也不会增加真正购房者的购房及贷款记录。这种操作方式的吸引力在于，如果父母或子女名下无房，不仅可按首套房贷款，利率也不用上浮至1.1倍，自己还可再贷款买房，避开了三套房贷限制。而“接力”还贷又解决了父母或子女还贷能力不足的问题。
农业银行济南分行一赵姓工作人员介绍，申请“接力贷”的借款人需要具备以下条件：
共同借款人中的父亲(或母亲)具有完全民事行为能力和稳定的职业、收入，且年龄不超过60岁；共同借款人中的儿子 (或女儿)具有完全民事行为能力，虽不限于有稳定的职业和收入，但应有较好的职业前景；本笔住房贷款月还款额与共同借款人家庭月合计收入之比应不高于50%、共同借款人家庭月所有债务支出与其月合计收入之比应不高于55%；借款人申请“接力贷”所购住房的所有权人必须为两名共同借款人中的一人或两人；办理个人住房贷款所需的其他条件。
上述赵姓工作人员对导报记者表示，从理论上讲，“接力”还贷只要符合法律和银行的规定，并不存在违规问题。但是具体到实际操作上，购房人会有种种顾虑，比如以刚刚成年的子女名义购房、贷款，实际是父母亲在还贷款，将来孩子结婚了，房产到底算父母的还是孩子的，就有产生纠纷的可能性。由于付出的不确定成本较高，来银行办理“接力”贷款的购房者并不多。
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最热万象VIP不绕开限贷接力贷 新政下教你如何省息
来源：新浪网
时间： 09:07
　　提要：并且随时可以将手头多余的钱存到自己的房贷还款账户中，获得除活期存款利息以外的理财收益，以抵消房贷的部分利息。如黄小姐2009年申请购房贷款40万元，当时已经享受了基准利率(5.94%)打7折的最优惠利率，她的房贷期限是20年，采用等额本金的逐月递减还款方式。
　　■新快报记者 谢蔓
　　10月15日，广州严厉的限购和二、三套房房贷政策出台以后，如何才能获得银行的最优惠利率房贷节省利息，成为众多改善型住房买家迫切想知道的问题。记者通过采访调查发现，目前在上海、北京等地出现的“接力贷”，即以父母名义购房，女子作为指定的连带还款人，从而让子女获得多一个购房名额同时又可以获得较优惠的房贷利率的做法在广州并未出现。市内几大按揭公司负责人均表示，上海、北京等地出现的“接力贷”其实不是新东西，早在几年前，农行就已经开展过相关的业务。不过在二、三套房贷新政出台之后，广州各商业银行相对保守，一般都不会采取这种做法。【延伸阅读：广州房企老品牌 越秀城建八盘齐放】
　　亿达按揭业务管理部副总监黄倩如表示，成年子女用父母的名字购房，的确可以多出一个购房名额，这样比较有利于目前购买两套打通单位的买家。并且即使父母购房后，指定一名子女作为相关的担保人共同供款，子女不一定会在银行审核个人贷款时的征询上出现，也就是说，如果是三套房贷的子女可以曲线获得购房贷款。“但目前正处于政策风头上，因此银行不敢开展这项业务。”她说。随后记者拨打了农行等四大行和部分股份制银行的电话咨询，都说目前还没有具体的业务。而贷款人的年龄为男性不大于70岁，女性不大于65岁。【延伸阅读：加息令业主纠结：提前还贷还是慢慢供】
　　据了解，在二次调控政策出台前，广州还有邮政储蓄银行等个别银行对二套房实行“认房不认贷”的原则，曾经贷款购房，但再次购房时名下无物业的市民可获得首套房贷款利率优惠。不过，目前这种情况已经几乎绝迹。因此在公积金贷款收紧(二套房首付五成、三套房停贷)、银行停止住房抵押贷款、银行消费贷款严禁用于购房等多条措施同时执行的情况下，改善型住房买家想获得低首付、低利率的贷款，几乎是无空可钻。目前除了二套房贷采用公积金贷款仍可以获得3.50%的利率之外(但首付仍需五成)，还有个别股份制银行另辟蹊径推出存贷通理财计划，帮助市民省息。
　　新政下购房如何省息
　　1　存款入贷款账户获额外收益
　　记者在采访中发现，目前光大银行推出一种存贷通理财计划，可以帮供楼的市民省一小部分利息。市民在光大银行办理了住房按揭贷款后，可以到银行柜台申请开通该业务。并且随时可以将手头多余的钱存到自己的房贷还款账户中，获得除活期存款利息以外的理财收益，以抵消房贷的部分利息。而存在个人还款账户中的钱，跟活期存款一样，业主随时可以自由提取。该项业务最高的存款综合收益可以达到2.14%。
　　如黄小姐2009年申请购房贷款40万元，当时已经享受了基准利率(5.94%)打7折的最优惠利率，她的房贷期限是20年，采用等额本金的逐月递减还款方式。供楼一年后，她目前的月供约3000元。由于10月20日央行加息，明年1月1日后，她的贷款利率就将由4.158%上调到4.298%，月供也将增加约40元。黄小姐每月的税后收入约7000元，每月除了交纳3000元的房贷以及预算1500元作为生活费外，还可将剩下的2500元存入贷款账户中，她每月能获得最高约54元的收益，并且随着存款的增加，收益还会增加。这样就可以用来抵消加息增加的月供了。
　　提醒：在上述案例中，存款收益是以银行提供的最高比例来计算，并不是固定的收益。目前人民币的活期存款利率只有0.36%，相比之下与活期存款一样灵活的“存贷通”还是比较划算。
（责任编辑：陈婉萍）接力贷可“父贷子还” 能够绕开“二套房”
　　　张先生和妻子最近有换房计划，但面对五六千元每平米的单价，两人发愁了。“把现在的住房卖了也不够交全款。贷款买吧，已经算二套了，利率高不划算！”于是，他们想到以父母的名义贷款买。但父母年龄又都大，不仅按揭年限受限制，月供压力也不小。“听说外地有‘接力
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贷’的按揭方式，不知道在沈阳能不能实现？”
　　昨日，记者采访发现，沈阳已有银行开展了这种新型房贷，但目前来看，实现起来却有难度。
　　接力贷：父母贷款子女还
　　房产新政出台后，二套房首付5成,利率为基准利率的1.1倍；而首套房首付只需3成，利率可打8.5折。于是，有些人开始寻找新招避开“二套”，南方一些城市正流行“接力贷”。
　　何为“接力贷”？信贷部人员向记者解释：“目前，老年人贷款买房有年龄限制，而年轻人虽然贷款年限不受限，但由于收入少，难以贷到希望的额度。通过‘接力贷’，父母可作为借款人购买住房，然后指定其子女作为连带还款人。”
　　记者了解到，大多银行规定“贷款人年龄+贷款年限≤65岁”。也就是说，60岁的市民贷款买房，最多可贷款5年。如果通过“接力贷”，贷款年限则可适当延长到10年、20年（没有上限），后几年的贷款由其子女负责还。
　　“父贷子还”可获首套资格
　　对于“父贷子还”的新按揭方式，不少年轻人都表赞同。徐女士说，“若让我58岁的父亲贷款买房，最多只能贷7年，月供压力肯定特别大。通过‘接力贷’，父亲还到65岁我就可以接着还。这样以后我再以自己名义买房，还能享受首套房政策，一举两得。”
　　沈阳有银行可以办理“接力贷”吗？农行和平支行个金部工作人员表示，“‘接力贷’银行已经开展很长时间了，但由于对老年人贷款审核较严格，而且很多市民不了解此业务，所以目前还没有人办理。”中信银行工作人员称，“以前银行开展过‘接力贷’，但最近停办了。以此买房，房子的产权属于父母与子女共有，所以很容易出现产权纠纷。”
　　提醒：别为再次购房“埋炸弹”
　　表面上看，虽然“接力贷”可让一部分人暂时享受首套房低利率优惠，但信贷专业人士提醒，现在的二套房和首套房利率差别较大，市民申请接力贷可享受首套政策，但以后再买房执行首套还是二套房政策就难说了。“虽然申请接力贷后，年轻人名下并无房产，但由于跟父母一起参与还款，也就有了还款记录。再买房申请贷款，银行很可能也执行二套房政策。建议市民谨慎贷款，别给今后买房‘埋炸弹’。”
　　另一家银行信贷人员也透露，“现在各家银行为了防范风险，对50岁以上的贷款者限制很多，所以这种贷款新形式恐难推广。”
　　算一算
　　张先生计划购买一套总价60万的房子与父母同住，以一般银行贷款的期限是“借款人年龄+贷款年限=65岁”为例，张先生的父亲今年59岁，即使能贷款，最长年限也只有6年。
　　1.以父亲的名义贷款
　　由于是首次置业，按揭可享受8.5折优惠利率。首付3成18万，贷款42万，6年期限，按等额本息方式还款，月供约6806元，以目前张先生和父亲的月收入来看，这么高的月供显然吃力。
　　2.以张先生的名义贷款
　　由于他是第二次购房，按照新政二套房贷计算，利率上浮10%，首付5成30万，贷款20年还清，月供约2281元。虽说月供不多，但30万的首付让张先生很难承受。
　　3.“接力贷”方式贷款
　　以张先生父亲名义贷款，通过“接力贷”可享受三成首付、8.5折优惠。首付18万，贷款20年，按8.5折利率计算，月供仅约2822元，张先生父亲还款至65岁后，张先生继续还14年即可。这一月供和首付金额都在其承受范围内。 本报记者 吕佳
　　实习生 韩佳宁
(责任编辑：陈彦娇)
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