西安部分商品房项目问题调查 投诉最集中的是物业(图)
[本站声明] 上网看看奇闻网刊载此文或图片不代表同意其说法或描述，仅为提供更多信息，也不构成任何投资或其他建议。本网站部分文章或图片是由网友自由上传。对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如果您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请联系我们。
　　房款交了几年楼没盖起来仍然是个坑；新房被一房两卖；不具备交房条件却强行要求业主收房；入住多年拿不到房产证…… 省工商局统计的数据显示，2015年该局受理房屋方面的咨询、投诉比2014年增加了1.06倍。　　数据统计　　省工商局：2015年房产投诉增长了一倍多　　陕西省工商行政管理局12315陕西工商百事通指挥中心负责人介绍，该中心在2015年受理关于房屋方面的咨询有3014件，投诉为394件，共计3408件，办复率99.2%，与2014年同期（1655件）相比增长了1.06倍。　　该负责人表示，消费者反映的问题主要集中在以下五方面。　　一是咨询房屋出现裂缝、漏水等问题该如何处理；二是开发商不履行交房期限、房屋格局变动等，不按合同支付违约金；三是交订金后消费者要退时商家迟迟不予退款；四是和开发商签署已承诺的价款协议，但支付尾款时要求加价；五是商家广告宣传单涉嫌虚假宣传。　　仲裁委：开发商起诉购房者还贷案例增加　　西安市仲裁委案件受理室负责人介绍，受整体经济下行影响，西安的房产交易纠纷也出现了新变化。目前商品房在房产交易纠纷投诉中占比增加，比如，2015年西安市仲裁委共受理案件1956件，其中商品房就有1241件，占63.4%。　　她还分析说，诉讼请求的方向也发生了变化——由原来的要求违约金为主转变为解除合同；另外是之前大多是开发商逾期办证，现在则是交房上存在问题；处理难度也在增加：许多开发商倒闭，造成了开庭缺席数量增多，执行难的状况。　　“2016年前两个月受理的开发商起诉购房者还贷的数量，已经超过了去年一年！”西安市仲裁委案件受理室负责人介绍，近年来业主断供现象增多，银行和开发商起诉业主的案件陡增。2014年西安市仲裁委共受理起诉断供者要求收回房子的案子有10多例，2015年增加了至少有一倍。以某银行为例，2015年因客户断供银行要求收房的案子有12例，但今年1月、2月两个月时间里，就已起诉了11例，这些案例中大多是同时购买多套房的，资料显示主要是陕北人。　　华商数据中心：投诉问题最集中的是物业　　华商数据中心通过对关键词抓取统计、关键词聚类分析、关键词骨干提取、华商报新闻热线数据统计以及陕西政务信息公开数据等技术数段，得出的数据分析显示，2014年至2015年，西安房地产投诉有12171条，3—4月份为投诉高峰季，这段时间跟大多数用户交房、验收、装修等系列的动作相关。　　统计数据显示，投诉问题最集中的是物业，主要集中在物业不作为、乱收费、沙霸、占用公共资源、私自动用大修基金、高价供暖、供电、限制购水等；第二是交房时相关的投诉比较集中，违规交房、质量及隐患投诉较多；其次是天然气、供暖问题的投诉，这些均属于投诉较多的问题。　　案件实例　　&&案例一　　117.8㎡三居室 收房成了104㎡两居室　　西安城东的徐女士2014年3月在观澜天下购买了117.8㎡三居室，并缴纳了20余万元首付款。因当时购房时该项目五证不全，双方约定等开发商手续齐全后再补办按揭贷款。而2015年11月，徐女士收房时却发现购置的房子面积不仅小了而且还少了一个卧室！　　日上午10时，徐女士向华商报记者提供了一份《退房申请》，这份盖有西安世纪熙源房地产开发有限公司公章的《退房申请》显示，开发商规划设计变更导致与原合同约定的户型不符，经双方协商，开发商承诺最迟在日前退还徐女士缴纳的购房款。但直至昨晚，徐女士仍然没有拿到这笔钱。对此，开发商一位李姓负责人称三室变两室的问题系设计单位及销售公司之间的衔接出现问题。李某称，那套房的实际面积是104平方米。　　&&案例二　　到了收房时间 房子才打了地基　　2013年6月，西安市民杨女士交了15万余元的首付款，购买了西安润泽置业有限公司开发的曦城项目8号楼的房子，当时合同约定，2015年10月底交房，可到了交房时间也没接到收房通知。后到项目工地才发现8号楼的工地只打了地基，交房遥遥无期。　　西安润泽置业有限公司负责人郑某称，曦城项目属于城改项目，小区一共规划有30栋楼，目前封顶的有7栋。8号楼因为与市政规划道路冲突，需要挪位置，导致了延期交房。开发商愿意按照合同约定，给予业主延期交房的补偿。但目前8号楼的180多个业主均提出了退房，一部分通过法律诉讼，一部分通过协商，通过法律诉讼的，开发商会按照法院的判决执行，愿意协商的也一直在退款。　　&&案例三　　入住三年 墙面出现裂缝　　西安58岁王先生家住西安市太华路东侧的华远君城小区，2012年初入住新房，但在2015年5月发现自家房内有了裂缝，而裂缝出现的地点怎么看都是承重墙。他开始留意家中其它墙体，发现小裂缝还有不少。　　王先生称，询问小区其他业主时也发现有类似现象，经过多次维权后，今年1月29日，西安市质监站质量科、大明宫遗址保护办所属大明宫质监站、以及小区部分业主代表就此商议，由华远君城四期六栋楼业主自行推选18位业主代表，业主代表全程参与检测过程以明确裂缝成因及结构是否安全。　　&&案例四　　道路未硬化 到处是土坑却让收房　　西安城北龙记国会山小区的业主黄女士称，今年2月份拿着《龙记国会山收房通知》去收房，却发现小区道路还未硬化，到处是土坑；电表箱内电表还未分户，开发商却强行要业主收房。　　龙记国会山小区所属陕西聚安实业有限公司收房现场负责人耿某表示，该小区购房者多为附近一家建材城的老板和职工，其中多数人强烈要求先收房装修，考虑到小区装修施工工期等因素，才让业主收房。目前水、电已开通，小区道路虽然是土路但并不影响业主装修，因此不存在强行收房。而小区道路硬化即将动工，天然气将在道路硬化后由天然气公司来施工。针对收房必备的“两书一表”，耿某表示，目前有《西安市商品住宅质量保证书》、《西安市商品住宅使用说明书》，《房屋竣工验收备案表》需要一年半左右才能办下来。　　&&案例五　　安置房入住4年 仍办不出房产证　　苗女士入住西安市莲湖区兴中路城市新苑的拆迁安置房已4年了，房产证至今办不下来。她最近想卖房，但因为没有房产证没法出售。　　对此，城市新苑小区物业公司负责人程某告诉华商报记者，城市新苑是安置房，边建设边安置，目前正安置第三批拆迁户。该小区房产证的办理属于开发商的工作，但得等拆迁户们全安置完后，才能统一递交材料办理。他表示，房产证肯定能办下来，但得有个过程，估计还需一年多时间。　　业主维权成本高“开发商用大肚子扛业主”　　针对目前西安楼市部分商品房项目出现房款交了几年仍是坑、新房被一房两卖；不具备交房条件却要强行收房、入住多年拿不到房产证等问题，独立地产评论人李连源表示，这些问题的出现，不仅仅是房地产问题，而是整个市场经济下的诚信、道德、法制体制尚不健全完善造成的。　　李连源举例称，比如交了房款几年仍是坑，究其原因是开发商自有资金不足，虽然通过低价售房向购房者融资，但仍旧不能保证项目继续开工，只能停滞或者烂尾；再比如有房子被一房两卖，同样与开发商资金不足有关，利用“五证”全部下来前这段时间差，通过内部认购集资，但市场因素、开发商本身等原因，导致了这种现象发生。　　他表示，开发商之所以有恃无恐的违规违法操作，与目前业主维权成本较高有关，合同虽然约定可向法院起诉等，但动辄数万元的起诉费让很多人望而退步，简单的地说，就是“开发商用大肚子扛业主”，很多事情虽然违规，但也逼业主让步。　　陕西众邦律师事务所李小东律师表示，造成目前问题频发的原因，与开发商一味追求销售利润、市场监管力度以及违法犯罪追责不够有关。　　如何购买商品房 房管局支招　　1）没有预售证的商品房为何不能买？　　西安市住房保障和房屋管理局产权市场处负责人向购房者建议，无《商品房预售许可证》的房屋不能买。该负责人表示，无证预售是违规行为，且买房人难以受到法律保护，更可能造成惨重的经济损失。　　具体体现在：房地产开发企业，在未依法取得商品房预售许可证而以预定、订购、定购等方式收取房款的，均属无证违规售房行为。所购房屋楼盘因规划、建设等方面有许多不确定性，若出现与承诺不符易产生纠纷，且难以受法律保护；而出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效；没有商品房预售许可证的房屋房款无人监管，若开发商挪用房款，可能引起项目延期交房或烂尾，甚至停工，购房人无法入住房屋；没有商品房预售许可证的房屋还有可能是“小产权房”，属于违规建设，随时可能被强制拆除，购房人将可能钱、房两空。　　2）购买商品房应注意哪些问题？　　挑选商品房时一定要多方考察楼盘资质，选购手续齐全的房子。在购房时看开发商是否取得《商品房预售许可证》，并且登录西安市房管局门户网站查询楼盘的预售许可证信息和监管银行、监管账户。在购买商品房时，一定要向置业顾问多了解所购房屋的状况，下定金前应注意明确所购房屋的具体位置、面积、价格；明确定金数额和交款期限；明确定金返还形式；明确房屋交付时间和交付标准；明确相互的违约赔偿责任和标准是否对等等相关情况。应要求开发商将相关细节、承诺等写入商品房买卖合同附件中。　　3）买房时遇到纠纷怎么解决？　　在商品房买卖中，经常会遇到的纠纷包括：开发商逾期交房、约定的房屋面积有误差且不退不补、变更交付条件、降低交房标准、未及时办理房产证等问题。在合同履行中，如果购房人与开发商发生争议应先行进行协商；但如果协商不成，则应通过法律途径解决纠纷，以维护自己的合法权益。　　4）如何警惕商品房违规销售？　　购买商品房时，必须确认该项目是否已取得《西安市商品房预售许可证》。在合同中应对其他协商内容及违约责任等作出约定，并写入正式合同的有关条款或增写条款。对需要支付的购房款（含定金、按揭款），应全部存入开发企业在预售资金监管银行设立的商品预售资金监管账户。合同履行中发生争议，在不能协商一致的情况下，应依据合同约定，通过仲裁或诉讼方式维权。购房者应注意合同是否为标准的网签备案文本，且合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。在购房前，可拨打西安市住房保障和房屋管理局产权市场处电话咨询，电话029—。 本版稿件由华商报记者 陈思存 实习生 于蒙蒙 采写我买了一套商品房还没有交房，前些日子去办交房手续的时候说要交开盘以来的物业费 我该不该交这物业费_百度知道
我买了一套商品房还没有交房，前些日子去办交房手续的时候说要交开盘以来的物业费 我该不该交这物业费
我买了一套商品房还没有交房，前些日子去办交房手续的时候说要交开盘以来的物业费
我该不该交这物业费？
提问者采纳
开盘就交物业费，还没见过，通常是次月一号正式开始，那也要在房管部门备案的。交房之前的物业费时开发商承担的。交房时间也是开发商和咱们的购房合同约定的。希望能给你参考，但是前期物业服务仍然是受政府指导的，也有开发商授权物业免缴一两个月的。收费也要有个依据的。虽然物业服务市场化了。收房之后才是自己的。收费许可证有些地方暂停了物业费是约定交房之日开始，看看约定期限，哪有这样的依据
这个问题有没有有关的书面规定什么的？
物业服务收费管理办法， 第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。开盘时又不一定就卖出了，而且要竣工验收合格吧。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。合同约定怎样呢？通常前期物业服务是开发商作为第一业主履行业主委员会职责和物业公司签订协议的。收房前的物业费是开放商支付的，我们在收房后使用了才由咱们交。
提问者评价
太给力了，你的回答完美地解决了我的问题，非常感谢！
其他类似问题
为您推荐：
物业费的相关知识
其他3条回答
物业费计收日是从通知交房之日起计算。
这个有没有相关规定？
没办理入伙手续前的物业管理费不用交.
开发商交办产权的2.05%是契税和印花税,都有正规发票可以核实,没错. 过户的手续费工本费还不止85元,他项权证的办理费用没有百分之一点几,但该项费用同样是有据可查的. 以上税费收取基本合理.
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁热点排行TOP10
您现在的位置：>>
>>正文内容
商品房交房时出现的常见问题及如何维权－石家庄房地产律师
金秋将至，许多楼盘交房在即。许多人花了大笔的资金，甚至是毕生的积蓄买的房子，随着开发商的一纸交房通知，眼看新家即将诞生，心里自然高兴。然而，许多业主在收房入住后却怎么也乐不起来，房子甚至成了一件烦心事：开发商都开始交房了，可是小区的道路还在施工，绿化还没做好，公建设施还未启用，有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗？开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房？据了解，近年来关于房子的投诉和纠纷，有相当部分是在收房环节发生的。那么，作为一名普通的消费者，你是否知道开发商的交房标准是什么？收房时应该怎么做？发现质量问题怎么办？什么情况下可以退房？收房后哪些不合理费用不用交？
一、接房时应查验开发商的几个证书
开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
第一：是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发 商取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。购房人收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
第二：是我们常说的&两书&：&质量保证书&和&使用说明书&，这是建设部日开始实 施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。
第三：是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早获得解决。
开发商证书不全
案例――先签文件后验房
先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明&未验房&等字样，验房时如出现情况，也可向开发商讨说法。
开发商的惯用手法――先下手为强：开发商因为质量问题或没有履行完相关的手续,不能在合同约定期限内通过竣工验收登记备案,所以出第一招,通知业主提前接房.因为有些业主搞不懂,被欺骗接房,但是接了房的,按政策规定算是双方约定的自愿接房,就是以后有问题,业主也没有办法找开发商索赔.
二、房屋未经综合验收是否可以拿新房钥匙
2002年5月，张某与省内一知名房地产公司签订一套商品房的买卖合同，双方约定的交付日期为日，交付前提是经综合验收合格。日，开发商通知消费者去拿新房钥匙。然而，在拿到钥匙后的近一年时间内，该房产一直未能办出三证，原来，该小区在日才通过综合验收。于是，张某认为，开发商违反合同约定，交付了未通过综合验收的房子，要求开发商支付逾期交房违约金。开发商则认为，张某在合同约定的交付时间拿了钥匙，等于按期交付，不存在逾期交付责任。双方由此产生争议。
　　交钥匙是否等于交房？目前法律界有多种意见。
　　一种观点认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。开发商交了钥匙，房屋已由消费者占有，可视为交付，消费者要追究开发商的逾期交付责任很难得到法院支持。但也有业内人士认为，尚未通过综合验收的商品房可能存在一些隐患，如房产本身的质量瑕疵、配套设施不到位、三证无法办理（也就不能抵押、转让该房产）等，接收这类房产还给维权带来了难度。
　　为此，省消协特别提醒消费者，拿钥匙前千万注意查看《建筑工程竣工备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》等有关证件。如开发商不能提供《建筑工程竣工备案表》，消费者可拒绝接收房产，并要求开发商承担逾期交付的违约责任；如合同约定的交付期已到，楼盘尚未通过综合验收，开发商通知拿钥匙而消费者又急等入住的，最好在交房手续单上声明：因该房屋未经综合验收，交付日期以该楼盘通过综合验收日期为准。
三、消防未能通过验收，达到交房标准了吗
中华人民共和国消防法规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。因此，消防等分项目未能通过验收就不具备交房条件，买受人可以拒绝接受。现在许多地方改为由竣工验收备案替代质量验收合格制度，但开发商报送备案的文件材料中，如果不具备工程竣工验收报告或规划、公安、消防、环保、园林等部门出具的认可文件等主要材料，则备案机关将不在备案表上签署文件收讫。因此，一般来讲，取得备案证明书，即意味着已经通过竣工验收。业主收房时，如果开发商提出已经竣工备案，那么，业主应要求开发商提供备案表进行审核，并仔细查看是否经过上述主管机关签署意见。
例子：厦门报讯：昨日，因为在还没办妥建筑工程验收备案证明书时就通知业主入住，振华实业公司成为21名业主的共同被告，此事也向所有准备近期交房的开发商敲了一记警钟。
过去，开发商总爱在楼盘通过设计、监理、施工等验收后便发出入住通知，而业主也有这样的心理：先收楼，再装修，待装修完毕，小区环境也就好了。但是，昨日湖里法院开庭的一宗诉讼，却让人们多了一份警觉。日，卓某等21人与厦门振华实业公司签订合同，购买了振华大厦的商品房，双方约定，房屋交付期限为日。结果，大多数业主们并没有如期入住，因为小区的条件尚不具备入住的要求。振华实业公司认为，推迟入住的时间并不像21名业主所说的155天，振华大厦在日即会同设计、监理、施工等验收合格，具备了合同约定的交付条件。但是，21户业主的律师则提出了不同意见。他认为，《消防法》规定，&按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。&振华大厦于日才通过厦门消防支队的&建筑工程消防验收&，正是由于这一点，导致振华大厦在日才取得建设工程竣工验收备案证明。也就是说，振华实业公司在尚不具备交房条件的情况下即书面通知原告收房。因此，卓某等21名业主认为，从合同约定交房之日到具备交房条件并实际交房（日后），被告逾期交房长达155天。他们以此为由提起诉讼，要求振华实业支付共约40万元的违约金。原告律师认为，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，&房地产开发企业应当在商品房交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》就包括了&建设工程竣工验收备案证明&这一内容。只有具有&建设工程竣工验收备案证明&，才证明该住宅得到政府有关部门和相关监管部门的认可。而振华大厦的&建设工程竣工验收备案证明&2003年6月5日才获得，应该属于违约。
法律规定―――《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
四、质量问题
　　房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，但到时候，权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。　　　　　律师点评：1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：&商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。&申请鉴定单位鉴定房屋质量，如主体结构质量不合格，出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任;如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。; 2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：&房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。&对于房屋质量瑕疵，售房方有维修之附随义务，还应当依法承担赔偿责任。因此，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担，这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。
法律规定：《最高法司法解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
五、验房中，若发现质量问题，应当如何收集证据？
购房者发现房屋质量问题，要成功索赔，需要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。举例说明，当商品房出现质量问题后，您可以在两个以上无利害关系人的见证下通过拍照、录像等方式收集视听资料证据，或请公证人员现场公证进行证据保全，以证明自家房屋确实存在质量问题的事实。如果开发商不及时进行修复，那么，您应当与开发商订立书面合同，明确开发商允许其自行请人维修并愿承担维修费用的事实。这样，即使发生纠纷诉至法院，也不怕开发商赖帐了。
六、面积&缩水&
现实案例：李先生预购了一套总价88万元的商品房，预售合同中约定该房建筑面积为105平方米、套内建筑面积为84平方米。合同还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，买家可以要求退房。交房以后，李先生感到面积好像有问题，就委托一家房产测绘单位对房屋面积重新进行了测绘，发现总面积与约定一样，但是套内建筑面积却比合同约定减少了4%，李先生因此要求退房。但开发商认为，合同约定的面积是以房屋的总建筑面积为标准，而非房屋的套内建筑面积，所以他们交房的面积是符合合同约定的，不存在违约问题。
律师警示：预购期房难免出现面积误差，最高人民法院有关司法解释规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，没有约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，超过3%的买房人可以要求退房。所以，本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为由，拒绝退房。在签订买卖合同时，购房者要明确区分建筑面积与套内建筑面积，不仅要约定建筑面积误差，还要约定套内建筑面积误差，以防止出现建筑面积在约定范围内，而套内建筑面积不符的情况。收房时，购房者要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况，必要时可自己委托相关测绘单位重测面积。
七、层高&缩水&
现实案例：2003年，有几十户业主与开发商签订了商品房预售合同，合同约定房屋建筑层高为2.9米。交房后，有些业主发现房屋质量保证书等材料中注明的层高，有的为2.8米、有的为2.9米，于是许多业主都自测了房屋的室内高度，结果发现高度为2.6~2.62米不等。当业主要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。
律师警示：从法律上讲，开发商交付的商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但实践中，往往合同并未明确约定开发商如何承担责任、承担多少责任，并且一般不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高，业主只能要求开发商赔偿损失。但应该赔偿多少损失，法院处理的原则是合同有约定按约定办，没有约定的法院只能从合理性的角度出发，根据缩水对业主们使用房屋造成的实际影响，酌情确定赔偿数额，这种情形下一般赔偿数额并不高。因此，业主最好在合同中明确约定违约责任的承担。
八、配套&缩水&
现实案例：2001年，张女士在某开发商的售楼书中看到，小区内将有15000平方米的高档会所，有健身房、室内游泳池等设施，集健身、休闲、娱乐于一体，于是就当场买了房。可搬进新房后，直到2004年，会所才破土动工，经过一年的施工，会所才初建成。但张女士发现，会所严重缩水，面积不足4000平方米，游泳池只是一个25米的标准池，游一次要花30余元，而附近一家游泳馆只要10元。后由于经营不善，开发商未经业主同意，把会所的所有权、经营权转让给了他人，并对外营业，严重影响了小区的环境和安全。
律师警示：面对竞争日益激烈的房地产市场，为了取得良好的市场效应，开发商挖空心思，在售楼书上更加注重对小区整体配套设施的宣传。买房人也乐意买小区配套齐全的房屋，不仅方便生活，也提高了生活质量。但有些开发商并不能兑现自己的承诺，绿地缩水、配套设施不全、适龄儿童无法入学、随意更改规划、占用绿地建别墅等问题时有发生。会所算是一种&舶来品&，不是房产开发的必备设施，而是小区的一种配套设施，是开发商用来吸引买房人买房的一种手段。许多买房人冲着会所买房，但是在签订购房合同时，往往只关注房屋的状况，而忘记约定会所条款，导致会所纠纷不断，业主合法权益得不到有效实现。所以，业主在签订购房合同时，应把相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确约定责任承担，以便开发商违约时追究其责任。
九、擅自更改规划
　　　最近出现的一些交付纠纷中，很大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。如原来规划中有的景观没有了、小区规划中的停车位被挪做它用。还有一类是配套设施没有到位或者更改，如开发商擅自将中心花园缩水，原先承诺的绿地变成了高楼，或者将绿地改造成了篮球场等设施，将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。
　　律师点评：其实大多案件都在交房验收时集中爆发。开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施的初衷，主要还是在于利益方面。　　在楼盘预售过程中，开发商是不能随意更改规划的。如果有更改，必须通知所有业主，并征得业主的同意方可。否则，即使开发商征得规划部门同意变更，从合同的意义上讲，也属于对购买楼盘的业主们的一种违约行为。对于这种违约情形， 原规划设计变更问题 （小区内重要规划更改分为开发商未经过规划部门许可自行更改和报批相关部门但没有妥善公示两种情况。 如果是前一种情况，应该首先向规划局查询规划底稿）业主首先要了解该变更是否其变更的原因是否不可抗力（如政府政策性变更等），变更是否经规划部门批准、批准程序是否合法；其次要明白变更后给消费者造成的影响等；若存在开发商单方变更时，消费者可以直接与开发商进行交涉，协商处理问题，对于协商不成或不能协商的，可以通过向建委等机构投诉维权，也可以直接向仲裁委员会申请仲裁或直接向人民法院诉讼。
十、价值&缩水&
现实案例：2004年4月，张先生在一热销楼盘处按揭买了一套房，当时每平方米售价为16000元人民币。后来楼市逐渐下滑，到2005年10月份，该楼盘每平方米平均售价仅为12000元人民币，造成张先生经济损失达50多万元。张先生后悔莫及，想让开发商退房，开发商以不存在违约行为为由拒绝退房。
律师警示：房产交易中，当楼市为牛市的时候，房子供不应求，大多数违约方是卖方，甚至有签了定金协议的卖方故意违约，宁愿双倍支付违约金。而当因为政策调整及其他原因导致楼市走熊的时候，由于房价下跌，原先定下的价格高于市场价，买方就会因为房价下跌要求退房。投资与风险总是相伴而生，对购房者和投资者来说，在购房以前，要有足够的心理准备，能够用平和的心态来看待问题。在市场经济条件下，市场变化莫测，无论是开发商，还是购房者，都应该预见到交易中可能出现的风险，谨慎交易，尽可能多地掌握相关信息，把风险降到最低。购房者也可以通过和开发商协商的方式，约定当出现价格问题时，如何处理，并把约定写进合同，以便出现纠纷时适用。
十一、装修不符合约定
不论购买&毛坯房&还是购买&精装修房&的购房人，都要注意和房地产商在合同附件三具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用&优质&、&高档&、&先进&、&相当于&、&不低于&等含糊词语。这些约定不仅仅限于自己购买的房屋内，也应包括小区公用部分的装饰、装修，比如大堂、楼道、外墙、电梯等等。
十二、不交物业费，开发商不给房钥匙合法吗
&开发商为啥要规定，购房人不交物业费，就不给房屋钥匙呢？&购买旅顺某小区房子的业主宋先生至今也想不通。2006年6月，宋先生在旅顺口区购买了一套商品房。双方约定，2007年9月末为预订交房期。宋先生回忆道，当初购房时售楼员说物业费0.5元/月/平方米。日新楼盘交房时，该公司标出的收费明细中物业费却变成了1.2元/平方米，而且不交物业费，不给钥匙！开发商以低价物业费诱使业主签订先交物业费后交房的合同，而后提出&天价&物业费。&我们认为属于商业欺诈。&说到这，宋先生出示了交房前必须交的费用项目：物业费:1.2元/平/月、取暖费:23元/平/年、电梯费:20元/月、气源费:2000元、装修保障金:1000元、垃圾清理费:200元。以上这些收费项目，一定要交齐，才能给钥匙，才能让业主入住！否则不给钥匙！对此，宋先生认为，在法律上，物业费用和交钥匙是两回事根本就不能挂钩！遂将此事投诉到消协。记者在其商品房买卖合同补充协议第五款发现：买受人领受房屋应办理完下列手续后方可领取房屋钥匙：付清全部房款、交纳气源费、维修基金、物业管理费、垃圾清运费等。对于这份商品房补充合同是否公平，记者采访东北财经大学法学院王岩教授，她认为：从一般意义上说，只要商品房具备交付条件，购房人履行购房合同中的义务，开发商就应当交房。而这里的义务主要是交付房款，至于其他的诸如物业费、垃圾清运费等属于入住之后与物业公司形成了服务合同关系时应当交付的款项，约定此项义务以及收取的主体应当是物业公司。如果没有特别约定，开发商是不应当收取的，更不能作为不交付房屋钥匙的理由。作为购房人在订立购房合同时，应当慎重，不要将交付房款之外的物业费等义务写进购房合同。应当看到，这样的条款本身存在着对购房人权益的损害，具有一定的不合理因素。
律师提醒――消费者应慎签商品房补充协议
　　&将物业费与交付房屋钥匙捆绑到一起，本身是不合理的。&大连市消协投诉部主任陈彩凤认为，业主是否先交物业费，开发商是否后交新房钥匙，它是两个法律关系。近几年，由商品房补充合同引发的投诉又成为商品房领域中一个新的投诉热点。因为开发商之所以在签署完商品房买卖合同后，又与购房人续签商品房补充合同，其主要原因是：开发商提供的商品房补充合同，一是加进了一些替自身免责的条款，二是提出了不少免除自己应该承担义务的条件。应该说，国家建设部与国家工商行政管理总局在出台商品房买卖合同示范文本中，既考虑到消费者合法权益的保护，也考虑到开发商的利益。而在开发商提供的商品房补充合同中，其起草的补充条款是单方面的，也是不利于消费者合法权益保护的。
十三、律师提醒
交房条件的相关约定一项都不能少
很多购房人抱怨：房地产商交房时，道路不通，绿地没有，小区还是个大工地，这种房屋怎么能交付使用？购房专家提醒您，要避免这种情况出现，就要在签合同时明确房屋交付使用的条件&&&相关约定一项不能少
　　《商品房销售管理办法》中明确规定，商品房现售的条件之一，是&供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期&。而预售商品房的交付使用条件是什么，则留给了购房人和房地产商通过合同去约定。2003年底开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》，将新建房屋取得&建筑工程竣工验收备案表&和&商品房面积实测技术报告书&定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件，其它交付使用的条件仍留给了购房人和房地产商约定。因此，购房人如果希望入住时就有一个好的居住环境，就一定要约定好合同第十四条，并将该条&出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺&，约定为房地产商交房条件之一。这一点非常重要。
　　●基础设施
　　基础设施包括与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯（电话和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施。
供水购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网；属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。
供电购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。
　　供暖购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网；自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件。
供气供气是最复杂的问题，入住后&没气&，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70％、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70％后通气，这种承诺显然存在太多不定因素。比如：一个项目如果房地产商仅销售出69％，是否意味着可以永远不通气？对于&精装修&房，不存在购房人再改供气管道问题，购房人完全可以理直气壮地要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时有&气&供应。对于&初装修&房，房地产商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有&气&供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有&气&供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施（例如：提供煤气罐及更换服务），解决购房人入住后因&没气&而造成的实际生活困难。
　　通讯、电视现在人们对生活质量的要求越来越高，能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用。
　　其它还有一些项目，购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联；居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路；居住小区与公交、地铁站点距离较远的，房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在合同上写明具体交付使用的日期。
　　●公共配套
　　公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用。不能承诺的，购房人应要求房地产商承诺有可供过渡使用的公共建筑设施。
　　目前，很多建设项目滚动开发，购买前期开发房屋的购房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染对日常生活的影响。对此，购房人应要求房地产商承诺在房屋交付使用时，做到交付房屋的周边场地清洁、道路平整，与后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。购房人同时还应要求房地产商在合同上写明，绿地具体完成和交付使用的时间。
　　购房人在要求房地产商将上述承诺在合同第十四条&出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件&下的空行逐条列明的基础上，还应在&如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理&的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。
　　●明确费用由谁出
　　曾有购房人收房时发现室内有电话和电视天线，但插座里面却没有线，拿着合同问房地产商是怎么回事，房地产商竟说什么：&我在合同中承诺了提供电话和电视，但仅仅是提供，而没说免费提供。公共电视天线在楼顶，你要入户，先交300元入户费；电话线已做到了楼道里，你要接通先交1500元安装费。我按合同完工了，你说不能用是因为你没交钱。&这种让人气愤的事现在照样不少，只不过现在大多发生在有线电视和宽带入户问题上。更有一些房地产商让购房人入住时交煤气、天然气的管道铺设费甚至所谓的电力增容费，某些以有门禁系统为诱饵吸引购房人的房地产商，到交房时反过来要购房人买门禁卡，不然拿了钥匙也进不了楼门。门禁系统还没防小偷，先把购房人给禁在门外。这些房地产商抓住了购房人没有精力打官司的弱点，也知道购房人即使到了法院也很难说清的现状，所以在房屋交付时再额外赚购房人一笔，购房人往往只能忍气吞声。
　　为了防范再遇到这种窝心事，笔者建议购房人千万不要怕麻烦，一定让房地产商在合同第十四条上将承诺提供的设施一条一条地写清楚相关费用由谁出，要求房地产商在合同上写明入住就能使用。如果房地产商不肯写，购房人就要小心这里有鬼！
十四、具备以下五个条件可以退房
从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下几项：
1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：1)开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。2)开发商存在欺诈情形。虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。
　　2、套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
　　3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。
　　4、变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
　　5、质量不合格导致退房。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。
　　以上都是购房者可以退房的具体情形，但在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而往往会使购房者遭受损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担何种违约责任的条款，如此才能真正达到制约开发商的目的。
三、消防未能通过验收，达到交房标准了吗
中华人民共和国消防法规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。因此，消防等分项目未能通过验收就不具备交房条件，买受人可以拒绝接受。现在许多地方改为由竣工验收备案替代质量验收合格制度，但开发商报送备案的文件材料中，如果不具备工程竣工验收报告或规划、公安、消防、环保、园林等部门出具的认可文件等主要材料，则备案机关将不在备案表上签署文件收讫。因此，一般来讲，取得备案证明书，即意味着已经通过竣工验收。业主收房时，如果开发商提出已经竣工备案，那么，业主应要求开发商提供备案表进行审核，并仔细查看是否经过上述主管机关签署意见。
例子：厦门报讯：昨日，因为在还没办妥建筑工程验收备案证明书时就通知业主入住，振华实业公司成为21名业主的共同被告，此事也向所有准备近期交房的开发商敲了一记警钟。
过去，开发商总爱在楼盘通过设计、监理、施工等验收后便发出入住通知，而业主也有这样的心理：先收楼，再装修，待装修完毕，小区环境也就好了。但是，昨日湖里法院开庭的一宗诉讼，却让人们多了一份警觉。日，卓某等21人与厦门振华实业公司签订合同，购买了振华大厦的商品房，双方约定，房屋交付期限为日。结果，大多数业主们并没有如期入住，因为小区的条件尚不具备入住的要求。振华实业公司认为，推迟入住的时间并不像21名业主所说的155天，振华大厦在日即会同设计、监理、施工等验收合格，具备了合同约定的交付条件。但是，21户业主的律师则提出了不同意见。他认为，《消防法》规定，&按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。&振华大厦于日才通过厦门消防支队的&建筑工程消防验收&，正是由于这一点，导致振华大厦在日才取得建设工程竣工验收备案证明。也就是说，振华实业公司在尚不具备交房条件的情况下即书面通知原告收房。因此，卓某等21名业主认为，从合同约定交房之日到具备交房条件并实际交房（日后），被告逾期交房长达155天。他们以此为由提起诉讼，要求振华实业支付共约40万元的违约金。原告律师认为，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，&房地产开发企业应当在商品房交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《住宅质量保证书》就包括了&建设工程竣工验收备案证明&这一内容。只有具有&建设工程竣工验收备案证明&，才证明该住宅得到政府有关部门和相关监管部门的认可。而振华大厦的&建设工程竣工验收备案证明&日才获得，应该属于违约。
法律规定―――《城市房地产开发经营管理条例》
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
四、质量问题
房屋质量问题无疑是购房者最为关心的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现，但到时候，权责在谁、如何维修、费用如何收取等问题就难以分清。　　　　　律师点评：1、申请鉴定房屋质量。商品房作为一种特殊的商品，应遵循和适用《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第32条规定：&商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体质量不合格的，购买人有权退房。&申请鉴定单位鉴定房屋质量，如主体结构质量不合格，出售方构成根本违约，购房合同应该解除，出售方还应当依法承担赔偿责任;如房屋主体结构质量合格，只是存在房屋质量瑕疵，出售方不构成根本违约，购房合同不应解除。; 2、售房方对房屋质量瑕疵有维修之附随义务。《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：&房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。&对于房屋质量瑕疵，售房方有维修之附随义务，还应当依法承担赔偿责任。因此，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。房屋交付后，出现质量问题的，在未严重影响正常居住使用的情况下，出卖人应承担修复责任。出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失的，则应由出卖人承担，这是《建筑法》第60条、《合同法》第111条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《商品房销售管理办法》第33条等所明确规定的义务。
法律规定：《最高法司法解释》
第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
五、验房中，若发现质量问题，应当如何收集证据？
购房者发屋问题，要成功索赔，需要注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现问题的证据；二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法律的支持，从而无法达到索赔的目的。举例说明，当商品房出现问题后，您可以在两个以上无利害关系人的见证下通过拍照、录像等方式收集视听资料证据，或请公证人员现场公证进行证据保全，以证明自家房屋确实存在质量问题的事实。如果开发商不及时进行修复，那么，您应当与开发商订立书面合同，明确开发商允许其自行请人维修并愿承担维修费用的事实。这样，即使发生纠纷诉至法院，也不怕开发商赖帐了。
六、面积&缩水&
现实案例：李先生预购了一套总价88万元的商品房，预售合同中约定该房建筑面积为105平方米、套内建筑面积为84平方米。合同还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差比例绝对值低于3%时，据实结算；超过3%时，买家可以要求退房。交房以后，李先生感到面积好像有问题，就委托一家房产测绘单位对房屋面积重新进行了测绘，发现总面积与约定一样，但是套内建筑面积却比合同约定减少了4%，李先生因此要求退房。但开发商认为，合同约定的面积是以房屋的总建筑面积为标准，而非房屋的套内建筑面积，所以他们交房的面积是符合合同约定的，不存在违约问题。
律师警示：预购期房难免出现面积误差，最高人民法院有关司法解释规定，房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，没有约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，超过3%的买房人可以要求退房。所以，本案中开发商以双方约定面积为建筑面积而非套内建筑面积为由，拒绝退房。在签订买卖合同时，购房者要明确区分建筑面积与套内建筑面积，不仅要约定建筑面积误差，还要约定套内建筑面积误差，以防止出现建筑面积在约定范围内，而套内建筑面积不符的情况。收房时，购房者要向开发商索要《商品房面积测绘技术报告书》，如对商品房测绘面积有异议，可以到测绘单位查询所购商品房面积的测绘情况，必要时可自己委托相关测绘单位重测面积。
七、层高&缩水&
现实案例：2003年，有几十户业主与开发商签订了商品房预售合同，合同约定房屋建筑层高为2.9米。交房后，有些业主发现房屋质量保证书等材料中注明的层高，有的为2.8米、有的为2.9米，于是许多业主都自测了房屋的室内高度，结果发现高度为2.6~2.62米不等。当业主要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。
律师警示：从法律上讲，开发商交付的商品房层高与合同约定不符，是违约行为，须承担违约责任。但实践中，往往合同并未明确约定开发商如何承担责任、承担多少责任，并且一般不能强制要求开发商将层高恢复到约定层高，业主只能要求开发商赔偿损失。但应该赔偿多少损失，法院处理的原则是合同有约定按约定办，没有约定的法院只能从合理性的角度出发，根据缩水对业主们使用房屋造成的实际影响，酌情确定赔偿数额，这种情形下一般赔偿数额并不高。因此，业主最好在合同中明确约定违约责任的承担。
八、配套&缩水&
现实案例：2001年，张女士在某开发商的售楼书中看到，小区内将有15000平方米的高档会所，有健身房、室内游泳池等设施，集健身、休闲、娱乐于一体，于是就当场买了房。可搬进新房后，直到2004年，会所才破土动工，经过一年的施工，会所才初建成。但张女士发现，会所严重缩水，面积不足4000平方米，游泳池只是一个25米的标准池，游一次要花30余元，而附近一家游泳馆只要10元。后由于经营不善，开发商未经业主同意，把会所的所有权、经营权转让给了他人，并对外营业，严重影响了小区的环境和安全。
律师警示：面对竞争日益激烈的房地产市场，为了取得良好的市场效应，开发商挖空心思，在售楼书上更加注重对小区整体配套设施的宣传。买房人也乐意买小区配套齐全的房屋，不仅方便生活，也提高了生活质量。但有些开发商并不能兑现自己的承诺，绿地缩水、配套设施不全、适龄儿童无法入学、随意更改规划、占用绿地建别墅等问题时有发生。会所算是一种&舶来品&，不是房产开发的必备设施，而是小区的一种配套设施，是开发商用来吸引买房人买房的一种手段。许多买房人冲着会所买房，但是在签订购房合同时，往往只关注房屋的状况，而忘记约定会所条款，导致会所纠纷不断，业主合法权益得不到有效实现。所以，业主在签订购房合同时，应把相关的条款明确约定进合同，如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等，同时明确约定责任承担，以便开发商违约时追究其责任。
九、擅自更改规划
最近出现的一些交付纠纷中，很大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。如原来规划中有的景观没有了、小区规划中的停车位被挪做它用。还有一类是配套设施没有到位或者更改，如开发商擅自将中心花园缩水，原先承诺的绿地变成了高楼，或者将绿地改造成了篮球场等设施，将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。
律师点评：其实大多案件都在交房验收时集中爆发。开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施的初衷，主要还是在于利益方面。　　在楼盘预售过程中，开发商是不能随意更改规划的。如果有更改，必须通知所有业主，并征得业主的同意方可。否则，即使开发商征得规划部门同意变更，从合同的意义上讲，也属于对购买楼盘的业主们的一种违约行为。对于这种违约情形， 原规划设计变更问题 （小区内重要规划更改分为开发商未经过规划部门许可自行更改和报批相关部门但没有妥善公示两种情况。 如果是前一种情况，应该首先向规划局查询规划底稿）业主首先要了解该变更是否其变更的原因是否不可抗力（如政府政策性变更等），变更是否经规划部门批准、批准程序是否合法；其次要明白变更后给消费者造成的影响等；若存在开发商单方变更时，消费者可以直接与开发商进行交涉，协商处理问题，对于协商不成或不能协商的，可以通过向建委等机构投诉维权，也可以直接向仲裁委员会申请仲裁或直接向人民法院诉讼。
十、价值&缩水&
现实案例：2004年4月，张先生在一热销楼盘处按揭买了一套房，当时每平方米售价为16000元人民币。后来楼市逐渐下滑，到2005年10月份，该楼盘每平方米平均售价仅为12000元人民币，造成张先生经济损失达50多万元。张先生后悔莫及，想让开发商退房，开发商以不存在违约行为为由拒绝退房。
律师警示：房产交易中，当楼市为牛市的时候，房子供不应求，大多数违约方是卖方，甚至有签了定金协议的卖方故意违约，宁愿双倍支付违约金。而当因为政策调整及其他原因导致楼市走熊的时候，由于房价下跌，原先定下的价格高于市场价，买方就会因为房价下跌要求退房。投资与风险总是相伴而生，对购房者和投资者来说，在购房以前，要有足够的心理准备，能够用平和的心态来看待问题。在市场经济条件下，市场变化莫测，无论是开发商，还是购房者，都应该预见到交易中可能出现的风险，谨慎交易，尽可能多地掌握相关信息，把风险降到最低。购房者也可以通过和开发商协商的方式，约定当出现价格问题时，如何处理，并把约定写进合同，以便出现纠纷时适用。
十一、装修不符合约定
不论购买&毛坯房&还是购买&精装修房&的购房人，都要注意和房地产商在合同附件三具体约定装修使用的材料、设备的品牌、规格、等级、质地、颜色、产地、价位，避免使用&优质&、&高档&、&先进&、&相当于&、&不低于&等含糊词语。这些约定不仅仅限于自己购买的房屋内，也应包括小区公用部分的装饰、装修，比如大堂、楼道、外墙、电梯等等。
十二、不交物业费，开发商不给房钥匙合法吗
&开发商为啥要规定，购房人不交物业费，就不给房屋钥匙呢？&购买旅顺某小区房子的业主宋先生至今也想不通。2006年6月，宋先生在旅顺口区购买了一套商品房。双方约定，2007年9月末为预订交房期。宋先生回忆道，当初购房时售楼员说物业费0.5元/月/平方米。日新楼盘交房时，该公司标出的收费明细中物业费却变成了1.2元/平方米，而且不交物业费，不给钥匙！开发商以低价物业费诱使业主签订先交物业费后交房的合同，而后提出&天价&物业费。&我们认为属于商业欺诈。&说到这，宋先生出示了交房前必须交的费用项目：物业费:1.2元/平/月、取暖费:23元/平/年、电梯费:20元/月、气源费:2000元、装修保障金:1000元、垃圾清理费:200元。以上这些收费项目，一定要交齐，才能给钥匙，才能让业主入住！否则不给钥匙！对此，宋先生认为，在法律上，物业费用和交钥匙是两回事根本就不能挂钩！遂将此事投诉到消协。记者在其商品房买卖合同补充协议第五款发现：买受人领受房屋应办理完下列手续后方可领取房屋钥匙：付清全部房款、交纳气源费、维修基金、物业管理费、垃圾清运费等。对于这份商品房补充合同是否公平，记者采访东北财经大学法学院王岩教授，她认为：从一般意义上说，只要商品房具备交付条件，购房人履行购房合同中的义务，开发商就应当交房。而这里的义务主要是交付房款，至于其他的诸如物业费、垃圾清运费等属于入住之后与物业公司形成了服务合同关系时应当交付的款项，约定此项义务以及收取的主体应当是物业公司。如果没有特别约定，开发商是不应当收取的，更不能作为不交付房屋钥匙的理由。作为购房人在订立购房合同时，应当慎重，不要将交付房款之外的物业费等义务写进购房合同。应当看到，这样的条款本身存在着对购房人权益的损害，具有一定的不合理因素。
律师提醒――消费者应慎签商品房补充协议
&将物业费与交付房屋钥匙捆绑到一起，本身是不合理的。&大连市消协投诉部主任陈彩凤认为，业主是否先交物业费，开发商是否后交新房钥匙，它是两个法律关系。近几年，由商品房补充合同引发的投诉又成为商品房领域中一个新的投诉热点。因为开发商之所以在签署完商品房买卖合同后，又与购房人续签商品房补充合同，其主要原因是：开发商提供的商品房补充合同，一是加进了一些替自身免责的条款，二是提出了不少免除自己应该承担义务的条件。应该说，国家建设部与国家工商行政管理总局在出台商品房买卖合同示范文本中，既考虑到消费者合法权益的保护，也考虑到开发商的利益。而在开发商提供的商品房补充合同中，其起草的补充条款是单方面的，也是不利于消费者合法权益保护的。
十三、律师提醒
交房条件的相关约定一项都不能少
很多购房人抱怨：房地产商交房时，道路不通，绿地没有，小区还是个大工地，这种房屋怎么能交付使用？购房专家提醒您，要避免这种情况出现，就要在签合同时明确房屋交付使用的条件&&&相关约定一项不能少
《商品房销售管理办法》中明确规定，商品房现售的条件之一，是&供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期&。而预售商品房的交付使用条件是什么，则留给了购房人和房地产商通过合同去约定。2003年底开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》，将新建房屋取得&建筑工程竣工验收备案表&和&商品房面积实测技术报告书&定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件，其它交付使用的条件仍留给了购房人和房地产商约定。因此，购房人如果希望入住时就有一个好的居住环境，就一定要约定好合同第十四条，并将该条&出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺&，约定为房地产商交房条件之一。这一点非常重要。
●基础设施
基础设施包括与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯（电话和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施。
供水购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网；属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。
供电购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。
供暖购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网；自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件。 供气供气是最复杂的问题，入住后&没气&，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70％、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70％后通气，这种承诺显然存在太多不定因素。比如：一个项目如果房地产商仅销售出69％，是否意味着可以永远不通气？对于&精装修&房，不存在购房人再改供气管道问题，购房人完全可以理直气壮地要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时有&气&供应。对于&初装修&房，房地产商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有&气&供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有&气&供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施（例如：提供煤气罐及更换服务），解决购房人入住后因&没气&而造成的实际生活困难。
通讯、电视现在人们对生活质量的要求越来越高，能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用。
其它还有一些项目，购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联；居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路；居住小区与公交、地铁站点距离较远的，房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在合同上写明具体交付使用的日期。
●公共配套
公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用。不能承诺的，购房人应要求房地产商承诺有可供过渡使用的公共建筑设施。
目前，很多建设项目滚动开发，购买前期开发房屋的购房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染对日常生活的影响。对此，购房人应要求房地产商承诺在房屋交付使用时，做到交付房屋的周边场地清洁、道路平整，与后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。购房人同时还应要求房地产商在合同上写明，绿地具体完成和交付使用的时间。
购房人在要求房地产商将上述承诺在合同第十四条&出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件&下的空行逐条列明的基础上，还应在&如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理&的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。
●明确费用由谁出
曾有购房人收房时发现室内有电话和电视天线，但插座里面却没有线，拿着合同问房地产商是怎么回事，房地产商竟说什么：&我在合同中承诺了提供电话和电视，但仅仅是提供，而没说免费提供。公共电视天线在楼顶，你要入户，先交300元入户费；电话线已做到了楼道里，你要接通先交1500元安装费。我按合同完工了，你说不能用是因为你没交钱。&这种让人气愤的事现在照样不少，只不过现在大多发生在有线电视和宽带入户问题上。更有一些房地产商让购房人入住时交煤气、天然气的管道铺设费甚至所谓的电力增容费，某些以有门禁系统为诱饵吸引购房人的房地产商，到交房时反过来要购房人买门禁卡，不然拿了钥匙也进不了楼门。门禁系统还没防小偷，先把购房人给禁在门外。这些房地产商抓住了购房人没有精力打官司的弱点，也知道购房人即使到了法院也很难说清的现状，所以在房屋交付时再额外赚购房人一笔，购房人往往只能忍气吞声。
为了防范再遇到这种窝心事，笔者建议购房人千万不要怕麻烦，一定让房地产商在合同第十四条上将承诺提供的设施一条一条地写清楚相关费用由谁出，要求房地产商在合同上写明入住就能使用。如果房地产商不肯写，购房人就要小心这里有鬼！
十四、具备以下五个条件可以退房
从目前的法律规定与法院审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房人可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立的，若购房者起诉至法院要求退房，一般会得到支持。法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，综合起来主要包括以下几项：
1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：1)开发商无权处分该房产。主要有开发商未取得预售许可，房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的，该房屋权属有争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。2)开发商存在欺诈情形。虽然时有购房者以此项理由请求退房，但实际中法院支持的并不多，主要是购房者对开发商存在欺诈故意与欺诈事实举证困难所致。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。
2、套型误差导致退房。根据《商品房销售管理办法》第十九条的规定，按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。
3、面积误差导致退房。即合同约定面积与产权登记面积发生误差达到一定比例。若合同中未约定具体的比例，按照有关规定，误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。
4、变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。若开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
5、质量不合格导致退房。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，购房者有权退房。
以上都是购房者可以退房的具体情形，但在目前房价上扬的情况下，如果退房仅是退还原先的购房款，反而往往会使购房者遭受损失。因此，购房者在与开发商签订购房合同时，也要注意约定，当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担何种违约责任的条款，如此才能真正达到制约开发商的目的。
【字体： 】【】【】【】
没有相关内容
全国统一客服热线
扫一扫 关注