济南二手房市场真的那么火?莫为过万遮望眼
10:26 &来源： &作者： &我说两句()
&&&&& 用“乱花渐欲迷人眼”来形容眼下的房地产市场一点也不为过。特别是新春伊始,经济下行压力带来的房地产市场的不明朗及日渐浓厚的土地市场的观望情绪,与国家调控政策的调整传言与消费者被限购政策压抑的购房欲望等交织在一起,使“看不清”“摸不准”成为当前楼市使用频率最高的词语。记者新春探楼市,试图透过数据和乱象来给读者呈现房地产市场的另一面。
莫为“过万”遮望眼
&&&&& 新春伊始,省城二手房市场就吸引了不少人的眼球。
&&&&& 3月12日,济南市住房保障和房产管理局发布了2013年省城房屋交易登记情况。其中市辖六区及高新区二手房住宅网签3.69万套,网签面积278.37万平方米,同比增长79.4%、86.3%。
&&&& 接着,继某商业网站高调发布2013年10月省城二手房住宅挂牌价格首次突破万元大关、创造二手房月挂牌价格新纪录之后,2014年统计数字继续在万元以上“游走”:3月第1周(3月3日至9日),二手住宅挂牌均价为10341元/平方米,环比上周的10310元/平方米,上涨31元/平方米,涨幅为0.30%;3月第2周(3月10日至16日),济南二手房住宅挂牌均价为10436元/平方米,环比上周的10341元/平方米,每平方米上涨了95元。
&&&& 量价齐涨。济南的二手房房价真的有那么高吗?这些统计数字是怎么来的?对二手房买卖有没有指标性意义?
&&& “目前,关于二手房的价格发布最权威的数字是国家统计局每月发布的70个大中城市上月房价涨跌情况,我们发布的只有每个月二手房网签数量、户型情况和区域网签情况,并没有房价数字。”济南市住房保障和房产管理局相关负责人告诉记者,一般来说,每套二手房的成交价格相对低于挂牌价,最终价格由交易双方协商达成,很难掌握真实数字,更不好判断价格走势情况。
&&& “从我们公司二手房的成交情况来看,均价过万的水分还是蛮大的。”济南百居安房地产咨询有限公司总经理熊良顶告诉记者,他旗下的17家门店遍布济南市区的东南西北,相对比较均衡,“我们根据自己掌握的成交量测算了一下,大致均价在8900元左右。”
&&&& 之所以在数字上有一定的出入,与数字的统计有关。据熊良顶介绍,商业网站的统计数字主要是根据网站上的挂牌房源来计算的,即用挂牌房子的总价格除以房子的总套数,既不是真实成交价格的反映,也反映不出房源的区域性。
&&& “特别是在网站上挂牌的房源,既有个人挂的,也有中介机构挂的,而中介机构挂的要占到九成以上,因此房源存在着大量的重复发布的情况,甚至同一套房源有十几个经济人在发布信息。”熊良顶介绍说,一般来说,房主的报价和真实成交价差异不大,打个九七折左右;而经济人相对发布的价格要高一些。同一处房源,网站在选取价格时往往倾向于选择报价较高的那个数字。因此可以说,是高价房源的重复挂牌拉高了二手房的均价。
&&&& 谁在购买二手房
&&&& 家住省城北郊小清河沿岸的曹女士近日有些闹心:3岁的孩子去年刚上幼儿园小班,就在小区与她的孩子大小差不多的周围邻居的影响下开始了对周边小学的考察。考察的最直观的结果就是所在学区的小学相对较弱,必须对孩子的未来做出新的选择:要么择校,要么换房。
&&&& 由于今后择校生升学不享受指标生的待遇,还要到处找熟人托关系,换房成为最佳选择。摆在曹女士面前的又有两条路:或者选择配建有小学的新建小区,或者选择优质学校所在学区范围内的二手房。
与曹女士不同,去年刚从北京高校毕业在济南某省级媒体谋得工作的刘先生两口子,则正在为将来的“小窝”而四处考察。小夫妇老家都在农村,双方父母给不了多少赞助,而自己刚工作又没有积蓄。由于单位都在历下区,选个价格相对较低的远郊新建小区,上班和以后生活都不方便;选择附近的二手房,合适的房源又不好找,着实让人纠结。
&&& “曹女士和刘先生就是我们最大的潜在客户。”熊良顶拿出了他们公司的统计数据。“一般来说,婚房占到了二手房交易的四分之一左右,是标准的‘刚需’;其次就是学区房,占到了二手房交易的20%,但这部分具有明显的区域性特征,就是集中在为数不多的优质学校所在的学区范围;第三类是改善性住房,也约占20%左右,主要特征就是对房源的户型和周围环境有较高要求;第四类是首次置业型,倒不是结婚用房,包括自住、经营的等等,占到二手房交易量的30%左右。最后剩下的就是投资型的、为落户用的及没有明确购买目的的,约占5%。”
&&& “因此,从目前的购买群体分析,济南的二手房市场不具备明显的炒作和投机空间,一直呈平稳和良性发展态势。”熊良顶分析说,这从济南市公布的2013年二手住宅网签数字也可以看出,按月份看,除2月份网签量减至1322套,3月份网签量因即将出台新政策而剧增至9067套外,其余各月多平均在套之间。在市辖六区和高新区中,市中区的8639套、历下区的7559套和天桥区的7730套,稳稳占据前三位。
&&& “均价”有无指标性意义
&&& “其实就我个人观点,就像人均收入经常引来的‘被拉高’‘被代表’等争议一样,不管是新房还是二手房,均价不具有任何指标性意义,因为它既不能反映房子的区域性特征,也不能反映某个小区或某个房源的个性特征。”熊良顶告诉记者。
&&&& 每个购房者个人的收入情况不一样,对未来生活的品质要求不一样,个人发展预期不一样,因此,靠均价作为指针去买房没有多少实际意义。“如果可能的话,可以分区域公布一定时期的价格指数,就像现在按行业公布各个行业的收入情况一样,也许更靠谱一些。”熊良顶建议说。
&&&& 比如,学区房价格为什么高?因为它除了居住功能外,还有阶段性和双重投资属性,一方面是为孩子的未来投资,另一方面,经过一定阶段上学稳定后即可自住也可转手,而且有较稳定的涨价预期。这其实是教育资源不均衡等社会问题在房价上的折射,不是靠单纯的投资或投机所能解释,也不是房价调控政策所能调控的。
&&&& 再比如。按照万套二手住宅网签数字,60平方米以下的最多,达13186套,占比为35.7%;60—90平方米的为11744套,占比31.8%;90—120平方米的为7371套,占比20%。但同样是小户型,60平方米以下的学区房最为抢手,而在学区范围之外的小户型,就不怎么受购房者的青睐——在现在的限购政策下,为何不筹筹钱一步到位呢?
&&& “从2003年公司成立到现在10年的数据看,济南的二手房价格平均增幅在15%左右,这与政府公布的城市居民人均可支配收入增幅基本上吻合。”熊良顶告诉记者,如果说未来济南楼市是不是有大的波动和起伏,按目前的分析有三个可能会产生影响的因素:一是限购政策的取消与坚持;二是城市落户政策的放宽与否;三是“单独二孩”政策的实施。“起码从现在情况看,济南的房地产市场仍然会保持一个平稳和良性的发展预期。”下月起济南第一阶梯气价涨到3块了！特困家庭维持不变
　　济南阶梯气价方案终于落地,将从日起实行。根据最终方案,第一阶梯年用气量216立方米,气价每立方米涨0.3元,调整为3元/立方米。壁挂炉用户年用气量从1100立方米增加到1200立方米,单价3元。
　　第一档气价
　　每立方米由2.7元涨至3元
　　根据济南市物价局通知,阶梯气价实施范围为本市管道燃气用户。居民用户原则上以住宅为单位,一个房产证为一户;没有房产证的,以燃气户表为单位。居民用气价格调整并实施阶梯气价,自日起执行。以日历年(每年1月1日至12月31日)为周期,用气量在年度周期之间不累计、不结转。后付费抄表结算用户,按燃气经营企业累计抄见气量执行阶梯气价;预购买气量的卡表用户,按用户累计购气量执行阶梯气价。
　　按照规定,普通居民用户阶梯气价分三个阶梯:第一阶梯年用气量216立方米以内(含),由每立方米2.70元调整为3.00元;第二阶梯年用气量216-360立方米(含),每立方米3.60元;第三阶梯年用气量360立方米以上,每立方米4.50元。
　　采用天然气独立取暖的居民用户,阶梯气价分两个阶梯。采纳部分听证会参加人和市民的意见,第一阶梯基本生活和取暖用气的年用气量1200立方米,每立方米3.00元;第二阶梯年用气量1200立方米以上,每立方米3.60元。
　　特困家庭第一阶梯气价
　　维持2.7元不变
　　对特殊用户,还规定了相关优惠政策。对持有《城市居民最低生活保障证》或《济南市特困职工优待证》的居民家庭,普通用户和独立取暖用户第一阶梯气量维持现行价格2.70元不变,超过部分按调整后第二阶梯气价执行,不执行第三阶梯气价。
　　执行居民气价的学校、幼儿园、社会福利机构、城乡社区居委会等非居民用户,基本生活用气(不包括集中供热用气)暂不执行居民阶梯气价,按第一、第二阶梯气价的平均额3.30元/立方米执行。
　　多人口家庭也可享有优惠政策。普通用户阶梯气量每户按4口人计,超过4人的家庭,每增加1人,年度每档气量基数增加60立方米。由燃气经营企业根据用户提供的居民户口簿,直接核定其各档气量。但采用天然气独立取暖的居民用户不再增加年度气量。
　　用气量月均18立方米
　　每年多花64.8元
　　如果一个家庭月均用气18立方米,即年用气量为216立方米,按照现行价格2.7元/立方米计算,年用气支出为583.2元。阶梯气价实行以后,该家庭年用气支出将达到648元,多出64.8元。
　　如果一个家庭月均用气30立方米,即年用气量为360立方米,现在一年用气支出为972元。阶梯气价实行后,该家庭年用气支出将达到1166.4元,需要多支出194.4元。
　　如果一个家庭年用气500立方米,现在一年用气支出为1350元。阶梯气价实行后,该家庭年用气支出将达到1796.4元,需要多支出446.4元。
　　90平方米壁挂炉用户
　　采暖将多花288元
　　根据阶梯气价方案,燃气壁挂炉用户1200立方米年用量单价为3.00元,超过1200立方米的单价3.60元。
　　据山东大学对壁挂炉用户入户实际抄表数据,供暖季日均天然气使用量平均为8.37立方米。剔除仅夜间取暖用户,正常使用壁挂炉的用户日均用气10.58立方米,户均套内面积115平方米。按现行燃气价格计算,120天采暖季支出平均为3428元,而相同面积集中供暖支出3071元。
　　工作人员抽样调查了住房建筑面积在90平方米左右的壁挂炉用户,其供暖季日均用气8立方米,按现行居民燃气价格计算,其采暖季(120天)支出平均为2592元。阶梯气价实施以后,90平方米的壁挂炉用户供暖季天然气支出将达2880元,多支出288元。
　　怎么省钱
　　最好15日前主动上报表数
　　需要注意的是，燃气企业集中抄表期为-15日，此期间所有抄见的气量按2.7元/立方米的价格结算。举例来说，居民家里15号被抄表，那么这位居民15号之前所用燃气价格还是按照2.7元来执行。
　　但是，对于如果没有被抄表的用户，称为逾期抄表，结算标准以日阶梯气价实施时间为划分点，根据划分点前后用气天数及日均用气量，分段计算气费，1月1日之前的气量按照2.70元/立方米计算，1月1日之后的气量按照阶梯气价政策分阶梯计算。
初审编辑：张艳
责任编辑：高娜
11月17日，由陕西历史博物馆、内蒙古鄂...
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来源：360新闻
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中国石油:价涨量减,盈利创近年新高
&&&&第3季度业绩符合预期:三季度业绩内容大部分符合我们的预期:环比看,产品售价上升的同时,产量、销量下降。由于价格上涨、成本相对稳定、所得税率下降等因素共同作用,公司总体净利环比上升8%,同比上升13%,创2009年以来的新高。三季经营成本总体仅环比上涨1%,剔除产量下降的影响,相信公司在降本增效方面可能也有积极进展。特别值得一提的是勘探干井费用,本季同、环比大幅下降28%和70%。&&&&正面:三季度净利同比和环比分别升13%和8%经营现金流同比和环比分别升67%和32%.&&&&天然气井口价环比涨15%.&&&&经营成本环比仅上升1%,成本升势可控.&&&&干井费用同比和环比分别下降28%和70%.&&&&有效所得税率环比下降三个百分点至19%.&&&&负面:中下游业务板块,从成品油产量、销量,到化工品产量,普遍出现环比下降.&&&&净收入环比降1%.&&&&原油实现价格环比降6%.&&&&尽管前三季累计天然气产量同比增长仍有10%,三季产量同比增速放缓到5%,为近年单季最低.&&&&发展趋势:天然气消费将进入旺季,中石油国内天然气产量占全国的80%以上,拥有的天然气管道占全国的70%以上,中石油天然气板块将受益于其在资源和管道上的优势,可能在明年进一步推高对大客户的批发气价。如果国际原油价格维持在目前的水平,我们预计国内一体化炼油批发毛利将进一步提升。此外,近期成品油价格上调后,汽油零售折扣能否缩小,柴油批发价格能否进一步上推,是未来盈利能否再创新高的关键。&&&&估值与建议:目前A股和H股对应的2010年市盈率分别为17倍和12倍,估值较为合理。
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8月济南楼市成交量减价涨
商报济南（楼盘）消息（记者张阳阳）开盘量和成交量下降成为济南楼市进入8月后的主要变化，上周济南商品房网签量依旧维持在2000套以下，本月至今也只网签了6000多套，比上月同期减少了1000多套。网签量下降的同时，新开盘项目的价格却在上涨，本月半数开盘项目销售价格超过万元，直接拉高了本月楼市成交均价。本月已开盘的12家项目虽然推盘量不大，但价格却比较高，8月2日，位于山大路与解放路交界处的一家楼盘开盘，项目最低售价便超过15000元/平米，以目前济南市平均8000多元/平米的住宅均价来看，这已经是名符其实的豪宅项目。该楼盘也拉开了本月高价楼盘集中入市的序幕，截至上周末，共有6家每平米成交均价超过万元的项目开盘。高价楼盘集中推盘的同时，此前热销的“六字头”楼盘却依旧不活跃，进入8月以来，仅有3家售价低于7000元/平米的项目推出房源。7月济南房价连涨两个月后出现下跌，但降幅仅为0.2个百分点，这样的降幅几乎可以忽略不计，记者观察今年以来济南开盘项目发现，“六字头”楼盘占据了极大的比例，并且几家大体量的低价项目长期占据了销量榜的前几位，但进入8月以来，这样的格局发生改变，在网签量下降的同时，销量榜上的楼盘名称也发生了不小的变化，不少低价楼盘开始主动减少推盘量，造成其在榜单中的位置也开始下降，据建设部门统计，最近7天，占据成交量榜首位置的是北部一大型项目，销售均价超过9000元/平米，而位居第二位的是市区内的一处豪宅项目，第三位为东部一处新开盘的高档住宅项目，前三位都被高价楼盘占据。记者咨询多家此前销售良好的“低价项目”得知，近期这些楼盘均没有开盘计划，在建设部门近期发布的预售审批中，也并没有发现这些楼盘的身影，“减少或者停止推盘或许是在观察楼市热度，以便调整售价。”一位长期负责房地产营销的人士告诉记者，接下来楼市的价格或许会发生比较大的变化。
（责任编辑：HN666）
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