房地产去库存之三大问题解析
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房地产去库存的前提是解决城镇化问题
来源：昆明信息港
　　近日闭幕的中央经济工作会议上，确定了2016年的五大经济任务，“房地产去库存”位列其中。卖房已不再是销售问题，而是一个经济问题。卖房是目的，但用什么手段更重要。房地产行业要想真正去库存，进而实现良性循环，地方政府需要做好三件事。　　实际上，“房地产去库存”的思路清晰。国家发改委主任徐绍史明确表示，将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案，且要加快农民工市民化。也就是说，鼓励农民买房。　　社会对此讨论激烈。出谋划策者有之，有说要加码房地产刺激销售政策，降低首付比例、贷款利率，有说要深化户籍制度和住房制度改革。当然，这些手段的确必要，但仍是表面文章。　　据昆明的公开数据显示，2015年上半年，昆明楼市库存达2565万平方米。以6月份成交面积70.3万平方米计算，消化库存需要3年。去库存的压力不小，需要结合实际进行顶层设计。　　鼓励农民买房，首先要解决农民进城后的远虑与近忧。远虑，是为工作、子女教育、医疗等公共服务问题，这关乎幸福;近忧，则是在农村自家土地的问题，这关乎根本。所以，思路清晰的“房地产去库存”办法，并非通过银行和户籍等部门就能解决，其根本还是城镇化，在解决房地产库存问题中，使涉及城镇化的改革更加深入。　　围绕着农民的远虑与近忧，地方政府需要做好三件事。　　首先，发展农商，解决农民的土地问题。鼓励资本投资农业领域，规模化、标准化发展农业，代替农民以家庭为单位的种植、经营。同时，在土地流转相关政策基本具备的前提下，探索农民从中分红、盈利问题。这样就能化解农民进城后，在土地上的后顾之忧。未来的农民，很可能一面在城里工作，一方面又拿着土地上的分红。一旦城市经济发生波动，土地也能成为失业农民的退路。　　要想达到这一目的，对万众创业的相关利好政策，需要向农业领域倾斜。　　同时，扩大城里的就业岗位，解决农民进城后的工作问题。这一点说起来容易做起来难，一方面需要真真正正落实万众创业、大众创业的相关政策。与此同时，非城镇户籍人口在城市落户的主力军，应当是那些有文化、有一技之长的小镇青年、农村青年。政府应当对此在政策上有所倾斜。　　最后，极为关键的是，改善城市公共服务，让城市真正地成为非城镇户籍人口的精神家园，让他们有幸福感。如教育、医疗等城市公共服务的改善看似简单，但需要考虑的是，在现有情况下，能否改善我们的交通、教育、卫生、公用事业、环境保护等公共服务，使其对农民有足够吸引力，这是个问题。　　当然，土地财政、房价形成机制、房地产发展逻辑、户籍改革等相关问题，也均要服务于改革。在市场经济的前提下，农民工不会为了去库存而在城里安家，也不能寄希望于开发商不追求利益，慈善卖房。所以，按照目前思路，让非城镇户籍人口成为房地产市场新的增长点，必须通过改革做好上述三件事。　　需要认识到的是，房地产库存问题正倒逼改革，解决该问题，其实是解决城镇化问题，达到深化改革的目的。如果从目标倒推，地方政府就既要考虑长远、也要解燃眉之急;既要有顶层设计、又得从小处着眼，也就找到了去库存的合理手段。(都市时报
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房地产去库存 前提还是钱题？
提要：中国房地产体量之庞大，史无前例。房地产上下游的相关产业链条达十数计，沉淀的资金更是以天量计算，牵一发而动全身，尤其还要考虑到金融系统性风险的防范。毕竟，当房地产业已成尾大不掉的支柱产业时，货币超发仍不得不持续，超级地租仍将继续抽取实体经济的血。　　中国体量之庞大，史无前例。从增量看，今年11月末全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。其中住宅待售面积增加439万平方米，再创新高，从存量看，估计目前商品房和棚户区改造带来的供应量大约有85亿平方米，按每年13亿～15亿平方米的库存消化节奏，目前高库存可供消耗5年以上。　　房地产上下游的相关产业链条达十数计，沉淀的资金更是以天量计算，牵一发而动全身，尤其还要考虑到金融系统性风险的防范。如何化解？就像这个巨人同时是外科医生，面对自身的一个大肿瘤，该如何下刀子？　　由近期中央精神及相关政策取向观察，房地产去库存化，主体思路还是用金融杠杆的力量，如降低房贷首付，给予一定财政补贴等，将农民工纳入住房公积金缴纳范围（增加了用工单位的人力成本），逐步化解。看来还是走托住房价、增加买单人群的老路。这一套组合拳还能继续奏效吗？　　姑且不考虑国际金融波动和资本外流的影响，单看我国的货币政策。经过三次双降，以及从2013年开始人民币发钞脱离外汇储备之锚（11月末我外汇储备余额为3.43万亿美元，创33个月新低，黄金储备亦为4个月低点），市场上资金的泛滥估计很多人都有所感受。　　根据国家统计局最新，11月货币供应明显提速，其中广义货币供应量（M2）增速创17个月新高，为13.7%，余额为137.4万亿元；狭义货币供应量（M1）增速为15.7%，更创下近三年高点；人民币贷款余额93.36万亿元，同比增长14.9%，当月净投放现金428亿元。从M2和M1增速持续反弹看，货币扩张仍在延续。与2003年末M2余额22.1万亿元相比，这12年间M2余额增长超过6倍，与全国房价涨幅相仿。这是巧合吗？显然不是。房地产很好地担当了人民币超发货币蓄水池的作用，否则其他商品价格上涨幅度太大，CPI会受不了。好在房价没有统计在我国CPI之中，所以这么多年了，CPI一直在可控的温和增长范围之内。　　还有一项数据值得关注，在社会融资规模增量中，人民币贷款和企业债券仍是绝对主力。人民币贷款中，中长期居民贷款同比增速从10月份的18.9%进一步升至19.7%，显示居民贷款尤其是中长期贷款增长明显。相比而言，企业贷款的增量主要来自短期贷款和票据融资，显示在企业部门去杠杆趋势延续的同时，居民部门仍是加杠杆的主力。居民部门的中长期贷款往往指购房贷款，这一指标仍在增加、杠杆加大，说明居民购房数量、金额仍在扩张中。这也是今年一线城市房价涨幅很大的货币来源。　　在当前国内经济增速放缓、内外需增长乏力之际，拉动经济的出口和消费增长无法填补投资尤其房地产下滑的空白，如是，去房地产中心化的努力或许会有所取舍。毕竟，当房地产业已成尾大不掉的支柱产业时，货币超发仍不得不持续，超级地租仍将继续抽取实体经济的血。&延伸阅读
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房地产去库存 前提还是钱题？
日 15:25　来源：国际商报 　
　　中国房地产体量之庞大，史无前例。从增量看，今年11月末全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。其中住宅待售面积增加439万平方米，再创新高，从存量看，估计目前商品房和棚户区改造带来的供应量大约有85亿平方米，按每年13亿～15亿平方米的库存消化节奏，目前高库存可供消耗5年以上。
　　房地产上下游的相关产业链条达十数计，沉淀的资金更是以天量计算，牵一发而动全身，尤其还要考虑到金融系统性风险的防范。如何化解？就像这个巨人同时是外科医生，面对自身的一个大肿瘤，该如何下刀子？
　　由近期中央精神及相关政策取向观察，房地产去库存化，主体思路还是用金融杠杆的力量，如降低房贷首付，给予一定财政补贴等，将农民工纳入住房公积金缴纳范围（增加了用工单位的人力成本），逐步化解。看来还是走托住房价、增加买单人群的老路。这一套组合拳还能继续奏效吗？
　　姑且不考虑国际金融市场波动和资本外流的影响，单看我国的货币政策。经过三次双降，以及从2013年开始人民币发钞脱离外汇储备之锚（11月末我外汇储备余额为3.43万亿美元，创33个月新低，黄金储备亦为4个月低点），市场上资金的泛滥估计很多人都有所感受。
　　根据国家统计局最新数据，11月货币供应明显提速，其中广义货币供应量（M2）增速创17个月新高，为13.7%，余额为137.4万亿元；狭义货币供应量（M1）增速为15.7%，更创下近三年高点；人民币贷款余额93.36万亿元，同比增长14.9%，当月净投放现金428亿元。从M2和M1增速持续反弹看，货币扩张仍在延续。与2003年末M2余额22.1万亿元相比，这12年间M2余额增长超过6倍，与全国房价涨幅相仿。这是巧合吗？显然不是。房地产很好地担当了人民币超发货币蓄水池的作用，否则其他商品价格上涨幅度太大，CPI会受不了。好在房价没有统计在我国CPI之中，所以这么多年了，CPI一直在可控的温和增长范围之内。
　　还有一项数据值得关注，在社会融资规模增量中，人民币贷款和企业债券仍是绝对主力。人民币贷款中，中长期居民贷款同比增速从10月份的18.9%进一步升至19.7%，显示居民贷款尤其是中长期贷款增长明显。相比而言，企业贷款的增量主要来自短期贷款和票据融资，显示在企业部门去杠杆趋势延续的同时，居民部门仍是加杠杆的主力。居民部门的中长期贷款往往指购房贷款，这一指标仍在增加、杠杆加大，说明居民购房数量、金额仍在扩张中。这也是今年一线城市房价涨幅很大的货币来源。
　　在当前国内经济增速放缓、内外需增长乏力之际，拉动经济的出口和消费增长无法填补投资尤其房地产下滑的空白，如是，去房地产中心化的努力或许会有所取舍。毕竟，当房地产业已成尾大不掉的支柱产业时，货币超发仍不得不持续，超级地租仍将继续抽取实体经济的血。
【编辑:袁野】
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　　去库存不是降价就能解决的问题
　　陈琳琳&
　　2015年被房地产行业人士称为“去库存”元年，包括中央经济工作会议的去库存指示、降准降息政策的出台、购房层面刺激政策的出台等一系列利好措施，造就了去年的楼市回暖复苏。全年销售面积达128495平方千米，比2014年增长6.5%，销售额达87281亿元，增长14.4%。
　　但是，数据向好不能掩盖房地产行业一直存在的问题，即在三四线城市存在的大量空置房长期无法得到消化，一线城市的商业地产也面临着库存量高企。一线城市房价飙升的背后，是更多的城市房价增长长期滞后甚至持续下跌。房地产行业去库存并不是降价就能解决的问题。
　　“今年在众多利好政策的刺激下，市场将释放众多有效需求，将缓解房企高库存压力，全国整体价格将保持稳中有涨的态势。”有关负责人向南都记者分析，各级城市间房价分化现象仍将持续，一线及热点二线城市，受地价高企、需求旺盛影响，价格将持续上涨，三四线城市在高库存压力下房价上涨动力不足。
　　事实上，近期密集召开的各地两会也将去库存、稳销售作为今年房地产工作的重中之重。河南、山东、福建都在政府工作报告中提出要化解房地产库存，稳定市场消费。凸显今年房地产去库存的严峻形势。
　　而此前，原董事长在“乐居创新峰会”上更是直言，7亿的库存量中有大量库存集中在三四线城市，属于很难消化的部分，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。
　　张大伟对南都记者表示，三四线城市库存过高仍然是影响房地产行业健康持续发展的重要不利因素，如果三四线城市去库存没有完成，没有进入良性的市场循环，就不能说中国的房地产行业已经完全复苏。
　　“分化的市场格局，会让房地产继续面临很大的风险。”中原地产分析认为，另一方面，这也在考验政府在推动房企去库存时政策的灵活性。
责任编辑：王建梓 SF158