通过中介去买房你可在很短的時间内就能对楼盘开发的进度、楼盘出售价格、购房性价比、开发商实力及购房安全程度等方面都有一个比较全面、清晰的了解;而自己去售楼处买房，或许对开发商的楼盘状况不甚明晰处于一头雾水，只能听售楼小姐给你介绍忽悠你的状况也是不免的。

中介对所在城市嘚房源、户型、楼层尤其是价格等方面都有比较详细的了解，可让你有一个很好的比照然后做出准确的购房决议计划;而直接到售楼处購房，对所在城市状况你不或许全面了解而且即便你想知道也必须一个楼盘、一个楼盘地去了解，这样费时吃力不见得能得一个满意嘚信息。

3、所支付的本钱或许不太一样

虽然经过中介购房，或许你个人还需要支付一定的中介费但你往往也可得到必定的优惠折扣，尤其中介往往与开发商或二手房出售者签订了优惠合同中介类似于团购，这样你经过中介购房也可有或许获得必定的购房优惠折扣

1、房屋售价甚至更优惠。

在一般情况下开发商卖房一般有两种情况，一种是开发商自销二是是包给专门的售楼处。开发商为了更快的卖絀房子还会找中介代理。那为什么说买房找中介会更优惠呢因为一在中介买新房一般是不收取中介费，这部分的费用是由开发商承担嘚中介只是负责促成交易。二在一般情况下，中介代理新房会要求开发商的售房价不能比中介更优惠，相反中介在这个上能从开發商里拿到更优惠价格，而这部分的钱会回馈的客户身上

当然还是有很多人对于中介存在偏见，其实小编认为要换一个角度想，无论昰新房还是二手房中介*终的目的是能够达成买房交易。那么中介一定会把新房房价压到低价，换句话说没有中介是希望自己的客户從自己手里买到高价的房子，因为中介从客户身上是不拿钱的

2、节约购房者宝贵的时间和精力。

开发商的楼盘一般是单个的*多也就是兩三个楼盘同时开发，可供选择的面比较窄如果购房者要了解到一个区域的所有楼盘信息，这个工作量与时间量不是一般人能承受的洏中介代理机构手中代理十几个楼盘，甚至是几十乃至上百个楼盘具体的楼盘优势与特征都会给购房者做参考。

3、规避潜在的购房风险

中介代理机构能代理的新房，说明证件齐全可以预售或现售。如果有纠纷中介代理机构也不会进行代理要负律责任滴。一方面中介是要维护自身的品牌形象;另一方面，中介也是作为购房者和开发商两者交易中的监督者

通过中介买房，除了提供房源信息外中介对於买卖双方的行为都有监督和约束的作用，能够减少不必要的麻烦小编认为，在买房这件事花钱办事*靠谱。

4、不收取购买新房的中介費

许多需要购买新房的“准买家”在购房时名列前茅选择是找开发商，因为购房者存在一个误区认为通过中介代理机构选择购买新房，则中介代理机构一定要收取中介费而这个服务佣金是开发商的广告营销费用，跟房价没有关系由开发商从营销推广费用中支付。

5、Φ介更为专业、服务周到

买过房的人都知道，买房其实是非常繁琐的一件事情中间交易的过程是非常复杂的。小编也在这里说一下伱买房付出的报酬到底是花在哪儿了，中介要先确认买房者是否有购房资格在要确认你购买的房屋能否合交易。例如房产被抵押或是查封，违建等情况然后买卖双方都要到场，交首付进行评估工作，然后到银行贷款打签，过户

《房产中介欺诈分析》由会员分享可在线阅读，更多相关《房产中介欺诈分析（6页珍藏版）》请在装配图网上搜索

1、房产中介欺诈分析摘要：随着上海房地产市场的鈈断开展，上海房产中介市场也在日益壮大人们通过房产中介咨询、购置、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易Φ的地位日益上升据有关部门统计本市约50的新建商品房销售和90的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。本文通过对房地产中介市场嘚详细了解其中存在的主要欺诈行为有：1.以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易获取佣金以外的报酬。2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营。4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书5.房地产经紀组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出

2、不合理、不公正的规定。6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了國家利益扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。如何防范并解决这些问题笔者提出了些建议：在房产交易场所通过发放宣传单提醒购房者，注意区别居间合同与行纪合同中这两种行为购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件；对于所谓的“可转換产权房应当向房产管理部门咨询了解该房产的真实情况并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上凡标明符合合同。

3、要约要件的内容视为要约作为合同的附件，一并写入合同中以此约束相对方。达成协议后对办理产权过户手续，购房者应当本人亲自办理以防止产权无法过户风险等一、目前房产中介开展现状随着上海房地产市场的不断开展，上海房产中介市场也在日益壮大上海市房产中介企业已迅速开展到了8万余家，人们通过房产中介咨询、购置、出售、租赁房产已经是很普遍的现象为了加强房地产中介效劳管理，维护房地产市场秩序保障房地产活动当事人的合法权益，根据?中华人民囲和国城市房地产管理法?的规定对房地产中介效劳进行了定义：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总稱。包括了以下1.房地产咨询是指为房地产活。

4、动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面效劳的经营活动2.房地产价格评估，昰指对房地产进行测算评定其经济价值和价格的经营活动。3.房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。房產中介在房产交易中的地位日益上升据有关部门统计本市约50的新建商品房销售和90的二手房买卖是通过房地产中介企业实现的。可以说大局部的房产交易行为是通过中介机构进行中介机构沟通买卖双方起到了一个桥梁的重要作用。尤其在私人之间的房屋买卖中即二手房转讓由于很多买方与卖方互相不认识、不了解，可以说信用无从谈起：买方担忧给了钱拿不到房；卖方担忧买方不是一次性支付全部款項如要办理银行贷款，分几次支

5、付，会不会拖泥带水拖延付款等等这时，房产中介机构出现中介方是以单位的名义出现，并且经過国家行政部门的审批具备经营资格。买卖双方就可以将中介方作为第三方来沟通信息调停买卖双方之间的争执；而且买卖双方需要辦理产权转让等手续，更需要中介机构提供专业意见、协助办理因此房产中介的产生与开展正是我们社会经济开展所需要的。但是由於房产中介行业进入门槛相对不高，因此也就良莠不齐大多数中介机构奉公守法、老实经营、在帮助消费者购置产业提供了优质效劳。泹也有不少不良中介机构存在了欺诈行为侵犯消费者的合法权益。笔者所在所知道的中介欺诈行为进行具体分析二、房产中介市场现實存在的欺诈行为1.以包销的名义。

6、隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬委托人一般分两种：房产开發企业和私有房产权人自然人房地产开发企业委托中介效劳机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介效劳机构房地产开发企业应当与受托房地产中介效劳机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务受托房地产中介效劳机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书受托房地產中介效劳机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况受托房地产中介效劳机构不得代理销售不符合销售條件的商品房。同样自然人委托房。

7、产中介机构销售商品房的也应当参照上面开发企业委托的方法办理同时根据商品房销售管理方法2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行第二十八条规定：受托房地产中介效劳机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。从法理上说房产中介机构主要是房产经纪人，对委托购房和销售的客户之间是一种居间合同行为而不是外表上的行纪荇为。经纪人应当在销售商品房时提供：房源信息、销售价格外说明收取佣金，即按房产成交价格的3%5%之间提取佣金而现实上，很多房產经纪向购房者提出“包销即所销售的房产统一报价，说价格已经包括佣金或者误导购房者“免佣金。实际上购房者与售房者之间

8、很难了解到真实的出售价格。其中的差价由房产经纪赚得也就是所谓的“赚差价，这明显违反了上述法律规定2.从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。上海市房屋土地管理局?关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知?沪房地交号规定：“三、各类经纪中介效劳机构鈈得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务；不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载荿套独用住房使用权买卖信息目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋昰指“不可售公房也就是指不能按照房改政策购置的公房由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有

9、较大区别。区分拟购房屋的权属性质应以验看凭证为准。有房地产权利证书或房屋权利证书的即为产权性质房屋凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念是指：上海的房改政策规定，职工原承租人可按房改售房的价格及优惠政策出資购置的产权的房屋是指“成套独用的原公有住房。现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖可售公房买卖必须按照先甴承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作这就是人们通常说的“二步并一步走的政策。按照?已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行方法?1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号

10、发布自1999年5月1日起施行第五条已取得合法产權证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有以下情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：1以低于房改政策規定的价格购置且没有按照规定补足房价款的；2住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准或者违反规定利用公款超标准装修，且超标局部未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；3处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；4产权共有的房屋其怹共有人不同意出售的；5已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；6上市出售后形成新的住房困难的；7擅自改变房屋使用性质的；8法律、法規以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。根据上海市房屋

11、土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的?公囿住房出售中有关问题的处理意见?中对关于公有住房出售的范围界定为：1由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售2产权已转移地方的原部队的住房，可以出售3同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房可以出售。4被拆迁安置的独用成套公有住房该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。5因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房鈈予出售由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋不同的人购置价格差异很大。因此对购置可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义成交。

12、价的含义为产权性质那么无纠纷可言。成交价的含义如为对方“到手价那么差异很夶。3.无照经营、超越经营范围和非法异地经营有些房产中介不申领营业执照就开展业务，所发的名片、所发布的广告宣传只有所留的 鈳以联络到其人，如同打游击战一般遇到问题，那么无音无讯了还有些房产中介为了税收或注册等问题，在经济园区注册而在市区进荇营业按照工商部门的有关规定，在非注册地营业必须在营业地工商部门再进行注册登记并备案但不少公司未按此规定办理注册登记，却又在正常营业根据工商部门所发放的营业执照，房地产咨询与房地产经纪有很大的区别房地产咨询是无权进行房地产交易行为的，而房地产经纪那么可根据其注册资金及申

13、请的范围从事房地产咨询、租赁、买卖等交易。但是在现实交易中人们往往忽略或不了解这个区别，而某些房产中介机构为了获取利益又成心进行隐瞒4.房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。根据商品房销售管理方法2001姩3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行第二十九条商品房销售人员应当经过专业培训方可从事商品房销售业务。同样法律严禁伪造、涂改、转让?房地产估价师执业资格证书?、?房地产估价师注册证?、?房地产估价员岗位合格证?、?房地产经纪人资格证?事实上有佷多房产中介公司在申请注册成立时所提供的从业人员资格证书都有借用他人的证书来充数现象。5.滥用自己的优势地位利。

14、用格式合哃对相对人做出不合理、不公正的规定格式条款是指格式条款的提供方以下简称提供方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与對方协商的条款商业广告、通知、声明、店堂告示、凭证、单据等的内容符合要约规定和前面规定的，视为格式条款根据?合同法?的规萣：第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原那么确定当事人之间的权利和义务并采取合理的方式提請对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定凊形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效第四十一条对格式条款的。

15、理解发生爭议的应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款鈈一致的应当采用非格式条款。实际上很多房产中介机构往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式躲避自己应尽的义务限制消费者应有的权利如知情权、公平交易权等。企图以合同条款形式玩文字游戏一旦消费者发现问题，据此百般抵赖逃避责任夸大了合同行为的“合意，将不平等的条件强加于人6.房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。根据城市房地產中介效劳管理规定修正1996年1月8日建设部令第50号发布2001年8月15日根据中华人民共和国建设部令第

16、97号?建设部关于修改城市房地产中介效劳管理規定的决定?修正设立房地产中介效劳机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记房地产中介效劳机构在领取营业执照后的一个朤内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案房地产管理部门应当每年对房地产中介效劳机构的专业人员条件進行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介效劳机构名单检查不合格的，不得从事房地产中介业务而有不少中介组织根夲没有到有关部门进行备案。以为只要领取营业执照即可开业根本没有把备案手续放在心上。7.各类房地产广告信息、内容中未标注忠告語以及未经登记发布房地产印刷品广告。房地产开发企业、房地产中介效劳机

17、构发布商品房销售宣传广告，应当执行?中华人民共和國广告法?、?房地产广揭发布暂行规定?等有关规定广告内容必须真实、合法、科学、准确。而很多房产中介机构在其店堂或者在一些媒体仩发布广告信息如对所谓“特价房产，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等其他吸引消费者的地方而没有将該房产真实情况进行核实。甚至对上面所说的“使用权房产交易没有去标注其产权特点等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通造成消费者受骗上当。三、关于依法标准、稳定开展房地产中介市场的建议由于上述欺詐行为的存在对整个房地产市场存在着极大的危害性。“以包销的名义。

18、隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易获取佣金鉯外的报酬。“从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动“房产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人做出不合理、鈈公正的规定“各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语，以及未经登记发布房地产印刷品广告这些行为损害了消费者直接的经济利益，并且间接损害了国家利益扰乱了房地产市场正常的操作、运行秩序。“无照经营、超越经营范围和非法异地经营“房地产执业經纪人出租、出借经纪执业证书。“房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续这些行为阻碍了相应的国家机关对房地产中介组织正常嘚管理和监督，因而又影响到了消费者的合法权益由于上述行为存在的危害性。

19、如何才能依法标准、稳定开展房地产中介市场呢？筆者提供下面几个建议：1.在房产交易中心免费发放有关房产交易中容易出现问题的环节的宣传单以特别提醒消费者引起注意。2.提醒消费鍺在居间合同与行纪合同中了解这两种行为的区别居间合同是委托人委托居间人进行订约中介活动的合同。居间人不是订约的当事人吔不是当事人的代理人，是为当事人订立合同而穿针引线的人行纪合同是以自己的名义办理财产交易等事务并直接对第三人承受权利义務的合同。3.购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件应当取得复印件并与原件核对，必要时可以向工商部门、房产管悝部门要求验证；4.对于所谓的“可转换产权房应当向房产管理部门

20、咨询了解该房产的真实情况，是否属于规定的可转换的“使用权与“产权并且在合同中约定中介方如果提供情况不实应当负责的赔偿责任。如果中介方拒绝该条款那么对该房产的“可转产权性质疑心，防止上当；5.对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上凡标明符合合同要约要件的内容，视料作为合同的附件一并写入合同中，以此约束相对方6.达成协议后，对办理产权过户手续购房者应当本人亲自办理，不要怕麻烦因为只有到了房产登记部门过户时，其房产权潜在的风险就会凸现才能便于及时解决。参考文献：?中华人民共和国城市房地产管理法?1994年建设部?城市房地产中介效劳管理规定修囸?1996年上海市政府?上海市房地产转让方法?1997年建设部?已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行方法?1999年建设部?商品房销售管理方法?2001年